2014南国·雄楚广场营销方略94p

,城市综合体营销价值聚变能量,南国MY+城市广场营销方略,1,商业，起于人类生活需求。因此，商业问题从根本而言是人的需求与实际供给之博弈。商业、需求、供给、四元组合，成就规律，产生营销。归根结底，营销解决：1.我是什么？本体观2.我能成为什么？价值观3.我怎样做？进化观,这是一个最坏的时代这是一个最好的时代商业地产，要么地狱，要么天堂,1、宏观政策研判2、整体市场分析3、竞案及经典案例分析4、项目市场定位5、项目营销推广6、营销推广执行,宏观政策研判,全国经济整体形势匀速增长，武汉迎来高速发展期，楼市调控仍以保稳定促发展为前提。,观点1：2013年上半年，中央工作会议上关于楼市调控议题频率减少，核心思想仍然集中在维稳下的楼市平稳发展。观点2：2013年上半年，国内GDP涨幅同比增加了7.6%,涨幅趋缓，总体经济形势保持匀速发展。观点3：中国人民银行全面放开金融机构贷款利率管制，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平。观点4：武汉GDP迎来高速发展期，2012年城市GDP排名已由2011年的第13名，晋升为第9名。观点5：放开武汉市个人住房公积金贷款提前还款的时间和次数上的限制，提升公积金贷款的灵活性；公积金缴存上限取消。,政策导向,统计局原局长：房价上涨十年内不会逆转邱晓华认为，政府对房地产行业调控形成的政策性下行压力与市场需求导致的上行压力并存，房价将平稳上升，不会暴涨也不会暴跌。随着住房政策的完善，居民保有住房的成本将会上升，这有利于抑制投机性住房需求；而另一方面，政府加强保障性住房建设，对于稳定供给会起到积极的作用；最后，前期高投资带来的存量还需要时间消化。财政部财科所所长贾康称，目前扩大房产税试点范围的改革方向应该已经被锁定，下一步必然扩征的方向也是明确的。不过，具体扩征的时间表则属于顶层设计问题，目前尚不好预测。,中共中央政治局在12年12月4日召开的会议上已明确，加强房地产市场调控和住房保障工作。2013年房地产调控政策的变化，毋庸置疑，楼市还会坚持调控，这是因为当前世界各国都在实现量化宽松政策，流动性泛滥，热钱四处流窜，在这种情况下，房价承受着不小的上涨压力。如果放松调控，极有可能会重蹈2009年房价暴涨覆辙，因此调控仍是未来必然之选。,政策导向,未来十年，是房地产市场的黄金时期，也是房地产价格快速上涨的时期。,中央指示精神,严厉的调控政策近期几乎不会出现，2013年下半年将保持谨慎乐观，按目前形式，近年整体政策环境乐观，复苏势头明显。随着政策的放松，房价低位攀升的可能性较大。三、四线城市房价相对平稳，价格泡沫较低，市场以刚性需求为主，受政策调控影响较小，发展向好。,小结,整体市场分析,武汉导向：虽限贷、限购又限价、限备（12000元/以上房源限制备案），同时武汉公积金贷款杠杆效益降低，但武汉2013上半年楼市却呈现前所未有好局面，住宅、商业、写字楼成交量均提升；住宅创下次新高水平，在成交量的带动下价格略回升。,2013年上半年土地市场：土地成交：市场小幅上扬，土地成交同比上涨7.55%；,土地市场供应较前几个月明显增加，成交小幅上扬，土地市场再度活跃。,土地供应,楼市量价走势,武汉处于快速发展阶段，预计未来几年市场量价表现上将出现阶段性上涨,“稳中求进“，13年上半年全市商品住宅成交约566万方，同比去年同期上涨约42.2%，预计下半年政策环境宽松，13年全年武汉市场容量有望接近1200万方；“建设国家中心城市”，市场需求逐年释放，整体供求关系向好，预计15年，新增供应1600万方，整体均价8053元/，供求比为1:1.02；,婚育：25-34岁年龄段人群，预计15年达到144万人，同时新婚夫妇预计14-15年达到43.03万人，按70-76%有家庭有生育打算，预计未来两年婚房需求约16.8万套；拆迁：按1:1.26折算，预计未来两年拆迁总贡献约18万套购房需求，其中约5万家庭流入新建商品；迁移：2011-2012年留汉学生约24.13万人；常住人口与流动人口存在正相关关系，武汉处于人口大幅流入阶段，预计未来两年约4万套购房需求；刚需三大主力人群未来两年总计贡献约2441万方，约27-30万套，占总容量的80%以上；,市场容量阶段性上涨，主要依托刚性需求的持续供应,购房客群细分,上半年，武汉商业市场呈现火热，中心区成交量与去年同期持平，但成交价格小幅度上升；武汉写字楼市场则相对低迷，虽然中心区成交价格略微上升，但成交量与往年同期相比有较大差距。预计今年下半年投资市场维持稳定。,投资市场细分,上半年，武汉商业市场供求平衡，中心区供应量有所下降，但成交量明显上升，2013年上半年商业成交量较去年同期同比上升74%，预计今年下半年将继续加快存量的去化。,武汉楼市整体销售形势比较乐观；土地招拍挂较去年同期有所增加，开发商拿地信心增加；商用物业市场上半年波澜不惊，受宏观经济增长放缓影响投资市场整体形势较好，商业物业表现乐观激进，但写字楼物业表现较为平淡。,小结,竞案及经典案例分析,区域竞争项目分布图,南国雄楚广场,百瑞景,保利中央公馆,武昌府,招商雍华府,大华南湖公园世家,水域天际,保利拉菲,保利蓝海郡,城投瀚城,雄楚1号,中建福星城,泓悦府,丽岛2046,次要竞品,主要竞品,尾盘项目,本案,新增供应,名士1号,菩提金街,凯乐桂园,商业市场,主力型商铺年去化率达80%左右，年返租率7%-8%，返租年限以8年为期限。,典型案例：凯乐桂园,凯乐桂园定位为地铁商铺，紧靠地铁2号线虎泉站，20余公交线路直达武汉三镇，位于珞瑜路商圈核心，华中师大旁。商业总体量2.33万方，共分2个周期，1期以开发完毕。,商业体量不大，以自然销售为主，前期无招商，开发商缺乏商业运作经验。以放任自流的方式在运作。,商业市场,S-1号楼（1-5层位商铺，一楼层高5.7米，2-5楼层高4.5米，面宽4米起，进深8米起）,V字楼：目前已统一卖给一家招商公司,S-1楼销售情况：1F-2F剩余少量，3-5F,分别被整层购买（影院、电玩）,商业市场,商业为商业裙楼，1至5层，面积从27-100，层高从4.5米到5.7米。以中小型商铺为主。,商业市场,武昌中心城区：未来商铺推盘量接近50万方，未来市场竞争较为激烈。,武昌中心城区主题商业街平均租金区间为30-75元/月，商铺出租率高达80%以上。,商业市场,中心城区商业年成交率达80%左右，销售较为火爆；成功的商业运作、招商是销售的首要因素，也是制胜关键；武昌中心区域主体商业未来推盘量接近50万方，后期竞争压力较大；武昌中心城区主题商业月租金区间在30-75元/月，出租率达80%以上,商业市场小结,LOFT公寓,LOFT产品主要集中在中心城区，多为综合体项目。,LOFT公寓,LOFT或公寓产品多以商业性质为主，且主力面积集中在40-60平米，多为一层16至18户为主，成交均价在10000元/以上。,LOFT公寓,项目,典型项目研究：长航蓝晶国际,LOFT公寓,主力型商铺53户型占比95%以上，5.4米层高，买一层送一层，可实现1房变2房，上下动静分区的完美布局。也可以拆分为两套1居室户型，单独出租。,LOFT公寓,典型项目研究：名士1号,项目于2013年3月16日开盘推出3#楼房源，成交均价14000元/（Loft），9500元/（SOHO公寓），解筹率90%，两星期售罄；4#楼4月13日开盘，户型与3#一致，认筹1万抵3万。,LOFT公寓,开盘：LOFT14000元/，SOHO公寓9500元/，当天成交率高达90%。,均有生活阳台设计Loft产品需业主进行隔层4梯21户（23-24层4梯17户）,LOFT公寓,LOFT公寓,LOFT户型层高5.2米，面积39-60户型为主，低总价高赠送率产品，市场较为青睐,学区周围投资型居住类产品较多，形式以公寓产品为主，从成交来看，广大投资客对于学区周围的投资产品较为认可；Loft购房客户主体由纯投资客户向过渡居住型客户转化；市场以纯LOFT项目及商业式LOFT为主，大社区LOFT项目相比较少；小户型低总价房型受到市场青睐，3050平左右产品市场去化情况较好；从投资角度来看，学区房的租户对产品的主力诉求为脱离集体的独立的生活空间，所以单身公寓一样能够满足需求。,LOFT市场小结,写字楼市场,汉街总部国际,绿地中心,保利文化广场,1818中心,潜在供应,在售项目,湖北省科技创业大厦,普提金国际金融中心,汇金中心,江尚天地,德成中心,广泽中心,海山金谷,武昌写字楼主要分布在徐东大街、中北路、中南路至珞瑜路沿线。,写字楼物业多以大面积或整层销售为主，主力面积在200-2000为主，层高为2.8米至5.1米之间。,写字楼市场,武汉中央文化旅游区位于武汉市东湖和沙湖之间，是武汉市六湖连通的首个项目，总规划区域约1.8平方公里，是万达集团投资500亿元打造的“以文化为核心、兼具旅游、商业、商务、居住功能”为一体的世界级文化旅游项目。是万达集团在全国打造的第一个也是全国规模最大最新的文化旅游项目。,项目隶属于武昌公司总部区，紧靠地铁4号线周家大湾站，通过沙湖大桥可直达过江隧道口。,写字楼市场,典型项目研究：汉街总部国际,写字楼：45万方档次：国际5A级外立面：全玻璃幕墙楼层布局：8T10户电梯：国际知名电梯（具体品牌不详）产品打造：精装大堂、10米挑空、水景（其中K3-4写字楼配有600省政府永久接待大厅）物业：戴德梁行顾问,项目面积区间从120-1700为主，成交均价在22000元/，是武昌核心最为高端的甲级写字楼产品。,写字楼市场,江尚在武汉第一次引进世界前沿的“时尚艺术”（VogueArt）理念，打造武汉首个“时尚艺术”都市综合体，滨江大宅、国际5A写字楼、时尚生活街区、高端会所、酒店式精品园林多重业态融合，酝酿着一种截然不同的时尚姿态，坐标城市的生活未来。,写字楼市场,典型项目研究：江尚,写字楼外立面采用钢化中空low-e玻璃，并以铝片进行装饰,金属质感科技性写字楼，以总部级写字楼定位，是武昌又一高端写字楼物业。,写字楼市场,产品规划,写字楼市场,未来供应：武昌中心区未来写字楼供应近60万方，多为甲级或甲级以上高端产品，集中在2014年集中入市，后期竞争较大。,写字楼市场,写字楼主要集中在中南中北区域。写字楼市场发展迅速，运营良好，写字楼市场需求将进一步增大在售写字楼产品去化较快，均价较高。目前在售和未来供应写字楼物业面积较大，且全部定位高端，预计市场竞争激烈。,写字楼市场小结,综上所述竞争时刻存在，中心不止一个，产品同质严重。同样的产品，不同的运作手法，市场的反馈且大相径庭。,项目市场定位,42,1、由项目四至图可见，本案三面紧邻商业群落，承街道口商圈南拓，同时接壤南湖核心商圈，属于商业聚焦位置；2、本案周围大型生活都市生活设施配套齐全，适宜居住；3、本案周围人口密集，多为高校人群与一般居民，消费潜力巨大。,项目区域,项目用地：珞狮路与雄楚大道交汇处，同时受到大南湖板块与街道口版块辐射；区域内目前是成熟中心城区；属性：武昌新兴中心成熟商圈,项目位置,街道口商圈,2KM,亚贸,群光,1.5KM,项目区域,区域交通：交通便捷，通达性优,8和11号线途经项目周边，预计距离范围为1KM左右，具体规划不详；2号线宝通禅寺站距本项目约1.9公里、街道口站距本项目约1.4公里、广埠屯站距本项目1.6公里。,8,11,2,道路系统40多条公交线路通达武汉三镇；属性：交通通达性好,对于项目的界定中心城区、中小规模、商业用地,项目属性,项目外部条件,地段：位于洪山区，珞狮南路与雄楚大街交汇处。规划的二环路从珞狮南路高架通过，城市交通便捷。交通：紧邻8号线和11号线，且8号线站厅与基地直接对接，更有正在修建中的BRT快速公交通达。商圈：周边拥有数个城市商圈，中南商圈、街道口商圈和光谷商圈。配套：中百仓储珞狮路店、中商平价雄楚购物广场、武商量贩崇文店，1.5公里内有群光广场、亚贸等大型购物广场。教育：位于武昌传统的教育文化产业板块，周边聚集理工大学、华中师范大学、马房山中学及图书城等，教育文化资源丰富，租房的需求量大。,项目内部产品,体量：24.5万方的城市综合体，总占地21305，总建面296762.87。规划：整体规划为两栋5层商业裙楼，A1、A2、A3、A4四栋塔楼。其中A1为办公楼。商业：精品家居馆及主题生活馆，卖场共10万方，是包含建材、灯饰、家具、软装四大板块的超大型家居航母，建成后将是武汉市规模最大的中高端品牌家居建材专业卖场。商铺以小铺为主，并以带租约的形式出售。公寓：近9万5千方Loft产品，面积约在40-50左右，5.4米层高，可做两层使用。,Swot分析-优势,内秉综合体配置，外得交通、区位、消费群之便利,Swot分析-劣势,Swot分析-机会,政策收紧带来开发风险，影响营销节奏，导致开发流程不畅。但从目前武汉的土地出让政策与国内相关政策来看，这类风险较小。,商业地产市场受到投资导向、经济环境走差影响而进入较差年景，从而致使开发进程受阻。目前来看市场风险在安全范围内。,区域内综合体项目集中，导致市场产品出现部分同质化，带给销售去化阻力。根据市场需求打造合适的产品可规避风险。,就南国置业而言，业态风险甚于其他风险；商业业态的成功布局、招商是营销制胜的柱石。,Swot分析-威胁,项目形象定位,购物,集主题式定向购物；日常购物消费、餐饮娱乐、专业卖场、商务办公、酒店居住于一体，全程式优质服务的多功能、全业态、复合型商业街区。,商业功能定位,餐饮,装饰,家居,休闲,建材,办公,酒店,居住,顾客,商户,投资者,商业生态的概念即是从顾客需求出发，空间的规划和业态的布局形成有机的商业生态链，最终可以不依赖人为的力量去适应市场变化的一种商业模式。,商业生态空间概念的提出,市场概念定位,对于顾客，我们希望建造一种商业空间：完全满足武汉人购物休闲的新天地；肯定可以买到心仪商品的超级卖场；武汉版“宜家”，武汉人家装的风向标和仓库；充满新奇的体验并且留下记忆；游历和购物的过程是愉悦和舒适的；,对于商户，我们希望建造一种商业空间：每天都有川流不息的人流；可以有做不完生意；可以低成本经营的场所；可以有效经营通勤时间更长；有展示和促销的场所；可以有灵活的进入和退出的可能；,如何满足这三者之间的需求，归要结底是如何满足人的需求，形成充满期待地进入兴奋地逛意犹未尽地离去，不管男女老少，都可以找到自己的需求，用满足需求刺激消费、带动消费，用服务的方式获得利润，这就是生态商业空间的核心理念，这一切有赖于商业空间的塑造。,对于投资者，我们希望建造一种商业空间：降低投资风险；获得稳定和丰厚的回报；无限的升值潜力；,59,项目价值点,体验式、情境式商业场所,多元业态，生态商业空间构架,写字楼：都市办公不夜天日常消费商业：都市生活必备家居生活馆：专心扮靓精彩家精品生活馆：生活品质专家Loft：都市梦公馆,60,项目价值点,体验式、情境式商业场所,多元业态，生态商业空间构架,写字楼：都市办公不夜天日常消费商业：都市生活必备家居生活馆：专心扮靓精彩家精品生活馆：生活品质专家Loft：都市梦公馆,30万方不夜城*武昌精彩生活专家,项目市场定位,如何锻造更为锋利的市场价值之矛，击中需求之盾？价值聚变营销利器,建议：打造产品附加值,体验式购物环境打造,1、强化购物环境舒适度，走廊里增设景观式休闲长椅；2、强化购物环境视觉、嗅觉舒适度，以绿萝等可祛除异味、甲醛的植物点缀环境，打造绿色卖场；3、专业卖场内适当开辟体验空间，重在打造情境式购物感；4、综合体内实现无线网络全覆盖。,1、地下停车场引进智能化系统，重在打造智能提示系统，关怀客户体验；2、引入“室内对讲系统”，使物业与商铺之间，loft住户之间、loft住户与商业物业之间形成即时对讲，可预约服务、可即时求助，享受“即时生活”；3、商业卖场内安装电子导购平台，便于客户问路、查询目的地；4、适度发展线上购物平台，利用南国置业的招商资源，结合现代电子消费方式，打造属于南国家装线上业务，逐步深入贯彻“即时生活”理念。,“即时生活”打造,项目产品附加值建议,项目客群分析,自住市场刚需客户：周边几乎绝大多数项目都在抓刚需，基数有限！5成首付：首付过高，同样首付总价，换算3成可以选择较大面积的舒适性平层住宅！10年年限：月供相对住宅30年限，每月还款压力较大！素质人群：有文化、有理想的人们，更注重居家环境、氛围、文化！商电商水、商产40年！,项目客群分析,投资市场小户型（出手容易）、5.4米层高（多维空间）、双层空间（拓展面积）、二环双轨（升值潜力）、楼下专业家装市场、多所高校毗邻（租客多多）.等等，投资价值远高于居住价值。不限购不限贷，多买多赚！住宅限购、限贷，限制的是投资者的购买需求。但是，投资需求并不因限制了就消失了。恰恰相反的是，正常的投资需求被压抑，更需要找到资金保值增值的通道和机会。,因此，我们重点关注投资客！,项目客群分析,投资客群：拥有一定资金，期望通过投资房产获得出租、升值回报。南国业主客群：购买过南国小户型产品，对品牌有深刻认同，对南国此类项目的规划理念、升值前景有乐观预期。过渡自住兼投资客群：即地缘型客群，如街道口白领，广埠屯IT工作者或高校老师，不仅可方便自住工作，将来也能轻松转手出售。,本项目客户根据渠道可分为三类：1、南国自身客户约占30%A.南国业主B.追随南国的投资客C.南国以及南国关联企业投资客2、武汉投资客户约占60%A、项目周边具有投资需求的客户（周边高校教师，企事业单位工作人员、私营业主）B、项目外溢投资客户（除项目周边以外地区的地缘性外溢客户）C、武汉各类行会、商会成员3、武汉市以外的投资客户约占10%8+1城市圈内，离武汉车程在一小时内的城市，如孝感、黄冈、黄石、鄂州投资客,项目客群分析,小结：本项目客群挖掘可主要根据渠道定位，快速启动call客，助力营销。,项目营销推广,30万方不夜城*武昌精彩生活专家,南国MY+城市广场,项目形象推广主题,定位语：,建议推广案名：,m：取英文中我的，我，mall等单词的首字母，体现都市新生活主体-年轻一族重自我的内涵Y：你的，年轻的，坐标轴的一条，综合表达年轻人时尚、对未知充满好奇，渴望定位人生的内涵+：谐音家，表示你和我成为大家，组成家，同时加号有无限增加，不断接纳的意义三个符号的结合，寓意：我们的家，我们要不断努力追求更多精彩；同时符号化的组合带来现代动感；整体谐音“麦加”，寓意希望本案成为南国又一经典之作，并成为投资者、商户、消费者三大人群心中不同的“麦加”圣地城市广场：以具有地域性的概念为项目赋予功能感、辐射力，将项目与城市建设、经济发展挂钩，宣告项目高度。,推广案名释义：南国MY+城市广场,南国MY+，大家精彩,形象推广语：,说明：5.4米层高，周围被年轻一族包围，交房后用途不限于居住，而包括微型企业办公、家庭旅馆、工作室甚至仓库，因此以此案名体现用途，便于启发客户对项目的理解。,LOFT推广主题,南国54青年馆,推荐案名,推广语,新青年，为五四而战,说明：彰显产品特色与主力客群，简单上口，易于传播,备选案名：南国54锋尚,说明：商铺面积分割到最小化，进入微铺时代，以简单上口的直白语言，说明南国品牌+产品特色，直击客户。,商业推广主题,南国MY+，大家精彩,推广语,说明：彰显主力业态与商业能量,小铺小铺小金铺，每家一颗摇钱树,蓄客期推广语,客户前期体验感营造,1、广场利用景观展示面营造项目国际都市感的风情；2、营销中心软装、硬装体现国际都市感；3、以ipad取代销售夹、以声光效区位图取代挂式区位图，以电子楼书取代实体楼书实现全程电子化讲解，将客户带入超现代都市情境，深化对项目价值的体验与认知。,项目营销包装建议,2014年度目标：实现LOFT1050套的销售目标，完成项目清盘全年目标分解：按照70%的解筹率计算，项目全年、多批次总计需实现认筹1500套；按照30%的上门转认筹，即全年、多批次需实现5000组以上的上门客户；以从2013年11月进场计算，至2014年4月开盘前。需累计客户约3600组，4-7月需累计客户约1600组，月均600组，日均20组，客户积累工作非常紧迫。,推售目标,2013.10,2013.12,2014.2,2014.4,2014.6,2013.9,工程节点,推售节奏,9月加推A4,2014.11,2014.12,营销阶段,筹备,货量供应,客量需求,一期营销中心开放,营销中心进场,蓄客,蓄客,开盘,持销,4月推售A2,加推,382套,334套,1000组,1600组,主体营销中心开放,认筹,600组,600组,600组,600组,600组,2014.5,6月推售A3,334套,蓄客,开盘,推售节点分解,2013-2014主要推售节点初步分解,产品集中性引爆充分利用南国的品牌效应，集中造势，以势而动，高举高打，突出项目名门基因，区域领袖地位，强势蓄积客户，快速引爆。,推售策略,11月上旬：一期营销中心开放，满足项目的初步展示需求；2014年2月中旬：主体营销中心开放，项目展示面升级2014年4月：A2开盘2014年6月：A3开盘2014年7月：A4开盘,产品价值排序分析：项目户型基本相似，为同质化产品，不做主要区分，主要从楼栋位置、展示面、交通动线等因素分析。A2#一线临街，展示面较好，交通最为便捷；A4楼位于项目中心，视野开阔A3位置偏里，更安静，但在西面和南面视野上较受阻隔。总体产品价值力排序：A2#A4#A3#,A4号楼,A1号楼,A2号楼,A3号楼,主要工程节点,主要工程节点及产品价值排序分析,77,结合工程节点、产品稀缺性、市场竞争性等2014年4月首先推产品力最好的A2#，6月推出A3#，然后根据市场情况9月加推A4#,方向：平开高走，价值逐步呈现，总体走势向上时机：2014首开以密集、多渠道铺开推广，重在树立高价值形象及知名度，之后趁势快速加推。,考虑到项目拥有充足的租赁需求、南国品牌在武汉的影响力、地铁上盖带来的人群集聚效应，以及项目自身的商业氛围营造，同时保守预计至明年上半年市场会有5%的增幅，我司认为本案loft2014年上半年的入市价可以达到15000-17000元/。,项目价格定位,推货量、预估总销面积、预估销售总额（均价暂以16000元/平米）,本案目前总可售套数为1050套，总销面积约4.94万方，总货值约8个亿。,项目盘点,项目推广初期，以建立轰动效应及项目市场形象为主，快速寻求突破；后期在保证去化速度基础上，合理抬升价位。,2014年,11月,12月,推售A3,项目货值与推盘,价格释放口径初拟：1：LOFT16000-19000；2：LOFT17000-19000；3：LOFT17000-18000；,开盘前一个月：根据市场竞品及客户情况调整价格口径，进一步梳理客户,通过之前的价格设定，我们预计未来项目上市的价格在15000-17000元/平米,价格策略平开高走。前期传播产品经典热销魅力、产品品牌与影响力、价值优势，制造势能，首开轰动，并为后续产品开拓市场空间，而后逐步抬升所推产品价位。,82,2013.10,2013.11,2013.12,2014.1,2014.2,2014.4,2014.7,2013.9,工程节点,推售节奏,9月加推A4#,2014.10,2014.11,2014.12,营销阶段,筹备,一期营销中心开放,营销中心进场,蓄客,加推,开盘,持销,4月推售A2#,加推,主体营销中心开放,2014.3,认筹,推广主题,猛龙过江，南国家装来了,品牌价值、项目形象,热销信息阶段产品亮点,产品力,阶段策略,客户积累、价值灌输，强势蓄客,新客户积累、老客户维系、竞品拦截、持续积累持续消耗，强势加推,活动策略,品牌活动、体验活动,新闻发布会,系列互动活