2013世航之窗商业定位报告

世航之窗项目商业定位报告,谨呈：河南爱港置业有限公司,2013年8月,报告目录,报告框架,PART.1项目价值解读,板块价值解读本体价值解读,PART1项目价值解读项目解读板块价值解读,国家级战略导向、价值投资高地、全复合功能城市,2013年3月7日规划面积为415平方公里的郑州航空港经济综合实验区发展规划获国务院批复，成为我国首个上升为国家战略的航空港经济发展先行区。,规划提出：郑州航空港经济综合实验区的战略定位为国际航空物流中心、以航空经济为引领的现代产业基地、内陆地区对外开放重要门户、现代航空都市、中原经济区核心增长极。,PART1项目价值解读项目解读板块价值解读区域概况,20公里,郑州航空港区位于郑州市的东南部，是郑州都市区“六城十组团”的重要组成部分，是全省经济社会发展的核心增长极和改革发展综合试验区之一，也是河南省对外开放的重要窗口和基地。规划面积415平方公里，户籍人口约6.8万人，入住富士康员工约9.6万人。,从距离上看：距离郑州主城区20公里，相对其他组团距离较远，但是作为政策导向最为明确的南部卫星组团，起到了南拓的带头作用，成为郑州南部的一个明星组团；从政策上看：由于航空组团上升至全省及国家战略的高度，因此全省及郑州政府对于港区的政策支持力度将会逐渐增大；从地产市场上看：短期内仍为组团产业人群为主力及投资客，未来随着交通和配套的完善，有可能会承载部分郑州外溢人群。,短期内组团产业人群为主力及投资客将是区域内置业的主力客群，未来随着交通和配套的完善，将会承载部分郑州主动外溢人群。,PART1项目价值解读项目解读板块价值解读区域规划,20082035年，在27年的时间里，郑州将分三步，打造全国大型复合枢纽机场和国际货运枢纽。航空港区规划发展已成趋势，在产业支撑的驱动之下，航空港区将会成为最新的投资热土。,到2035年，郑州航空港经济综合实验区将成为“大枢纽”航空货邮吞吐量达到200万吨左右，跻身全国前列，国际航空货运集散中心地位显著提升；“大产业”形成创新驱动、高端引领、国际合作的产业发展格局，与航空关联的高端制造业主营业务收入超过10000亿元；“大都市”营商环境与国际全面接轨，建成进出口额达到2000亿美元的现代化航空都市，成为引领中原经济区发展、服务全国、连通世界的开放高地。,PART1项目价值解读项目解读板块价值解读区域交通,随着区域经济的快速发展，在郑州航空港地区内，将云集航空、城际轨道、轻轨、高速公路、公交、社会车流等多种交通方式。城际轨道：郑州至许昌城际轨道线经过郑州新郑国际机场，在航空港区规划设5个站点，分别是机场航站楼枢纽站，北部片区航城中心站、会展中心站，南部片区梅河站、牛村站。对外道路交通打造“三纵四横”路网：包括京珠高速公路、机场高速公路、“四港联动”快速路、龙中公路、登封机场商丘高速公路和机场迎宾大道及延伸线等。内部道路形成规则方格网：除现有的两座互通式立交外，将来，航空港地区将在高速公路、快速路、主干道交叉处再规划新建18座立交桥；在航空港地区北部片区和南部片区各规划一个长途客运站。,本区域为郑州近郊区域，集高速、国道、轻轨等各种交通道路为一体，路网发达，通达性好，区域内部交通网络逐步完善，通达便利。,机场核心区，规划面积48平方公里，主要发展机场运营功能；物流商贸区，规划面积16平方公里，以航空物流、IT产业研发、商业贸易以及休闲居住为主要功能；临空产业区，规划面积26平方公里，重点发展航空器材及相关零部件制造加工、技术资金密集型产业和高附加值出口加工业，打造现代加工制造产业基地。,国家及全省战略支持，郑州南拓明星组团；航空港区规划发展已成趋势，在航空经济及物流经济等产业支撑的驱动之下，航空港区会成为最新的投资热土，同时也将为本区域带来大量的产业人群，完成区域共建。,PART1项目价值解读项目解读板块价值解读产业支撑,规划的航空港区分为“一核两区”，航空港是机场核心区的一部分，在其北部和南部分别是物流商贸区、临空产业区。,PART1项目价值解读项目解读板块价值解读区域人口,航空港区目前约有人口8万人左右，主要是周边原住居民及港区内企业员工。区域至2020年预计人口将达到50万人以上，根据郑州市11月30日召开的郑州航空港总体规划评审会，预计未来郑州航空港区人口将达到150万左右。,在政府主导和政策利好以及产业支撑的情况下，港区人口将呈现快速上升，势必提高航空港区的房地产需求与投资热情，同时为港区房地产发展提供了潜在的更大的容量。,PART1项目价值解读项目解读板块价值解读板块总结,国家级战略导向、价值投资高地、全复合功能城市,国家级战略导向板块未来价值卓越综合投资价值高，目前为郑州热点投资区域全复合功能城市定位，商业业态必然呈现多元化特征,港区迎来了前所有未有的高价值投资时代,PART1项目价值解读项目解读本体价值解读区位价值,项目航空港区核心区边缘区域，小环境交通弱势，昭示性可达性阻隔。项目位置短期内属于核心边缘区，中长期将会变成航空港区交通枢纽的核心区域。项目位于物流商贸区与机场核心区交汇处周边商务资源行政资源丰富，未来对写字楼与商业需求量较大，有升值空间。,项目区位属性：,项目位置短期内属于航空港区核心区域的边缘区，商业属性较弱，但中长期将会变成航空港区交通枢纽的核心区域，商业价值将会有一定的提升，升值空间较大。,PART1项目价值解读项目解读本体价值解读,项目周边资源：行政资源方面：航空港国土局、地税局、海关、工商局等，行政资源丰富。教育：航空港第三实验小学、航空港实验小学。商业综合体：蓝天商务花园、华美龙金融广场、润丰悦尚、东方港汇。约30-40万平米；富士康员工为项目提供普通消费群体。医疗资源：航空港区人民医院、航空港区英港医院交通：干道价值不显性道路通达性较差，但具有一定的便利性,四港联动大道,机场迎宾大道,航天路,郑港大道,交通,项目地处物流商贸区与机场核心区交汇处，临近航空港核心区；周边商务与行政资源丰富，在提升本项目行政商务价值的同时，将为本项目商业产品带来近距离的目标消费群体和潜在的部分投资客群。,项目总建面5.9万，该项目为中小规模；写字楼体量3.06万，占比52%；商业2F为1.03万，占17%；地下建筑面积：1.8万，占比31%本案为中小体量的商务属性项目,PART1项目价值解读项目解读本体价值解读经济指标,PART1项目价值解读项目解读本体价值解读地块现状,地块内为绿色附着物，尚未进行基本的场地平整，正式开工还需一定时间，在项目正式开工入市期间或将出现竞品。,PART1项目价值解读项目解读本体价值解读地块四至,机场高速延长线,云港路,华美龙项目,云港路单边交通机场高速围合死角，交通的导入性极弱；地块东侧规划道路级别低、连接性有限，对外通达性不高，客户进入性与商业存活性弱。,PART1项目价值解读项目解读本体价值解读地块四至,道路条件：,项目分布：,云港路单边交通机场高速围合死角，交通的导入性极弱；地块东侧规划道路级别低、连接性有限，对外通达性不高。，客户进入性与商业存活性弱。,PART1项目价值解读项目解读本体价值解读商业价值分析,商业布局价值,一级商业价值,二级商业价值,三级商业价值,云港路沿线商业价值相对最高，其次是地块东侧规划路沿线，而机场高速延长线沿线和内铺在现有条件下商业价值最低；,PART1项目价值解读项目解读本体价值解读项目价值认知,同行专业人士访谈区域投资热度高，商业体量大，地段不好，操作性差，活不下去,港区现在是投资热土，尤其是4月份以来，港区发展上升为国家战略后，国家政策的导向对港区的投资影响太大了，港区未来的投资升值前景还是不错的，这也是郑州及周边县市投资客看好港区的原因虽然港区发展前景不错，但是目前紧靠一个富士康的支撑，是有些力不从心，尤其是现在港区商业体量太大了，不管是集中商业还是街铺，基本上都是把富士康员工作为最终的消费群体，富士康员工根据淡旺季不同流动性大，另外这些人的消费能力和消费档次是有限的，基本员工的工资2000多元，加上加班费也就3000多，这些收入不可能全部都在港区消费，所以现在港区商铺太多，有一定风险，我个人觉得投资写字楼比投资商铺好你们那个地块说实在的不怎么好，尤其是做商业，难度很大，周边消费群体和其他商铺有很大区别，关键是地段不好，人流难以到达和滞留，没有人，商业活不下去,PART1项目价值解读项目解读本体价值解读项目价值认知,商铺经营者访谈商铺体量大，常住人口有限难支撑，位置太偏，不考虑在此置业,港区现在商铺还是不少的，没有开业的店铺和商场更多，虽然这段时间来港区投资的人比较多，但港区常住人口有限，富士康的人流动性比较大，还没有开业的店铺和商场都想着让富士康的人去消费，这有点不现实，再说了富士康的工人都是出来打工的，谁也不会把每个月的工资都花在这些商场里商铺活下去还得靠比较稳定的消费人群，我这个铺子就不是针对富士康员工的，比较稳定港区现在都被炒热了，现在租金也涨了不少，商铺经营的压力也随之增加你们那个项目，位置太偏，也没啥人，周边还是别墅，买东西的就更少了，我是不会考虑在那个地方开商铺的，和旁边的润丰相比，我还是会选润丰的店铺，相对而言位置好，人流量大谁要在那个地方开商铺的话，我觉得卖早餐不错，周边甚至再往北，早上吃早餐真难，好多上班的都来这边吃早饭,项目位置属于核心边缘区，短期内价值有限，长期将会变成航空港区交通枢纽的核心区域，升值空间较大。项目总建面5.9万，该项目为中小体量，规模优势较弱；项目临近航空港核心区，周边具备一定的商务、行政资源；地块素质较差，通达性可进入性弱，消费者认知度弱，商业素质较弱；,地块素质较弱，不具备高商业价值。,PART1项目价值解读项目解读本体价值解读本体价值,PART1项目价值解读项目解读本体价值解读,投资热土未来发展空间大地块素质弱商业价值有限,PART.2核心问题研究,PART2核心问题研究核心问题研究,VS,板块高价值,项目低商业价值,国家级战略导向投资热土综合复合城市定位,现有城市框架边缘单边交通，机场高速围合死角内铺缺乏自然存活机会点,板块高价值,国家级战略导向投资热土综合复合城市定位,如何实现“高投资板块下低商业价值商业产品的成功销售”将是我们的核心问题。,PART.3市场研究判断,商业市场研究写字楼趋势判断,PART3市场研究判断市场研究判断在售商铺分析项目分布格局,目前港区在售商铺主要沿四港联动大道围绕富士康布局。多为“住宅+商务办公+商业”多物业组合形态，未来商业竞争较大；项目均为大规模体量，且目前均实现商业产品销售，价格集中在1-2.5万元/,PART3市场研究判断市场研究判断在售商铺分析个案分析蓝天商务花园,开发商：河南省华亨置业有限公司物业位置：新郑市郑州航空港区云港路北侧占地面积：72亩容积率:1.3建筑面积：5.8万建筑风格：北美风格建筑类别：联排别墅182套，多层洋房52套使用年限：40年,商业部分：商业体量：1.6万经营方式：只租不售，开发商长期持有租金水平：未定商铺面积：200以上业态定位：未定交房时间：2013年12月底,PART3市场研究判断市场研究判断在售商铺分析个案分析润丰悦尚,开发商：河南保利置业有限公司物业位置：航空港区机场迎宾大道与四港联动大道交汇处占地面积：97294平方米容积率:1.87绿化率:30%建筑面积：20.13万物业类别：住宅、公寓、商铺,商业部分：商业体量：2F住宅底商,局部1F，共5万，约150间商铺经营方式：完全销售，不包租,PART3市场研究判断市场研究判断在售商铺分析个案分析润丰悦尚,潮流百货,大型超市,特色餐饮,休闲娱乐KTV一条街,商业步行街,润丰悦尚商业定位以生活类零售百货为主，餐饮及娱乐仅作为附属配套，占比较小。,PART3市场研究判断市场研究判断在售商铺分析个案分析润丰悦尚,润丰悦尚商铺面积在90-110、135-142、170-180之间，最大面积342，最小面积72，一拖二，局部一层；1-2F层高4.5m,面宽8m，进深10-12m;,PART3市场研究判断市场研究判断在售商铺分析个案分析润丰悦尚,价格：均价2万元/，最高售价4.2万元/，一次性付款9.5折，按揭9.7折。流量：月均流量1200-1400。目前存量：3万3.3万。,PART3市场研究判断市场研究判断在售商铺分析个案分析润丰悦尚,目标消费群体:富士康员工港区周边居民项目业主机场流动人群,目标消费群体消费能力:目标消费群体整体收入水平在3000元/月左右。,PART3市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析港城793,开发商：富港置业物业位置：郑州航空港区郑港九路与郑港三街交汇处东北角物业类别：住宅、商铺建筑面积：14万，其中商业面积10万（含3万地下商业）,商业部分：经营方式：售后返租，返租期限5年，收益率8%、8%、9%、9%、10%，商业体量：10万，其中3万地下商业只租不售。,PART3市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析港城793,港城793商铺面积在25-58之间，住宅底商一拖二，局部一层，商业体单层销售；层高4.24.8m,面宽4.2m，住宅底商进深8m，商业体进深20m;,PART3市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析港城793,价格：均价2.5万元/，最高售价3.6万元/，一次性付款优惠3个点。流量：月均流量4000-4250。目前存量：约2000。,PART3市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析港城793,目标消费群体:富士康员工，约9万人（项目公寓居住员工1万人）港区周边居民,目标消费群体消费能力:目标消费群体整体收入水平在3000元/月左右。,置业客户来源:以投资客为主，80%投资客来自郑州，部分为港区及周边县市投资客。,承租客户来源:郑州现有及意向商铺经营者周边拆迁市场原有商铺经营者港区及周边县城生意人,PART3市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析东方港汇,开发商：郑州航空港区航程置业有限公司物业位置：郑州市航空港区四港联动大道以东，云港路以北、中原路以南占地面积：12436容积率:2.27建筑面积：36164.63，其中地上28211.10，地下7953.53。,商业部分商业体量：两层底商，一托二，面积5698.56。业态定位：高端金融中心，配套高端商务餐饮、商务百货。目前存量：剩余7间商铺，约1800,PART3市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析东方港汇,价格：均价2.5万元/。流量：以合作及内定为主，正式对外推售仅7套商铺。存量：剩余7间商铺，存量1800商铺尺寸：层高4.2m，开间8m，进深16m，面积在128-157之间。,PART3市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析东方港汇,目标消费群体:项目商务办公人员，主要是行政事业单位工作人员酒店流动人群,目标消费群体消费能力:中高端消费群体，整体消费能力较强。,置业客户来源:合作单位，建设银行、工商银行内部关系户,承租客户来源:中高端商务餐饮品牌店，迪欧咖啡、蓝天茗茶商务礼品加盟店品牌烟酒代理商,PART3市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析富康广场,商业部分经营方式：20年长期出租，首付30%，余款19年无息付完；业态定位：“一站式”购物广场，业态范围包含餐饮、休闲娱乐、零售百货、商超，以生活类零售百货为主,开发商：鼎华企业物业位置：四港联动大道与中原路交汇处建筑面积：2.5万,PART3市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析富康广场,富康广场商铺面积在30-42之间，一拖二；层高4.25m,面宽4.2m，进深10m;共220间商铺；,价格：1万元/流量：月均流量4800左右存量：约1000左右,PART3市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析富康广场,目标消费群体:富士康员工，约30万人,目标消费群体消费能力:目标消费群体整体收入水平在3000元/月左右。,置业客户来源:以经营者为主，投资客为辅。港区商铺经营者郑州及周边县城经营者,PART3市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析裕鸿世界港,商业部分：商业体量：2F住宅底商，共1万户型面积：160-200不等,开发商：河南裕鸿置业有限公司物业位置：新郑市郑州国际机场北占地面积：150万m2容积率:1.5建筑面积：80万m2物业类别：住宅、商业、写字楼、公寓,奥特莱斯,裕鸿世界港商业定位以大型百货商场为主，少数底商餐饮及娱乐作为附属配套，占比较小。,1-4#写字楼区域,奥特莱斯自持商业,价格：均价2万元/。流量：600/月存量：剩余存量800-1000商铺尺寸：层高4.2m，开间8m，进深15m，1托2两层,PART3市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析裕鸿世界港,客户来源：以郑州东区、管城、港区客户为主约占70%，周口，驻马店，商丘，许昌客户约占30%；客户职业：机场建设合作单位领导及设计院客户较多。置业目的：投资居多，极少数自用。,PART3市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析裕鸿世界港,置业客户分析：,富士康中高层、本项目洋房业主、机场中高层管理人员、机场带来的较高端流动人群星级酒店流动人群,目标消费群体：,PART3市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析空港森林,开发商：郑州君利置业有限公司物业位置：郑港三路与双湖大道连接线交叉口占地面积：234370.7容积率:1.57建筑面积：367961.99，其中商业面积3.1万。,商业部分经营方式：售后返租，返租期限2年，收益率8%业态定位：业态范围包含餐饮、休闲娱乐、零售百货、大型超市及部分商业配套（银行），以生活类零售百货为主。,PART3市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析空港森林,空港森林商铺面积在38-56之间，独立的沿街商铺，一拖二，局部三层；层高3.94.2m,面宽4m，进深14m;,PART3市场研究判断市场研究判断在售商铺判断个案分析空港森林,价格：均价1.3万元/，最高售价1.8万元/。流量：月均流量4600-5000。存量：2000022000。,PART3市场研究判断市场研究判断在售商铺判断个案分析空港森林,目标消费群体:富士康员工项目业主周边项目业主,目标消费群体消费能力:中高端消费群体，整体消费能力较强。,承租客户来源:项目周边区域经营者港区拆迁市场原有商铺经营者,置业客户来源:郑州投资客项目周边投资客港区拆迁户,PART3市场研究判断市场研究判断在售商铺判断个案分析山顶时代广场,项目位置：郑州航空港区郑港7路和郑港6街交叉口东南角绿化率：37.32%容积率：2.67占地面积：140亩建筑面积：312734.73，公寓170944.66、住宅64905.07、集中商业23898.17商业部分：总体量：约6万，其中集中式商业2.4万，街铺3.6万户型面积：80-130，层高4.2m，开间8m，进深15m经营方式：统一经营，招商，3年无条件124%回购，年回报率10%商业业态：集品牌折扣、餐饮、娱乐服务配套综合性购物中心，大型商超，电影院线，KTV，潮流服饰，统一经营，统一定位，统一管理。,价格：一层均价26000元/，二层均价16000/.流量：4000/月存量：剩余存量约1.2万,PART3市场研究判断市场研究判断在售商铺分析个案分析山顶时代广场,PART3市场研究判断市场研究判断在售商铺分析个案分析山顶时代广场,PART3市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析鑫荣中央金地,开发商：河南荣亿置业有限公司项目地址：郑州航空港区保税北路琴台街交汇处（富士康正对门）建筑面积：商业12万商铺面积：27-67，主力户型：30-40左右销售情况：一期、二期售完，正在销售三期，预计今年10月份商业清盘经营方式：统一承租10年，1-2年回报率8%，3-4年回报率9%，5-6年回报率10%，7-8年回报率11%，9-10年回报率12%。可以3年回购，开发商以1.1倍房款回购；商业业态：商业体负一层综合超市，美食城，淘宝城，外贸服饰，洗浴中心，一层化妆品，黄金珠宝，名表，二层男女装（运动休闲），箱包皮具，三层家具，床品，四层、五层商业自持。,PART3市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析鑫荣中央金地,价格：一层均价24000元/，二层15000元/,三层均价8000元/，均价1.6万流量：月均流量10750存量：剩余存量250间左右，约12500,PART3市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析鑫荣中央金地,主力面积段集中在30-40之间，多为小面积商铺，总价较低，客户接受度高，层高4.2m，开间4m，进深14/18/20m。,PART3市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析鑫荣中央金地,目标消费群体:富士康员工,目标消费群体消费能力:中端消费群体，整体消费能力一般。,置业客户特征:郑州及外地投资客占比约60%港区投资客户占比40约%付款方式来说，全款及按揭基本持平,承租客户来源:周边经营者郑州及周边县市经营者主力品牌店、专业店等,PART3市场研究判断市场研究判断在售型商业判断市场总结,中端定位项目“小面积、高流量”，中高端定位项目“大面积、低流量”,PART3市场研究判断市场研究判断在售商铺判断市场总结,商业级别：目前港区在售商业项目多为区域级商业，仅裕鸿世界港引进奥特莱斯为都市型商业；根据目标消费群体不同，在售商业项目分为中端及中高端级别；面积区间：中高端商业主力面积区间在110150之间；中端商业主力面积区间在2540、5070之间；平台流量及价格：目前港区在售商铺平台价格在1-1.3万元/、22.5万元/之间。大面积区间商铺平台流量在18002000/月，小面积区间商铺平台流量在40004500/月。业态定位：在售商铺业态定位以生活类零售百货为主，配套餐饮及娱乐。经营模式：多为售后返租，收益率最低8%,PART3市场研究判断市场研究判断在售商铺分析市场总结,目标消费群体：富士康普通员工及中高层管理者；项目周边居民；商务及行政办公人员；机场流动人群；置业客户：郑州投资客；港区及周边县市投资客；合作单位（银行等金融机构）；部分现有商铺经营者港区拆迁户,经营客户：港区及周边县城生意人；郑州市区生意人；港区商铺拆迁户；新生创业群体；品牌商务专业店、礼品店品牌烟酒加盟店、代理商,PART3市场研究判断市场研究判断经营商业分析,PART3市场研究判断市场研究判断经营商业分析,经营业态：项目周边1公里范围内商铺经营业态主要以餐饮及零售为主。,租金水平：项目周边1公里范围内商铺租金水平集中在180200元/.月,PART3市场研究判断市场研究判断写字楼趋势判断个案分析润丰悦尚,楼盘位置：航空港区机场高速与四港联动大道交汇处向北100米开发商：河南保利置业有限公司物业类型：住宅、商业、商务公寓建筑面积：20.13万产品：商务写字楼4595，共四栋，9F（其中12F为底商）写字楼层高：3.15m价格：均价7600元/存量：4栋均已售完，以整栋销售为主，散售客户投资性强,PART3市场研究判断市场研究判断写字楼趋势判断个案分析航程东方港汇,PART3市场研究判断市场研究判断写字楼趋势判断个案分析裕鸿世界港,四港联动大道,郑港六路,1#,2#,3#,4#,楼盘位置：郑州国际机场北（四港联动大道与郑港六路交汇处）开发商：河南裕鸿置业有限公司物业类型：住宅、商业、写字楼、公寓建筑面积：80万产品：1#、2#为五星级酒店，3#、4#为写字楼，共4栋，9F（1F为底商）。户型面积：1401100，标准层1134m2写字楼层高：3.4m价格：7000元/左右存量：四栋写字楼和两栋酒店均已售完，整栋销售为主，散售以投资客为主。未来供应量：四港联动大道以西的400亩地建商务写字楼，预计今年下半年动工,PART3市场研究判断市场研究判断写字楼趋势判断个案分析蓝天商务花园,楼盘位置：郑州航空港区云港路北侧（机场收费站北100米）开发商：河南省华亨置业有限公司物业类型：联排别墅、花园洋房建筑面积：57782产品：联排排屋共24栋，182套，洋房2栋，52套户型面积：285.84、276.73价格：联排13000元/，多层7000元/存量：多层已售罄，联排剩10套。投资客和自用客户占比相当。,PART3市场研究判断市场研究判断写字楼趋势判断区域市场供应,目前港区内写字楼项目主要集中在四港联动大道沿线，多为综合体项目中的一部分，体量都不太大。裕鸿世界港预计下半年将推出400亩地的纯商务地产，潜在供应量较大。,目前区域内写字楼市场价格在700013000元/之间，其中蓝天商务花园为商务独栋，价格相对于其他项目偏高，航程东方港汇定位于中高端客户群体，价格预计在800010000元/。,PART3市场研究判断市场研究判断写字楼趋势判断区域市场产品,区域内写字楼产品面积差异性较明显，润丰悦尚为商务办公和写字楼两用，面积相对较小;航程东方港汇和裕鸿世界港针对港区职能部门及大中小型企业办公用，面积相对较大，蓝天商务花园为独栋商务办公，并可用于居住，面积中等。从产品品类来看，层数较低，主要小高层和多层。,PART3市场研究判断市场研究判断写字楼趋势判断区域市场去化量,港区区域内写字楼在售项目目前存量较少，仅1.38万，属于写字楼销售空档期，竞争较弱；各项目月均去化在0.170.5万之间，其中裕鸿世界港去化速度较快，为0.5万，其中蓝天商务花园为独栋写字楼办公，销售价格属于区域天花板。,PART3市场研究判断市场研究判断写字楼趋势判断写字楼去化量判断,本项目写字楼体量约为3.06万，依据市场主流平台流量月均0.3万平计算，本项目写字楼销售周期约为10个月，通过项目地段、工期以等影响因素修正，销售周期约为14个月。,通过市场比较及经验值判断各因素影响对流量的影响比例地段影响修正：50%工期影响修正：20%交通影响修正：30%配套影响修正：10%规模影响修正：20%综合影响比例：26%因此本项目流量初步判定为：0.3*（1-26%）=0.22,从整体体量上看，郑州港区写字楼项目不多，总体量约12.5万，且目前市场存量较少，约1.28万，但是未来市场有一定的潜在供应。从去化量来看，整体去化速度较快，市场月均去化量约0.3万。从价格方面来看，整体价格在700013000元/之间。从区域内的产品来看，主要为小高层和多层，由于港区内各项目功用不同，面积差别也较大。,PART3市场研究判断市场研究判断写字楼趋势判断写字楼市场总结,PART3市场研究判断市场研究判断写字楼趋势判断价格预判,市场比较法判断项目现下价格：,目前市场在售写字楼项目较少，且在售项目非纯商务办公性质，因此价格个案性明显，此价格仅供参考，具体入市价格需根据价格自然增长率及区域发展及投资热度的提升进行修正。,PART.4商业定位体系,客户定位产品定位价格定位,区域商务及行政办公配套型商业,PART4商业定位体系商业定位体系整体定位,商业客户类别及属性,本项目的直接客户是投资者和经营者销售的目标客户以投资者为主、经营者为辅,PART4商业定位体系商业定位体系客户定位,PART4商业定位体系商业定位体系客户定位目标消费群体,需求：1、收入水平较高、具备一定消费能力的商务办公人员、企事业单位人员及小生意人和居住者；地缘：1、项目辐射半径为1公里商圈范围内的行政商务办公人员和居住者；,辐射区域1公里范围内原住民及商务、行政办公人群为主，富士康员工为辅,PART4商业定位体系商业定位体系客户定位投资置业群体,覆盖港区区域投资者接纳机场、产业衍生的外地投资客,港区投资客；现有商业区商铺租赁者/经营者；项目周边经商小业主及拆迁户；机场、富士康等产业利好的带来的外地衍生投资客,主要投资客类型如下：,PART4商业定位体系商业定位体系客户定位经营者群体,主要经营者类型如下：,主力商家：品牌商务餐饮、商务休闲加盟店；专业办公用品销售者；日常餐饮及便利店经营者；,商务及行政办公配套服务经营者,PART4商业定位体系商业定位体系产品定位功能定位,核心功能：服务于项目周边商务及行政办公的配套型商业辅助功能：服务于周边1公里范围内的居住、工作人群的配套型商业,PART4商业定位体系商业定位体系产品定位业态定位,围绕目标消费群体，本项目商业业态定位为：商务餐饮+商务休闲+办公零售+其他,西湖春天迪欧咖啡,足浴养生SPA,专业办公用品图文印刷,快餐店便利店,PART4商业定位体系商业定位体系产品定位业态定位,本项目商业各业态占比：,由项目周边行政属性以及各大商务办公体支撑，判断本项目合适商业体量：周边商务性质体量约为：30万平，可辐射人群为2万人，可支持商业体量为1-2万，那么基于商业队地段的高素质要求，建议本项目做2F约1万商业体量，具体业态分布如下：,行政办公人员,富士康员工,PART4商业定位体系商业定位体系价格定位租赁价格,通过对区域内经营性商业调查可得：,区域平台租金水平：项目周边1公里范围内商铺租金水平集中在180200元/月,PART4商业定位体系商业定位体系价格定位销售型商业价格预判,市场比较法,市场比较法得出比较价格约为18737元/,租金收益还原估算,本项目街铺的租金水平为A=2160-2400元/年；本项目街铺的投资回收周期计为N=12年；本项目街铺的租金还原率为R=10%；,从租金收益还原比较的角度，本项目销售型商业入市价格预计为14718-16352元/；,条件,计算,结果,P=14718-16352元/,=/(+),PART4商业定位体系商业定位体系价格定位销售型商业价格预判,销售型商业入市价格预判,通过与市场在售项目的参考比较，本项目销售型商业入市价格预计为18737元/；从租金收益还原比较的角度，本项目销售型商业入市价格预计为14718-16352元/；,保守估算，本项目销售型商业入市价格预计为16326-17306元/,PART4商业定位体系商业定位