2012浦东三林项目产品定价报告

浦东三林项目产品定价报告,2012-7-20,报告内容：1、项目本体认知2、整体市场走势3、区域市场情况4、项目价格测算,第一部分、项目本体认知,本体观察,【项目本体】,商业、酒店、办公综合体项目,项目整体为涵盖商业、酒店、办公的综合体，规模及配套上优于传统单体商办项目,酒店,办公,商业,商业,商业,【办公主体】,小体量乙级办公写字楼,商办建筑单体上体量较小，以纯办公性质打造品质及建材配置无大亮点，乙级办公楼级别,【商务配套】,商业配套成熟,项目商业部分及酒店已经成熟运营且入驻情况较好，皆可作为办公部分商务配套，停车位充足,沃尔玛&综合性ShoppingMall,HolidayInn假日酒店,集中型商业,本案,东西约800个地下车位,区位观察,【板块属性】,传统居住属性,外高桥综合保税区,金桥出口加工区,陆家嘴金融贸易区,张江高科技园区,三林新兴居住区,三林板块规划为传统居住板块2008年至今无办公性质预售推出,三林板块非传统商务板块，整体办公氛围较弱，纯办公项目开发历年稀少,【产业配套】,区级、市级产业园环绕,康桥工业开发区,三林都市产业园,漕河泾出口加工区,三林周边区域涵盖较多大型产业园，受其辐射可发展一定商务关联需求,浦江高科技园,【交通配套】,立体交通路网支持,本案周边短距离内双轨交、中外环、立体路网，商务活动通达性较好,陆家嘴,浦东机场,L6,L11,外环,中环,徐家汇,人民广场,世博,从项目观察本案作为综合体项目的乙级办公体，品质不高，但自身其他物业的发展为办公部分形成较好发展支撑，价值上优于同级别传统办公体；,从区位观察三林为新兴居住板块，办公本发展机会较小，但周边区域大型产业园所衍生的商办需求成为本案发展契机，加上路网的优势及区域办公稀缺性，本案可作为区域优质商办项目运作；,第二部分、整体市场走势,【宏观市场】,上海中外环在售办公成交走势,11年2月新政后，全市办公成交波动性较大，需求特征不明显，月均成交1.7万平米,成交量持续波动，基本维持在月均1.7万平米,上海市中外环在售商办产权物业成交量走势,整体成交价格在1.9w至2.1w区间内浮动，月均20526元/,【宏观市场】,上海中外环在售办公价格走势,2011.1至今上海中外环商办物业成交均价20526元/平米,上海市中外环在售商办产权物业成交价格走势,【中观市场】,浦东中外环在售办公成交走势,浦东中外环办公性质产品成交体量在低位徘徊成交物业类型以酒店式公寓为主,金桥智富大厦&高桥新城成交近1万方酒店式公寓产品,浦东中外环在售商办产权物业成交价格走势,成交量月均0.2万平米,【中观市场】,浦东中外环在售办公价格走势,成交均价略低于全市平均成交均价，为19800元/平米,2011.1至今浦东中外环商办物业成交均价19800元/平米,上海全市及浦东新区中外环间在售办公物业成交价格在1.9-2.1万元/左右；浦东新区自2011年以来，办公性质物业成交在低位徘徊，且基本为酒店式公寓产品。,第三部分、区域市场情况,【板块市场】,浦东各版块在售办公价格,外高桥2.1w,金桥2w,张江2.2w,浦江2w,中外环区域内目前在售基本为酒店式公寓为主，传统办公成交集中于陆家嘴板块，售价较高,陆家嘴5-10w,【个案介绍】,万科vmo（甲级）,基本信息：别墅商务办公楼容积率：1.5开盘时间：2010-12-11占地面积：136亩建筑面积：88762项目规模：别墅型办公30套标准办公297套,精装标准办公1.8w、商务双拼1.9w，商务独栋2.3w精装交付-网络架空地板、吊顶、中央空调、乳胶漆墙面,万科VMO项目总建筑面积88762平方米，三面围合着近5万平方米的绿化公园，创造“生态办公”、“绿色办公”的新环境。,【个案介绍】,万科vmo（甲级）,9万方占地面积，其中5万方为生态花园，且不对外开放，低密度生态花园办公环境,【个案介绍】,特色双拼,别墅产品大体量地下室开挖，高附加值，地下室最高处可达5.1米,特色独栋,万科vmo（甲级）,【个案介绍】,科技领袖之都（甲级）,基本信息：总部基地型办公楼开盘时间：2005-7-25占地面积：51.06公顷项目规模：100多栋独栋建筑,总部基地型生态办公项目，整栋出售，对入驻企业有一定要求，成交单价21578元/平米；,【个案对比】,本案与万科VOM及科技领袖之都项目属性区别较大，从办公环境及产品配置上处于较大劣势。,【二手房租金及价格】,从租金上观察，三林目前周边办公租金最低，二手价格在1.6-1.9万元/之间。,浦东目前在售商办产权项目主要以酒店式公寓定位，毛坯均价19000元/；传统办公在售项目集中于陆家嘴板块，均价5-10万元/；中低价位办公项目稀缺；中外环办公项目主要以别墅类产权办公产品为主，规划环境优、产品配置级别高，但单套面积大，目前均价1.82.2万元/左右；二手房从租金及价格上观察，三林租金价格最低，目前二手售价在1.6-1.9万元之间；,本案竞争优势主要体现在标准户型，交通通达性，商务配套；,第四部分、项目价格测算,根据目前在售项目，浦东中外环酒店式公寓及陆家嘴纯办公项目由于产品属性不同及区位差距较大，不作为测算对象；同时中外环在售的纯办项目万科VMO及科技领袖之都主要以别墅型产品为主，产品类型不同，测算标准较难衡量；,故以万科VMO中的标准办公作为价格测算比较对象,价格测算对象说明：,【项目定价】,产品比较定价,本案价格=1830639.540=18537元/,项目最终价格测算结果：,根据产品比较法测算结果:本案的办公部分合理售价区间应该在18000-19000元/之间；,注：测算结果与目前浦东中外环