2012年中粮悠唐购物中心商业定位调整方案(34页)

,2012年2月,悠唐购物中心商业定位调整工作成果呈现,1,2,目录,大悦城经验回顾定位方向及策略各楼层调整建议,一,二,三,大悦城经验,大悦城购物中心在主题定位、功能组合、品牌组合、店铺切割等方面与其他购物中心以及传统百货形成鲜明区分，避免同质化竞争,X,大悦城经验回顾,一,大悦城经验,商圈位于成熟核心商圈，面向全市，做大商圈,定位鲜明的主题定位，与竞品错位经营，“国际青年城”使消费者和商户对大悦城品牌一目了然,布局高楼层设置目的性强的餐饮娱乐业态，通过飞天梯快速到达，吸引大量客流上行，再形成喷淋效应带活低楼层的零售业态,品牌（1）定位型、销售贡献型、租金贡献型、客流贡献型品牌合理组合；（2）新（首次进中国或北京品牌，保持时尚度）、优（销售冠军品牌，保证销售和市场占有率）、特（保证差异化）合理组合,分析商圈定位人群分析人群特点和需求设定业态、品牌布局落位,大悦城经验回顾,一,5,目录,大悦城经验回顾定位方向及策略各楼层调整建议,一,二,三,1、客群：周边以企事业机关白领、夜店客流、外贸批发人群为主，后两类客人均不是购物中心的主力客流，不能互动，因此做精做专，主攻白领阶层2、商圈：源于朝外、高于朝外，面向全市，在满足周边白领需求的同时，做精做透，提高知名度，并最终面向全市3、定位：针对白领阶层工作生活的精致服务，打造精彩生活,先立足商圈，源于朝外，集中一点，做精做透，打响知名度,定位方向及策略,二,方向,7,都市白领乐活天地白领精英时尚生活工作交汇Officelady精彩生活汇,定位方向及策略,二,定位：小白领的聚会、休闲、午餐聚集地，都市白领全方位加油站，满足都市白领日常工作生活的各种需求,24,35,24,25,26,27,28,29,30,31,33,以24-35岁初级、中级公司白领为主力消费人群，以休闲、小资、时尚、女性为特色以满足初级、中级白领女性各方面生活、商务、娱乐、修身为主打方向购物中心主打方向,目标人群项目特色,24-28初入职场的女性,29-35有一定职场经验未有小孩的女性,35,定位方向及策略,二,9,首先是职场成长需求24-28岁由于初入职场，进入一个外在迅速摆脱稚气的成长期，在服装、配饰、美发、美甲、化妆品、交际、聚会等方面需求较大。,29-35岁有一定职场积累，进入一个稳定逐渐进入下一生活阶段的积累期，在化妆品、商务交际、旅行、约会、娱乐、缓解压力、提升自身修养、家居等方面需求较大。,定位方向及策略,二,工作需求：就餐、会客、着装、充电、商务服务生活需求：就餐、聚会、着装、休闲、减压,10,定位方向及策略,二,生活轨迹,餐饮：日常工作简餐、小型商务水吧、咖啡、甜品,服饰：时尚商务休闲装、正装鞋,文教：商务礼仪、英语等培训,服务：洗印、洗衣、机票预订、发型造型等,餐饮：适合小型聚会的时尚餐、特色餐,服饰：休闲装、时装鞋、包,文化：精品书吧、音像店,休闲：电影、ktv、瑜伽馆、美容、小型美体沙龙、spa、美甲,生活：精品超市、创意杂货,定位方向及策略,二,工作需求,生活需求,12,定位方向及策略,二,一期、二期整体规划，形成互动,策略,餐饮先做加法，增加适合白领休闲、会客、日常消费的简餐、快餐，增加餐饮口味和商户数量，提高丰富度和可选性，吸引客流；根据合同期限，对到期大型高端商务餐逐步清退，最终以中档特色人气餐厅为主.,风格上：目前日系风格比较足，应增加港台风格（it）、欧美风格（mango）、内地特色设计师风格的品牌（zuczug）给消费者提供更多的消费选择；增加白领通勤装（如翠贝卡等）品项上：增加中档价位正装鞋、包等配饰类（百丽等）品牌上：选择知名度高、市场热销、追捧度高的品牌,根据白领的工作生活轨迹和需求，补充商务服务类、学习充电类、减压休闲类服务项目或经营项目，形成白领第二生活圈,做强餐饮，迅速热场,丰富业态，一站式服务。,零售类增加各种风格和品类,13,目录,大悦城经验回顾定位方向及策略各楼层调整建议,一,二,三,定位主题思想：都市白领工作之余的聚会地、减压场,B1主题定位:U享,各楼层调整建议,三,各楼层调整建议,三,B1层定位区块描述,休闲情趣区：经营生活杂品：增加可逛性,与餐饮形成互补,以随机消费的日用护理产品、小杂货店为主，例如：屈臣氏、莎莎、生活本色等；美食餐饮区：经营快餐饮：目前整体结构不变，对个别品牌调整提升；品质生活区：经营精品超市：以满足都市白领小资情调生活产品为主。例如：BLT、faceshop等,休闲情趣区,餐饮区,品质生活区,16,各楼层调整建议,三,B1品牌建议,零售类BLT精品超市屈臣氏DHCXOXOfaceshop柏文熊,餐饮类贝尔多爸爸泡芙工房摩提工坊零食诱惑土司工坊快乐柠檬,适合都市白领注重穿着品质并对品牌有一定追求的人群。她们热衷时尚，对价格不是十分敏感。,各楼层调整建议,三,1F主题位:U品,延续一期现有主题，打造国际时尚主题区域。保留ZARA、P&B、BURSHKA等品牌。将二期打造成为国际精品主题区域。提高一定的档次。可以增加品牌：A|X、CKJ、GUESS、LACOSTE等。将ZARA移至国际时尚区，增加通道宽度。建议i.t集团旗下b+ab、izzue、Fcuk等品牌，成为过渡区域。终极调整建议：1.从业态丰富角度考虑，远期调整应增加手表及配饰类、化妆品及皮鞋皮具业态。如LONGINES、TISSOT、ORIGINS、FANCL、MAC、LOCCITANE及百丽集团旗下品牌等。2.将现有内衣区域调整为具有一定品质的鞋区。,各楼层调整建议,三,1F层定位区块描述,19,国际精品区SwarovskiGUESSCKJEANSNINEWESTLacosteTissotLoccitaneMACOriginsBobbiBrown,国际时尚区SISLEYMisssixtyB+ABizzueMINNETONKASTEVEMADDENUGGCk包袋,各楼层调整建议,三,1F品牌建议,20,目标定位为：24-30岁，有追求、具备职业素养并对时尚敏感度较高的职业白领人群。,各楼层调整建议,三,2F主题位:U雅,由于一期物业条件及楼内风格相对陈旧，二期新开业部分物业条件相对优越，视觉明亮，招商品牌风格鲜明。建议未来调整后分为两大组团，风格上有一定的高对比度；调整后的2F主要分为两个大的组团，分别为“职业风尚组团”和“时尚新锐组团”，“职业风尚组团”主打国际化的日韩欧美品牌，以期吸引相对年轻的时尚白领光顾，时尚之余不失甜美可爱的气息；“时尚新锐组团”则通过引进冠军品牌及部分设计师品牌，吸引富有品味及创新精神的都市白领。,各楼层调整建议,三,2F层定位区块描述,22,各楼层调整建议,三,2F品牌建议,职业风尚组团：TNGTEITEIG2黑标TRIBECAMo&coINITIALDGVISCOFIELDW.,各楼层调整建议,三,2F品牌建议,时尚新锐组团：EACHWAYJNBY播CHARLES&KEITHDAZZLEDGVIX-MOOMSHESUNICOOEVAJEWELRYROEMPRICHE-LANDFOREVERNEWMIKIBANAMarkFairwhale(女装),20-25岁飞扬恣意的青春大胆鲜明叫嚣个性追逐新潮无忧无虑快乐至上的葱茏岁月,各楼层调整建议,三,3F主题位:U潮,配饰,潮流男装区：不仅是酷帅、个性、运动为的潮男聚集地，同时也是摇滚、中性的辣妹集中处。汇聚有时下最个性的街头风品牌。,青春女装区：原有的大面积咖啡店取消，与南侧边店组成百货形式的青春女装区，以中岛加边店的形式重新规划这个区域的动线，旨在形成涩谷风的摩登时尚区，通过大量的女装品牌集合吸引客流。,日系田园风：旨在通过IORI，olivedesolive这类品牌打造带有森林系的原宿风格的区域，将一期的人流引导至二期。,时尚餐饮：由于此区域面宽径深比特殊，加之面积在2000平米，考虑到招商的可替代性，故建议落位时尚餐饮品牌。,各楼层调整建议,三,3F层定位区块描述,26,各楼层调整建议,三,3F品牌建议,潮流男装LEVIS/LEE/VANS/CONVERSE/JACKJONES/G2000/MARKFAIRWHALE/卡宾/DRILL,青春女装SLY/ONLY/AZONA(A02)/FIVEPLUS/ONAND/自然元素/2%/NANCY.K/COCOLULU/LaChapelle,27,各楼层调整建议,三,3F品牌建议,日式田园风IORI/NICECLAUP/OLIVEDESOLIVE/WCLOSET/TAPENADE/ONEAFTERANOTHER/HONEYS/TUTUANNA,化妆品MABELLINE/MAXFACTOR/REVLON/IPKN/BANILA.CO/MISSHA/深蓝/AFU香薰/佰草集/家美乐/汇美舍/林清轩,28,各楼层调整建议,三,3F品牌建议,水吧满记甜品/雕刻时光/鲜果时间/找茶/鲜元素,时尚餐饮辛香汇/外婆家/广州蕉叶（亚洲土地）/麻辣诱惑,各楼层调整建议,三,4F主题位:U活,定位主题思想：都市白领的生活家、职场充电器、商务成功的交流会所,学习体验区：经营精品生活区：精品电器、生活超市、成人教育等；包括：顺电、HOLA、华尔街英语等；休闲时光区：经营优雅时光区：休闲咖啡、水吧、书吧、家居家饰；例如：雕刻时光、光合作用、傲胜按摩、欧西亚等；容颜永驻区：经营美容美发美甲区：贝黎诗、必瘦站、东田造型、ASKIDO美甲。,各楼层调整建议,三,4F层定位区块描述,学习体验区,休闲时光区,容颜永驻区,各楼层调整建议,三,4F品牌建议,零售类十月妈咪全棉时代倍轻松品东西MRKT爱丽丝生活馆EMOI生态良品GIFTOUR亨利屋疯狂钢琴HOLA顺电苏宁精品店,教育服务类东田造型玛花纤体华尔街英语,32,1、项目整体灯光照度不够，整体馆内光线较暗。应提升公共区域照度，采取局部地区的重点照明；2、全馆顾客休息区较少，尤其是二期新区，导致顾客无法长时间停留，应在公区更多合理设置顾客休息区