2012南川名润时代广场营销思路

名润时代广场营销思路,本案重点解决问题,营销背景南川市场现状项目现状,营销思路项目利益最大化营销思路营销思路执行办法难点解析及解决之道,PART1,营销背景,南川住宅市场南川商业市场项目现状,南川主要在售楼盘基本情况,5,6,南川宏观市场现状,市场淡,销售缓,贷款难,主要竞争对手分析,7,8,泽京香格里拉西苑基本信息,香格里拉西苑,香格里拉西苑,9,香格里拉-西苑南川第一个引入体验式营销的项目，由昔日南川住宅项目标杆开发商打造，试图再造一个南川富人区。,目前均价4500元/最近一次开盘销售率仅25%（推出房源254套，销售64套）,南川市场竞品分析,走进香格里拉西苑,南川市场竞品分析,景观示范区,南川市场竞品分析,格调售房部,南川市场竞品分析,精装前室、样板间,14,同邦国际城,项目简介：项目地处重庆南川区二环路中段开发商：重庆同邦房地产开发有限公司开发建筑面积：166567.58项目特点：10000中央主题公园小区配套齐全简欧外立面,同邦国际城,15,目前在地段位置上与名润时代广场最接近的项目，位于新城与老城的交界处，距开项目仅200米。项目重新诉求区域与小区配套,目前均价4350元/最近一次开盘销售率仅35%,恒安世纪花城,项目简介：项目地处重庆南川区南部新区高速公路入城口开发商：重庆恒安实业有限公司开发建筑面积：412635项目特点：结合地形，合理布局，凸显山地建筑特征小区配套齐全引进戴斯大酒店,恒安四季花城,17,位于高速路口，体量大，将引入南川最好的酒店-戴斯酒店（四星）。由于位置略偏，在戴斯酒店开业前一直以低价跑量，收效甚微。,目前均价4300元/最近一次开盘销售率70%,2011年1月,住宅市场小结,18,竞品项目均为居住型项目，社区配套齐全，居住性舒适。市场在售项目房源充足，市场去化速度明显放缓，开盘去化率30%左右；目前南川在售项目多为高层，主力面积段在70-130平方米，主力均价4200元4500元/平方米。2011年多个新项目集中上市销售，市场需求量持续递减。竞品楼盘下阶段集中在2012上半年开盘，由于本案住宅预计开盘时间在2012年3月，将会对本案形成巨大的压力。后期供应充足，预计2012年上半年将新增供应量近40万方，后续市场激烈。,存量足,去化缓,价格稳,起跑先,竞争大,2010年南川去化量约48万平米,2011年南川去化量约56万平米,2011年南川供应量约92万平米,2012年住宅市场压力巨大,商业市场调研业态,商业个案分析,21,位置：钟楼街临街门面（距项目30米）租金：临街门面200-150元/，内铺60-80元/特点：小型集中商业、位置好、召示性好、人流量大、档次低。,商业个案分析,22,位置：市政广场对面（距距广场30米）租金：临街门面150元/面积大小：15-25特点：步行街入口、灵散、位置好、人流量超大、档次低。,商业个案分析,23,位置：盛丰源商业街（距距广场200米）租金：临街门面110-130元/，二楼40-60面积大小：一楼10-25，二楼80-500特点：中等规模主题式集中商业，步行街模式、初具影响力。档次较低。,商业个案分析,24,位置：市政广场旁边（距广场20米）租金：临街门面150元-200/面积大小：15-65特点：老牌商业街，入驻有南川目前档次最高的众多品牌。,潜在项目供应,花山怡园,金山丽苑,城市之光,九都尚品,上海城,天河苑,坤罡龙都,马瑙城地产,马瑙城地产,康田地产,恒安地产,名润广场,商业市场调研后期供应,商业市场调研后期供应,南川主城区2012年至2013年其间，商业供应量约20万方，后期供应量较大。其商业产品形态以社区临街门面为主，商业定位低。,目前南川商业环境且落后，仅有鼓楼广场一个城市核心商圈，并且商圈内商业业态规划不健全。目前南川品牌商家业态单一布局分散，没有形成品牌堆积效应。城市缺少具有号召力与足够影响力的商业聚合平台。南川商业销售情况良好，市场正处于青黄不接阶段。临街门面售价为10000-30000元/平米南川商业租赁情况较好，核心位置商铺皆为满铺。预计项目位置，临街层租金临街层平均租金为200元/。南川未来商业供应量较大对项目有一定的威胁，但各商业物业档次不高，均以社区商业为主，对项目影响不大。,商业市场小结,档次低,销售好,供应足,项目现状,29,工程初见成效,30,招商静待签约,31,蓄客状况,在无任何推广及销售节点配合下每周新到访客户：10组左右每周新来电客户：5组左右,PART2,营销思路,项目解读利益最大化思路营销执行难点及解决之道,项目基本情况,项目核心价值三大主力支撑卖点：中心地段国际级8万平米一站式商业航母综合配套南川地标，第一高楼150米超高层,34,核心价值解读,卖点梳理项目整体,1、地段:中心的中心政治中心经济中心商业中心文化中心,35,卖点梳理项目整体,2、国际级商业航母综合配套8万方一站式休闲娱乐购物中心，国际一线城市成熟商业模式餐饮+娱乐+休闲+购物，4大业态，千余种产品，万余商家，满足全市人民所有生活所需2万方百货主力店，填补南川高端商业空白5000平大型超市，满足日常生活所需,36,卖点梳理项目整体,3、南川地标第一高楼150米超高层建筑，南川第一高楼，开创南川城市建筑新高度，绝对的地标，无上的尊荣！中央豪宅，据此定格！,37,卖点梳理住宅,核心价值：中央豪宅，特权人生南川无人不知的地标建筑，南川人向往的中心区域，一个城市的顶级示范项目，身份象征，财富标志，代言一座城市的居住荣耀。地段价值城市中心、政治中心、商业中心；南川传统中心富人区，紧临河滨景观带，位于南川重要交通节点通达全城。,38,卖点梳理住宅,配套价值内：8万方国际级商业航母综合配套；外：医院、学校、农贸市场等市政配套完善。产品价值创新户型设计、超高层地标建筑、11500平米的空中花园中庭超大赠送面积、完全人车分流、电梯直入车库、56米超宽楼间距、240mm自动保温墙体、智能一卡通门禁系统、5#楼双层中空玻璃,39,卖点梳理商业,核心价值：全新商业模式，南川商业升级换代国际级一站式休闲娱乐购物中心，统一招商、统一管理、统一推广区位价值南川商业中心鼓楼坝广场，覆盖巨大市场需求，辐射周边14镇17乡品牌商家主力店、超市、电影院形成源源不断的财富磁场业态组合和布局南川首个内街购物中心、各楼层业态规划互补共赢投资价值面积划分灵活、低总价、高增值，其他商圈类同物业五年增值150%，五年稳定回报40%品牌价值开发商在重庆主城拥有多个知名商业项目,40,卖点梳理商业,7.产品价值十字金街全临街回路式通道，无死角设计，人流循环利用全明采光商街内，挑空20米，打造两个阳光中庭多中心多个高端品牌商家分散至商街各个角落景观广场1000平米入口景观广场，让每次购物都心情愉快中央空调配置无论大小，每个店铺统一赠送中央空调单层电梯超10部每个角落都通达便捷迅速转换,41,在当前的市场环境下如何实现项目利益最大化？,战略上先住宅后商业，战术上穿插搭配，最成熟的时候推出溢价能力最强的产品,用住宅持续热销保证项目现金流，不断刺激市场制造热度，提升项目城市影响力。利润空间最高的住宅与商业标杆产品，在销售条件最佳时推广迅速实现利益最大化。最后推出的标杆产品，为住宅5号楼和商业L1层。,结合主力店开业，分两次强推高溢价产品,结合2012年6月超市开业、10月百货开业，推出LGL2L1商业的销售。,借势主力店开业前各商家的推广，顺势推出可销售商业。可规避主力店开业后各种不确定性因素，给销售商业带来负面影响。每次商业推出，高低价值产品搭售，拉高价格预期，形成相互挤压效应，为项目带来利益最大化。,用好招商双刃剑,精减餐饮层主力商家（目前预留的主力餐饮商铺共10户左右）。严格筛选，选用在大重庆范围内有影响力的商业。减少带租约销售面积，降低后期销售难度。用最少的成本，为项目还来最大的溢价空间,商业化整为零,控制总价，降低购买门槛，扩大客户基数，形成热销氛围提高销售单价，实现利润最大化。提升销售速度，降低存货风险。,推售节奏,7.214#开盘,5.1销售中心交付使用,4,5,6,9.83#开盘,5.19LG/L2开盘,4.216#开盘,2011年,2012年,12.24样板间开放,1.62#开盘,5.26L3开盘持续销售期,3.265#开盘,9.29L1/L4开盘,11.24商业交房,3.17主力店签约活动,2012.42012.7持续推广活动,11.09启动招商,10.1百货/影院开业,4,2013年,1.10客户回访,2.23集中推广,各楼栋（层）预估单价,其中住宅约4.17亿元商业约4.33亿元主力店约1.38亿元其他约0.47亿元,本项目总销目标金额约10亿元,项目总销售目标,目标资金分解,其中住宅约1.76亿元商业约2.31亿元主力店约1.38亿元,2012总销目标金额约5.45亿元,项目总销售目标,52,2012年销售回款计划,完成销售目标，达成项目利益最大化之前提,解决6大营销难点,营销难点解析,亮相一年有余，由于工程进度缓慢，沉默至今，如何起势再掀风云？,解决之道：以三大主力店签约事件，集中线上推广，迅度引爆借大型活动之势，升华项目形象高度缩短推广周期，强化推广力度，速战速决,推广难点,南川传统商业总价高，去化速度较慢，如何实现快速度、高溢价？,解决之道：发动群众：除三楼餐饮业态外，其他商铺面积化整为零。一方面，变投资商业地产是财富阶层专属，为全民投资产品。另一方面，面积小、租金总价低，租赁方更容易存活。低总价、小面积、易买好租。城市包围农村：先城镇推广做足影响力，后下到乡村深入基层为第二波销售开拓渠道。,商业难点,营销难点解析,面对数量多、总体量大的集中商业，如何解决客户运营顾虑建立购买信心？,主力店,商业难点,目前前期信心已经建立，后期顾虑尚未解决。急需引入一家专业商业管理公司，解决客户在物业管理、运营上的后顾之忧。,前期信心,认购,营销难点解析,商业管理公司,后期保障,+,+,3楼两高一大（楼层高、总价高、面积大）如何解决？,解决之道头羊效应：招入两到三家主力餐饮，强化整个三楼运营信心。投资保障：主力餐饮用带租约的方式销售，补贴部分租金提升吸引力，租金金额由三楼其他销售面积溢价获得。各个击破：改专统短期集中销售为长期分散零售。,商业难点,营销难点解析,如何应对新城迅速崛起的众多住宅项目？,推广上：强化南川在变中心不变的传统属性以商业影响力提升住宅价值南川第一个高增值物业销售上