土地使使用税 契税PPT课件

1,城镇土地使用税,2,房地产开发企业对城镇土地使用税上存在误区具体表现在：1、商品房在售出前不缴纳房产税，企业也就无需缴纳城镇土地使用税；2、只有实际交付土地并办理了土地使用证，才需缴纳城镇土地使用税；3、拿到建设部门的预售证以后，从收到的第一笔预收款起，就应停止缴纳该处房产所占土地的城镇土地使用税；4、从拿到预售证之日起就应停止缴纳该预售证注明房产所处土地的城镇土地使用税；,3,案例1：某房地产公司开发某项目，征地签订土地出让合同金额2.19亿元，土地面积29.32万，实际支付土地款2亿元。出让方由于厂房拆迁进度等原因，未按合同约定时间交付土地，导致双方产生土地纠纷，受让方以此为由不办土地使用证，对该宗土地不申报缴纳契税和城镇土地使用税。土地使用税纳税义务发生的时间如何确定？,4,合同约定交付土地时间的，从合同约定交付土时间的次月起缴纳,合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳,上述政策2007年1月1日起执行,财税2006186号文件,缴纳土地使用税的时间不以办证日期、实际交付土地的日期、实际付款日期为准！,企业有偿取得土地使用权，城镇土地使用税的缴纳时间的确定：,财税2006186号文件,5,但客观事实是，购地签约时间、土地出让（转让）支付日、交付土地时间与土地使用证签发日期有一段时间差距；平改房及城中村建设过程中甚至会有先建设后补签约办证情况，财务处理上也随之相对滞后，186号文件在执行过程中就会不宜把握从而大打折扣。,6,但是：如由于政府动迁不及时等原因，政府没有按照合同约定的时间将土地交付给受让者，土地受让人应与出让者签订补充协议，重新明确交付土地的时间；也可由出让者出具有效证明，证明该宗土地确因政府的原因没有按时交付土地。经主管地方税务部门确认后，可按补充合同或政府有关部门证明的时间，确定土地使用税纳税义务发生的时间。,7,案例2：某市A房地产企业，2013年2月份取得了22万平土地使用权。该土地招拍挂前属于耕地，2012年10月由土地收储中心收储，并缴纳耕地占用税，地税部门开具完税凭证给土地收储中心。该公司认为缴纳耕地占用税一年后缴纳土地使用权，因此从2013年10月才开始缴纳土地使用税，该公司处理是否正确？,8,（1）土地收储中心是否是耕地占用税的纳税义务人？根据国家税务总局关于耕地占用税征收管理有关问题的通知(国税发2007129号）第一款规定：耕地占用税纳税人应主要依据农用地转用审批文件认定。农用地转用审批文件中标明用地人的，用地人为纳税人；审批文件中未标明用地人的，应要求申请用地人举证实际用地人，实际用地人为纳税人；实际用地人尚未确定的，申请用地人为纳税人。占用耕地尚未经批准的，实际用地人为纳税人。（先批后占、先占后批）,9,耕地一般先由区政府统一向省政府报批土地，待批复后统一纳入区土地储备交易中心，然后再招拍挂。土地收储中心收储耕地，办理好转用手续后再招拍挂转让出去。这种情况应该由土地收储中心负责缴纳耕地占用税。,10,（2）土地收储中心缴纳耕地占用税，A房地产企业取得该土地使用权是否可以免征一年土地使用税？购地时，土地整理中心代缴的耕地占用税。虽然这部分税金包含在地价中，但耕地占用税完税证明的纳税人名字是土地收储中心，A房地产企业不是该地块的耕占税纳税人，因此不得减免一年的土地使用税。争议点：与立法初衷相违背,11,国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告国家税务总局2014年74号,通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知（财税2006186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。,12,纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。,财税2008152号第三条,1、实物发生变化：如果某纳税人将房屋或土地使用权转让给开发企业，房屋被拆除了，土地撂荒2、权利发生变化：主要是办理相关手续，即产权证、土地使用证或“合同”、“协议”这些履行了，就是权利发生变化了3、状态发生变化：应该理解为是否改变原状和实物形态。如原来的房屋是办公楼，现在变成商场或经营场所了，原来的土地是耕地，现在变成了撂荒地。,销售阶段：土地使用税纳税截止日期,13,房地产企业将房产销售给客户到为客户办理好土地使用证要经历一段较长的时间，那么是以收取第一笔购房款之日、签订房地产预售合同之日、房产交付使用之日、房产证发证之日，还是以住户取得的土地使用证签发日期作为房地产企业缴纳土地使用税义务的终止期限？,14,青地税函【2009】128,二、纳税义务的截止时间房地产企业开发商品房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。,15,土地使用税计税依据（即计税面积）确认,国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定（国税地字1988015号）第六条：“纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。”由于房地产开发过程中土地使用权变更有很强的时点性，纳税义务的起点与终点难以确定，客观上造成计税面积难以准确核算。,16,建造期间土地使用税应纳税额=单位税额(总计税面积-免税面积)1、总计税面积的确定房地产开发企业建造期间土地使用税开征的计税依据，应依据下面两个规定：城镇土地使用税暂行条例第三条：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。,土地使用税计税依据（即计税面积）确认,17,国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定(国税地字1988015号)第六条：纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准;尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。,18,2.免税面积的扣除：经济适用房用地和廉租房用地面积扣除财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知(财税200824号)第一条第(二)项规定：开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。3、对于其他符合优惠政策列明用途(学校、医院、托儿所、幼儿园，小区外与社会公用地段未加隔离的绿化用地、道路用地。,19,青地税函【2009】128,三、应纳土地使用税计算公式每月应纳土地使用税=开发初期应税土地总面积（1截至上月末累计销售商品房交付使用的建筑面积商品房可售总建筑面积）土地使用税单位税额标准12四、开发初期应税土地总面积不包括经规划部门批准建设项目配套的居委会、派出所、学校、幼儿园、托儿所、医院等公共设施应分摊的土地面积。,20,免征城镇土地使用税的荒山、林地和湖泊恢复征税,案例：某经营性公墓于2002年4月注册成立，于2010年征用了5000平方米的荒山作为储备用地，逐步投入使用。截至2013年底，该公墓仍有3000平方米的荒山用地未利用，每年按季度申报缴纳城镇土地使用税时，均向当地税务机关出具税收优惠事项备案报告表、土地权属证明、企业占地情况平面图、使用土地明细情况和国家土地部门出具的土地性质证明。2014年2月初，税务机关要求该公墓对尚未利用的3000平方米荒山用地从2014年起减半申报城镇土地使用税。,21,财政部、国家税务总局关于企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地城镇土地使用税有关政策的通知（财税20141号）对已按规定免征城镇土地使用税的企业范围内荒山、林地、湖泊等占地，自2014年1月1日-2015年12月31日，按应纳税额减半征收城镇土地使用税，自2016年1月1日起，全额征收城镇土地使用税。国家税务局关于印发关于土地使用税若干具体问题的补充规定的通知（89国税地字第140号）第十二条规定，对企业范围内的荒山、林地和湖泊等占地，尚未利用的，经各省、自治区和直辖市税务局审批，可暂免征收土地使用税。自2014年1月1日起废止,22,契税,23,财政部国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知财税201537号,一、企业改制-免征契税企业按照中华人民共和国公司法有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。,24,财税201537号第十条对相关概念进行了界定，避免实务中由于对概念的不同理解而产生争议。本通知所称企业、公司，是指依照我国有关法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。本通知所称投资主体存续，是指原企业、事业单位的出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体相同，是指公司分立前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。,25,财税【2012】4号文“非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份超过85%的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属，免征契税。,26,财税201537号废除了国有企业的特殊待遇，改为普惠制，增加了“并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%”，这对整体改制时引入新的股东且不超过25%的也能免征契税.,27,二、事业单位改制-免征契税事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。1、降低了持股比例；2、取消了对原事业单位职工安置的要求。,28,三、公司合并-免征契税。两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。,29,四、公司分立-免征契税。公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。,30,五、企业破产-免征契税；减半征收契税企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照中华人民共和国劳动法等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。,31,六、资产划转-免征契税对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。,32,七、债权转股权-免征契税经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。八、划拨用地出让或作价出资-征收契税以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。九、公司股权（股份）转让-不征收契税在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。,33,十、有关用语含义本通知所称企业、公司，是指依照我国有关法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。本通知所称投资主体存续，是指原企业、事业单位的出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体相同，是指公司分立前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。本通知自2015年1月1日起至2017年12月31日执行。,34,财税201537号具有追溯效力：本通知发布前，企业、事业单位改制重组过程中涉及的契税尚未处理的，符合本通知规定的可按本通知执行。,35,注意：财税201537号废止了企业出售免税的政策。也就是是说自2015年1月1日起，不管是企业整体出售还是部分出售，对受让方承受所购企业的土地、房屋权属，一律征收契税。,36,财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知财税201282号,一、对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。,37,根据金融租赁公司管理办法的规定“金融租赁公司是指经中国银行业监督管理委员会批准，以经营融资租赁业务为主的非银行金融机构。金融租赁公司名称中标明“金融租赁”字样。未经中国银行业监督管理委员会批准，任何单位和个人不得经营融资租赁业务或在其名称中使用“金融租赁”字样，但法律法规另有规定的除外”，也就是说经商务部门和国家税务总局等批准内资试点融资租赁公司以及外资融资租赁公司不得适用该政策，换句话说必须是作为出租方的融资租赁公司名称中必须带有“金融租赁”字样的才能适用该政策。,38,【安徽水利回租案例】2011年1月9日，安徽水利开发股份有限公司（股票代码“600502”，股票简称“安徽水利”）发布公告，安徽水利及控股子公司安徽白莲崖水库开发有限责任公司和安徽金寨流波水力发电有限公司分别将山推推土机、发电厂房、水轮发电机及其附属设备等资产以售后回租方式，向华融金融租赁股份有限公司融资人民币1700万元、6000万元和3500万元，融资总金额为11200万元。自租赁合同履行完毕之日起，安徽水利及控股公司按名义货价支付款项后，租赁设备所有权归还本公司。,39,【泸天化回租案例】2012年7月26日，四川泸天化股份有限公司（股票代码“000912”，股票简称“泸天化”）发布公告，四川泸天化股份有限公司（以下简称“本公司”）控股子公司四川天华股份有限公司（以下简称“天华公司”）拟用机器设备及与设备配套的建筑物、构筑物以“售后租回”方式向华远租赁有限公司申请办理融资租赁业务，融资总额为人民币2亿元，融资期限5年。在租赁期间租赁物的所有权属于华远租赁有限公司；租赁期限届满，全部租赁物所有权以名义价格壹元整人民币转移回天华公司。,40,在安徽水利的案例中，出租方是华融金融租赁公司，那么在整个交易中，华融融资租赁公司办理产权证时，华融融资租赁缴纳契税，在安徽水利回购时办理产权证时根据82号文的规定安徽水利暂免征收契税；在泸天化的案例中，出租方是华远租赁，华远租赁是经国家商务部和税务总局批准的第三批融资租赁试点企业，并非银监会批准的金融租赁公司，那么在整个交易中，华远租赁办理产权证时，华远租赁缴纳契税，在泸天化回购时办理产权证时根据82号文的规定，则应该缴纳契税，不能享受免税的待遇。,41,二、以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。案例：母公司与政府签订招商协议，子公司去签合同，谁交契税？子公司,42,国土资源部印发的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）（国土资发2006114号）就挂牌出让国有土地使用权中“申请和资格审查”中规定，国有土地使用权招标拍卖挂牌出让的申请人，可以是中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，但法律法规对申请人另有限制的除外。申请人可以单独申请，也可以联合申请。国土资发2006114号规定，申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订国有土地使用权出让合同，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订国有土地使用权出让合同变更协议；也可按约定直接与新公司签订国有土地使用权出让合同。,43,三、市、县级人民政府根据国有土地上房屋征收与补偿条例有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。案例：A房地产公司拆迁中，B个人房屋被征收，获取货币补偿100万元，再次购房，购房价款90万元，则新购房免契税。购房价格120万元，则（120-100）征收契税。B获取房屋补偿，不支付差价，则不征收契税，支付20万元差价，则征收契税。,44,四、企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。五、单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。,45,六、个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。案例：A将自家商铺转移至自家开的老A快餐店，都是自家的，免征契税，如果是B将他的商铺转移至老A快餐店，不是自家的，征税。三年后老A快餐店倒闭注销，房子转移给老A，老A免征契税。,46,房地产开发企业通过“招、拍、挂”程序取得土地，应如何确定契税的计税依据？,房地产开发企业“招、拍、挂”程序取得土地不管是以什么方式支付价款以及不管取得什么票据凭证，只要构成了取得土地所支付的经济利益，均应当计入成交总额价款做为契税的计税依据。如果