房屋登记官考试基本制度与政策PPT课件

-,1,房地产管理基本制度与政策二一二年八月,-,2,一、房地产业概述二、建设用地制度三、国有土地上房屋征收与补偿四、规划和建设工程管理制度五、房地产开发经营制度六、交易管理与权属登记制度七、其他相关制度：中介、税收、公积金、物管,-,3,一、房地产业概述,1、房地产业在国民经济中的地位和作用房地产业是关于房地产投资开发、经营交易、消费管理与服务等各方面关联行业的总称。房地产业属于第三产业。但建筑业属于物质生产部门归入第二产业。2、房地产业的历史沿革3、住房制度改革4、房地产法律法规体系,-,4,（一）我国土地实行社会主义公有制即全民所有制和劳动群众集体所有制。1、城乡二元制全民所有，即国家所有土地的所有权。劳动群众集体所有制情形有：(1)村农民集体(2)村内两个以上农村集体经济组织的农民集体(3)乡（镇）农民集体2、城乡各自所有的土地范围国有土地：城市市区的土地属于国家所有。集体土地：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。,二、土地制度,-,5,下列关于土地所有权的表述，正确的有（）。A、所有权全部归国家所有B、土地所有权由各级人民政府所有C、农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有D、宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有E、国家征收和征用集体土地后，土地所有权发生改变,-,6,（二）土地主管部门1、国有土地国有土地所有权由()代表国家行使。A.国务院B.国务院土地行政主管部门C.市、县人民政府D.市、县人民政府土地行政主管部门单位和个人依法使用的国有土地，由（）登记造册，核发证书，确认使用权。A、县级以上人民政府B、县级人民政府土地管理部门C、乡镇人民政府D、省及人民政府土地管理部门,-,7,2、集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。土地登记的基本单元：宗,-,8,（三）土地管理原则下列属于我国土地管理原则的有（）。A、所有权和使用权相分离B、实行土地登记制度C、实行土地有偿有限期使用制度、在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。D、实行土地用途管制制度E、实行保护耕地的制度,-,9,下列关于土地管理的说法中，错误的有（）。A、土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。B、土地用途管制的核心是不得擅自改变建设用地的用途C、国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权应进行登记D、国有土地有偿使用的方式是出让、出租、作价出资,-,10,（四）集体土地征收,1、征收审批权限下列应由国务院批准的征收审批范围的有（）。A、基本农田B、基本农田以外的耕地超过35公顷C、其他土地71公顷D、其他土地69公顷,-,11,下列关于集体土地征收的说法中，正确的有（）。A、征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷、其他土地70公顷以上的，由国务院批准B、省级人民政府征收集体土地的，报国务院备案C、国家征收集体土地的，土地使用权发生改变D、征收集体土地时，必须进行征地公告E、征收补偿的费用包括土地补偿费、地上建筑物、构筑物补偿费、青苗补偿费、安置补助费,-,12,征地补偿费包括()A、土地补偿费B、地上建筑物、构筑物补偿费C、青苗补偿费D、房屋结构差价E、安置补助费,-,13,（1）土地补偿费征收耕地的补偿费为被征收前3年平均年产值的6-10倍。（2）安置补助费按农业人口数计算，每人安置的费用为被征收前3年平均年产值的4-6倍。（3）地上附着物补偿费包括被征收土地上的房屋及其他附着物、农田水利设施、大棚等。各省制定。（4）青苗补偿费不能收获的农作物，可移植的一般支付移植费。,-,14,1、经营期限为30年2、是一种用益物权3、承包合同自成立之日起生效，承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。4、县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。5、承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。未经登记，不得对抗善意第三人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。6、土地承包经营权流转的主体是承包方，承包期内，发包方不得收回承包地，发包方不得调整承包地。,-,15,（五）土地争议（所有权和使用权）的解决当事人协商解决人民政府处理法院诉讼单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。国土资源行政主管部门对受理的争议案件，应当在查清事实、分清权属关系的基础上先行调解，生效的调解书具有法律效力，是土地登记的依据。调解未达成协议的，国土资源行政主管理部门应当及时提出调查处理意见，报同级人民政府作出处理决定。,-,16,（六）建设用地制度,1、概念：指建造建筑物、构筑物的土地。2、类别：国有建设用地：包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地下列属于集体建设用地的有（）。A、兴办乡镇企业用地B、村民建设住宅用地C、乡（镇）村公共设施建设用地D、乡（镇）村公益事业建设用地建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。,-,17,下列关于集体建设用地的表述，正确的有（）。A、是一种用益物权B、应当符合土地利用的年度计划C、应当符合村庄集镇规划D、有偿使用的方式包括出让、出租、作价出资E、只能用于兴办乡镇企业、村民建设住宅,-,18,3、土地分类下列属于建设用地的有（）。A、宅基地B、水域及水利设施用地C、监狱用地D、交通运输用地E、公共服务用地,-,19,属于建设用地的类别为7类：商服用地工矿仓储用地住宅用地（城镇、农村）公共管理与公共服务用地特殊用地（军事、使领馆、监教场所）交通运输用地水域及水利设施用地。,-,20,4、取得方式：土地供应双轨制（1）划拨以行政配置方式在土地使用者缴纳土地补偿、安置等费用后，或者无偿地将国有土地使用权交付土地使用者使用的行为。下列属于无偿无期限用地的类型有（）。A、国家机关用地和军事用地B、城市基础设施用地C、城市公益事业用地D、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；,-,21,划拨土地的转让、出租、抵押（1）转让：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。一是经审批准予转让受让方办理出让手续缴纳土地使用权出让；二是不办理出让手续，转让方将所获土地收益上缴国家。（2）出租：一是将划拨土地上建筑物出租营利的，应将租金中所含土地收益上缴国家；二是用地单位改制等原因不宜办理土地出让的可租赁；三是租赁期限6个月以上的，应订立合同期限不超过出让年限。,-,22,（3）划拨土地使用权相关问题：判断题破产企业国有划拨土地使用权应列入破产财产。（）划拨土地使用权虽办理土地抵押登记，但未经有批准权的政府部门审批，抵押无效。（）,-,23,（2）出让国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。协议出让：招拍挂以外的招标、拍卖、挂牌出让：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。受让主体：境内外的公司、企业、其他组织和个人，可以取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。,-,24,判断题工业生产用地和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。（）个人不得受让取得土地使用权进行土地开发、利用、经营。（）,-,25,5、出让土地使用年限下列土地使用权出让最高年限为50年的有（）。A、工业用地B、教育、科技、文化、卫生C、商业、旅游、娱乐用地D、综合或者其他用地E、体育用地,-,26,土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地70年；（二）工业用地50年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（四）商业、旅游、娱乐用地40年；（五）综合或者其他用地50年。,-,27,土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。（）,-,28,依据物权法的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，（）。A由国家无偿收回B自动续期C应于届满前6个月申请续期D应于届满前1年申请续期,-,29,6、闲置土地的处理（1）下列属于闲置土地范围的有（）。A、未按建设用地批准书和土地出让合同规定的期限开发利用土地B、核准使用的土地，合同生效或用地批准书颁发满1年未动工C、已动工开发，但开发面积不足应建面积1/3的，或投资额不足总投资额的25%且未经批准中止开发建设连续满1年的D、已开发建设完工，但开发项目长期未竣工验收的,-,30,（2）下列关于闲置土地处理方式的说法，错误的有（）。A、不得延长开发期限B、延长开发期限，最长不超过1年C、出让取得土地的，闲置一年以上按出让金20%以下征收土地闲置费。D、连续2年以上未使用的，经批准，县级以上人民政府无偿收回土地使用权并予以公告。,-,31,三、国有土地上房屋征收,法规更迭：原城市房屋拆迁管理条例（2001）已经废止；国有土地上房屋征收与补偿条例2011.1.21施行。1、征收效力：（1）产生物权变动效力自人民政府的征收决定等生效时发生效力，作出房屋征收决定后应当及时公告（2）被收回的为房屋所有权和土地使用权（3）不得在房屋征收范围内实施不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。（4）暂停办理有关手续前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。,-,32,2、征收与征用的区别（1）适用对象不同（2）前提条件不同（3）所有权转移不同（4）补偿内容不同,-,33,3、征收主体市、县级人民政府负责房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作委托房屋征收实施单位承担具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。作出征收决定的主体：市、县级人民政府,-,34,4、房屋征收适用情形：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要,-,35,5、补偿方式和范围补偿范围：违法建筑/超过批准期限的临时建筑不予补偿。（1）被征收房屋价值的补偿（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿房屋价值的补偿，不低于征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。补偿方式：货币补偿或房屋产权调换。达成补偿协议/无法达成补偿协议：按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告,-,36,6、征收程序,权属调查、补偿方案的拟定风险评估、补偿款的确定,房屋价值评估、选择补偿方式、订立补偿协议或公告,协议订立后不履行的，可向法院诉讼；对补偿决定不服的可复议可诉讼,政府向法院申请强制执行,-,37,7、征收执行实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。被征收人对补偿决定不服的（无需经裁决），可以申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。禁止暴力、威胁等手段迫使被征收人搬迁，禁止建设单位参与搬迁活动。不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁，政府申请人民法院强制执行。依原拆迁条例已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。,-,38,国家对集体土地实行征收或者征用后,土地所有权发生转移。（）下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有（）。A、征收或者征用都是为了公共利益需要B、征收或者征用都要依法给予补偿C、征收是国家行为，征用是企业行为D、征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变E、征收是强制性的，征用是非强制性的,-,39,我国土地所有权发生转移的唯一方式是（）。A、出让B、划拔C、转让D、征收,-,40,四、规划和建设工程管理,（一）城乡规划,总体规划,详细规划,控制性详细规划,修建性详细规划,20年,-,41,1、规划编制与审批城市总体规划：人民政府组织编制控制性详细规划：规划主管部门编制审批：直辖市总体规划报国务院审批省会市/较大市报省级政府审查报国务院审批其他市报省级政府审批城市控制性详细规划本级政府批准报本级人大常委会和上级政府备案镇控制性详细规划报上一级政府审批,-,42,出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据（）提出。A城镇体系规划B土地利用总体规划C修建性详细规划D控制性详细规划,-,43,控制性详细规划的内容：（1）确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。（2）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。（3）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；（4）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。（5）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。（6）制定相应的土地使用与建筑管理规定。,-,44,控制性详细规划的效力：控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。控制性详细规划成果应当包括规划文本、图件和附件。图件由图纸和图则两部分组成，规划说明、基础资料和研究报告收入附件。,-,45,修建性详细规划的内容：（1）建设条件分析及综合技术经济论证。（2）建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图。（3）对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析。（4）根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计。（5）市政工程管线规划设计和管线综合。（6）竖向规划设计。（7）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。重要地块编制修建性详细规划，修建性详细规划应当符合控制性详细规划。,-,46,3、规划、建设管理程序申请核发选址意见书报送有关部门批准、核准或备案核发建设用地规划许可证土地管理部门划拨土地建设工程规划许可建筑施工管理建设工程规划核实进入交易与权属管理,-,47,第一，建设项目可行性研究/用地预审/规划条件。根据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等。第二，签订土地使用权出让合同。将规划条件作为合同附件。第三，申领建设用地规划许可证。持建设项目的批准、核准、备案文件和土地使用权出让合同。缴纳土地使用权出让金，办理土地权属登记。第四，申办建设工程规划许可证。提交土地证、建设工程设计方案、修建性详细规划等。第五，建设工程规划核实。未经核实，不得组织竣工验收。,-,48,4、规划文件城市规划管理中的报建审批管理：“一书两证”（1）选址意见书按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，报批前，应当申请核发选址意见书。前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。规划部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效,-,49,（2）建设用地规划许可证下列关于建设用地规划许可证的说法中，正确的有（）。A、在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。B、建设用地规划许可证及附图，有效期限1年。在有效期内取得国有土地使用证的，有效期与国有土地使用证相同C、以划拨方式供地的建设项目，建设用地规划许可证应包括以规划条件为主要内容的附件。D、逾期未办理土地使用手续或在有效期届满30日前未申请办理延期手续的，建设用地规划许可证及附图自行失效。,-,50,（3）建设工程规划许可证下列关于建设工程规划许可证的说法中，正确的有（）。A、在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，应当申办建设工程规划许可证。B、建设工程规划许可证附件包括总平面图。与规划许可证具有同等法律效力。C、建设工程规划许可证有效期：1年，未在规定期限内取得施工许可证的，建设工程规划许可证自行失效。D、在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，应申办乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。E、建设工程规划许可证不含宅基地上村民住房建设的规划。,-,51,城市规划中的批后管理：4、规划修改经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。5、规划核实对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后6个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。,-,52,6、城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理划定城市规划紫线的作用是确定()。A.绿地控制范围B.历史建筑保护范围C.地表水体保护范围D.城市基础设施用地控制界线,-,53,（1）城市紫线，是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。（2）城市绿线，是指城市各类绿地范围的控制线。（3）城市蓝线，城市蓝线，是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。（4）城市黄线，是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。,-,54,（二）勘查设计管理建设工程勘察，是指根据建设工程的要求，查明、分析、评价建设场地的地质地理环境特征和岩土工程条件。建设工程设计，是指根据建设工程的要求，对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证。建设工程勘察、设计发包依法实行招标发包或者直接发包。不得将所承揽的建设工程勘察、设计转包。建设工程勘察、设计文件内容需要作重大修改的，建设单位应当报经原审批机关批准后，方可修改。注册建筑师制度：取得注册建筑师证书并从事房屋建筑设计及相关业务的人员。,-,55,（三）建设工程招投标与监理1、招投标建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标。下列对必须招投标项目的说法中，正确的有（）。A、大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；B、全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目C、使用国际组织或外国政府贷款、援助资金的项目D、法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。,-,56,2、工程监理下列必须实行监理的工程有（）。A、国家重点建设工程；B、项目总投资额在3000万元以上大中型公用事业工程；C、建筑面积在5万平方米以上的成片开发建设的住宅小区工程D、利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；E、学校、影剧院、体育场馆项目等国家规定必须实行监理的其他工程：“三控、两管、一协调”：工程进度、质量、投资控制合同管理和信息管理全面的组织协调,-,57,（四）施工与质量管理1、施工图审查（1）应当审查建设单位应当将施工图送审查机构审查，按规定应当进行审查的施工图，未经审查合格的，建设主管部门不得颁发施工许可证。（2）审查主体2001建设工程质量管理条例规定：建设单位应当将施工图设计本文件报建筑行政主管部门审查。2004房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法规定：建设主管部门认定的施工图审查机构对施工图（含勘察文件）涉及公共利益、公众安全和工程建设强制性标准的内容进行的审查。,-,58,2、不申领施工许可证的例外情形：下列情形中，不需领取施工许可证的有（）。A、工程投资额在30万元以下的建筑工程B、建筑面积在300平方米以下的建筑工程C、按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程D、抢险救灾工程、临时性建筑工程、农民自建两层以下（含两层）住宅工程,-,59,3、期限下列关于施工许可证的说法中，正确的有（）。A、自领取施工许可证之日起3个月内开工B、因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由C、延期以2次为限，每次不超过3个月D、既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止,-,60,4、建设工程质量管理（1）质量保修房屋建设单位和施工单位应当在工程质量保修书在正常使用条件下，建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为年；（三）供热与供冷系统，为个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装为年；（五）装修工程为年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。（2）竣工验收竣工报告规划核实建设单位组织设计、施工、监理单位进行验收报建设主管部门备案。竣工验收后6个月内向规划主管部门报送有关竣工验收资料。,-,61,规划：核实是否符合规划条件，出具建设工程规划合格证消防：消防设计审核和验收消防备案与抽查人防：人防工程竣工验收意见书环保：建设项目竣工环保验收监测报告（涉及柴油发电机、中央空调等强噪音设备项目和产生餐饮油烟、餐饮废水项目），其他项目提供无上述污染源说明。,-,62,五、房地产开发经营制度,（一）开发企业1、设立的特别条件（1）最低注册资本：100万元以上的注册资本；（2）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。2、设立程序自领取营业执照之日起30日内申请备案开发主管部门在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发暂定资质证书。暂定资质证书的条件不得低于四级资质企业的条件，有效期为1年，房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长其有效期，但延长期限不得超过2年。,-,63,3、资质管理分为四类资质等级一级不受限制，可在全国承揽房地产开发项目二级及二级以下的房地产开发企业可以承揽25万平方米以下的项目，具体范围由建设行政主管部门确定。企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人，应当在变更30日内，向原资质审批部门办理变更手续.房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格，由原资质审批部门注销资质证书。,-,64,将“房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级”的部门规章是()。A.城市房地产开发经营管理条例B.商品房销售管理办法C.房地产开发企业资质管理规定D.城市商品房预售管理办法,-,65,（二）资本金制度1998年城市房地产开发经营管理条例规定为资本金占总投资的比例不得低于20%2004年国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知将房地产开发项目（不含经济适用住房）资本金提高到35%2009年调整为保障性住房和普通商品房最低20%，其他房地产项目的资本金比例为30%,-,66,2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司实施该项目的项目资本金不得少于()万元。A.1200B.1800C.2100D.3000,-,67,（三）房地产项目转让1、房地产项目转让条件城市房地产转让管理规定（建设部45号令）2、转让备案转让房地产开发项目，当事人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。3、商品房交付（1）竣工验收合格（2）两书：住宅质量保证书/住宅使用说明书4、房地产广告禁止发布的情形：房地产广告发布暂行规定,-,68,（四）合作开发房地产指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产。1、至少一方具有房地产开发经营资质2、名为合作开发，实为转让、借款、租赁等提供土地使用权的一方不承担经营风险，只收取固定利益的，应认定为土地使用权转让。合作合同约定提供资金的一方不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖。合作合同约定提供资金的一方不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。合作合同约定提供资金的一方不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁。,-,69,六、交易与权属管理制度,（一）基本制度1、房地产成交价格申报制度2、房地产价格评估制度3、房地产评估人员资格认证制度房地产估价师事经国家统一考试、执业资格认证，取得房地产估价师执业资格证书，并经注册取得房地产估价师注册证的人员。未取得房地产估价师注册证的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。,-,70,（二）房地产交易：房地产转让、抵押和房屋租赁1、房地产转让无偿转让继承、赠与等有偿转让买卖、交换、其他方式其他方式（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人、房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债的。,-,71,2、商品房销售（1）.法律建设部行政规章城市商品房预售管理办法（建设部40号令）.doc申请审查作出准予预售的行政许可书面决定颁证（2）：现售标准尚存争议：竣工验收合格或完成初始登记（3）预售合同备案：房地产开发企业应当预售合同签订之日起30日内，备案。（4）销售代理：代销与包销（5）禁止行为：一房二卖、未经验收合格的交付使用、返本销售、售后包租销售未竣工商品房、分割拆零销售商品住宅、未公示销售法规/合同示范文本,-,72,（6）商品房买卖合同A、合同内容约束：销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。B、面积误差处理：有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按3。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释C、除约定外，不以备案作为合同生效要件D、定金处理规则,-,73,商品房买卖当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定，其保修期从()起计算。A.商品房竣工之日B.商品房竣工验收之日C.商品房竣工验收合格之日D.商品房交付之日,-,74,2、房地产抵押（1）按抵押物形态分：房地产抵押、在建工程抵押、预购商品房期权抵押；按主债权性质划分：一般抵押和最高额抵押（2）抵押范围土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。,-,75,3、房屋租赁建设部1995年5月9日发布的城市房屋租赁管理办法（建设部令第42号）2011年2月1日废止。应当依法订立租赁合同：6个月以上应书面不得擅自转租（经出租人同意可）；承租人的优先购买权（提前3个月通知）及例外；房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。抵押、查封房屋的出租,-,76,出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，第一顺序承租人为（）A、合同成立在先的B、已经办理登记备案手续的C、已经合法占有租赁房屋的D、率先交纳房屋租金的,-,77,4、各种类型的竞合1）有抵押、查封的房屋办理初始登记2）抵押与转移3）出租与转移、抵押4）查封与转移、抵押5）列入征收范围与抵押、转移,-,78,（三）房地产权属登记1、职责：查验、询问、如实/及时登记有关事项/其他。可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看2、登记类型土地登记：总登记、初始登记、变更登记、注销登记房屋登记：所有权登记（初始、转移、变更、注销）、抵押权登记、地役权登记、预告登记、其他登记（预告、更正）3、登记时限：法定时限预告、更正、地役权10个工作日；异议1个工作日。公告时间不计入，需延长的，经登记机构负责人批准延长不超过1倍。4、登记收费：农民利用宅基地建设住房不收登记费，仅收工本费10元。5、登记从业人员：必须经业务培训持证上岗,-,79,（四）房屋权属登记信息查询房屋权属登记信息，包括原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。利害关系人：能够提供证据证明房地产登记结果可能影响其合法权益的人。登记资料不得仅以权利人姓名或名称为条件进行查询。,-,80,（五）房地产登记机构的协助执行1、人民法院在协助执行中提交的证件（1）查询时，两证一书（2）查封时，两证两书2、登记机构在协助执行中的注意事项（1）及时办理查封事项（2）不进行实体审查（3）认为房屋权属错误的，可以提出审查建议，但不能停止办理协助执行事项3、查封文书应同时送达土地与房屋管理部门4、登记在案外人名下的房屋，登记权利人书面认可财产属于被执行人的，可以查封。,-,81,5、在先已登记原则6、登记机构已经受理被执行人转让房屋的申请，尚未核准登记的，可以查封，已经核准登记的，不得查封。7、人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，并明确查封房屋的具体部位。8、关于预查封作为被执行人的房地产开发企业，已经办理预售许可证，未出售的房屋被执行人购买的已经由房地产开发企业办理初始登记的房屋。被执行人购买的已经办理了备案或预告登记的房屋。9、查封期限,-,82,某公安机关向登记机构送达查封文书后，两年内未续封，可以为当事人办理转移登记。（）人民法院对其查封均只能续封一次。（）确有特殊情况，人民法院需进行续查封的，应当经最