商业地产开发详细全流程

主要工作内容工作部门节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 落实地块具体位置及周边情 现状图发展中心 况 落实规划条件，了解限制性 规划设计条件发展中心 条件 对地块现状、地质条件、是 现场踏勘否有地下埋藏物等影响开发市场：实地踏勘地块，了解地块素质发展中心市场研究中心 土地信息收集 的因素详细了解。 了解地块周遍的商业、居住市场：对周边购买力、交通和商业状 了解周边配套情况发展中心市场研究中心 区、交通等情况况进行调研，了解基本情况 了解地块所属区域的规划， 了解该区域未来规划情 对以后项目开发的影响和支发展中心 况 撑。 同土地所有方进行接触，了 了解地块的上市方式和 解土地出让方式和土地款，发展中心 土地款 以及能否调整。 了解当地的建安成本、 土地初判 政府收费项目和具体情成本测算发展中心 况 了解当地的房地产市场市场：了解周边项目的产品、售价和 产品形式、开发周期的安排发展中心市场研究中心 状况销售情况及开发进度 现状图（四至电子文件）发展中心 市场：深入理解周边居民状况、现有销售中心 市场研究中 市场深度调研发展中心 业态和项目状况，深入理解区域市场心 市场：对周边消费群体和项目状况进 行深入分析，对项目定位、客户定位销售中心 市场研究 项目最终定位发展中心 、业态定位和产品定位，对项目发展中心 提出策略性建议 土地深判 可行性研究报告 成本测算：针对多个方案进 市场：协助进行成本、售价、利润率发展中心 行初步成本测算、利润率分市场研究中心 的平衡、运营部 析及比选 工程部 开发部 销 开发周期及付款计划发展中心 售 市场：根据定位，对项目方案提出建发展中心 项目方案确定市场研究中心 议，确定最终方案、研发部 现金流测算发展中心 区域宏微观市场研究市场：协助提供区域市场研究报告发展中心市场研究中心 项目招商报告（前期阶 发展中心 段） 项目招商版盈利能力分析 、运营部 项目商业策划书发展中心财务中心 作方式（招商阶段） 第 1 页，共 22 页 地 获 主要工作内容工作部门 节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 财务中心、集团资管 合作伙伴确定发展中心 部 明确合作伙伴、寻找合 财务中心、集团资管 作方式（招商阶段） 寻找合作资金 合作方案确定发展中心 土 部 地 财务中心、集团资管 合作细节确定发展中心 获 部 取 财务中心、集团资管 阶 引资（商业计划书）签署战略合作协议发展中心 部、综合管理部 段 合作公司成立及相关手续办财务中心、集团资管 合作实施（实施阶段）发展中心 理部、综合管理部 投方案标项目方案确定发展中心 投经济标确定土地上限发展中心 竞争对手分析、确定土地上 拍卖限、价格敏感性分析、制定发展中心 投标、摘牌 拍卖战术 竞争对手分析、确定土地上 挂牌限、价格敏感性分析、制定发展中心 出价战术 确定用地图、桩点坐标交纳政府净收益，契税，交获取土地签订土地出让合同 发展中心法务财务部 、用地条件易费 开发部发展部 土地出让合同 用地规划许可证 出让金、交易费交费证 开发部财务 明 开发部 办理房地产开发资质预审表 委托工程咨询资格机构编制 开发部研发 申请报告 企业投资项目备案 向项目备案机关提交申请报 开发部 告 开发部 建设用地规划许可证 原地上物土地证登报声 发展部 明（原有土地证作废） 土地补偿费（原户主需 确权 发展部 交纳的土地使用费） 开发部发展中心 土地出让合同 核定用地图、核定用地 开发部 相关图、规划地界坐标 图 发展部 交费证明缴纳土地费用 1：500现状地形图3份 开发部 （反楼座） 第 2 页，共 22 页 主要工作内容工作部门节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 开发部研发 详规 发展部 土地出让合同 发展部 交费证明缴纳土地费用 开发部 建设用地规划许可证 开发部 地籍图4份（薄膜图） 办理土地证 开发部 土地登记申请书 开发部 土地确权来源证明文件 申请人主体资格证明、 开发部综管 法人代表证明或个人身 份证明 市场：对项目定位的经营者、消费者 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 市场研究 和投资者以及竞争项目进行深入理解销售中心 2、项目周边竞争性楼盘调查 中心 研究 3、项目所在商圈或临商圈主要商业业态分布状况 市场：组织对重点商家的专向访谈和市场研究 近商圈现状调研（商业、经营状况、经营特点、预招商中心 专家论证会议，并提供相关资料中心 部分）期发展方向 区域市场调研 竞争项目开发规模、定位种 类、操作方式、开发周期市场：对项目与竞争项目的比较进行 4、同期操作商业地产市场研究商业招商部、销售中 提取数据库相关数据进行重专题讨论，了解投资者对项目的投资 项目调查（商业部分）中心心 点分析、竞争项目实地调研意向 了解相关信息 通过行业发展状况分析，消 公建部分拟选业态种类费需求分析确定可开发公建 市场研究 确定、所选业态数量确部分业态种类。结合市场相市场：完成项目业态规划和落位招商中心、销售中心 中心 定关类型物业供求状况确定所 选业态开发数量 市场：结合控规指标等相关要求进行市场研究 商业招商部、销售 市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 项目定位工作中心体系商业策划 项目定位 经济测算 研发部运营部 财务部 市场：根据现金流要求和业态规划， 市场研究 开发计划制定合理的开发顺序和开发节奏，保销售 工程 商业 中心 障项目操作 项目发展报告 项目考核指标初定销管运营 资金流 财务 工程、开发 市场：结合项目定位和周边项目状 市场研究 明确产品设计思路 况，对动线、主力面积划分等建筑设销售中心、招商中心 中心 计提出建设性意见 设计前期 明确设计院选择标准 研发 制定设计组织计划 研发 方案与设计院选择与合同签订 研发运营部、法务部 第 3 页，共 22 页 主要工作内容工作部门节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标 市场：结合业态规划和商家要求，提市场研究中心、销售 研发 准，及规划指标、环境指标的初订 出有效建议，保障客户需求中心、招商中心 对于初步测算的成本指标逐 规划方案结合成本测算市场：结合规划方案测算成本、制定市场研究中心、销售 步细化、结合市场调整售研发 运营 的研讨及确定合理的售价和租金体系，保障利润率中心、招商中心 价，确保预期利润率。 规 彩色总平面图（含经济指标）送规划预审 开发部研发部 划 修建性详规成果 开发 研发 方案设计组织 设 详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会 开发部研发部 计 市政府） 建筑平、立面功能效果 阶 市场：结合项目定位，对方案进行分研发 运市场研究中心、销售各部门共同商讨成本指标， 及成本测算的研讨及确 段 逐步深化。析评价，合理优化成本结构营中心、招商中心 定 彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府） 开发部研发 建筑方案报建图 开发研发 市场：结合项目定位和客户需求，对市场研究中心、销售 景观概念方案设计及确定 研发 景观方案设计提出有效建议中心、招商中心 市场：结合业态规划和商家要求，对 市场研究中心、销售 项目成本指标确定 相关配套设施设备的种类、数量提出运营 中心、招商中心 建议 指标确认阶段 项目考核指标确定 运营销管 工程 年度考核指标调整 运营销管 工程 运营 工程管理部 法 施工图设计院的选择与合同签定 研发 务 制定建筑、综合管网、市场 ：结合项目定位和客户需求及经 按产品型式不同提供建筑设 景观施工图设计任务书验判断，参与建筑、景观规划和交工研发 运市场研究中心、销售 计限额指标，提供景观限额 （交工标准确定、建筑标准的讨论制定营中心、招商中心 设计指标 、景观限额指标确定） 结构方案及设备选型研讨及确定 研发工程 运营 组织现场勘察，并提供地质 地质勘察报告工程研发 勘察报告 总平面图研发 放线图研发 桩位图研发 施工图设计组织施工图报建图研发 消防、人防报建图研发 施工图审查全图及计算书研发 施工图成果 编制典型楼座建安预算运营 施工图会审研发工程 运营 施工图全图研发 第 4 页，共 22 页 主要工作内容工作部门节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 编制典型楼座建安预算，建 市场研究中心、销售 安成本综合测算、分析、反市场：平衡成本和利润，优化方案运营部 中心、招商中心 馈并进行图纸优化 综合管网方案设计 研发开发 景观扩初及施工图设计 研发运营 市场：平衡成本和利润，优化景观方 景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化 运营部市场研究中心 案 设计方案（含总平面方案） 开发部研发 申报表 土地出让合同开发部发展中心 修建性详细规划2份，电子文 规划方案及市政方案送 件1份（注：规划方案审定 审 开发部研发 前，提交10本规划设计方 案，电子文件1份） 申报单位（人）委托代理 开发部 的，需提交授权委托书 建筑设计方案申报表开发部研发 1/500现势地形图1份开发部 土地出让合同开发部发展中心 建设工程规划许可 投资计划开发部 证 建筑设计方案2份（含建筑效 建筑方案送审 果、总平面、各层平面、立 开发部 面、剖面图等）、重要项目 需提交模型 申报单位（人）委托代理 开发部 的，需提交授权委托书 投资计划开发部 大配套开发部财务 小配套开发部财务 取得许可证 研发 消防证明开发部 研发 人防证明开发部 开 地名证明开发部 工 建设工程规划许可证 开发部 开 规划局批复的项目总平图及电子文件 开发部 盘 首层平面图 开发部研发 工程 现场工程放线 按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告 开发部 工程 施工单位配合做记录、现场保护 开发部 工程 移交施工单位 开发部研发 工程 建设用地规划许可证 开发部 建设工程规划许可证 开发部 第 5 页，共 22 页 主要工作内容工作部门节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书 开发部 工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同 开发部 建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足 财务 施工许可证 施工中标价的1/3以上） 建设项目年度投资计划（当年计划） 开发部 施工图审查 开发部研发 质量监督登记表 开发部工程 安全措施 开发部工程 安全施工措施登记表 开发部工程 营业执照 开发部 资质证书 开发部 国有土地使用证或建设用地规划许可证 开发部 年度投资计划 开发部 建设工程规划许可证 开发部 建设工程施工许可证 开发部 销售许可证 公用基础设施配套证明 开发部 获取前期物业备案证明 开发部物业 基础工程形象部位达到正负零及图象文件 开发部工程 获取面积计算成果表 销管 项目总平面图 开发部研发 获取商品房网上销售数据录入合格证明 开发部销管 规划成果 开发部 企业投资项目备案 大配套 开发部 移苗 工程 工程部、财务部、运 临水、临电 开发部 营部 临水、临电 开发部工程 平整场地 工程 施工组织方案 工程研发 运营 勘察工程运营 研发 法务 桩基施工单位工程运营 监理工程运营 法务 招投标、签订合同 土建施工单位工程运营 法务 甲供材、分包商工程运营 法务 沉降观测工程运营 土建施工单位的公开招标及合同备案 开发部工程 运营 开工准备 组织监理、施工单位一起对 工程研发 图纸会审 施工图会审 会同设计院进行会审，签定 工程研发 会审记录 第 6 页，共 22 页 主要工作内容工作部门节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 会同设计院进行技术交底， 设计交底工程研发 签定交底记录 办理质检委托工程开发 质量监督手续 办理安全检查委托工程开发 申办项目临时、永久路口的 工程开发 报建手续 环卫、环保等相关手续 申办项目临时施工用水、临 工程开发 时用电、排污手续 办理施工人员暂住手续工程开发 建立平面和高程控制系统。 建立控制主轴线（基线）标开工 工程研发施工放线 桩，并在现场清楚标明墙、 柱轴线位置 监理单位组织工程部、设计 规划验线工程研发、开发 、规划局验线 试桩施工，确定桩基施工标 工程研发 准 桩基施工 桩基全面施工工程 委托桩基检测单位工程 桩基检测 进行桩基施工质量检测，并 工程 提供桩基检测报告 土方工程工程 开槽 支护工程工程 降水工程工程 开工 地基备案 工程研发 地基处理工程 混凝土垫层工程 基础施工 地下防水工程 混凝土基础工程研发 承建单位自评工程 监理对验评资料审查、现场 工程 观感质量量测和检查 基础验收备案 监理组织相关部门验收工程研发 签定建筑工程分部工程（基 工程 础）验收表 核对全部设计变更、现场签 基础处理竣工结算证及各项扣款的增减项造价运营工程 。 第 7 页，共 22 页 主要工作内容工作部门节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 市场：根据项目定位、市场状况和项 目推广策略，对产品推广排期和阶段 市场研究中心、销售 产品策略性重点聚焦产品提出合理化建议，并策划中心 中心、招商中心 对销售人员进行讲解 推盘策略确定 市场研究 价格策略进行销售底价的制定，进行价格把控销售中心、招商中心 中心 推广策略 企划项目销售、研发部 招商策略：整合外部资源， 根据项目销售需要，制定项商业策划商业招商 目全程招商策略 企划商 广告公司寻找及确定项目销售 业策划 制作公司寻找及确定企划 企划商 确定外部资源 策略公司寻找及确定项目销售 业策划 企划商 媒介公司寻找及确定项目销售 业策划 活动公司寻找及确定企划项目销售 项目名称、组团名称企划项目销售 研发 项目推广定位确定 项目核心推广理念确定企划项目销售 研发 SLOGON确定企划项目销售 销售中心、策划中心 logo确定市场 、研发中心 项目核心识别系统确定市场：寻找设计公司对方案进行设计 销售中心、策划中心 VI系统及延展方案确定市场 、研发中心 建筑知识，楼盘背景，项目 卖点综述，竞争对手比较， 市场：提供定位、产品、竞争能力等销售中心、招商中心 亮相前项目知识培训付款方式，法律手续，销售市场 多方面的培训、策划中心 技巧等方面的综合系统培训 。 项目亮相前准备 为实现项目宣传的最大化， 企划部 分卖场设立在合理地段设立商品房展示外卖场 中心 现场房型手册（亮相版）企划部研发部 售楼处装修装饰及售楼处内 外部指引包装（精神堡垒、 企划商工程、财务、项目销 工地围档、吊旗、道旗、形 业策划售、运营 象墙、指示牌、资料架、展 示架） 第 8 页，共 22 页 主要工作内容工作部门节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 样板间及样板环境指示说明企划商工程 研发 财务、 系统业策划项目销售、运营 销售道具准备 沙盘（概念）、户型单体模企划商 研发、项目销售 型业策划 入市前印刷品的设计、制作 企划商研发 工程项目 销售 （概念楼书、房型图、DM单市场：提供宣传资料上的相关内容 业策划法务 、宣传海报等） 项目周边主要道路设置醒目企划商 指示系统业策划 企划商 （意向）派筹卡及纪念礼品 业策划 配备看房车及看房车的包装企划车管部 销售部 联动工作的准备 进行联动单位的培训和包装（客资企划 组） 意向商家签约进驻意向书商业体系法务 项目形象表情、主题、创意销售中心、招商中心 策划中心 表现确定、市场研究中心 确定项目亮相方案市场：参与讨论，提出建设性意见 销售中心、招商中心 项目亮相细化方案确定策划中心 、市场研究中心 项目亮相媒体确定策划中心销售中心 项目形象出街，媒介组合应 用（户外、报纸、电视、电企划法务 台、车体、电梯） 项目亮相项目亮相 新闻媒体新闻信息亮相企划新闻中心 亮相庆典活动及产品推介会企划商 研发 项目销售 的宣传和安排业策划 房型、房号及面积对照表项目销售销售管理部 研发 销售内部资料 销控销管部 市场研究中心、研发 客户接待、客户问题汇总及反馈 市场：对客户提出的相关问题的反馈项目销售 中心、工程、开发等 意向卡销售，客户梳理，意 客户积累项目销售销售管理部 外卖场 向销控制定，客户关系维护 法务 工程 项目销售 交工标准确定 研发部 开发 运营 市场研究 价格体系确定 市场：制定价格体系销售中心 中心 销售管理 房型附图研发 部 第 9 页，共 22 页 主要工作内容工作部门节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 销售管理 交工标准法务 工程 研发 部 合同准备 销售管理 小区摆位研发 部 合同、附加协议等文本审查销售管理 法务 确定部 现场房型手册深化版及最终企划、商 研发 版业策划 楼书，宣传海报、折页，物企划、商 研发、物业公司 业管理公约业策划 项目开盘前准备 购房须知，房型图，详细价企划、商项目销售 工程 研 格表业策划发 售楼处内外展示道具的统一 企划、商 开盘前销售道具准备 更换（道旗、吊旗、背板 业策划 等） 企划、商 沙盘（细化景观及外檐）研发 业策划 样板间、样板环境的指示系企划、商 研发 统的数据更新业策划 销控表及销控贴，认购书，企划、商 销售管理部 合同袋业策划 户外媒体发布（项目形象及企划、商 核心理念锻造与深化）业策划 报纸媒体发布（项目形象及企划、商 核心理念锻造与深化）业策划 项目形象的提升及深化 小众媒体及创新媒体发布 企划、商 （项目形象及核心理念锻造 业策划 与深化） 媒介组合应用（户外、报纸 企划、商 开盘信息告知、电视、电台、车体、电 业策划 梯） 销售管理 银行大协议的签订 财务中心 部 活动形式（演出 说明会 发布会） 与会人员（演艺名人 专家企划商业开盘 开盘庆典活动项目销售 物业 学者）策划 告知途径（报广 海报 门 开盘 票 DM单） 第 10 页，共 22 页 主要工作内容工作部门节点主要阶段 开盘 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 明确合理流程，接待、回访 销售管理 客户转化、邀约客户,完成客户转协议财务 项目销售 部 、转合同工作 回款落实 销管部项目销售 根据公司资金情况与项目进 销售管理 月度指标分解程，进行月度指标分解与调 部 整 来电客户分析、来访客户分 析、成交客户分析、未成交 产品分析、聚焦销售重客户分析、滞销产品分析、项目销售 企划部，销管部 点、竞争项目动态关注，对项部 目所处销售阶段进行准确判 断和适时调整 根据财务指标，产品情况， 月度操作手册制定客户情况，制定月度的推广销售体系 策略、销售策略和重大节点 定期进行价格测算，与销售 沟通，根据库存产品和聚焦 销售管理 价格监控及调整销售的重点及市场形势变运营部、项目销售 部 化，调整项目价格，实现项 目利润最大化 报纸媒体：树立项目形象，企划商业 项目销售 宣泄产品卖点策划 户外媒体：强化项目形象，企划商业 项目销售 聚焦重大节点策划 营销活动：维系老客户促进 企划商业 老带新，制造新闻热点烘托项目销售 策划 项目人气 月度推广计划执行 客户中心：通过公益性活动 日常销售 企划商业 强化客户品牌忠诚度，加强项目销售 策划 项目口碑传播效应 销售道具支持：楼书、客户 企划商业 通讯、生活手册折页、道旗项目销售 策划 、吊旗 客户资源利用大客户，社区 项目销售 活动，置业推荐，物业推荐企划部 部 等工作带来大批意向客户 外卖场客户到访销售本部企划部 项目销售现场利用电话回访 客户到访及接待成交工 项目销售 老客户，并进行客户接待成 作 部 交工作 第 11 页，共 22 页 主要工作内容工作部门 作节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 通过日常培训，提高销售人 项目销售员的接待水平，现场通过电 部话回访，邀约客户到访促成 成交 企划、商 月度付款计划及支付 运营部 财务 业策划 销售管理 运营部 法务 销 合作方合同签订 部、企划 售本部 部 销售管理制定回款节点，协调银行及 财务回款 部房管局保证按期回款 运营部公司考核指标完成及调整销售管理部 财务 月度指标考核 市场：编制考核指标，指导下步工作运营部项目考核指标完成及调整市场研究中心 销售管理 清盘后项目各种资料移交清盘 综合管理部 部 项目营销推广效果的监控、 评估、修正，通过销售体系 清盘 项目销售、招商工作问例会、项目协调会、部门例销售体系 题总结、汇报并存档会、各种主题总结会等形式商业体系 进行工作总结，指导后期工 作。 审核施工方案、施工组 工程 织设计 施工单位填报材料进场报验 工程 单 材料进场验收 三证（材料出厂合格证、进 入现场的取样检验证明、建工程 委产品质量认证） 模板分项工程工程 钢筋分项工程工程 预应力分项工程工程 钢筋混凝土工程 混凝土分项工程工程 现浇结构分项工程工程 装配式结构分项工程工程 混凝土结构子分部工程工程 主体施工 工程配套管线预埋 核心筒剪力墙，裙楼，结构 转换层，第一层标准层，天工程 面层钢筋 重要分项工程及隐蔽工 程质量验收 第 12 页，共 22 页 主要工作内容工作部门节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 重要分项工程及隐蔽工 地下室、裙楼、塔楼标准层 程质量验收 第一层的水暖电管线预埋； 工程 超高层建筑圈梁防雷工程、 避难层管线预埋。 图纸问题的发现及分析工程研发 图纸问题解决 设计变更工程研发 运营 施工质量问题、事故的分析 工程研发 及调查 施工质量问题、事故处 处理方案的制定、审核、审 理 工程研发 运营 工 批 程 工程处理方案的实施 建 工程设计变更研发 运营 设 工程工程变更技术经济分析研发 运营 变更签证 工程变更 工程工程变更申请研发 运营 工程设计变更研发 运营 工程工程进度的确认 工程款支付 工程工程款申请表审批运营、财务 工程工程款支付财务 工程施工单位自评 监理对验评资料审查、 工程现场观感质量量测和检 查 主体验收备案 参与单位：工程部、研发、 工程监理组织相关部门验收研发 设计、监理、施工 签定建筑工程分部工程 工程 （主体）验收表 工程设计、研发定板研发 运营 外檐装修材料确定 工程施工样板制作 工程材料确定研发 运营 工程制定招标计划 工程拟定投标单位运营 编制招标文件 工程确定材料招标技术要求运营 甲供、甲分包材料 招标 工程确定定标原则运营 工程考察投标单位运营 工程招标、定标运营 工程基层处理 地面 工程找平层 工程面层 工程基层处理 防水 工程防水层施工 第 13 页，共 22 页 主要工作内容工作部门节点主要阶段 主办部门工作内容 防水 协办部门工作内容主办部门协办部门 面层砂浆工程 基层处理工程 抹灰 抹灰工程 排砖工程 饰面板（砖） 面砖安装工程研发 勾缝工程 型材加工工程 内外檐装修 安装窗框工程 门窗 安装窗扇工程 封胶工程 放线定位工程 轻质隔墙 隔墙砌筑及安装工程 幕墙专业设计工程研发 预埋件安装工程 幕墙 龙骨加工及安装工程 幕墙面材安装工程 封胶工程 基层处理工程 涂饰 底料施工工程 面料施工工程研发 给水管道及配件安装工程 室内消火栓系统安装工程 室内给水系统 给水设备安装工程 管道防腐，绝热工程 排水管道及配件安装工程 室内排水系统 雨水管道及配件安装工程 管道及配件安装工程 室内热水供应系统 辅助设备安装工程 防腐，绝热工程 卫生器具安装工程研发 卫生器具安装 卫生器具给水配件安装工程 卫生器具排水管道安装工程 管道及配件安装工程 辅助设备及散热器安装工程 室内采暖系统 系统水压试验及调试工程 防腐，绝热工程 变压器、箱式变电所安装工程 成套配电柜、控制柜和动力 、照明配电箱（盘）及控制工程 柜安装 第 14 页，共 22 页 主要工作内容工作部门节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 裸母线、封闭母线、插接式 工程 母线安装 变配电室 电缆沟内和电缆竖井内电缆 工程 敷设 电缆头制作、导线连接和线 工程 路电气试验 接地装置安装工程 避雷引下线和变配电室接地 工程 干线敷设 裸母线、封闭母线、插接式 工程 母线安装 桥架安装和桥架内电缆敷设工程 电缆沟内和电缆竖井电缆敷 工程 设 供电干线 电线、电缆导管和线槽敷设工程 电线、电缆穿管和线槽敷线工程 电缆头制作、导线连接和线 工程 路电气试验 成套配电柜、控制柜和动力 水、暖、电安装 、照明配电箱（盘）及控制工程 柜安装 低压电动机、电加热器及电 工程 动执行机构检查、接线 低压气动力设备检测、试验 工程 和空载试运行 电气动力 桥架安装和桥架内电缆敷设工程 电线、电缆导管和线槽敷设工程 电线、电缆穿管和线槽敷线工程 电缆头制作、导线连接和线 工程 路电气试验 插座、开关、风扇安装工程 成套配电柜、控制柜和动力 工程 、照明配电箱（盘）安装 电线、电缆导管和线槽敷设工程 电线、电缆导管和线槽敷设工程 电线、电缆导管和线槽敷 工程 线，槽板配线 电气照明安装 钢索配线，电缆头制作工程 导线连接和线路气试验工程 第 15 页，共 22 页 主要工作内容工作部门节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 灯具、插座、开关、风扇安 工程 装 建筑照明通电试运行工程 成套配电柜、控制柜和动力 工程 、照明配电箱（盘）安装 柴油发电机安装工程 不间断电源的其他功能单元 工程 安装 裸母线、封闭母线、插接式 工程 备用和不间断电源安装 母线安装 电线、电缆导管和线槽敷设工程 电线、电缆导管和线槽敷线工程 电缆头制作工程 导线连接和线路气试验工程 接地装置安装工程 接地装置安装工程 避雷引下线和变配电室接地 工程 干线敷设 防雷及接地安装 建筑物等电位连接，接闪器 工程研发 安装 通信系统，卫星及有线电视 通信网络系统工程 系统，公共广播系统 计算机网络系统，信息平台 办公自动化系统及办公自化应用软件，网络工程 安全系统 空调与通风系统，变配电系 统，照明系统，给排水系 统，热源和热交换系统，冷 建筑设备监控系统冻和冷却系统，电梯和自动工程 扶梯系统，中央管理工作站 与操作分站，子系统通信接 口 火灾和可燃气体探测系统， 火灾报警及消防联动系 火灾报警控制系统，消防联工程 统 动系统 电视监控系，入侵报警系 统，巡更系统，出入口控制 安全防范系统工程 （门禁）系统，停车管理系 统 智能化 第 16 页，共 22 页 主要工作内容工作部门节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 智能化 缆线敷设和终接，机柜、机 综合布线系统架、配线架的安装，信息插工程 座和光缆芯线终端的安装 集成系统网络，实时数据 智能化集成系统工程 库，信息安全，功能接口 电源与接地智能建筑电源，防雷及接地工程 空间环境，室内空调环境， 环境工程 视觉照明环境，电磁环境 火灾自动报警及消防动系 统，安全防范系统（含电视 临近系统，入侵报警系统， 巡更系统、门禁系统、楼宇 对讲系统、停车管理系 住宅（小区）智能化系 统），物业管理系统（多表工程 统 现场计量及与远程传输系统 、建筑设备监控系统、公共 广播系统、小区建筑设备监 控系统、物业办公自动化系 统），智能家庭信息平台 风管与配件制作，部件制 作，风管系统安装，空气处 送排风系统理设备安装，消声设备制作工程 与安装，风管与设备防腐， 风机安装，系统调试 风管与配件制作，部件制 作，风管系统安装，防排烟 防排烟系统风口、常闭正压风口与设备工程 安装，风管与设备防腐同， 风机安装，系统调试 风管与配件制作，部件制 作，风管系统安装，除尘器 除尘系统与排污设备安装，风管与设工程 备防腐，风机安装，系统调 试 风管与配件制作，部件制 作，风管系统安装，空气处 理设备安装，消声设备制作 空调风系统工程 与安装，风管与设备防腐， 通风与空调 风机安装，风管与设备绝 热，系统调试 第 17 页，共 22 页 主要工作内容工作部门节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 风管与配件制作，部件制 作，风管系统安装，空气处 理设备安装，消声设备制作 净化空调系统与安装，风管与设备防腐，工程 风机安装，风管与设备绝 热，高效过滤器安装，系统 调试 制冷组安装，制冷剂管道及 配件安装，制冷附属设备安 制冷设备系统工程 装，管道及设备的防腐与绝 热，系统调试 管道冷热（媒）水系统安 装，冷却水系统安装，准凝 水系统安装，阀门及部件安 空调水系统工程 装，冷却塔安装，水泵及附 属设备安装，管道与设备的 防腐与绝热，系统调试 招标选定安装单位选型及招标工程 提供电梯井道土建节点预埋件的设置、预留洞口的 工程 图设置 指导电梯井道土建施工土建交接检验工程 驱动主机工程 电梯安装 导轨，门系统，轿厢，对重 工程 （平衡重） 电梯安装及调试 安全部件，悬挂装置，随行 工程 电缆 补偿装置，电气装置工程 整机安装调试、验收工程 会同监理、施工单位初 步验收 施工队伍整改工程 。 整理竣工资料及竣工图工程 施工单位提供建筑工 工程 毛坯房竣工验收备 程质量保修书 案 组织销售、研发、运营 工程 、物业共同验收。 报建委质监部门审定备 工程综合管理部 案 与物业进行交接。工程物业 第 18 页，共 22 页 主要工作内容工作部门节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 土建、给排水、采暖、核对各栋口建筑面积，核对 毛坯房竣工结算电气、空调、甲供材、全部设计变更、现场签证及运营工程 各项分包工程结算各项扣款的增减项造价。 土建整改工程 土建工作面移交 垃圾清运工程 龙骨加工及安装工程 吊顶 封板工程 洁具选型及招标工程运营、研发 洁具 洁具安装工程研发 护栏和扶手制作与安装工程 排砖工程 饰面板（砖） 面砖安装工程研发 勾缝工程 基层处理工程 成品房装修涂饰 底料施工工程 面料施工工程研发 橱柜招标工程运营、研发 橱柜制作与安装 橱柜设计工程 橱柜安装工程 工程门窗套制作与安装 工程花饰制作与安装 工程窗帘盒、窗台板 工程选型及招标运营、研发 暖气片安装 工程暖气片安装研发 裱糊与软包 工程 细部 工程 会同监理、施工单位初步验收 施工队伍整改。 工程 整理竣工资料及竣工图 工程 施工单位提供建筑工程质量保修书 工程 成品房验收备案 组织销售、研发、运营、物业共同验收。 工程 报建委质监部门审定备案 工程综合管理部 与物业进行交接。 工程物业 精装修甲供材、精装修分包、成品房施工结算 运营成品房竣工结算工程 排水 开发运营财务工程 热力、排水 开发研发 开发与供热办协调分级、寻 开发 找热源 开发运营 热力 开发工程 开发财务 第 19 页，共 22 页 主要工作内容工作部门节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 开发销管、运营、财务 开发物业 开发研发 开发研发 开发运营 自来水 开发工程 开发财务 开发工程 开发研发 园林