土地取得流程

一）土地使用权交易可采用下列方式：1、挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件（含最低交易价）在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。2、拍卖，即通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，由出价最高者获得土地使用权的行为。3、招标，即通过发布招标公告，进行公开招标，由投标人进行投标，经评标后确定中标人的行为。 （二）招标、拍卖委员会的组成与职责 1、组成： 以招标、拍卖方式转让土地使用权的，委托人应设立招标委员会或拍卖委员会，招标委员会或拍卖委员会由5人以上单数组成，委托人选派1名工作人员作为招标委员会或拍卖委员会主任，其余人员从土地交易市场专家库中随机抽出确定。2、招标委员会主要职责： 审定招标最低中标价，审查投标人资格，主持开标、评标和定标工作，确定中标人并发出中标确认书。3、拍卖委员会职责：审定拍卖最低成交价，审查竞买人资格，指定拍卖主持人又称场地使用权。我国政府土地管理部门授予的使用土地的专门权利。 土地使用权是我国的一项特殊的无形资产。我国宪法规定，土地为国家所有，任何单位和个人都无权拥有土地。长期以来，我国国有企业占用使用的土地均未在会计上反映。1988年修订后的宪法和土地管理法允许有偿出让或转让土地使用权。随后，国务院颁布了中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例。土地使用权有偿出让是指政府将国家或集体所有的土地，按照指定地块、用途和其他条件，有偿地供土地使用权受让人开发经营，土地使用权受让人向政府支付出让金儿使用金，出让金是土地使用权让人为取得土地使用权而向政府一次性支付的价款，使用金是土地使用权受让人因使用土地而定期向政府交纳的费用。土地使用权转让是指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权再转移给其他单位或个人的行为，后者应向前者支付转让金。 土地使用权成本包括支付给政府的出让金或支付给其他单位的转让金以及迁移补偿费、场地平整费、丈量费和法律手续费等。如果国家以土地使用权向股份有限公司作价入股，则以评估的价值为依据。 定期向政府交纳的土地使用金于支付时作为当期费用处理，不予资本化。 如果土地使用权有期限，则在规定的期限内摊销其成本；如果无期限，可以不摊销。继续追问：能较详细说明从第一步开始具体怎么做的操作流程吗？补充回答：第一步：房地产开发项目土地获取一土地获取工作流程1、确定目标城市在公司发展战略方针的指导下，结合我国各地区房地产市场发展特征，制定公司房地产业年度发展计划，确定公司房地产业发展的目标城市。2、项目获取途径 项目获取主要分为以下两种途径： 直接购买土地获取项目通过报纸、网络等途径收集目标城市房地产市场发展状况和土地市场交易情况。通过对当地房地产市场分析和对当地政府部门公布的国有土地使用权出让公告，初步估计出让土地成交价格，结合公司实际情况，确定目标地块。 通过朋友、社会关系等途径获取合作开发项目。3、确定土地价格及报价策略在确定房地产报价策略时可采用以下两种方式： 公司组织人员现场调研：根据目标城市以往国有土地交易情况和房地产市场情况，预测目标地块可能成交的最低价格和最高价格，并根据目标地块使用权的出让方式确定报价策略。 房地产专业公司介入：报价策略可以说是项目获取过程中较为关键的一步，报价高低直接影响到本项目最终开发利润。因此在确定报价前可考虑请专业的房地产代理公司介入，对本地块进行详细的现场调研工作，并编写完整的市场调研报告。准确的确定本地块可能成交的价格和报价策略。4、办理相关竞买手续根据土地使用权出让部门规定，准备有关资料，实地办理竞买手续。需准备资料如下：保证金以及进帐单（各地可能不一样，杭州标准为100万元）身份证明材料主要包括：企业法人营业执照，公司法人营业执照，法人代码证等证件原件，法定代表人身份证（原件）及公章。需委托别人代理参与国有土地使用权出让的，需委托书原件何身份证原件。5、现场竞买组织人员现场竞买。6、签订合同如土地竞买成功需及时签订国有土地使用权出让的有关合同。二土地取得所需费用1、保证金2、国有土地使用权出让费用3、其它费用（地块调研费用等）三土地取得所需资料1、公司营业执照2、法定代表身份证明3、委托书4、企业公章第二步：项目公司成立一项目公司成立1、公司成立准备工作。2、申请主管部门同意进行房地产开发。3、申请资质等级审批。4、申请办理企业名称预先核准。5、办理工商注册登记。6、办理税务登记。7、房地产开发主管部门备案二项目公司成立所需的相关费用1、企业法人开业登记费2、企业法人变更登记费3、企业法人年度检验费4、领证照费三、项目公司成立涉及到主要资料1、房地产开发主管部门意见书2、企业章程和内设机构3、验资证明和办公场地证明4、公司名称预先审核申请书5、法人资格证明和身份证明6、企业名称预先核准通知书7、公司专业技术人员资质证明和员工名单第三步：房地产开发项目审批一、审批前准备工作1、办理土地出让手续国土资源局2、项目概念方案设计设计院项目概念方案设计必须附有项目详细的规划设计参数和效果图3、落实足够的开发资金二、项目立项1、项目定位项目定位准确与否是该项目开发成败的关键点所在，因此在确定项目定位时可考虑请专业房地产代理公司进行咨询或者组织公司人员进行现场调研，并编制项目定位报告。如果面对较为熟悉的房地产市场也可考虑组织公司员工进行现场调研即可。2、确定开发方案设计院3、申报、审批项目建议书计委或建委拟写申请立项的请示编写项目建议书准备其它材料项目建议书是基本建设程序中最初阶段的一个初始文件，它是投资决策前对拟建项目的轮廓设想，影响着项目建设全过程和各个方面，是整个项目发展周期中的一个重要环节。项目建议书批准后，才可进行可行性研究工作，但并不表明该项目非上不可，项目建议书不是项目是否决定建设的最终文件。4、项目可行性研究计委拟写申请可行性研究的请示。编写可行性研究报告项目建议书批复及有效的计划文件规划局出具的可行性研究红线图。环保局的环境评估报告的批复分别委托做上下水、电、气、热、电讯供给咨询方案。银行贷款意向书国土资源局用地预审意见书准备其他相关材料可行性研究报告审批三、项目选址定点1、测绘地形图和网管现状图测绘院2、办理选址意见书规划局需提交材料如下：申报表立项文件申请用地函件工程简要说明和选址要求意向位置的1:1000的地形图其它相关资料3、申请用地红线和用地准备通知书规划局4、办理建设用地规划许可证规划局建设用地规划许可证申请表。计划部门批准征用地的计划任务书。1：1000地形图。定点、规划设计条件通知书中要求的取得的有关协议文件。建设项目选址意见书（勘测红线）、规划设计方案通知书。其它相关资料5、办理建设用地许可证国土局办理建设用地许可证需提交材料如下：建设用地规划许可证申请表计划部门批准征用土地计划任务书1：1000地形图二份定点、规划设计条件通知书中要求取得的有关协议文件项目选址意见书（堪设红线）、规划设计方案通知书。6、申请正式红线和规划要点规划局7、环境影响评估的批复环保局办理环境影响评估批复需提交如下材料：环评单位的建设项目环评申报表环境影响评估报告书（符相应的磁盘拷贝）环境影响登记表（环保局办事窗口领取）立项批文专家审批意见（经专家评审的环评报告）建设项目总平蓝图修改对照表（经修改的送审稿）建设单位主管部门或建设单位在环评书上按章并签署意见。环评单位的资质证书四、办理市政工程规划许可证1、初步设计方案设计院2、申请市政设计要点市政处3、综合网管设计设计院4、审批意见市政管理部门自来水公司、供电局、煤气公司、电信局、路灯管理处等市政管理部门。5、方案审批规划局6、综合网管施工图设计设计院7、办理市政工程规划许可证市政处五、办理单项工程规划许可证1、申请排水设计要点规划局2、排水施工图设计设计院3、综合管线设计要点规划局4、管线施工图设计设计院供电、电信、有线电视路灯煤气等管线施工图设计5、申请给水设计要点规划局6、给水方案论证自来水公司7、给水施工图设计自来水公司8、申报单项工程施工图市政处9、给水施工图设计修改自来水公司10、各管线施工图设计修改设计院11、排水施工图修改设计院12、市政竣工测算委托书测量单位13、办理单项工程规划许可证规划局六、办理投资许可证1、申报审计审计局2、办理投资许可证计委3、开工前成本测算项目公司4、办理开工许可证计委七、办理建设工程规划许可证1、初步设计方案设计院2、初步方案报批规划局3、征询消防、教育、交警、人防等部门书面意见4、修改方案单体图设计院5、单体方案审批规划局6、施工图设计设计院7、施工图消防审批消防局8、建委面积核定建委9、灰线检验规划局10、办理建设工程规划许可证规划局9、古建园林工程设计费10、其它费用八、白蚁防治手续白蚁防治所九、施工报建登记建委施工报建登记所需资料：建设项目批准文件； 建设工程项目土地使用合法证明文件； 施工图设计文