2010四川大竹时代名城商业业态布局与租金售价方案26P

四川大竹时代名城商业业态布局与租金售价方案致四川鑫兴房地产开发有限公司,二0一0.六.九,租金售价与回报率粗算,以20平米商铺为例，售价9000元/平米，则总价为18万元，,首付40：16万407.5万,贷款：10.5万,按12年为合理周期算，则商铺租金为：,105000元12年12月20平米36元/月,而实际上应以投资总额为计算依据，也就是投资18万，,12年收回，则商铺租金为：,180000元12年12月20平米62元/月,定位之前，先考虑租金问题！,各类商业租金及地段要求,“一站式”家居灯饰城,以“一站式”的家居装饰材料及饰品专业市场定位的川东家居灯饰城，是大竹最大的完全贯彻“一站式消费”模式，集灯饰、家具、窗帘、布艺、水暧器材、五金电工、厨卫、洁具等装饰材料于一体的现代化家居购物中心。时代家居灯饰城率先引进世界先进的体验式营销模式，将购物与“体验”融合，为消费者创建一个“大而专”的“一站式”专业采购平台。,一、财富好地段、专业大市场依托快速环道，立于城郊结合处，是批发市场商贸业的最佳地段，时代家居灯饰城位于大竹县一环西路交通主轴干道与新华路的交叉结合部，内通外达。距高速公路出入口仅10分种，三分钟可达大竹中心。时代家居灯饰城雄据大竹未来交通核心位置，项目周边交通站点众多，出行方便。既享片区平规模效应，又占交通龙头核心地位。,二、专业商业动作团队、全方位位体传播时代家居灯饰城由专业商业运作公司。推行“集中管理，自主经营”；在商业管理上实行“五个统一”，即“统一规划、统一布局、统一推广、统一管理、统一服务”。全方位广告攻略：采用报纸、电视、网络、公交广告、户外等广告媒介进行长期广告推广，提高市场在大众中的知名度与美誉度。定期举行大型专题推广活动：组织进驻商家定期举办各种促销活动，构造商家与消费者亲密接触平台，扩大市场的影响力。定期设计制作市场促销快讯：为各商家作广告宣传。快讯在各成熟社区或新建小区广泛分发，吸引消费者前来。,三、大竹灯饰行业航母城市现代化进程加快及房地产等相关行业的高速发展，带来了对家居装饰市场的巨大需求，特别是灯饰市场，呈现出前所未有的发展速度。而在大竹，灯饰产品还没有一个相对独立的实体专业交易中心，经营相对分散。时代家居灯饰城正是迎合了市场需求，其市场将以大竹为中心，辐射周边地区，借助大竹城市经济强劲发展的势头，携无可替代的区位、规模、配套优势，打造大竹最大的家居灯饰专业市场。四、打造大竹首个“一站式”家装饰品专业市场时代家居灯饰城是一个集灯饰、家具、窗帘、布艺、水暧器材、五金电工、装饰材料、厨卫洁具于一体的现代化家装购物广场。弥补了目前大竹家居装饰建材市场的空缺。规模化的经营、品种齐全加上专业的管理和服务成为一大竞争优势，为消费者创建了一个大“大而专”的“一站式”专业采购平台。,车库,车库,负二层,负一层,一层,二层,B馆（南区）,A馆（北区）,卫浴、陶瓷、五金、厨房用品,墙纸、墙砖、地砖门窗、油漆、涂料,时尚生活馆（家居）,名家具馆,灯具,开关五金,餐饮,娱乐,餐饮,娱乐,窗帘,布艺,时代国际家居城业态分布图,负二层商铺18000,A馆：8000,B馆：10000,洁具、卫浴,厨房设备,陶瓷用品,金金、水暖,墙纸、墙砖,地砖、地板,门、窗,油漆、涂料,A馆负二层业态比例,B馆负二层业态比例,负一层商铺10500,A馆：5000,B馆：5500,时尚生活馆（家居）,名家具馆,时尚生活馆（家居）,名家具馆,一层商铺8715,A区,B区,灯饰、灯具,家居用品、床上用品,窗帘、布艺,二层商铺8715,A区,B区,灯饰、灯具,中餐、茶楼、KTV歌城、网吧、美容美体,窗帘、布艺,租金收益估算,租金收益估算,租金收益分析表,整体招商策略楼层功能区划按照各类品牌间的经营互动原则，进行整体科学规律整合。严格控制招商业态的层次，利用自身优势及楼层分布特点吸纳国内一、二线知名家居品牌。这是保证整体层面上档次先决条件。商铺采取定价租赁制原则先行招商，市场成熟后再销售，整体是“先招商后销售”的原则。商铺定价租赁和销售须严格按照业态分布进行招商和销售。并写进商品房买卖合同和租赁合同。统一宣传，统一招商为众商铺聚集人气，使发生购买行为提供重要条件，培育本商圈目标受众的习惯性消费行为，为目标业主提供经营成功的有利保障，为树立品牌形象打造宣传基点。,针对业态招商价格策略为便于体现不同招商阶段租价的差异性以及对品牌商家的区别政策，针对不同业态制定不同的招商价格：针对旗舰店它是整个项目商业价值的体现及维系项目整体的招商价值，应实行低价招商策略，可考虑以低于表价15%作为优惠，数量可控制在负二层和负一层；针对主力店它是项目整体策划定位的支持点，是项目形成独特经营特色的保障，应实行局部区域性低价招商策略，可考虑以低于表价10%作为优惠；针对品牌店它是项目整体租金的重要补充，租金可考虑略低于面价（5%）作为招租标准；针对散户它是项目整体租金与经营业绩的主要来源，租金可考虑正常租金，作为招租标准；,招商优惠形式1、年限及免租期商家一次性签定三年租期，免六个月租金；（含一个月的装修期）商家一次性签定二年租期，免四个月租金；（含一个月的装修期）商家一次性签定一年租期，免二个月租金；（含一个月的装修期）知名品牌商家赠送三个月的室外灯箱广告使用权（广告发布费、制作费、电费等直接费用租户自行承担）；2、以客带客已承租的客户介绍新客户入驻商场，双方均给予免收三个月的物管费。5、特定时间签约优惠客户在招商会或其他特定时间中（如开盘，开市等），如果是前20位签约客户将给予一定优惠，如免一个月的租金，前21到50位签约的客户免前三个月的物管费等优惠。6、宣传推广费用商场要持续浓厚的商业气氛，宣传推广是必不可少的，此费用有可能包括在租金中，也有可能在管理费中，为了更好的引进商家，宣传推广费的高低及如何计算可作为招商优惠的另一斟酌条件。（具体根据实际情况另有方案）,招商租期策略大型商户：招商期限不超过10年；（前期招商以此为主）旗舰店：主力品牌店，招商期限统一为5年；（中期招商以此为主）散户：招商期限统一为3年，临租位可以一年为单位。（后期招商以此为主）,部分商家资源,重庆金泰成灯饰广场重庆建新东路286庆家佳玺家居装饰材料广场重庆渝中区民生路320庆福源来建材超市重庆市白鹤村2号福源来超市大庆北部装饰建材仓储批发市场重庆合川市上什字梨园庆五金机电城重庆市渝北区新科大道科技产业创业中庆国际五金机电城重庆市渝北区新科大道科技产业创业中庆洪发物业公司装饰建材商场重庆市渝北区红石路197庆綦江县城北大道交通大厦-1芳马家岩装饰材料批发市场重庆沙坪坝区石小路023-6860