城市规划课件

城市规划,1,城市规划管理的内容是由城市规划管理的任务所确定的。中华人民共和国城市规划法第三十条、第三十一条、第三十二条、第三十七条、第三十八条已经对城市规划管理活动进行了法律性的概括。这就是核发建设项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、监督检查、竣工验收。这些管理活动贯穿于建设的全过程，试以右图表示：,城市规划管理的基本内容,建设工程实施过程规划管理过程,城市规划,2,上述规划管理活动可以概括为三个方面的管理内容：,一、建设用地规划管理它是实施城市规划的根本保证。它决定建设工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及如何经济合理地使用土地。根据建设工程的实施进程，它包括核发建设项目选址意见书和核发建设用地规划许可证两个步骤：1.核发建设项目选址意见书建设项目选址意见书反映了规划管理部门对建设项目选址的意见并对建设工程提出规划要求。城市中建设项目的建设，不论是新建、迁建还是原址改建，都涉及到使用土地，关系到城市规划的布局。在建设项目可行性研究阶段，征求规划管理部门对建设项目选址的意见，就能保证各项建设工程按照城市规划进行建设，使可行性研究报告编制得科学、合理、符合城市规划要求，从而取得良好的经济效益、社会效益和环郊益，中华人民共和国城市规划法第三十条规定：“城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书”正是把上述要求进一步具体化，用法律的形式固定下来。建设项目选址意见书提出了土地使用和规划设计要求，建设项目可行性研究报告经过上级批准，建设单位即可按规划设计要求委托设计单位进行工程设计，也有利于提高工作效率。,城市规划,3,2.核发建设用地规划许可证新建、迁建、扩建、改建的建设工程需要使用土地或者改变原址土地使用性质时，必须根据规定向规划管理部门申请建设用地规划许可证，并送审设计方案。规划管理部门审核其设计方案，在满足建设项目用地要求的前提下，保证经济合理使用土地，继而核发建设用地规划许可证。如果说该建设项目选址意见书对建设项目使用土地给以“定性”、“定点”、“定要求”，那末建设用地规划许可证则给建设项目使用土地“定范围”、“定数量”。核发建设用地规划许可证的目的，在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益，为土地管理部门审批土地提供必要的法律依据。二、建设工程规划管理能否对城市各项建设工程实施有效的规划管理是保证城市规划顺利实施的关键。各项建设工程必须按规定向规划管理部门申请建设工程规划许可证并送审设计图纸。规划管理部门通过对建设工程设计的审核和核发建设工程规划许可证，对建设活动给以必要的控制和引导，使其按照城市规划实施，维护公共安全、公共卫生、公共交通和市容景观。建设工程规划许可证是建设工程符合城市规划的法律凭证。规划管理是一个连续过程，如果建设工程申请建设用地规划许可证后连续申请建设工程规划许可证，凡是设计方案在核发建设用地规划许可证时已经审定的，在核发建设工程规划许可证前，仅审核施工图，不再审核设计方案。如果原址改建工程，则必须审核设计方案。由于建设工程表现形态不一，具有不同的特点，规划管理的具体目标也不尽一样，采取的管理方式也应该因事制宜。建设工程规划管理分三类建设工程进行：,城市规划,4,1.建筑工程规划管理。它是根据城市规划要求和有关法规规定，对建筑工程的性质、规模、位置、标高、高度、朝向、建筑密度、容积率、建筑体量、体型、风格等进行审核和规划控制，综合协调环保、消防、卫生防疫、园林绿化等有关方面的管理要求。2.道路(桥梁)工程的规划管理。它是根据城市规划要求对各类城市道路的走向、坐标、标高、道路等级、道路宽度、交叉口设计、横断面设计、道路附属设施以及桥梁梁底标高等进行审核和规划控制，并综合协调管线，绿化、航运等有关方面管理要求。3.管线工程的规划管理。它是根据城市规划要求和管线工程的技术要求对各类城市管线工程的性质、断面、走向、坐标、标高、埋设方式、架设高度、埋置深度、管线相互间的水平距离与垂直距离以及交叉点的处理等进行审查和规划控制。综合协调管线与地面建筑物、构筑物、道路、行道树和地下各类建筑工程以及各类管线之间的矛盾。三、城市规划实施监督检查监督检查是城市规划管理的重要组成部分。监督检查包括以下几个方面内容：（1）未经规划许可的建设用地和建设工程；（2）建设用地规划许可证的合法性及其执行情况；（3）建设工程规划许可证的合法性及其执行情况；（4）按照规划建成和保留地区的规划控制情况；（5）建设工程放样复验；,城市规划,5,（6）建设工程竣工规划验收；（7）建筑物和构筑物的规划使用性质；（8）按照规划条例规定应当监督检查的其他内容。通过监督检查，查处违法建设用地和违法建设工程，保证城市各项建设按照批准的城市规划和规划许可证实施。建设用地规划管理的内容建设用地规划管理的基本任务是根据城市规划和建设工程的要求，按照实地现状和条件，决定建设工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及如何经济合理地使用土地，保障城市规划的实施，促进建设的协调发展。根据中华人民共和国城市规划法规定，建设用地规划管理主要核发两个法律性文件：一是建设项目选址意见书，二是建设用地规划许可证。前者是计划审批阶段的建设用地规划管理，后者是计划实施阶段的建设用地规划管理。计划审批阶段的建设用地规划管理主要是选择或认定建设项目的建设用地。通过对建设项目从规划上加以引导和控制，保证城市规划的实施；同时也为计划审批提供了规划依据，使计划更加切实可行，有利于计划的落实，这一过程将规划和计划有机地结合起来。计划实施阶段的建设用地规划管理主要是确定用地范围，对土地使用提出规划管理要求，核发建设用地规划许可证，为土地使用审批提出建设用地符合城市规划的法定依据。从以上规划管理过程分析，建设用地规划管理的主要内容有以下几个方面：,城市规划,6,一、选择建设用地地址建设用地规划选址是一项综合分析，反复论证的工作。规划选址的依据是：1.经批准的建设工程项目建议书在进行选址前应深入掌握用地的对象建设项目的基本情况。主要是建设项目的名称、性质、用地及建设规模，对市政基础设施的供水、能源的需求量，采取的运输方式和运输量，以及废水、废气、废渣的排放方式和排放量等等。2.建设项目与城市规划布局的协调建设工程规划选址是保证城市规划实施的重要环节。建设用地的安排必须按照批准的城市规划进行。建设项目的性质大多数是比较单一的，但随着经济的发展和科学的进步，带来了土地使用的多元化，出现了工业园区等现代综合区，也深化了土地使用的综合性和相容性。按照土地使用性质相容性的原则安排建设项目用地才能保证城市布局的合理。3建设项目与城市交通、通讯、能源、市政、防灾规划和用地现状规划条件的衔接与协调每个建设项目都有一定的交通运输要求，能源供应要求，市政公用设施配套要求等。选址的土地有无这样的条件，如目前没有条件，有无按照规划配合建设的可能，这是保证建设项目发挥效益的先决条件，必须充分考虑。4.建设项目配套的生活设施与城市居住区及公共设施规划的衔接与协调一般建设项目特别是大中型建设项目都有生活设施配套的要求，以及征用农村土地、拆迁宅基地安排被动迁的农民、居民问题。这些生活设施。不论依托旧市区还是另行辟建都有交通配合和公共生活设施相协调的问题，必须考虑周到，使之有利生产、方便生活。,城市规划,7,5，建设项目对于城市环境可能造成的污染影响，以及与城市环境保护规划和风景名胜、文物古迹保护规划相协调建设项目的选址不能造成对城市环境的污染，要与环境保护规划相协调。同样，建设项目的选址安排也不能破坏风景区规划，不能对文物古迹及近代优秀建筑保护要求造成矛盾，破坏其周围环境风貌。还有些项目虽然没有污染，但对周围环境有建筑高度和电器使用等方面的控制要求，要注意周围环境的现状能否满足，与该地区规划发展是否矛盾，以免造成对今后建设的影响。6，珍惜土地宝贵资源，节约用地建设用地尽量不占、少占良田和菜地，尽可能挖掘现有用地潜力，合理调整使用土地。7，综合有关管理部门对建设用地的意见和要求根据建设项目的性质和规模以及所处区位，对涉及到的环境保护、卫生防疫、消防、交通、绿化、河港、铁路、航空、气象、防汛、军事、国家安全、文物保护、建筑保护、农田水利等方面的管理要求必须符合有关规定并征求有关管理部门意见，作为建设用地选址的依据。二、控制土地使用性质土地使用性质的控制是保证城市规划布局合理的重要手段。为保证各类建设工程都能遵循土地使用性质相容性的原则进行安排，做到互不干扰，各得其所，应按照批准的详细规划控制土地使用性质。核定土地使用性质要规范化，城市用地分类与规划建设用地标准(国家标准)将城市用地分为10大类、46中类、73小类，必须据以执行。凡需改变规划用地性质的，应先作出调整规划，按规定程序报经批准后执行。,城市规划,8,三、核定土地开发强度建设用地的开发强度即土地使用的强度。城市土地使用强度的高低，不仅对建设活动的经济性有直接影响，而且会引起一定范围内社会、经济和环境情况的变化。使用强度过低造成土地的浪费和经济效益的下降；使用强度过高，又会带来市政公用基础设施负荷过重，交通负荷过高，以及环境质量的下降等等，反过来影响建设工程效能的正常发挥。对土地使用强度的控制，就是保证城市土地得到合理的利用，它是通过建筑容积率和建筑密度这两个量化强度指标来实现的，这两者相互关联，其中最核心的控制指标是容积率。1、建筑容积率的核定容积率是指建筑基地内地面以上建筑面积总和与建筑基地面积的比值。（1）容积率对城市环境质量的影响有以下几个方面：对自然环境的影响：建筑容积率过高，建筑体量过大，容易构成对周围建筑特别是北邻或下风向建筑日照、通风和绿化等自然条件的影响，这种影响产生的负面效应在居住区尤为明显。对人工环境的影响：在一定时期，地区供水、供电、通讯、排水以及道路交通容量等市政公用基础设施供应能力是有一定限度的，如建筑容量过大，相应市政配套设施的需求量超过供应能力，而造成供应失衡，引起人工环境的紊乱。在历史风貌保护区和文物、建筑保护单位周围，有一定的环境要求，建筑容积率过高引起的建筑高度、体量过大，会对环境造成破坏，必须充分予以考虑。,城市规划,9,（2）容积率的确定因素有以下几个方面：建设活动的经济性要求：不同区位的土地经济价值有差异，一般市区高于郊区，市区的中心地区又高于一般地区。应用土地级差的原则合理确定容积率是规划经济性的体现。如有“寸金地”之称的南京路两侧街坊的容积率就远高于其他地区的商业街。城市环境容量的制约：城市环境容量是指城市现状和规划建设的市政公用基础设施可供量以及公共服务和其他配套设施的能力。从城市建设发展角度看，环境容量在逐步扩大，但对城市最终建设总量必然有一定制约。对单块基地或地区容积率的确定，应该充分考虑城市环境容量的可能性，综合考虑各项配套设施的情况，做到远期和近期相结合，需要和可能相结合，在供需平衡的原则下，实行动态调整和总量控制。城市总体规划的要求：城市规划的人口规模、用地规模、布局结构以及建筑层次分区等因素对容积率的确定有密切的关系。城市人口规模增加，造成社会、经济活动的高度集约化，为容纳这种集约化活动，建筑容量相应就要提高。在城市的布局结构中，中央商务区容积率高，一般住宅区相对较低。,城市规划,10,其他因素：城市建设与经济发展是分不开的，在社会经济发展的一定阶段，建筑往往会朝高大发展，以取得更大的经济效益，对这种倾向应给予政策引导和一定的政策限制。此外，容积率确定时应该注意现状容积率状况，建筑基地面积大小以及居民心理承受能力。如在已建成庭园建筑街坊内，不应该插建高层建筑。如建筑基地面积过小或过大的，容积率应该适量降低。这是因为法规确定的容积率指标是基于一般情况下确定的，是净容积率，对基地过小过大的情况，套用一般指标会产生矛盾，因此需用折扣的方法进行调整，以保证必要的配套设施用地和良好的环境质量，否则易产生停车、绿地不足、环境压抑等后果，容积率是一项综合性指标，除受上述诸因素影响外，还需要不断研究和探索，适应城市建设和经济发展的需要。（3）容积率核定的依据：已编制详细规划的地区，根据批准的地区详细规划确定的容积率核定，未编制详细规划地区，按分区规划和建筑密度和建筑容积率控制指标、建筑容积率折减率表。根据处于不同区位的不同性质、不同层次的建筑及其基地大小核定建筑容积率。在执行中需要注意的，一是对环境质量和环境容量要求和影响较大的办公、宾馆、商业等公共建筑和居住建筑要严格掌握，而大专院校、中小学、医院则主要根据规定用地指标掌握；二是表中所列数值为高限，不能照搬照套，也不宜简单地折减了之，还需要综合考虑上述影响容积率的诸多因素以及城市环境质量的要求具体核定。,城市规划,11,2建筑密度的核定建筑密度是指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率（用百分比表示）。在建设用地规划管理中，核定建设工程的建筑密度，是为了保证城市的空间环境质量，并保证建设项目能满足绿化，地面机动车和非机动车停泊位、消防车作业场地，人流集散场所及变电站、煤气调压站等配套设施用地的面积。建筑密度指标和建筑物的性质有较密切的关系，如一般居住建筑，为保证舒适的居住空间及采光、通风、绿化等方面的要求。建筑密度一般在25%至30之间，独立式低层小别墅建筑密度不宜超过20%。而商业建筑，底层建筑使用频率最高，潜在价值最大，为充分发挥土地的效益，建筑密度较高，一般在40到60之间。另外，建筑密度的核定还受其它技术指标的限制，如基地内需满足绿化法规规定绿地面积要求；高层建筑需留出规定宽度的消防作业场地；地面需配置不少于总停车泊位数10的机动车停车泊位；如基地内需设变电站和煤气调压站的，还需留出足够的消防间距等等。因此，如建筑密度太高，就难以满足这些综合的技术要求。综合上述因素后，对成片开发建设的地区应编制详细规划或城市设计，并根据经批准的详细规划或城市设计所确定的建筑密度指标作为核定依据。四、核定其他土地使用规划管理的要求城市规划对建设用地的要求是多方面的，应根据建设用地所在区位的城市规划予以提出。如是否有规划道路穿越，是否要求设置绿化隔离带等等。由于建设用地规划管理与建设工程规划管理是一个连续的过程，一般在建设,城市规划,12,用地核提使用要求时，一并将建设工程规划设计要求同时提出。如果涉及建筑工程则将建筑退让、建筑间距、建筑高度、绿地率、基地标高等等控制要求一并提出，这样有利于管理工作协调配合，有利于提高工作效率。另外，还需根据建设工程性质和建设用地区位，综合消防、环保等等其他管理部门对建设用地的要求一并提出。五、确定建设用地范围审核建设工程总平面设计方案是确定建设用地范围的主要依据。建设用地规划管理主要是审核建设工程的性质、规模和总平面布置是否符合规定和规划设计要求，据以确定用地范围。但是，规划管理是一个连续的过程，为方便下一步核发建设工程规划许可证，对于规模较小的单项建设工程，可一并审定设计方案，据以核发建设工程规划许可证，简化审批手续。对于规模较大的单项建设工程或地区开发建设工程，则主要审核设计总平面或修建性详细规划，在下一步建设工程规划管理过程中再深入审核设计建筑方案。审核设计方案的内容分别见建筑工程规划管理、管线工程规划管理和道路桥梁工程规划管理等章节。六，调整城市用地布局1、还原型调整过去某些工厂企业占用建筑质量较好、但并不适合用于厂房的办公大楼、住宅、学校、仓库等房屋，用作生产场地，很不合理。结合工业布局调整外迁工厂，并根据发展的需要进行调整，腾出房屋恢复原来的使用功能，改善城市布局。外滩大楼的置换即属此类调整。,城市规划,13,2、疏散型调整即对市区一些“三废”严重，马路仓库严重，而且用地狭小，建筑密集，布局不当，又无法发展的单位用地，结合建设发展选址外迁，原址土地按照城市规划调整使用。3、结构型调整根据经济结构调整的需要；有些分散在居住区的工厂车间、仓库、停车场等布局不合理用地，建设单位要求改建住宅、办公、商场等设施，规划管理部门支持调整，既可满足经济结构调整需要，又改善了城市布局不合理状况，效果较好。但对于一些工业区、仓储区的用地调整，应予慎重，不要造成新的不合理情况。4、组合型调整对不同使用性质的混杂相间的城市用地，应结合经济发展或城市建设调整用地布局，互换场地，重新组合相对集中使用，使布局趋于合理。5、扩建性调整有些工厂车间包围住宅，居民因长期受到“三废”、噪音、高温等影响，厂群矛盾突出，而且这类厂又暂时不可能搬迁的，则可结合工厂扩建或工厂“三废”改造治理，外迁居民，腾出土地用于工厂“三废治理或者进行绿化。6、连锁型调整这类调整是组合型调整的发展，涉及的单位较多。调整时往往一环扣一环，组织工作比较复杂，难度较高。规划管理部门要摸清各方面的情况，把握住全局，既要符合用地功能的合理布局，又要适合各单位的实际需要，兼顾各方面的利益。对其中的每一环节都要安排好，否则，一环卡住，整个调整就不可能实现。,城市规划,14,实践证明，调整建设用地布局是旧城改造一个重要方面，也是城市建设用地规划管理的重要内容。但是调整用地涉及面广，关系复杂，又与有关单位的切身利益相关，因此，这是一项非常艰巨的工作，需要做耐心细致的工作。归根结蒂，这类调整的内因是经济发展和城市建设的需求。而充分发挥建设用地规划管理工作的能动作用，是促进这类调整的外因。因此，管理工作要充分发挥控制、组织和协调作用，抓住有利时机，根据实事求是的原则调动积极因素，兼顾各方利益，合理规划安排，促进矛盾转化，实现调整的目的。有些规模、范围较大的旧区改建则需要编制地区详细规划并按规定报经批准后，方可组织用地调整。,城市规划,15,建设用地规划管理的程序,城市规划,16,城市规划,17,建筑工程规划管理的内容根据建筑工程规划管理的任务、特点，在规划管理工作中，对各项建筑工程设计应从以下几个方面提出规划设计要求并对其方案进行审核一、建筑物使用性质的控制建筑物使用性质的控制具有宏观和微观双重层面上的意义。在宏观层面上，是为了保证土地使用符合城市规划布局合理的要求。在建设用地规划管理一章中已经谈到，土地使用性质的控制是保证城市规划布局合理的重要手段。各类建筑都应遵循土地使用性质相容性的原则进行安排，做到互不干扰，各得其所。在建筑工程规划管理阶段就要对建筑物使用性质进行审核，保证建筑物使用性质符合土地使用性质相容性的原则，保证城市规划布局的合理。在微观层面上，建筑物使用性质的审核是建筑容积率，建筑密度审核的相关联的审核内容。建筑容积率和建筑密度是根据土地使用强度的要求，依据不同建筑性质核定的。因此在建筑容积率和建筑密度审核之前，首先应对建筑使用性质予以审定。建筑物使用性质的审核主要是审核建筑平面使用功能，在建筑工程规划管理中，对建筑单体平面应仔细审阅，对于其中使用功能不明确的应要求予以明确，并能符合土地使用性质相容性的原则。在建筑物使用性质审核中还应注意不同性质建筑之间避免相互干扰：一是如拟建工程是由不同性质建筑组合的群体或综合体(如学校、综合大楼等)，则应审核其布局的合理性，保证能各得其所，既联系方便又互不干扰，二是拟建工程不要对基地周围建筑,城市规划,18,产生不利影响，如基地外是住宅、学校，则在其相邻一侧的基地内不应安排有噪音、震动、“三废”污染或有碍公共安全、公共卫生的建筑物等等。随着经济发展、科学进步、建筑使用性质日趋复杂化、综合化、智能化，应本着土地使用相容性的原则和保障公共利益和相关权益的原则对建筑物使用性质予以控制。二、建筑容积率和建筑密度的控制建筑容积率和建筑密度是反映土地使用强度的主要指标，在建筑工程规划管理阶段对建设用地管理阶段所核定的建筑容积率和建筑密度进行有效的控制具有宏观调控的意义。1建筑容积率的控制建筑容积率的概念和意义在建设用地规划管理一章中已经阐述。这里主要说明建筑容积率审核和建筑容积率奖励应注意的问题。(1)建筑容积率审核应注意的问题，一是应审核其计算是否规范，应严格区别单项建筑工程和不同性质或高、多、低层建筑组合的基地特别是地区开发建筑工程两种不同情况，后者应分别按不同性质和建筑层次分类，将基地计算范围细分，分别计算建筑容积率。二是地下室面积不计入建筑面积，半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米的不计，超过的则按比例计算建筑面积。三是建筑高度在2.2米以下(含2.2米)的设备层不计入建筑面积。设备层兼作避难层的，可由规划管理部门核定，适当放宽其高度，但不得超过标准层高度。,城市规划,19,四是屋面上水箱、楼梯间、电梯间、机械房等附属设施，其高度不超过6米，面积不超过标准层建筑面积18的不计。五是为社会公众服务而提供的开放空间建筑面积不计，规划管理部门可根据提供的开放空间，按有关规定增加建筑面积，六是城市规划道路红线和河道蓝线内的土地面积不计入建筑基地面积内。七是综合搂的容积率按不同性质的建筑面积比例换算合成。八是建筑面积计算应符合国家有关规定。建筑容积率审核是一项十分细致的工作，特别在市场经济条件下，由于经济利益的驱动，开发商盲目追求高容积率，甚至弄虚作假，应予严格审核。(2)建筑容积率奖励应注意的问题。为鼓励在市区的旧区改造中创造为社会公众服务的广场空间、游憩场所、公共停车场、公共绿地等公共活动空间，实行容积率奖励已成为城市规划管理中的一项重要内容，在规划管理活动中，必须正确运用容积率奖励的方法，为创造更舒适、更富人情味的城市空间环境服务，避免产生仅为追求经济效益、追求容积率的误区。实行建筑容积率奖励应坚持以下几个原则：。一是必须坚持把公众利益放在第一位的原则。提供公共活动空间的内容应按城市规划的要求，体现公众的需求，而不是出于片面追求容积率的目的，如在交通繁忙的主要道路交叉口，而且周围地区已有足够停车场(库)的基地，不应按提供停车场库的方式进行容积率奖励。二是必须坚持向公众开放的原则。开放空间必须常年向公众开放，和基地其它空间相对独立，有明显的界限并应设置明显的标志。,城市规划,20,三是必须坚持可达性原则。开放空间必须沿城市道路、广场留设，并有方便的出入通道，若和基地或道路有高差的，应控制在一定幅度范围内，并应设置便捷的垂直交通联系设施。四是必须坚持和建设工程同步实施的原则，开放空间应根据城市规划的要求，在建筑设计方案审核阶段一并审定，和建设项目同步实施，同步竣工，并交有关主管部门管理。2，建筑密度的控制由于建筑密度影响城市空间环境质量和建设基地使用的合理安排，在建筑工程规划管理中必须予以审核。应在确保建设基地内绿地率、消防通道、停车、回车场地、建筑间距的前提下予以审定。在一般情况下，实际建筑密度往往小于建设用地规划管理阶段核定的建筑密度，在低密度庭园住宅区和其他对环境要求较高的建设项目(如公园、医院、学校等)，则应按城市规划和有关管理规定，严格控制建筑密度。三、建筑高度的控制建筑高度的控制是核提建筑规划设计要求和审核建筑设计方案的一项重要内容。在已编制详细规划或城市设计地区内进行建设的，建筑高度应按已批准的详细规划或城市设计的要求控制。在尚未编制详细规划或城市设计的地区，建筑高度的核定应充分考虑下列几个方面的制约因素：1视觉环境因素对建筑高度的制约有以下两个方面的因素：(1)沿城市道路两侧建造的建筑物的高度控制。城市道路是形成城市景观的主要识别体系。对沿路两侧建筑高度的控制，主要是为了保证形成适宜于人们观赏的街景，避免形成空间的压抑感。,城市规划,21,有的城市对沿路两侧建筑有高度控制线的规定。在上海，沿路两侧一般建筑的高度(H)不得超过道路规划红线宽度(W)加建筑后退距离(S)的15倍，即：H15(W+S)；高层组合建筑的高度，以投影面积控制，按下式计算确定：AL(W+S)或A1.5L(W+S)式中:A沿路组合建筑以1:1.5(即563度)高度角投射在地面上的投影总面积，A沿路组合建筑以1：1(即45度)高度角射在地面上的投影总面积;L建筑基地沿路的长度;W道路规划红线宽度;S沿路建筑后退道路红线的距离。在应用上述公式控制建筑高度时需注意：建筑基地临接两条以上道路的，建筑高度可按宽路确定;建筑基地临接或临道路对侧有广场、河道、电力线路保护区等永久性旷地的，其建筑高度计算，可将广场、河道、电力线路保护区等永久性旷地的二分之一宽度计入道路规划红线宽度。,城市规划,22,(2)文物保护和建筑保护单位周围地区建筑高度控制。在文物保护单位和建筑保护单位周围的建设控制地带内新建、改建建筑物，为保护被保护对象的空间视觉环境，必须对建筑的高度进行控制。其控制高度应符合建筑保护和文物保护的有关规定，并按经批准的详细规划执行。尚无经批准的详细规划的，应先编制城市设计或建筑设计方案，进行方案论证、视线分析，确定建筑物的控制高度。在上海，试用了3H视点距离分析法进行控制，即根据建筑、文物保护单位周围环境，选择适当的视点确定视线走廊，视点距保护对象的距离大于或等于保护对象高度的3倍，因现状条件限制难以按3H视点距离控制的，视点距离可适当缩小，但不得小于2H。在这一视域范围内，拟建建筑物不得高出被保护对象(见附图),城市规划,23,应当指出，文物保护单位和建筑保护单位周围地区的高度控制是一个非常复杂的技术问题上述3H视点距离法只能作为在未编制详细规划的情况下对建筑高度进行控制的一种参考方法，必须经建筑和文物保护专家小组评议后，由规划管理部门会同有关部门核定。严密的做法必须经过详细规划或城市设计，进行多方案分析、论证、综合，经批准后方可作为建筑高度控制的依据。对于风貌保护区内建筑高度控制要求、城市轮廓线的保护要求、标志性建筑的视觉走廊等更是如此。2，机场、电讯等技来要求对建筑高度的制约在飞机场、气象台、电台、电视台和其它无线电通讯(含微波通道)设施周围的新建、改建建筑物，其高度应严格按照各专业管理部门的要求进行控制。3，其它相关要求对建筑物高度的制约建筑物高度的控制，同时还要受其他相关要求的制约。如：(1)拟建建筑物日照影响范围内有居住建筑的，建筑物高度应满足日照规定的要求；(2)在上海，居住建筑基地未达到2000平方米，公共建筑基地未达到3000平方米的单独建筑基地一般不能建高层，即在客观上将建筑高度控制在24米以下；(3)裙房建筑应控制在24米以下；(4)由于高层建筑和多层建筑在退界、间距、消防等方面的规范要求差别较大，在基地较小，且周围情况复杂的基地上，这些要求对确定建高层还是多层有很大的制约关系(5)在城市特定地区，由于安全等方面的因素制定的高度控制要求。,城市规划,24,应当注意的是，日照控制时的建筑高度计算，不同于文物保护和建筑保护地区、机场、气象台、电台、无线电通讯及安全等方面建筑控制要求的计算高度，后者建筑高度是指建筑物顶端的最高点的高度。综上所述，建筑高度控制是一项复杂的、综合的技术要求，制约因素很多，在审核建筑设计方案时，必须仔细、认真地考虑到各方面的要求，否则一时疏忽将会造成巨大的经济损失(如影响微波通道，需要花费数千万元建造中转设施)，或引起侵犯权益的行政纠纷或行政诉讼。四、建筑间距的控制建筑间距是建筑物与建筑物之间的距离，建筑之间因消防，卫生防疫、日照、交通、空间关系以及工程管线布置和施工安全等要求，必须控制一定的间距，确保社区的公共安全、公共卫生和公共交通。建筑间距是审核建筑设计方案的重要内容之一。建筑间距受到以下几个方面的因素制约：1日照影响的因素住宅、学校教学楼、幼儿园、托儿所，疗养和医院病房均有日照要求，都应按规定要求核定建筑间距。在审核时，不仅注意新建建筑之间的间距，更需特别注意新建建筑与建界线的距离。建筑退让不仅是为保证有关设施的正常运营，而且是为维护公共安全、公共卫生、公共交通和有关单位、个人的合法权益。,城市规划,25,2.建筑退让地界距离建筑物退让地界的距离，除了应保证与界外建筑的间距要求外，还应符合该规定建筑间距12的要求这是建设基地和相邻基地合理承担法律义务的重要方面，如建设基地退界不足，相邻基地就有可能承担由此而带来的损失。假设甲基地按规定应退界5米，相邻的乙基地退界8米可建设高层建筑如甲基地建筑只退3米，乙基地不得不退10米才能符合建筑间距要求，甲基地即造成了对乙基地的额外负担而造成侵权，严重的可造成乙基地的经济损失因此在对建筑退界进行审核时，必须严格按照有关规定执行，即使开发基地确有困难，相邻基地表示谅解和支持，或相邻两基地愿意统一规划，减少退界距离时，也应签订有关协议，以免引起法律纠纷。3.建筑退让城市道路规划红线距离为保证建筑物人流和车辆的出入、集散不影响城市交通通畅，保证建筑基地内的地下管线敷设不致占用城市道路地下空间，并考虑建筑地下基础或地下室的施工不致影响城市道路下的城市管线的安全运营，形成开畅的城市空间环境，沿路建筑物应按规定后退城市规划道路红线。靠近道路交叉口的建筑还应根据规划道路交叉口是否规划有立交决定退让红线距离。某些弯曲的现状道路，规划需要裁弯取直，贴邻这些现状道路凸出部位的建设基地内安排建筑时，则应符合建筑控制线要求。为保证公路运输安全、通畅，形成良好的生态环境，防止沿公路无序开发，新建建筑物应按规定要求退让公路规划红线，在退让的空间内一般布置公路隔离绿带。,城市规划,26,4建筑退让铁路线的距离为保证铁路运行安全，根据铁路管理部门的有关规定，拟建建筑应按要求距离退让铁路线5建筑退让高压电力线(架空线)距离为保证高压电力线运营安全和建筑物的使用安全，新建建筑物应根据电力部门规定要求距离退让电力高压线，更不允许在高压电力线走廊内新建建筑物。6建筑退让河道篮线距离为保证河网水利规划实施和城市河道防洪墙安全，以及防洪抢险运输要求，沿河道新建建筑物应退让规划河道蓝线，除有关规划另有规定外，一般不得小于6米。六、建设基地绿地率的控制绿地率是指建筑基地内的绿地面积占基地总面积的比例，以百分比表示。控制绿地率是为了改善城市生态环境，提高环境质量的必要措施。计算绿地率的绿地面积，应包括建筑基地内的集中绿地和房前屋后、基地内道路两侧以及建筑间距内的绿化用地。绿地率除应符合规定要求外，对于地区开发建设基地和面积较大的单项建筑工程基地，还应提出设置集中绿地的要求，集中绿地计入绿地率，但建筑规定间距内的用地面积不能作为集中绿地计算。一个街区的集中绿地可按建设项目的绿地率指标进行统一规划、统一设计、统一建设、综合平衡。在符合整个街区集中绿地指标的条件下，可不在每块建筑基地内平均分布。审核绿地率或集中绿地面积。不能只注意图纸表现，更重要的要注意绿化实际效果，尽可能多植乔木，一些高层建筑由于地下停车需要，地下室扩展面积很大，地面绿化只能植草皮、种灌木，绿化效果较差，有的地面停车泊位和绿地率均不足，以植草砖铺地充做绿地，这种做法是不妥的，特别应该注意,城市规划,27,的是，对于古树名木应该加以保护，不应该因建筑工程而搬迁，在查勘现场时应充分注意，并在图上标明。七、基地出入口、停车和交通组织的控制建设基地出入口、停车和交通组织对城市交通影响很大，要根据不干扰城市交通的要求，确定建设基地机动车、非机动车出入口方位、以及人、机动车、非机动车的交通组织方式，并按照规定设置停车泊位，出入口处应设置足够的临时停车场地。进出地下车库的车辆不得利用城市道路迴车。八、建设基地标高控制建筑物的室外地面标高，必须符合地区详细规划要求。尚未编制详细规划地区，可参考该地区的城市排水设施情况和附近道路、建筑物的现状标高确定，不得妨碍相邻各方的排水。建设基地标高一般应高于相邻城市道路中心线标高03米以上。九、建筑环境的管理建筑工程规划规划管理除对建筑物本身是否符合城市规划及有关法规进行审核外，还必须考虑与周围环境的关系。已有城市设计的地区，应按城市设计的要求，对建筑物造型、立面、色彩进行审核，在没有城市设计的地区，对于较大规模或较重要建筑的造型、立面色彩亦应组织专家进行评审，使其在更大的空间范围内达到最佳景观效果。同时，基地内部空间环境亦应根据基地所处的区位，合理地设置广场、绿地、雕塑并同步实施。对于较大的建筑工程或者居住区，应审核其环境设计。十、历史建筑保护管理,城市规划,28,十一、各类公建用地指标和无障碍设施的控制在地区开发建设的规划管理工作中，要根据批准的详细规划和有关规定，对中小学、幼托及商业服务设施的用地指标进行审核，并考虑居住区内的人口增长，留有公建和社区服务设施发展备用地，使其符合规划和有关规定，保证开发建设地区的公共服务设施使用和发展的要求，不允许为多建住宅挤占公建用地。对于办公、商业、文化娱乐等公共建筑内部相关部位，应按规定对其无障碍设计进行审核，对于地区开发建设基地，还应对地区内的人行道是否设置残疾人轮椅坡道和盲人通道等设施进行审核，保障残疾人的生活权益。十二、综合有关专业管理部门的意见建筑工程建设涉及有关的专业管理部门较多，例如：房产、环保、卫生防疫、环卫、民防、消防、气象、防汛、排水、河港、铁路、航空、交通、邮电、工程管线、文物保护以及农田水利等等，应根据建筑工程性质、规模、内容以及其所在地段，确定需要征求哪些专业管理部门的意见。作为规划管理工作者，对有关专业知识的主要内容，特别是涉及规划管理方面的知识应有一定的了解，在管理工作中积累经验以便及早发现问题，避免方案反复，达到提高办事效率的目的。以上各项审校内容，需根据建筑工程规模和基地状况明确规划管理审核的侧重点。,城市规划,29,建筑工程规划管理的程序和操作要求由于获得土地使用权方式以及建筑工程规模的不同，建筑工程规划管理的程序亦有区别，现阶段土地使用权的获取方式分两种形式，即行政划拨或征用和国有土地使用权有偿出让，而建筑工程规模又有单项工程建设和地区开发建设两种情况。建设工程规划管理的程序应区别上述不同情况进行。一、在行政划拨基地上建设的建筑工程规划管理程序在行政划拨基地上建设的建筑工程分为以下三种情况：1，在原使用基地上建设且不改变土地使用性质的单项建筑工程一般需经过下列三个管理程序，即，(1)核定设计范围，提出规划设计要求。(2)审核建筑设计方案。(3)核发建设工程规划许可证。较小或较简单的项目根据实际情况省略其中1或2个程序，以提高工作效率。2，需要征用农田、调拨城市公地和单位土地或原址改建需改变原有土地使用性质的单项建筑工程应经过建设用地规划管理程序，即申请建设项目选址意见书、审核设计方案申请建设用地规划许可证(详见第二章)。在此基础上申请建设工程规划许可证。随着城市建设的发展，城市逐渐向外扩展，城市的用地性质也随着旧城改建进行合理调整，因此，大量建筑工程均需征用、调拨土地或需改变土地使用性质，这一类型的建设活动成了建筑工程规划管理的重要内容。为提高管理效率，建设用地规划管理与建设工程规划管理实施一条龙管理，两个管理程序很难用一条明确的界线区分，在,城市规划,30,很大程度上，两者互相渗透。一般来讲，在建设用地管理时审核设计方案重点主要放在确定用地范围，因此着重审核设计总平面布置。在审理建设工程规划许可证时再深入审定建筑设计方案。因此，这类建筑工程规划管理程序分两步：(1)审定建筑设计方案，(2)核发建设工程规划许可证。3实施地区开发的建筑工程如居住区开发建设、经济技术开发区建设、成片旧城改造地区的建设，除已有详细规划可按照实施外，大于3公顷的基地应编制详细规划。由于地区开发建设一般是根据控制性详细规划，经规划，土地部门批准后取得土地使用权，在规划管理程序上与前述单项建筑工程相同，但在审核设计方案时和前述单项建筑工程有一定区别，一般来讲，应首先审定地区开发建设的修建性详细规划或城市设计，作为以后单项工程报审的审核依据。然后，根据开发公司的项目安排或旧区改造的计划，在单项工程报审建筑设计方案时，应首先复核与审定的修建性详细规划或城市设计是否相符，再深入审核地块的建筑设计方案。二、在土地使用权有偿出让基地上的建筑工程规划管理程序在土地使用权有偿出让基地上建设的建筑工程规划管理，在土地受让方签订土地出让合同，申请建设用地规划许可证并取得土地使用权后即可向规划管理部门送审建筑设计方案，申请建设工程规划许可证，所以这类建筑工程规划管理审理程序也是分两步：(1)审定建筑设计方案：(2)核发建设工程规划许可证。,城市规划,31,由于土地有偿出让基地上的建筑工程设计方案与扩初设计一并审核，因此建筑设计方案由市建委与规划管理部门联合组织会审，即建设单位向规划管理部门报送建筑设计方案及相应文件10套，由规划管理部门分送市建委建设设计处、安保处、市公安局消防处、交警总队、市环保局、市卫生防疫站、市劳动局、所在区人民政府及环卫所等单位，并召开上述单位参加的方案会审会。会后10天内各单位将审核的书面意见送规划管理部门，规划管理部门综合批复建筑设计方案，如设计方案需做较大修改的，则再送审修改方案，直至审定，建设单位在按审定的建筑设计方案完成施工图设计后，即可。,城市规划,32,建筑工程申请建设工程规划许可证工作程序图：,城市规划,33,管线工程规划管理的技术要求与技术措施一、管线的平面布置。1所有管线都应沿道路规划红线平行敷设并具有独立的敷设宽度。2，各种管线排列次序(由浅入深)：(1)电话电缆人行道下(2)电力电缆人行道下(3)电车电缆人行道下(4)煤气管慢车道下(5)上水管慢车道下(6)电话导管慢车道下(7)电力排管慢车道下(8)污水管快车道下(9)雨水管快车道下3，为避免斜交乱穿和相互干扰，便于管线检修和管理，上海规定的位置：(1)路东、路南布置：电力电缆、电车电缆、煤气管、电力排管、污水管。(2)路西、路北布置：电话电缆、给水管、电话导管、雨水管。4、管线平面布置有矛盾时应遵循下述原则：(1)压力管让自流管(2)新建管让已建管(3)小管让大管(4)可弯管让不可弯管,城市规划,34,二、管线的间距1水平间距管线的水平间距应满足开挖施工沟槽时不影响相邻管线的安全运行。水平间距还要满足管线构筑物横向宽度的要求。要重视管道材料及施工质量对相邻管道可能引起的破坏，还要注意可燃、易爆、有毒管道的危害影响。除旧市区道路狭窄、现状管线繁多的地段，可根据具体情况确定管线的位置外，管线平面布设应按下列规定保持必要的间距：,城市规划,35,单位