开发部制度流程汇编

开发部制度流程汇编开发部制度流程汇编 重庆 XX 房地产开发有限公司 【开发部】 XX 二 0 一 0 年五月 开发部制度流程汇编开发部制度流程汇编.1 一、一、总则总则.3 (一)开发部定位： .3 (二)开发部功能： .3 (三)发展目标 .4 二、二、开发部组织结构开发部组织结构.5 三、三、开发部外业行为规范开发部外业行为规范 .6 四、四、开发部内业行为规范：开发部内业行为规范：.7 五、五、开发部档案管理制度：开发部档案管理制度：.8 (一)移交制度： .8 (二)存档制度 .8 (三)档案管理流程 .10 六、六、项目前期策划流程：项目前期策划流程：.11 七、七、开发部前期开发报建流程：开发部前期开发报建流程： .12 八、八、网上申报流程：网上申报流程：.14 九、九、方案阶段工作流程：方案阶段工作流程：.15 十、十、设计阶段工作流程：设计阶段工作流程：.16 十一、十一、施工阶段工作流程：施工阶段工作流程：.17 十二、十二、预售阶段工作流程：预售阶段工作流程：.18 十三、十三、竣工阶段工作流程：竣工阶段工作流程：.19 十四、十四、业务费管理流程：业务费管理流程： .20 十五、十五、预测报告流程：预测报告流程：.21 十六、十六、实测报告流程：实测报告流程：.22 一、一、总则总则 (一一)开发部定位：开发部定位： 1、发展决策依据的提供者 2、业务计划的导向者 3、市场的开发者 4、客户关系的维护者 5、众长企业品牌形象的第一塑造者 (二二)开发部功能：开发部功能： 1、建立、维护市场调研信息系统，收集有关行业、政策、产品、整 体市场等外部信息。 2、寻找项目、培植资源并提供可行性研究结果。 3、公共关系、人脉资源的建立和维护。 4、负责项目开发的战略研究、节奏安排与控制及房地产开发过程相 关手续办理。 5、项目在建过程中，各相关职能部门的协调。 6、开发项目预售许可证的办理。 7、项目完工后，项目的竣工验收、栋证办理。 8、客户档案、资料的整理、保存。 9、结合企业内部各数据项目，在整理分析的基础上，建立常规信息 平台。 (三三)发展目标发展目标 1、核心目标： 扩大市场占有率，使众长成为行业主导企业。 确立高水平的专业标准，形成高标准、规范化的工作流程。 开发部一定要做众长地产的核心团队。 苦练内功，提高整体战斗力，时刻处在超前位置。 2、发展计划： 2011 年：年：确定开发中心组织结构及发展规划，制定人员配置计划。 完成开发中心人员配置，建成系统的开发工作流程。保证北温泉九 号二期项目全面开工建设以及各项竣工手续 2012 年：年：使开发中心具备独立市场能力。市场调查专业水准达到行 业内领先水平。客服中心创造出独特的服务体系，打造出众长地产 的服务品牌。 远景：远景：发展为独立项目运营中心，以强大的信息数据库，为公司战 略提供数据支持；以高水平的专业经验，确定项目的定位，缩短项 目操作周期，提高运营速度，为公司效益最大化造好保证；以人性 化的服务体系，打造出众长的地产服务品牌。让开发中心成为名副 其实的众长地产的先锋部队，核心部门。 二、二、开发部组织结构开发部组织结构 部门组织结以及岗位职责构引用公司行政部制定结构 三、三、开发部外业行为规范开发部外业行为规范 1、外出人员应该先与外联单位办事人员约好时间，外出期间不允许 办理私人事情 2、外联交往应讲文明、讲礼貌，据理说事、不与相关业务单位人员 争吵 3、外出人员代表公司形象，应注意自身形象、保持干净、整洁、大 方、得体 4、遇到较难解决的问题应主动思考解决方案，在自己无法做主的问 题上应该立即汇报上级领导 5、外出办事应提前准备好交件资料，避免出现资料遗忘导致效率降 低 6、取得相关批文应立即复印部门存档、原件于当日移交公司档案室 7、若需要接待相关行政部门，招待费用遵照公司行政制度执行，并 提前征求部门经理同意、事后做好相应台账 8、因公司原因无法派车，部门员工可根据事情的紧急情况自行选择 交通工具，交通费用应于当日内到部门经理出备案 9、完成一件从来没有做过的工作应于当日内整理好办事流程，于周 五会上与部门同时分享，情况紧急的应在最快的时间内告知上级领 导 10、外出办事应带好记录本及签字笔，做好必要的沟通记录以及解 决方案 11、具备高尚的职业道德、爱岗敬业、诚实守信、严禁以权谋私 四、四、开发部内业行为规范：开发部内业行为规范： 参考公司行政制度执行 五、五、开发部档案管理制度：开发部档案管理制度： (一一)移交制度：移交制度： 1、建立移交台账，台账移交模板详见附件 2、取得的所有批文、图纸、报告等复印件部门存档、原件及时移交 公司档案室 3、所有资料移交必须及时登记台账做到进出有据 4、与乙方单位配合需要书面纸质一次性告知对方所需要提供的资料 以及时间要求、使对方明白未能按时提交资料的后果。一式两份。 乙方单位经办人员签字确认。 5、注意任何移交必须注明时间，以降低公司法律风险 (二二)存档制度存档制度 1、档案根据属性进行分类存档： 属性： 公司内部文件 外联单位管理文件 各类批复文件 资质证书类文件 各类图纸类文件 2、严格档案密级制度 3、存档应编制电子目录 4、档案保存实效记录 5、档案销毁应有审核以及销毁记录 6、档案应立卷存档 7、档案入库应及时 (三三)档案管理流程档案管理流程 档案管理流程 工程部档案室部门经理经办人员 取得各类批文 扫描编号工程部领取资料 扫描件分类立卷存 档 档案室移交登记 部门经理审核 六、六、项目前期策划流程：项目前期策划流程： 项目前期策划流程 营销部财务部预算部工程部开发部总经办 获取土地信息取得相关土地资料战略指导 审核项目粗选实地考察 人员 人员人员 初步可行性报告市场、政策分析 工期安排、支付计 划 成本估算 价格预测、销售进 度 资金安排、资金流 量 审核 市场、竞争分析项目定位 详细性可行分析报 告 审核 通过招、拍、挂取 得土地 直接与土地方或合 作方签订协议 结束 资金支持 七、七、开发部前期开发报建流程：开发部前期开发报建流程： 开发前期手续报建流程 营销部工程部预算部财务部开发部 取得土地资金支持 缴纳土地出让金、 契税、交易费 建设用地规划许 可证 建设用地批准书投资备案登记证 土地证地形图技术支持 资金支持地下管网技术支持 定桩成果技术支持资金支持 规划方案设计技术支持资金支持 规划审核 方案成果通知书地勘 施工图设计投资计划 设计审查放线验线 开发前期手续报建流程2 营销部财务部预算部工程部开发部 建设工程规划许可 证 施工图设计审查备 案 直接发包 确定施工单位 安监质监 配套手 续 施工手 续 监理招标 资金支持 施工单位 配合 施工许可证 施工进度管 理 施工阶段 协调 物管用 房备案 座落证明 预售测绘 报告 工程部读 图 预售许可证 工程进度 达到预售 要求 资金支持 销售方 案确定 完善配套技术支持确定合同 资金 支持 防雷 竣工预验收 空气质 量检测 节能验 收 工程竣工 竣工验收能效测评竣工验收备案 八、八、网上申报流程：网上申报流程： 项目手册网上申报流程 工程部行政部财务部开发部预算部 领取项目手册 可控性选择建委主 管部门备案 填写项目信息 提供单位持证人员 信息 确定项目负责人各类合同信息 基础竣工审 核 每月网上填 写进度信息 每季度 上报季 度信息 财务投资数据 预售进度审核 竣工验收审核 竣工验收备案审核 施工单位配合 施工单位配合 施工单位配合 竣工验收备案 九、九、方案阶段工作流程：方案阶段工作流程： 方案阶段工作流程 营销部合同预算部工程部开发部财务部 取得土地各 项经济技术 指标 总图、分栋 图纸 取得规划复 函 营销策划支 持 技术支持 根据复函调 整 规划方案审 查 签订设计合 同 报送方案 通过未通过 发起并联 人防 水利 绿化 环保 消防 方案审查意 见书 通过 十、十、设计阶段工作流程：设计阶段工作流程： 设计阶段工作流程 合同预算部财务部工程部开发部营销部 取得方案审 查意见 消防 人防 防雷 技术支 持 签订施工图 审查合同 初设审查 地勘 园林 市政 交通 签订地勘合 同 取得初设批 复 施工图 资金支持 资金支持 建设用地批 准书 办理规划许 可证 施工图审查 备案 施工图审查 审 查 报 告 审 查 图 纸 十一、十一、施工阶段工作流程：施工阶段工作流程： 施工许可办事流程 合同预算 部 材设部开发部工程部施工单位财务部 施工图审查 取得审查报 告 施工图审查 备案 灯饰工程效 果图 施工图审查 备案证明 直接发包手 续 资金支持 缴纳安全文 明措施费 质监手续安监手续 提供相关资 质证件原件 确认发包单 位以及范围 提供相关资 质证件原件 缴纳保险费 组织现场交 底 缴纳安全文 明措施费 缴纳配套费 办理项目资 本金使用手 续 存入项目资 本金 补办项目资 本金手续 取得质监手 续 取得安监手 续 复印后原件 公司存档 取得施工许 可证 提供资料以 及各类费用 办理施工手 续 办理配套费 手续 缴纳综合服 务费、民工 工资保证金 十二、十二、预售阶段工作流程：预售阶段工作流程： 预售阶段工作流程 物管公司财务部工程部开发部营销部 营销方案确定 工程进度管理 预售附图测 绘 预售测绘 物管用房备案证明 工程部读图会议 营销确认工程确认 土地解压 财务银行协调、确 认方案 取得测绘报告 营销部定价、算价 预售区交易所交件 现场查看 工程进度达到预售 条件 市局审核 取得预售许可确定开盘日期 十三、十三、竣工阶段工作流程：竣工阶段工作流程： 竣工阶段工作流程 材设部财务部工程部开发部合同预算部 主体完 工、外墙 完成 规划核实 面积勘测 资金支持技术支持 出具竣工 图 大配套协 调 签订各类 配套设施 合同 门窗外墙等 安装完成 防雷验收 单项验收 空气质量检 测 节能验收 竣工预验收 整改能效测评 档案验收 竣工验收外联协调 取得质量监 督报告 并联验收 规划 消防 环保 其他 绿化 环保 项目手册 灯饰 款项证明 技术支持 协助办理 竣工验收备 案登记证 十四、十四、业务费管理流程：业务费管理流程： 业务费管理流程 董事长财务总监财务部分管副总部门经理经办人员 项目业务费用资金 计划 审核审核确认 月度资金计划 提出申请 根据必要性审 核 审核审核确认 建立台账 出纳支付 报账明细冲账审核审核审核确认 冲账建立台账 十五、十五、预测报告流程：预测报告流程： 房屋预测流程 分管副总营销部工程部开发部财务部 取得建筑施工图 参与 达到预售条件 读图参与 预测 出具核对版本 审核审核 户型 结构 尺寸 面积 标识 确认 标识 户型 结构 提供 规划 审核 施工 图 对接 个部 门