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航头A1地块项目定位报告2010-09,上海同策房产咨询股份有限公司咨询及研究发展中心,项目现状,发展契机,发展预期,区位条件航头定位四至环境地块指标市场表现,规划建设市场空间板块对比未来竞争,项目定位,思路纲要,项目现状,区位条件航头定位四至环境地块指标,1、地块概况,航头镇位于浦东新区南端，南汇区西南部，地处奉贤、闵行和南汇交界之处，素有“金三角”之称，面积59.9平方公里。航头镇是上海市新一轮建设发展的22个中心镇之一，是上海市四大交通网络型商贸中心之一，是原南汇区商贸、物流基地。市政府规划确定的“四高”小区。,2、区位概况,3、航头板块总体规划定位,大型居住社区；全市郊区4个交通网络型商贸中心之一。南汇航头、奉贤金卫、金山亭林和青浦赵港,商贸重镇、宜居城镇、休闲小镇,3、航头板块总体规划,1、航头镇居住区：目前航头板块房地产开发均集中于该区域，主要有爱法奥朗别墅、金色航城、南郊中华园、生茂绿洲别墅、长泰东郊御园等项目。2、大麦湾工业区：1999年启动，占地约4万平米，南汇9个区级工业开发区之一。,8,交通条件:,位于南汇的西南部地区，连接着闵行、奉贤两区，又是各区与浦东新区联系的交通要冲所在，依托沪南公路和杨高南路两条主干道，半小时车程即能到达陆家嘴和浦东国际机场。四十分钟可以达人民广场。,曹安公路,4、地块区位现状,市中心,周康板块,沪南公路,浦东国际机场,闵行区,奉贤区,八号线,5、航头板块配套分布,目前航头区域的发展仍然集中于传统镇中心，以农工商超市为代表，沿沪南公路一线展开。基础生活配套较全，但档次偏低，仅限于满足基本的日常生活。,宗地现状,地块形状相对规整，目前尚属于生地状态，地表平整，无建筑物，以建筑垃圾、杂草为主。地块南面临河，有利于提升地块景观价值，西面有人工河道，现已正在开发，这也能提高本地块项目品质。,6、地块区位现状,11,航三路,方窑路,规划路,航鹤路,北,南,西,东,地块西面、南面道路在建中，北、东面人流、车流都较少。周边配套不完善；北侧隔街紧邻两河流域，少量生活配套。附近超市、银行、购物主要依托下沙镇配套。西面道路仍在规划中，尚未开建。北侧航三路，已有公交183路，可至航天博物馆换乘轨道交通8号线。南向是方窑路河道，河道较窄，目前河岸还有一些住房未拆。地块东侧是航鹤路，通往下沙镇，相对较为成熟。,航鹤路,航三路,规划路,方窑路,6、地块区位现状,6、地块区位现状,2009年，南汇行政区域合并入大浦东，传统的南汇郊县概念被弱化，取而代之的是大浦东概念,紧邻周康的地段条件，加上城市规划、建设的力度加大，其区位的价值认同不断提升，构成形成大型居住区的基础条件，俨然成为下一个“周康”的发展趋势。,规划利好,整体规划大型居住区轨道交通预计影响,1、周康航大型居住社区预计2012年首批交付使用。2、林海公路航头段开工建设，预计2010年10月通车。3、11号线南段二期航头站，预计2012年通车。4、航头镇中心商业街项目。5、A3公路,5,3、航头板块总体规划,1,3,3、航头板块总体规划,用地规模：规划总用地面积292.23公顷，其中城市建设用地265.19公顷。建筑规模：规划总建筑量约249.03万平方米，其中住宅建筑量约188.87万平方米，社区级服务设施建筑量7.47万平方米，基础教育设施建筑量约26.36万平方米，公共设施建筑量约26.33万平方米。人口规模：居住人口约6.16万人。,根据2010年2月上海市政府批准的上海市大型居住社区第二批选址规划，浦东航头拓展基地属于23块大型居住社区之一。位于周康航大基地南侧，规划范围北至S32公路（申嘉湖高速），西至沪南公路，西北至配套商品房下沙基地边界，南至下盐公路，东至S3公路（罗南大道）。,3、航头板块总体规划,11号线从嘉定新城经中心城，三林城后沿罗山路进入南汇，在康桥秀沿路设康桥东站，然后向东至规划迪斯尼项目。21号线（11号线南段的规划更新）现由龙阳路站出发，沿罗山路向南，在南汇分别设秀沿路站、周浦站、航头站、新场站、野生动物园站、惠南站、浦东铁路站、临港1站、临港2站，下半年将向国家发改委报批中，现按何种制式仍未确定。18号线规划沿康沈路向南分别设秀浦路站，周邓路（周浦站）、周祝路站、下盐路站进入航头航鹤路至航头站。,地块,轨道交通规划,重大规划利好,3、航头板块总体规划,商贸重镇、宜居城镇、休闲小镇,大型居住区规划,商业、医疗等配套规划建设,轨道交通规划建设,宜居区位的规划起点,既有可借助的发展优势,日益提升、成熟的生活条件,城市化进程及辐射能力的质变,进入区域发地产发展的快速通道,地段价值发生质的变化城市人口辐射能力更强宜居性与城市化相结合,价值认可变化客户结构变化产品属性变化,规划利好,规划时间节点,本案上市、入住时间节点,FIT,市场表现,区域市场表现代表个案表现未来主要竞争,1、区域联排别墅市场分析,近两年航头板块联排别墅市场的供应量不大，板块内总共新增两个联排别墅项目，总供应量仅79771.62平米；09年至今，航头板块联排别墅的需求量大，86769平米，远超过供应量；成交均价波动明显，目前的市场远低于全市联排成交均价。,1、航头联排别墅成交总价段分布,近两年航头板块联排别墅主要的成交项目较少，主要是南郊中华园、生茂绿洲。成交总价段主要集中在300-400万的总价段，其次是200-300万，板块内出现的小量的200万以下的联排别墅是长达三村的配套房源，因项目拿地成本较低，所以市场价格一直以来较低，项目尚有新房源即将上市，预计上市均价在15000左右。,09年1月至今,1、航头联排别墅成交面积段分布,航头板块联排别墅的成交主要集中在220-240平米面积段，成交均价集中在15000元/平米左右。,09年1月至今,航头板块公寓09年至今累计供应仅5万方左右，且只有海洲桃花苑一个项目，09年7月起基本处于零供应状态，受此影响，成交也接近在零成交状态；由于严重缺乏供应，市场目前处于空档状态。,2、区域公寓市场供求分析,09年上半年，成交均价在5500元/盘整，下半年迅速攀升，09年8月新盘海洲桃花园成交均价达到8300元/平米左右；之后由于长期无新盘上市，成交以老盘尾房为主，价格不具备代表性。海州桃花园、金色航城等区域内的次新房公寓二手报价在10000-11000元/左右。,2、区域公寓市场价格分析,26,区域在售项目分布图,本地块,3、市场格局现状,27,09年楼市开始复苏以来，随着南汇在行政区划上并入浦东新区，大浦东概念的逐渐为人所熟悉，南汇航头板块区域内的楼盘均价有较大幅度提升。值得指出的是，紧邻的周康板块的房价急升，使得航头板块的均价也明显追高。,3、市场格局现状,28,3、市场格局现状,航头板块公寓市场,具有一定别墅知名度的区域，目前无公寓项目在售，仅有3例项目预计于今年下半年上市，均价未定。目前板块二手房价主要在900011000元/。,产品特性产品品质较好咸塘汇景的户型较为有吸引力，该案户型大多可以自由分割，且有一定的赠送面积。而水岸豪庭项目户型较为中规中矩，基本南北通透。,咸宁汇景,3、市场格局现状,别墅仅南郊中华园项目在售，联排主力总价在450-530万/套。预计豪全花园、生茂养园下半年新推，生茂养园前批房源独栋主力总价在590-730万/套，联排主力总价在280-320万/套。,产品特性品质产品联排产品面积段集中在220-236，而生茂养园的独栋产品主力面积为350-359。区域标杆南郊中华园为纯联排社区，法式风格。该案内部规划较为完善，包含了主题河道景观、商业街、会所，社区品质感属于区域上等。,航头板块别墅市场,3、市场格局现状,南郊中华园,31,4、潜在供应量分析,区域内未来竞争量在60-70万左右，加上未来大型居住区的规划，市场存在较明显的竞争态势。,32,4、未来周边项目市场价格,下一阶段，航头区域推出的房源以别墅为主，包括联排和类独栋产品。其中规划有三期的大型项目长泰东郊御园，将预计在2011年推出高品质英伦式联排别墅。两河流域预计将在下半年续推一批联排。公寓方面，咸塘汇景和金色航城可能在2010年末或2011年初续推两房和三房，预计届时开盘是均价将在会有明显提升。,公寓市场：09年7月至今处于零供应状态，由于缺乏供应，成交低迷，市场长期处于饥饿状态；09年下班年，少量产品实现最高价格为8000-9000元/；目前区域二手房报价在11000元/左右。公寓客户：目前构成区域内公寓产品的主力客户为区域客为主的地缘性客户别墅市场：供应量不足，成交均价稳定在2万/上下；别墅客户；区域内联排别墅则是以更大范围的大浦东客户为主，少量其他区域客户。,联排别墅的价格已经达到公寓类产品近2倍的售价，公寓类产品的品质及客户辐射能力是造成目前整个公寓市场价格瓶颈的主要原因。各产品线市场处于长期饥饿状态，显示出明显的供不应求状态。下半年及明年会有相对大的供应量出现，且部分产品品质会有明显提升。,小结,市场机会,市场空间板块对比,1、全市联排别墅市场分析,09年至今，全市联排别墅市场明显求大于供，至09年6月份，供应量大幅长涨成交均价稳步上升。09年至今，全市一共有123个房地产项目推出联排别墅，总体供应量达2250773.45平方米。全市成交量高达2793107平方米。,供不应求，均价稳步上升。,10年前8个月，商品公寓合计供应636万方，同比下降1.2%；合计去化370万方，同比下降63%；累计供求比为1.72，而09年同期供求比仅0.65，09年合计供求比为0.80；年初承受09年的强势行情，成交持续上扬，4月达到81万方；但受新政打击影响，之后成交急剧萎缩，5月跌至22万方，6、7月在34万方左右，8月观望气氛逐渐减缓，成交大幅上升至64万方；6月起市场基本供求平衡。,1、全市公寓市场供求分析,09年上半年，成交均价在13000元/盘整，下半年迅速攀升，至年底，已达19000元/左右，4月达到近21000元/的高点；新政出台后，成交均价逐渐结构性回落至18000元/以下，8月随市场回暖，均价重新回升至20000元/以上。,1、全市公寓市场价格分析,公寓市场：市场供应紧张，虽然在新政打压下出现明显的成交下挫，但未来市场需求仍然可观，目前可供应量逐步萎缩。别墅市场：别墅类产品价值上扬明显，且处于供不应求的状态；,供求不平衡的状态会长期影响上海房地产市场，公寓类产品的需求外溢明显，别墅类产品的价值成长空间显著。,小结,1、周康联排别墅市场分析,近两年周康板块联排别墅市场的供应量不大，除09年6月-8的8万方供应量后，基本无新增供应量上市；市场自09年6月起，成交量逐年下降，今年五月份起基本无成交量。周康板块是南汇离浦东新区最近的一个板块，受“大浦东”构想的影响，板块成交均价直奔35000元/平米。,1、惠南区域联排别墅市场分析,近两年惠南板块总体供应量不大，但上市时间段分布罗均匀，市场的成交没有出现空档，成交均价与航头板块接近。,1、周康联排别墅成交总价段分布,近两年周康板板块联排别墅在售项目为：保利林语溪苑、东丰林居、康桥半岛新城、绿地康林公寓、上河苑、以及中科大学村少量。成交单套总价主要集中在500万以上，其次是400-500万总价段成交量较大；09年1月至今板块新增供应量99712.73平方米，成交量100651平方米，供不应求。,09年1月至今,1、周康联排别墅成交面积段分布,周康板块联排别墅的成交面积段主要面布在200-220和260平米以上，成交均价23000-32000元/平米，成交均价远高于全市联排的成交均价。,09年1月至今,1、惠南联排别墅成交总价段分布,惠南板块近两年成交项目：绿地富强新苑、南瑞别墅、枫丹白露、华钜御庭、莱茵美墅等；近两年板块联排别墅成交单套总价主要集中在200-400万；09年1月至今板块新增供应量80624.79平方米，成交量83246平方米，供不应求。,09年1月至今,1、惠南联排别墅成交面积段,09年至今板块联排别墅主要成交面积段分布在200平米以下，和260平米以上，整体均价范围在15000元/平米左右。,09年1月至今,航头及相邻各板块联体别墅价格走势,09年各板块均显露复苏迹象，价格均有显著上升。由于周浦与康桥的日益成熟繁华，周康板块由于部分位置优势明显，价格独领风骚，价格远高于航头、惠南板块。惠南板块由于地块较大，与上海市区较为隔离，主要是靠吸引本地居民客户为主。在08、09年价格基本平稳，稳中有升。航头板块的价格相对于周康板块显得较为低廉，且增长速度趋缓，这主要是因为当前板块内交通条件不够完善而受到一定程度制约。但航头板块拥有自己鲜明的特点，其主要致力于别墅的开发，那么，在上海现有别墅板块已趋于饱满的情况的下，其价值空间是相当大的。,1、航头及相邻板块联排别墅价格比,供应：09年全年供应量近67万方，10年，受政策打压，开发商均谨慎观望，供应量急剧下降，仅在1-5月有24万方新增量，6-8月无供应；成交：09年受市场火爆带动，全年成交量达68万方。10年3-4月林语溪、印象春城大量推盘，月均去化8万余方；5-8月供应量急剧下降，加上政策严厉打压，成交量不足2万方；供求比：累计供求比为1，整体市场供求较为平衡。受南汇并入浦东新区大引擎推动，周康板块房地产市场开始较为快速的发展。,2、周康公寓市场供求分析,整体为上扬趋势。09年1-5月，均价在万元以下。09年6月开始，成交均价突破一万。目前均价提升至17254元/平米，量跌价升。南汇列入浦东新区大大提升了板块价值，加速了板块发展；同时，保利、绿地等一批知名开发商进入板块内、多个高品质楼盘入市，直接拉高了成交价。,2、周康公寓市场价格分析,套均面积：09年至今，周康板块公寓产品面积为中小户型为主，面积在85-120平米之间。从变化走势上来看，呈下降趋势，目前以90-105平米面积段为主；套均总价：随着成交均价的不断上涨，套均总价同样保持较快速上升趋势。目前套均总价已由09年初的84-100万元/套上涨至150-170万元/套。,2、周康公寓市场面积段及总价段分析,惠南板块公寓市场09年供应29.6万方，去化35万方；10年供应8万方，成交约2万方；09年至今累计供求基本平衡，10年由于缺乏供应（主推项目绿地布鲁斯小镇推盘速度缓慢），目前几无在售项目，去化随之萎缩。,2、惠南公寓市场供求分析,09年前三季度，成交均价在7000元/左右波动；四季度起大幅攀升，至10年一季度已达到13000元/以上；之后由于新政的打压和缺乏供应，均价结构性波动。由于价格优势，惠南公寓均价在过去一年的火爆行情中涨幅巨大；但近期由于市场较为低迷，价格开始出现松动，主要在售项目绿地布鲁斯小镇下一批的报价回调2000元/，华钜御庭预计也将有所回落。华钜御庭、听潮豪园等区域内二手房公寓报价在12000-13000元/。,2、惠南公寓市场价格分析,套均面积：市场成交结构在09年下半年之后发生明显变化，09年上半年在105左右；下半年逐渐下降至95左右，10年基本维持在95左右。套均总价：09年在70-80万元/套，11月起随成交均价的大幅攀升快速上升，目前在120万元/套波动。,2、惠南公寓市场套均面积与总价分析,52,在经历08年楼市的寒冬之后，各板块价格在09年均有较大幅度的上涨，显露复苏迹象。周康与惠南板块在过去4年保持良好的上升势头，其中周康板块价格从07年开始便遥遥领先于嘉定其他板块。航头板块的价格相对于其他板块显得较为低廉，且增长速度趋缓，这主是要因为：一方面板块内新盘少，因此价格变化也小；另一方面，板块内交通条件和居住环境不够完善而受到一定程度制约。,2、相邻价格对比,3、既有市场客户分析,航头及惠南均以区域客及周边乡镇客户为主，包括公务员、企业中高层、个体户、小业主等。周康板块客户层次较高，包括张江、陆家嘴、浦西等市区白领，和乡镇小私营业主等。置业目的均以改善性自住为主，以及部分投资。,项目定位,客户定位产品定位价格定位,55,地块SWOT分析,优势（STRENGTH）,劣势（WEAKNESS）,机会（OPPORTUNITY）,威胁（THREAT）,地块南面靠诃，自然景观优美，周边没有大型工厂，环境优雅、适宜居住。地块位于航头下沙镇，在浦东新区南端，地处奉贤、闵行和南汇交界之处，有“金三角”之称；紧邻沪南公路，附近有公交183路、沪南线、龙大线、浦卫线等多条公交线路，距离周浦商业中心8公里。,地块两边道路仍在建，且人流、车流都很稀少，繁华度不高。目前周边配套设施还不够完善，仅有少量生活配套，附近还没有大型超商，购物休闲只能依靠下沙镇上的一些配套。,地块位于航头板块，航头镇是上海市新一轮建设发展的22个中心镇之一，是上海市四大交通网络型商贸中心之一，是南汇区商贸、物流基地。市政府规划确定的“四高”小区、轻轨车站等一批市重点工程即将进行建设。在航三路对面有一个规划中的达3.5万平方米的休闲商业小区，其主要以餐饮娱乐为主。未来轨道11、18、21号线都将设有航头站，这是对本案楼市发展最大的机遇。,地块周边新推楼盘较少，短时间内很难形成气候。地块交通仍不成熟，周边仅有两河流域这一别墅项目，而根据土地容积率，该地块不适合建设独栋别墅。故在客源方面可能会陷入两难境地。近期国家推出的房地产政策势必也会影响一些投资客出手。,大浦东属性,城市化属性,价值认知空间,1、客户定位,在区位价值基础上，客户范围将突破既有状况，向市区范围发展,1、客户定位,以航头辐射范围航头、周康、奉贤等周边区域为基础以张江、三林、陆家嘴等轨道及车行交通可辐射市区客户为目标,别墅类产品可见既有价值，建议首先考虑别墅类产品其余产品为高价值的洋房产品等类别墅多层,2、产品定位,根据市场实际成交及客户需求判断产品面积段,2、价格定位,别墅类产品价格估算：,以区域内近几个月相对稳定的平均价格衡量：20000元/（2010年至今区域联排别墅均价）,洋房类产品价格估算：,根据别墅价格估算公寓类产品价格：200