富豪大厦可行性分析

富豪大厦初步投资可行性分析,2006/11/15,1.住宅部分定位,2.商业部分定位,3.投资回报测算,主要内容,4.需要关注的几个问题,1.住宅部分定位,2.商业部分定位,3.投资回报测算,主要内容,4.需要关注的几个问题,住宅市场,成交均价10000元/平方米左右紧凑户型销售速度较快购买目的以投资或自住兼投资为主,基本假设,综合考虑收益及风险、操作难度、时间等因素，选择高档精装公寓方案。,产品调整,户型：重新分割调整成每层12-14户车位：不建议出售配套：四层抽出部分面积做健身、泳池、多功能厅,销售预测,售价：均价15000元/平方米销售周期：2007年6月2008年2月,1.住宅部分定位,2.商业部分定位,3.投资回报测算,主要内容,4.需要关注的几个问题,商业市场商户分布,分布：慧忠北路东段商户比西段多，路北侧商户比路南侧多慧忠北路东段商业街以餐饮为主，辅有银行、洗衣店、发廊等，经营状况均较好。,慧忠北路西段,慧忠北路东段,商业市场租金,100平方米以下,100-400平方米,商业市场租金,500-800平方米,800-1000平方米,1000-2000平方米,租金：餐饮约4元/平方米.天，服饰、中介等更高。,商业市场要素分析,路网分布,红绿灯及天桥分布,商业市场要素分析,因隔离带阻隔，无法与慧中北路东段成熟商业连为一体，不过交通条件的限制有望在今后得到改善。,公交站点分布,交通流量,产品调整,商业划分：六户,700平方米1075平方米330平方米,230平方米690平方米600平方米,销售预测,租售方式：直接出售的价值高于出租售价：按租金5元/平方米.天，售价在18000-22000元/平方米,1.住宅部分定位,2.商业部分定位,3.投资回报测算,主要内容,4.需要关注的几个问题,投资回报测算现有合同,投资回报测算交易税费,买方需缴纳税费,卖方需缴纳税费,转让额：申报纳税时的转让金额只需要高于评估公司做的评估值即可，暂按15000万估算。买卖双方须缴纳总税费为：1290万元。如果能把转让价做得更低，这部分缴税可以进一步降低。不确定因素：由于宏观调控等原因，政府开始对房地产税收方面有较大关注，因此有关增值税的政策实施力度可能会有变。,投资回报测算成本收入,项目总成本30932万元，总收入35200万元，利润4268万元，利润率13.8。,1.住宅部分定位,2.商业部分定位,3.投资回报测算,主要内容,4.需要关注的几个问题,投资回报测算成本收入,项目转让的付款方式与中建一局四的谈判及付款方式（是否可从法院方谈起）其它甲指分包的工程合同及竣工情况的详细了解（1060万）项目转让的流程及其中的关键问题项目前期手续的补办：规划调整的罚款问题、住宅底商能否做餐饮的问题,申请人土地转让申请,出让处初审,批转土地利用中心,申请人填写北京市国有土地使用权转让登记表,土地出让处审查，签署意见,主管局长、局长审批、签署意见,出让处,转受让方缴纳契税，领取北京市国有土地使用权转让登记表,需提交的文件：1、土地转让申请2、土地使用权转让合同3、国有土地使用权出让合同及缴纳地价款、契税等费用的单据4、国有土地使用证5、转让方关于项目的工程进度及投资情况的说明及相关证明文件和资料6、转让房地产价值的评估报告7、转让方出具的无法院查封的证明以及房地部门出具的未预售、未设定抵押等他项权利的证明8、转让方和转受让方的法人资格证书或执照,土地利用事务中心现场踏勘、在北京市国有土地使用权转让登记表上签署意见后上报,土地利用事务中心,市国土局受理,附：国有土地使用权转让流程图,说明：转让流程进行到上述程序后，转让方的义务已