国际家居博览城定位报告(定稿)PPT课件

0,盘县红果,盘县红果家居馆项目定位报告,项目整体定位报告2013.9,提交单位：,（重庆德众商业地产营销策划有限公司）,美鹰地产,1,专业市场不再是目的性消费地,第七代现代家居生活休闲体验馆,在此诞生,美鹰地产倾力打造,1,2,2,项目定位逻辑思维推导,市场背景,城市情况,土地供应,政策分析,周边城市商业,房地产市场,商业地产市场,商业分析,项目定位,客户需求情况,如何定位,项目研究,定位分析,项目定位,产品建议,开发建议,运营建议,案名建议,怎么营销,营销策略,招商原则,总体思路,营销方向,营销轴线,营销周期,营销政策,价格建议,怎么招商,招商策略,遵循原则,招商思路,招商方向,招商周期,招商政策,租金建议,怎么推广,推广策略,推广思路,推广轴线,推广策略,推广计划,媒体组合,推广渠道,推广费用,推广条件,投资收益,项目要解决什么,项目营销关键点,怎么运营,运营策略,人员及职责,管理制度,经营细则,运营策略,运营理念,运营亮点,3,3,城市篇,市场篇,项目篇,定位篇,营销篇,招商篇,推广篇,城市篇,投资测算,地理位置,行政区域,人口情况,经济情况,产业构架,交通关系,城市规划,未来发展,运营篇,4,4,城市篇地理位置,六盘水,盘县,红果,黔、滇、桂交汇，西南腹地，重要战略城市，辐射整个华西南,5,5,城市篇行政区域,全境南北长107公里，东西宽66公里，总面积4056平方公里。县人民政府驻地红果镇。全县辖37个乡镇（20个镇、6个乡、11个民族乡：红果镇、城关镇、板桥镇、水塘镇、民主镇、大山镇、保田镇、老厂镇、玛依镇、石桥镇、平关镇、响水镇、火铺镇、乐民镇、西冲镇、断江镇、盘江镇、柏果镇、洒基镇、刘官、忠义乡、新民乡、普田回族乡、珠东乡、两河乡、滑石乡、鸡场坪彝族乡、松河彝族乡、坪地彝族乡、四格彝族乡、淤泥彝族乡、普古彝族苗族乡、旧营白族彝族苗族乡、羊场布依族白族苗族乡、保基苗族彝族乡、英武乡、马场彝族苗族乡）、450个行政村、27个居委会，18个社区。,贵州大县，区域面积广阔，总面积4056平方公里，所辖乡镇众多,6,6,城市篇人口情况,盘县总人口约有118万人以上，境内聚居着汉、彝、布依、回、苗、白等27个民族。少数民族人口占15%。非农业人口22万人，占全县总人数的18.8%；全县城镇人口达32.43万人，城镇化水平为27.7%。县城为红果镇，是全县政治、经济的中心。,百万人口大县，以农业人口为主，红果镇为人口主要集中地,7,7,城市篇经济情况,2010年贵州各地区经济排名,8,8,城市篇经济情况,2011年贵州各地区经济排名,9,9,城市篇经济情况,2012年盘县生产总值分产业完成情况,盘县整体经济贵州省排行前列，逐年增长幅度较大，后劲十足,10,10,城市篇经济情况,2009-2011年西部地区经济排名,19,21,盘县整体经济西部地区排名逐年上升，未来发展前景非常乐观,11,11,城市篇经济情况,生产总值逐年增长，增长率保持平稳上升，未来发展势头强劲,12,12,城市篇经济情况,固定资产投资发展迅猛，财税收入小幅上升，零售总额小幅攀升,13,13,城市篇产业构架,产业构架主要以第二产业（矿）为主，其他产业处于快速发展中,14,14,城市篇交通关系,盘县位于国家综合交通发展主轴上海至瑞丽大通道上，位于贵昆两大区域核心城市中间，距离云南第二大城市曲靖70公里，两大地区竞合发展的纽带，同时又是传统区域交通走廊上重要节点，拥有国道、高速、铁路(高铁)，交通区位优势明显。目前，盘县至昆明、至贵阳的镇胜高速已建成运行，杭瑞高速实现全线贯通；毕水兴高速也将开工建设。盘县将依托两条高速公路形成“十”字型沿线经济发展轴，实现经济跨越式发展。项目东北部有沪昆高铁站点。,交通区位优势明显，发展前景较好，潜力巨大，凸显集群效应,15,15,城市篇交通关系,“一横、两纵”的公路交通格局，东西联系紧密，南北联系单一,16,16,城市篇交通关系,沪昆高速铁路是一条东起上海，西至云南昆明的东西向铁路大动脉。长度与沪汉蓉高速铁路基本相当，仅次于中国最长高速铁路的京广高速铁路，建成后将成为我国最长的东西向高速铁路。设计时速为350公里。沪昆高速铁路计划于2015年建成通车，其中红果是云贵两省边境地区重要的一站。沪昆高铁在红果两河新区内开发区东侧设客运站，对开发区甚至红果县域的经济发展意义重大。,沪昆高铁带动盘县东西向区域发展，辐射区域较大，意义深远,17,17,城市篇交通关系,货运铁路系统铁路盘西线67公里，途径平关、火铺、红果、断江、盘江、柏果等镇，沿途车站9个，年运输能力500万吨；南昆铁路威红线57公里，途径红果、石桥、乐民、响水、大山等镇；水红线27公里，途径柏果、松河、坪地等乡镇。另有为工矿企业服务的铁路专线约30公里，总计铁路里程为181公里。三条铁路都在政府所在地红果交汇，贯穿了盘县整个西部地区，形成了贵州西部边陲的重要陆地码头。,对外远程货运铁路系统逐渐完善，为未来的城市发展奠定基础,18,18,城市篇交通关系,1、2路公交已开通，3路公交于2013年底试运行，216辆出租车已运营,城市公共交通网络已经形成，能够充分满足未来交通运营需要,19,19,城市篇城市规划,规划县域形成“一主两副、两带三区”的空间结构。一主两副：极化发展县域中心城市，培育提升盘北（鸡场坪-柏果）、盘南（保田）两个副中心，以此为基础带动县域生产组织和生活服务。两带：以西翼资源经济带、东翼旅游经济带构建统筹县域城镇发展的空间线索。三区：基于山地地形和交通条件，将全县分为北、中、南三个片区，依托“一主两副”分区带动生产组织和生活服务。,一主两副、两带三区成为城市的发展纽带，相互呼应发展,20,20,城市篇未来发展,规划期限：本次规划编制期限为2012-2030年。其中近期为2012-2015年，中期为2016-2020年，远期为2021-2030年。盘县的区域职能与定位：滇、黔、桂的交通枢纽、贵州省区域中心城市、贵州省产业高地、贵州省面向云南及东南亚地区的桥头堡。县域城镇空间结构：a、十字聚集：以沪昆高速、沪昆高铁，毕水兴高速、南昆铁路支线以及规划中的毕水兴城际快铁形成“十字形”发展轴；b、一主两副：以新老城区一体化发展为主中心，柏果鸡场坪、保田为两个副中心。中心城区城市规模：规划2015年中心城区人口约22万人左右，2020年约30万人左右，2030年约50万人左右。规划中心城区人均建设用地指标控制在110平方米/人以内，按50万人计，则2030年城市建设用地应控制在55平方公里以内。,未来发展规划长远，定位高端，布局合理，西部（红果）将成为主要发展区域,21,城市篇,市场篇,项目篇,定位篇,营销篇,招商篇,推广篇,市场篇,投资测算,土地情况,政策分析,房地产发展,商业地产情况,专业市场分析,周边专业市场,客户需求分析,未来发展分析,运营篇,21,专业市场变迁,商业项目分析,知名市场指标,22,22,市场篇土地情况,土地出让总面积持续增长，2012年尤为明显突出，今年数据不全,23,23,市场篇土地情况,土地放量情况平稳，未来12年预计商业地产建设放量巨大,24,24,市场篇土地情况,宗地用途以商业服务用地为主，未来会产生大量的商业服务项目,25,25,市场篇土地情况,商业服务地块放量巨大，将对未来商业招商及销售带来很大压力,26,26,市场篇土地情况,2010年商服用地所占比例最大，其次是住宅用地，工业用地还未兴起,2010年盘县土地情况,27,27,市场篇土地情况,2011年住宅用地土地占比最高，其次是工业用地，还有少量商服用地,2011年盘县土地情况,28,28,市场篇土地情况,2012年商业服务用地面积持续增长，其次还有少量住宅用地,2012年盘县土地情况,29,29,市场篇土地情况,2013年住宅用地土地占比最高，还有少量工业用地，今年数据不全,2013年盘县土地情况（部分）,30,30,市场篇政策分析,国家发改委第二号文件的下发，将对贵州整体经济起到促进推动作用,31,31,市场篇政策分析,2013年2月20日国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施。这些政策要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。,国五条的出台将把整个房地产市场直接带回理性消费的轨道,32,32,市场篇房地产发展,住宅地产成交量不稳定，以商业地产作为以后房地产开发的主要方向,盘县近五年住宅地产成交情况,盘县2010年2013年建设体量,33,33,市场篇商业地产情况,以商业地产作为以后房地产开发的主要方向,商业基础较差，商业发展原始，目前商业氛围正处于起步阶段。该地区没有大型零售卖场，主要是以街区式品牌店为主。商业配套设施缺乏，各业态不能相互呼应。,34,34,市场篇商业项目分析,普遍项目配置低，没有现代商业的标准，不适合商业发展,盘县城区商业项目调查情况,35,35,市场篇专业市场分析,红果地区家居建材市场以四大专业市场为主，各业种的种类齐全,盘县红果地区家居建材市场商家总数有487家，主要分布在江源路、胜景大道、凤鸣中路、建材路等地区，其中尤以小商汇、龙祥、恒源、红果最为典型。这四大专业建材市场占据了整个红果地区50%的市场，其业态比例为：,36,36,市场篇专业市场分析,龙祥家具精品建材城,37,37,市场篇专业市场分析,红果家具建材广场,38,38,市场篇专业市场分析,印象小商汇建材展示中心,39,39,市场篇专业市场分析,恒源精品建材城,40,40,市场篇专业市场分析,总结：1.整个红果地区四大专业市场档次适中，环境一般，市场管理存在很大的缺陷，与商家的沟通协调不到位，导致商家对商场抵触情绪严重，不利于商场后期管理。2.四大专业市场都存在停车场缺乏的问题，这会影响到顾客对整个商场的购物心情，需要引起商场重视。3.市场推广这块不宜多也不宜少，可以合理按照节点来开展，既能激起顾客的购物热情，又能为商家提供更多的商机。4.商场配套设施要完善，尤其是厕所，既要数量合理，又要做好导示指向。5.商场购物环境要注意，一定要带给顾客一种和谐安宁的氛围。6.业态分布要合理，物以类聚，不然只会杂乱无章。,41,41,市场篇周边专业市场,42,42,市场篇周边专业市场,43,43,市场篇周边专业市场,44,44,市场篇周边专业市场,45,45,市场篇周边专业市场,总结：1.周边专业家具建材市场主要以水城的e家家居建材城和西南国际家居装饰博览城，以及曲靖的红星美凯龙和闽南建材城为典型。2.这四个周边专业市场定位都很高端，辐射面也很广，同时也有重叠，这对本项目有一定的市场影响。3.分析了这四大市场之后，根据不同的优劣势，得出本项目在定位，外立面装饰，市场管理，产品推广，市场服务等方面值得借鉴。,46,46,市场篇客户需求分析经营者需求,根据近期对盘县四大专业建材市场的调查，有75.61%的商家愿意进驻本项目，另外24.39%的商家正处在考虑之中或者暂时没有扩展经营场所的打算。,红果当地家具建材商家对本项目需求高涨，很少部分持观望态度,47,47,市场篇客户需求分析经营者需求,商家入驻形式以租赁为主，少部分投资性商家会采取购买形式,48,48,市场篇客户需求分析经营者需求,项目一、二层需求量巨大，需要对商家进行沟通，服从业态规划,49,49,市场篇客户需求分析经营者需求,商家对经营面积需求量很大，尤其是91120及以上的商铺,50,50,市场篇客户需求分析经营者需求,商家对仓库面积的需求区间在30100，部分需求在100以上,51,51,市场篇客户需求分析经营者需求,商家对租金这块的需求主要集中在3055之间，租金定位可参考,52,52,市场篇客户需求分析经营者需求,商家对免租期的要求区间在六至十二个月，主要以十二个月为主,53,53,市场篇客户需求分析经营者需求,商家能够接受的购买价格区间在50007000之间,54,54,市场篇客户需求分析投资者需求,商业投资者对本项目有强烈的投资意愿，但仍有部分投资者持观望态度,55,55,市场篇客户需求分析消费者需求,红果地区专业市场消费者主要以红果镇中心为主，红果镇周边为辅,56,56,市场篇客户需求分析消费者需求,红果地区专业市场目标客户人群主要是以个体私营职业者为主,57,57,市场篇客户需求分析消费者需求,红果地区家居专业市场，龙祥和小商汇占了70%的市场份额,58,58,市场篇客户需求分析消费者需求,红果地区家居专业市场目标客户乘坐交通工具主要是自驾车,59,59,市场篇客户需求分析消费者需求,红果地区家居专业市场客户每年消费次数不多，平均为2次左右,60,60,市场篇客户需求分析消费者需求,红果地区家居专业市场目标客户人群平均消费主要在5000-30000元,61,61,市场篇客户需求分析消费者需求,红果地区家居专业市场目标客户人群主要消费品类以建材用品为主,62,62,市场篇客户需求分析消费者需求,红果地区市场目标客户人群就餐场所主要选在冷饮休闲和大众快餐,63,63,市场篇客户需求分析消费者需求,红果地区专业市场目标客户人群就餐人均消费主要在51-70元之间,64,64,市场篇客户需求分析,小结：1.红果当地家居建材商家对入驻本项目愿望很强烈，主要需求一二层，对免租期有一定的要求。2.商业投资者大部分对我们这个项目有强烈投资意愿，还有部分持观望态度。3.家居专业市场目标消费者主要针对红果镇中心居民，消费者对购物环境的要求越来越高，目前市面上的专业市场不能满足购物新的需求。,65,65,市场篇专业市场变迁,家居建材市场发展史,66,66,市场篇专业市场变迁,第一代,第二代,第三代,第四代,第五代,第六代,第七代,67,67,市场篇知名市场指标,68,68,市场篇知名市场指标,69,69,市场篇未来发展,市场需要进化专业市场更需要演变未来专业市场要突破目的性消费地,第七代现代家居生活休闲体验,改变专业市场现有格局引领专业市场良好发展,70,城市篇,市场篇,项目篇,定位篇,营销篇,招商篇,推广篇,项目篇,投资测算,项目位置,项目四至,地块情况,周边配套,周边交通,项目指标,项目地位,运营篇,项目难点梳理,解决办法建议,70,71,71,项目篇项目位置,项目位于两河开发区以南，整个专业市场片区核心区域，距离盘县商务区域只有15分钟车程，从整个大区域建设来看，正处于开发区、老县城、工业园区等的中心地带，也是各区域经济建设相呼应的纽带。,项目地理位置优越，是盘县大发展的中心，起绝对纽带作用,72,项目篇项目四至,项目北至四川省；南至广西壮族自治区；东至湖南省；西至云南省。到成都的直线距离不到500km；离南宁和重庆市的直线距离大约400km；距昆明市和贵阳的直线距离仅200km。,项目地处于周边核心城市中心地带，经济拉动性强，战略意义重大,72,73,项目篇项目地块情况,搬迁基本完毕，目前正处于平地阶段，周边道路正在整改修建中,73,74,项目篇项目地块情况,项目地块周边道路与项目水平面高度存在落差，且落差高度较大,74,75,项目篇项目指标,75,76,项目篇项目周边配套,1、项目以北：五金机电及建材市场、生态酒店、市场管理中心、矿山机械设备市场、会展中心。2、项目以南：小商品批发市场。3、项目以西：沙坡综合居住风貌区、景观风貌核心区。4、项目以东：家电数码广场、餐饮服务、商业金融中心。,未来项目周边配套合理完善，业态齐全，未来整个市场能够相互呼应,76,77,项目篇项目周边交通,项目周边交通成网型状，交通网发达，加快项目周边区域发展联系,1、镇胜高速、G320和即将竣工的沪昆高铁沿东北向贯穿两河新区，毕水兴高速顺南北向直穿新区。2、（蓝色)快速路连通高铁站与本项目，便于物流、旅游等。3、本项目西临（黄色）8车道主干道，使得其交通非常畅通。4、（绿色）次干道东西向贯穿本项目，并在本项目东侧有一公交车站,本案,高铁站,77,78,项目篇项目地位,项目落成将促进盘县经济发展，同时也是高端专业市场的一个进化与提升,（一）项目建设宏观社会经济意义1、有利于促进盘县经济发展；2、有利于城市发展和促进就业（二）项目建设政治意义1、是盘县“一核、三心、三片；一环、三轴、多园”战略的具体体现2、是落实县政府“一主两副、两带三区”精神的需要3、是西南地区以煤电工业及资源综合开发利用为主的工业城市的要求4、有利于稳定物价，惠泽民生5、是盘县可持续发展的要求6、是盘县土地合理利用的需要,78,79,项目篇项目难点梳理,1、交通：交通不便是给项目带来人气不足，商业氛围不浓厚的重要因素之一。2、地理位置：距离盘县中心城区较远，需要政府大力支持。3、周边环境：目前整片地块尚未动工，大众对此持观望态度。4、市场原因：目前红果四大家居建材市场已经成型，在客户心中地位较高。5、政策因素：目前政府优惠政策尚未出台，商家对此产生观望态度。,79,80,项目篇解决办法建议,1、交通：政府应加快修建城区交通路线，方便客户来往。2、地理位置：政府应加大支持力度，完善周边服务配套。3、周边环境：动工仪式大力宣传，吸引大众眼球，提升项目知名度，同时督促开发商尽快对地块进行项目开发。4、市场原因：政府应该遵循市场规划原则，让市场能成行成市，规行规档，进行城市的开发。5、政策因素：政府优惠政策应及时出台，消除商家疑虑。,80,81,城市篇,市场篇,项目篇,定位篇,营销篇,招商篇,推广篇,定位篇,投资测算,SWOT分析,问题梳理,应对措施,项目主题定位,项目功能定位,项目档次定位,项目业态定位,项目业种定位,运营篇,81,项目品牌定位,项目客户定位,项目产品定位,总体营销战略,案名建议,项目开发建议,项目运营定位,82,82,定位篇SWOT分析,处于两河开发区重点开发地段，拥有汽车站、物流园、高速路口作为核心支撑，同时可以连接周边几大经济中心城市，推动本地经济发展，地段无可复制,地理及配套优势,政府支持力度优势,政府规划的大型专业家居建材市场，势必能够得到政府的大力支持及协助，这是作为商业地产最基本的需要,规模效应优势,产品规划设计优势,目前项目尚未启动，我们有充分的时间进行市场调查和产品研究，充分的迎合商家的商铺要求来进行产品设计,SWOT-S（优势）,项目总体为大规模商业地产，投资大，定位高端，区位优势明显，可将这些商业资源同时整合来综合运作推广商业,项目定位,82,83,83,定位篇项目SWOT分析,红果当地四大专业市场知名度较高，占了很大一部分市场份额，同时项目的整体规划图还未制定，以至于项目在时间上的推广不到位,项目推广缺陷,城市交通缺陷,周边城市逐渐已经出现专业市场，由于城市交通的问题，辐射区域较窄,项目地块存在缺陷,项目存在拆迁问题，不能很好的亮化到目前的主干道上，对项目的可视度存在很大的不利因素,SWOT-W（劣势）,项目定位,项目周边存在缺陷,项目所在开发区，正处于大面积该造过程中，各项配套设施还不完善,83,84,84,定位篇项目SWOT分析,中央政府对贵州下发的国发2号文件是对整个贵州经济发展的强有力的政策，它将推动贵州经济的发展，同时对贵州商业地产的发展也是很好的机遇。,政策支持,区域市场,由于红果处于发展初级阶段，商业发展不成熟，对专业市场及品质商业的缺乏，同时没有完整的商业运营管理理念，这对我们来说是很好的机会,商业潜力,红果整体商业较分散，整个商业市场管理落后，形象较差，不能满足经营商家的经营需求及消费者的消费需求，商业潜力巨大。,商业管理,红果所开发的商业地产项目，仍然处于销售后就等于商业的落败阶段，没有统一的管理理念，这对本项目是一个很好的发展机遇。,SWOT-O(机会),项目定位,84,85,85,定位篇项目SWOT分析,国五条的颁布及贵州省相关房地产政策的出台直接威胁到房地产发展的大趋势，对盘县这样的县城来说，也具有一定的影响。,调控政策,区域放量,红果房地产虽然处于初级阶段，但从土地的放量及房地产开发整体体量来说，未来商业地产放量较大，这将是项目最大的挑战。,区域竞争,本项目周边以大型商业地产项目开发为主，势必将客户大量分流；同时周边已出现与本项目类似的商业形态，这就加剧各个项目的竞争。,形象展示,周边其他项目推广已经出街，良好的形象推广能使项目在大众面前展示企业及项目的优势，但本项目至今未进入此阶段，为项目以后的推广造成了阻力。,SWOT-T(威胁),项目定位,85,86,86,定位篇问题梳理,项目推广缺陷,城市交通缺陷,项目地块缺陷,政府调控政策,项目市场竞争,项目形象展示,项目定位,86,87,87,定位篇应对措施,项目进度缺陷：尽快进入四大专业市场招商，提高项目展示和民众的认知度,城市交通缺陷：针对盘县县城及乡镇的客户为辐射群体，抓住区域性市场,项目地块缺陷：重视拆迁问题，尽快完成拆迁；先天不平整，尽快完成土石方,政府调控政策：抓住二号文件的发展契机，避开调控条款，开发刚性需求产品，,项目市场竞争：从产品上下功夫，在满足市场需求的同时作出特色,项目形象展示：加大项目推广力度，尽快签订广告设计、制作公司,项目定位,87,88,定位篇项目主题定位,第七代现代家居生活休闲体验馆,让家居卖场不再是目的消费地艺术家居休闲卖场时代已来临,88,89,定位篇项目功能定位,第七代家居卖场,会展,泊车,商务,仓储物流,餐饮,交易,家居创意园,电子商务平台,金融,休闲,样板展示,89,游乐,90,定位篇项目档次定位,现代高端家居生活休闲体验中心,以现代作为项目的形象基点以高端作为项目的形象高度,90,91,定位篇项目业态定位,91,92,定位篇项目业种定位,92,93,定位篇项目业种定位,93,94,定位篇商家品牌定位,94,95,95,定位篇项目运营定位,统一管理分散运营,统一招商、统一管理、统一配送、统一接送、统一作息、商家自行经营,96,定位篇项目产品定位项目体量,96,总用地面积：69979建筑密度：45%容积率：2绿地率：20%,用地面积X容积率=总建筑面积69979X2=139958,我司建议：增加二层地下层总面积为：172425,97,定位篇项目产品定位车位数量,97,按惯例：商场、零售、家居馆0.8/100（建筑面积）总建面：17.24万172400100=17240.8X1724=1380（约）车位数量：1380个,98,定位篇项目产品定位车位数量,借鉴：,98,99,定位篇项目产品定位外部规划,99,广场,露天停车场,儿童乐园,建材馆,机动车出入口,人行道,家居馆,100,定位篇项目产品定位外部形态,100,哑铃型,集中式建材商场集中式家居馆场,建材馆侧面,家居馆侧面,上,下,101,定位篇项目产品定位外部形态,借鉴：,101,102,定位篇项目产品定位外部风格,102,简洁、简单、大气，以简单的几何图形或元素进行的线条处理,建议：项目整体采用实体墙外加入玻璃幕墙作为项目的外立面展示面，同时实体墙与玻璃幕墙间加入适量的灯光，增强夜间的视觉效果,现代简约风格,103,定位篇项目产品定位外部风格,借鉴：,103,104,定位篇项目产品定位外部色调,灰色系为主要外立面色系,建议：项目色调灰色系作为项目主要色调，浅灰色打底，深灰色镶嵌的方式建立视觉上的层次感,104,105,定位篇项目产品定位外部色调,借鉴：,105,106,定位篇项目产品定位外部景观,现代简约风格景观,突出气势恢宏，但是设计简单，体现活动区域的宽大，以简单大气的广场、灯阵、花阵、喷泉等元素,建议：项目外部景观采用市政广场、喷泉、有序的花阵灯阵及矮小的植被等进行点缀,106,107,定位篇项目产品定位外部景观,借鉴：,107,108,定位篇项目产品定位外部广告位,广告位设置主要以亮体广告为主,突出广告的大气，视觉效果，及传播效力,建议：项目外部广告位主要以灯箱或LED亮体广告为主，但是必须注意广告媒体的规划，避免显得繁琐和复杂，主要采用墙体横向竖向灯箱、墙面LED大屏、路灯道旗灯箱等,108,109,定位篇项目产品定位外部广告位,借鉴：,109,110,定位篇项目产品定位外部导视,外部导视设置主要是视觉可视度,突出商场的位置，视觉效果，及大气,建议：项目外部导视主要以大型LOGO柱灯箱和大型店招亮体导视为主，但是必须注意设置位置和高度，避免显得小气，主要采用大型LOGO柱、大型馆场店招等,110,111,定位篇项目产品定位外部导视,借鉴：,111,112,112,定位篇项目产品定位内部规划,十字哑铃式,围合中庭室内街区,从外部观看为内部街区连接中庭，以便人流的流动,113,主大门,建材商场,定位篇项目产品定位内部规划,113,次大门,次大门,次大门,五金机电城方向,五金机电城方向,中庭通道,主通道,主通道,次通道,次通道,次通道,次通道,消防通道,消防通道,消防通道,消防通道,消防通道,消防通道,消防通道,消防通道,中庭通道,114,家具商场,定位篇项目产品定位内部规划,114,五金机电城方向,五金机电城方向,中庭通道,主大门,次大门,次大门,主通道,主通道,次通道,次通道,消防通道,消防通道,消防通道,消防通道,消防通道,消防通道,消防通道,消防通道,次大门,次大门,中庭通道,115,115,定位篇项目产品定位内部规划,借鉴：,116,116,定位篇项目产品定位内部风格,现代简约风格,简洁、简单、大气，以简单的几何图形或元素进行的线条处理,建议：项目整体采用简洁明快的设计手法，视觉上给人一种清爽及养眼,117,定位篇项目产品定位内部风格,借鉴：,117,118,定位篇项目产品定位装饰要点,统一装修、统一店招、统一玻璃门,建议：项目整体采用统一装修的方式，视觉没有杂乱的感觉，成为一个整体,118,119,定位篇项目产品定位装饰要点,借鉴：,119,120,120,定位篇项目产品定位内部色调,乳白色和黑色作为主色调,建议：乳白色作为地面地砖色调，黑色作为门头色调，商家可以在门头上填入自己的元素,121,121,定位篇项目产品定位内部色调,借鉴：,122,定位篇项目产品定位内部景观,精致小品休闲景观,突出小巧精致，但是设计简单，体现在有限的活动区域内的休闲自在,建议：项目内部景观采用精致大舞台、中庭休闲茶座、过道休息座椅等进行点缀,122,123,定位篇项目产品定位内部景观,借鉴：,123,124,定位篇项目产品定位屋顶设计,美观、采光、大气、时尚,建议：项目屋顶采用玻璃幕屋顶,124,125,定位篇项目产品定位屋顶设计,借鉴：,125,126,定位篇项目产品定位建筑结构,可随意组合和划分,建议：项目采用全框架结构，方便未来商业的划分及组合,126,127,定位篇项目产品定位建筑结构,借鉴：,127,128,定位篇项目产品定位内部层高,128,上,下,1层（层高：6.0）,2层（层高：6.0）,3层（层高：5.4）,4层（层高：5.4）,-1层（层高：6.0）,-2层（层高：6.0）,建材馆,层高3.3米,129,2层（层高：6.0）,3层（层高：5.4）,4层（层高：5.4）,5层（层高：5.4）,1层（层高：6.0）,-1层（层高：4.2）,家具馆,上,下,-2层（层高：4.2）,定位篇项目产品定位内部层高,130,定位篇项目产品定位内部层高,借鉴：,130,131,定位篇项目产品定位柱距及承重,131,主通道柱间距控制在15米，其他柱间距控制在8.19米，承重控制在600公斤/800公斤/,15米,132,132,借鉴：,定位篇项目产品定位柱距及承重,133,定位篇项目产品定位内部通道,路面宽而通透，不杂乱,建议：中庭通道宽度15米，主通道宽度4.8米,消防通道宽度3.2米，护栏采用金属加玻璃工艺。,133,134,定位篇项目产品定位内部通道,借鉴：,134,135,定位篇项目产品定位内部广告位,清爽、大气、可视性强,建议：中庭广告，包柱广告、LED大屏、条幅广告,135,136,定位篇项目产品定位内部广告位,借鉴：,136,137,定位篇项目产品定位内部导示,醒目、清晰、引导,建议：楼层牌、业态牌、LOGO柱、问路牌、提示牌等,137,138,定位篇项目产品定位内部导示,借鉴：,138,139,定位篇项目产品定位商场出入口,大气通透，档次感强，方便人流和挡风,建议：项目采用落地式玻璃挡风门,139,140,定位篇项目产品定位商场出入口,借鉴：,140,141,定位篇项目产品定位地下停车场,明显、大气，弯度少，大车与小车分离,建议：项目地下停车场出入口采用钢架+玻璃顶棚，进入车场道路类型采用平面式，小车通道宽为3.5米，回车处宽度为5米，大车通道宽为5米，回车处宽为15米小车出入口坡度为17%以内，大车出入口坡度为12.5%以内小车车位为6X3.5米/个，大车卸货车位为6X20米/个,141,142,定位篇项目产品定位地下停车场,借鉴：,142,143,电动扶梯观光升降电梯货运升降电梯,143,主大门,建材商场,消防通道,次大门,次大门,次大门,五金机电城方向,五金机电城方向,定位篇项目产品定位电梯布置,消防通道,消防通道,消防通道,消防通道,消防通道,消防通道,消防通道,144,电动扶梯观光升降电梯货运升降电梯,144,家具商场,五金机电城方向,五金机电城方向,主大门,次大门,次大门,次大门,定位篇项目产品定位电梯布置,消防通道,消防通道,消防通道,消防通道,消防通道,消防通道,消防通道,消防通道,145,定位篇项目产品定位电梯布置,145,建材商场,家具商场,146,借鉴：,定位篇项目产品定位电梯布置,146,147,定位篇项目产品定位卫生间设置,147,隐蔽、易找、宽大、层间位置相同,建议：卫生间蹲位数应以商场面积来进行估算，每层应设置两个无障碍蹲位，其中地面一层不设立卫生间，亦不设置卫生间，但需预留卫生间位置。蹲位数量应算在其他楼层。,148,定位篇项目产品定位卫生间设置,148,1楼不设立卫生间1楼的蹲位数应计入其他楼层的蹲位数-2层需预留卫生间管道位置项目建筑面积17.24万计算：,每4000男士1个大便器、2个小便器女士4个大便器,推算,149,定位篇项目产品定位卫生间设置,149,按照17.24万推算，男士大便器为44个、小便器为88个，女士大便器为176个,150,定位篇项目产品定位卫生间设置,150,通过测算（建材馆）：男士大便器22个小便器44女士大便器88个每对卫生间，男士卫生间的配置是：大便器3个，每层共6个（其中无障碍蹲位1个）小便器6个，每层共12个每对卫生间，女士卫生间的配置是：大便器9个，每层共18个（其中无障碍蹲位1个）每对卫生间分别设置1个无障碍蹲位：共计10个,151,定位篇项目产品定位卫生间设置,151,通过测算（家具馆）：男士大便器22个小便器44女士大便器88个每对卫生间，男士卫生间的配置是：大便器3个，每层共6个（其中无障碍蹲位1个）小便器6个，每层共12个每对卫生间，女士卫生间的配置是：大便器9个，每层共18个（其中无障碍蹲位1个）每对卫生间分别设置1个无障碍蹲位：共计8个,152,定位篇项目产品定位卫生间设置,152,男卫生间面积按每个蹲位宽1.1米、长1.5米每个蹲位1.651.65X3=4.95小便器+人的站位0.8米X0.8米=0.64/个0.64X6个小便器=3.84,过道宽1.5米以上，长7米以上1.5米X7米=10.5男卫生间面积20以上洗手盆不设卫生间内，可设在男女卫生间之间共用,蹲位,无障碍蹲位,小便器,遮挡玄关,入厕门,蹲位,蹲位,153,定位篇项目产品定位卫生间设置,153,女卫生间面积按每个蹲位宽1.1米、长1.5米每个蹲位1.651.65X9=14.85,过道宽1.5米以上，长7米以上1.5米X7米=10.5,女卫生间面积应在26以上洗手盆不设卫生间内，可设在男女卫生间之间共用,遮挡玄关,入厕门,蹲位,蹲位,无障碍蹲位,蹲位,蹲位,蹲位,蹲位,蹲位,蹲位,154,卫生间分布位置,154,定位篇项目产品定位卫生间设置,主大门,建材商场,消防通道,消防通道,消防通道,消防通道,消防通道,消防通道,消防通道,消防通道,次大门,次大门,次大门,五金机电城方向,五金机电城方向,155,卫生间分布位置,155,定位篇项目产品定位卫生间设置,家具商场,五金机电城方向,五金机电城方向,主大门,次大门,次大门,次大门,消防通道,消防通道,消防通道,消防通道,消防通道,消防通道,消防通道,消防通道,156,定位篇项目产品定位卫生间设置,借鉴：,156,157,定位篇项目产品定位商铺面积,投资者可接受、商家好经营、运营好组合,建议：项目商铺单个销售面积控制在3264必须按照柱子区间进行划分,157,158,定位篇项目产品定位商铺面积,借鉴：,158,159,定位篇项目产品定位相关设施,消防、中央空调、宽带、免费WIFI等到位,建议：项目中央空调出风口每5米一个每3045商铺配置一个宽带接口，整个项目被免费WIFI所覆盖消防喷淋头安装按正方形布置，每3.4米一个灭火器按每40放置一个消防栓每50米一个，与地面垂直距离不得大于11.1，栓口出口方向向下或者与墙面垂直指示灯在走廊每20米以内一个，疏通走道及转角处距地面垂直距离小于一米,159,160,定位篇项目产品定位相关设施,借鉴：,160,161,定位篇总体营销策略,树立整体形象招商先行带动销售，拉动氛围,161,162,162,城市篇,市场篇,项目篇,定位篇,营销篇,招商篇,推广篇,招商篇,投资测算,招商原则,招商思路,招商条件,招商节点,招商政策,招商测算,租赁价格,运营篇,业态划分,163,163,招商篇招商原则,五大原则高度：辐射力造梦造势借势：城市商业整合大区域市场空白突破：唯一性垄断性权威性排它性区别现有商业项目创新：新的业态模式概念业态丰富性组合规模：大规模代表实力和成功,164,164,招商篇招商思路,“龙头”先行招商带动“核心”全面促进“羊群”进驻,“龙头”商家在整个行业市场的号召力最大“核心”商家多样经营的代理型商家“羊群”商家单一或少数几种品类经营商家，较容易跟风,165,165,招商篇招商条件,1、招商客户群体分析2、项目经营户群体分析3、投资客户群体分析4、客户群体专业分析5、交房标准,166,招商篇业态划分,166,各业态所占比率根据意向客户需求面积进行划分,167,167,招商篇招商节点,蓄客期,招商签约,商户接铺手续,正式开业（待定）,前期工作准备,2014.3,2014.6,2014.8,2014.10,持续招商,2014.12,商家装修,备货期,2015.1,2013.10,备注：具体时间根据工程进度和不可预计因素调整！,试营业,168,168,招商篇招商政策,租约期限：建议第一个合同期为三年，免租期一年半，递增率10%（待定）以达到吸引品牌商家和主力商家的进驻及快速招商的目的。交楼标准：公共通道水泥店面、墙刷白、照明和停车场配套设施完善；商铺毛胚交房、水电网三通（招商有难度可考虑送装修补贴）。招商优惠策略：龙头商家优惠策略、核心商家优惠策略、自营户优惠策略、老带新优惠策略。,169,169,招商篇招商测算,备注：此租金测算为保守预估，具体情况根据商场运营情况为准,170,170,招商篇租赁价格,171,171,城市篇,市场篇,项目篇,定位篇,营销篇,招商篇,推广篇,营销篇,投资测算,营销原则,营销思路,营销条件,营销周期,营销节点,营销政策,销售价格,运营篇,营销轴线,营销策略,172,172,营销篇营销原则,全局可持续、系统化原则：项目营销从考虑项目开发产品的系统性，满足可持续开发策略，站在可持续发展的基础之上，提炼营销跟进思路，并可以为项目发展提供基础和可延展平台。导向性原则：本项目在营销导向上和客户的需求核心价值是共享的，而且这种核心价值的方向是一致的。项目的共同导向价值由此确定。即：营销核心轴线价值=客户需求价值,173,173,营销篇营销思路,树立项目品牌化、高形象、高品质1、充分恰当的展示项目形象，提升项目品质，准确积累目标客户群、宣扬项目特殊、形象、品质、硬件级优势。发挥多元化整合营销的集群吸引力和瞬间爆发力，力求塑造项目商业大盘、高品质、高形象态势。2、在目标客户群充分定位的情况下，在入市时行情基本许可条件下，对现有市场进一步做细、做精、做单纯；进一步树立打击深度，利用产品、理念优势和推广的多元化优势加快实现销售节奏，增加对目标客户的引导刺激点。,174,174,营销篇营销策略,鼓励自营户购买，有利于市场经营做旺，也有利于带动投资客户的购买。,自营客户群体：本地为主，外地为辅,盘县及下属乡镇,普安、水城、兴义、曲靖等周边区县,遵义、贵阳、重庆等城市,攻击方式：地毯式点对点全面铺开,自营户,175,175,营销篇营销策略,投资客户,盘县商业氛围不足，经济落后，不是传统的投资目标地，很少有异地投资者在盘县投资商业地产。难以吸引异地投资者，只有项目炒热之后才能吸引异地投资者的目光。本地投资者为主，异地投资者为辅,176,176,营销篇营销策略,策略一：销售方式,以店中店形式销售，增强项目商业的竞争力，一炮打响，为自持商业运营打下基础，同时降低招商的抗性。项目总面积X49%=172425X49%=84488.25172425-84488.25=87936.75（51%）建议：开发商自持面积为87936.75（负1楼、负2楼车库不计入销售面积，但计入自持面积）,177,177,营销篇营销策略,策略二：广告推广,一亿推广基金旺市信心保障,1、每年投入大量的市场推广基金，帮助商户拓展客源2、建立贵州、重庆、广东商会合作机制3、通过“市场推广基金”坚定经营户的信心。,178,178,营销篇营销策略,策略三：统一经营,10年内统一经营前3年固定返租，年回报率为7%、8%、9%其中，前3年租金购买时一次性返还后7年采用每年支付一次的方式支付投资者实际租金的90%。,零风险收益计划十年包租，稳定收益,本项目是美鹰在盘县的第一个项目，消费者对公司缺乏认知。因此，必须采用稳定收益的包租模式来吸引投资者，强化投资者对美鹰品牌的信心。返租可造成低总价的“假象”，同时也考虑到开发商的后期经营压力，返租期前3年做固定回报，后期根据市场租金情况返还，从而减小运营风险。,179,179,营销篇营销轴线,多种业态并存瓷砖、卫浴洁具、石材、橱柜、地板、家具、窗帘布艺、灯饰、墙纸,体现全新家居购物休闲生活方式,高端艺术家居生活馆,专业规划优势,超大规模配套,多功能互补泊车、交易、休闲、餐饮、游乐、金融、商务、会展、样本展示、仓储物流、家居创意园、电子商务,活动营销,渠道营销,大众营销,事件营销,区域中心购物广场,政府规划商业开发区域,最具投资价值店铺,现代高端家居生活休闲体验中心,步行街区、公交车站、城市花园、家电数码城、商业写字楼、餐饮娱乐休闲,180,180,营销篇营销条件,政策要素：在正式销售前一个月必须取得商业预售许可证。工程方面：工程进度和招商进度及营销进度相匹配，严格按照方案思路进行产品设计招商。推广媒体支持：城区中心地段灯箱等户外广告、出租车座套广告、