2013合汇公园天下项目整体定位报告

1,合汇公园天下,大荆沙，百万平米，欧陆风情公园市镇,湖北合汇置业有限公司2013年3月,1,项目整体定位报告,前言,2,非常感谢荆州市委、市领导对荆州合汇公园天下项目的关爱与支持。随着湖北省“壮腰工程，复兴大荆州”的战略规划，日新月异的荆州市，正在步入快速城市化的浪潮当中。站在时代发展的前沿，从推动荆州城市发展的重要进程和振兴开发区影响力的角度出发。湖北合汇置业有限公司勇立潮头，积极投身城市建设的大前沿，期望与政府携手，与村民共建，创造一个属于城市新中心的大时代。合汇公园天下，一个大规模、大配套、大投入、大生态的生态理想之城，正在崛起！,1,合汇企业介绍,项目基本介绍,合汇企业介绍,项目效益分析,项目开发分期,3,合汇置业：作为一个有社会责任感企业，合汇希望通过项目的开发树立更高的企业品牌形象,4,湖北合汇置业有限公司（以下简称合汇置业）是一家以房地产开发、商品房销售、租赁领域中投资开发业务为主业的综合性房地产开发企业。“合汇”意思是指：“天合地合人合己合；汇仁汇人汇才汇财”。公司立足于中国五千年强盛不衰的文化底蕴，以“汇”求“合”，倾力追求公司与社会、与自然、与人、与自己的和谐共生与共同发展，从而实现事业和自我“四合”发展的最高境界。,改善片区居民的居住环境，提高城市的生活质量,作为湖北省实力雄厚的多元化公司，目前已累计开发面积。万方，为。万人提供的舒适住房,5,开发项目图片,6,公司荣誉,作为行业翘楚，合汇本着“诚信为本、共赢发展”的经营理念，获得了政府及社会的高度认可,2,项目基本介绍,项目基本介绍,合汇企业介绍,项目效益分析,项目开发分期,7,8,交通状况：10路、2路、5路、103路、101路教育资源：北京路一小、沙市七中、沙市九中、荆州教育学院商业配套：凯悦国际大酒店、武商量贩等，但距离稍远其它配套：武商量贩、奥林匹克运动中心生活配套匮乏，客户认可度不高,项目区位：合汇公园天下项目位于荆开区江津东路东段，距离中心城区约8.5公里，属城市近郊大盘,9,项目地块：总占地约720亩，在考虑全盘规划时，合理分配容积率，体现整体价值均好性,整体规划原则：在最大化项目整体价值的同时，又要保留优质地块面积不受损失。最保证面积的基础之上，项目规划更要体现一定的品质，以保证项目可持续发展。,一期,二期,三期,四期,五期,地块条件分析：项目外部资源恶劣，内部无先天资源，考虑规划时尽可能规避外围影响，强化内在环境优化,10,外部资源条件分析：,地块的区域通达性：目前的进入方向江津东路昭示性较好，但月堤路整体环境较差。道路的噪音问题：月堤路及荆襄南路临主干道较近，而且大型货车较多，噪音感觉尤为强烈。外部建筑物现状：地块北面是热电厂，视觉污染重，心理抗性大。,外部资源劣势环境,展示中心,商业,商业,多层,多层,小高层,高层,小高层,高层,中央公园,社区服务中心,幼儿园,退台洋房,高层,高层,高层,五星酒店,高层,防护绿地,高层,活力中心运动长廊,景观大道,高层,项目整体规划方案示意：一心两带，四节点五组团,符合整体规划原则：欧陆风情公园市镇的高尚体验感按地块价值合理分布：从整体上考虑，实现地块价值均好性地块周边条件的利好与限制：规避外围不利劣势，充分打造自身内在资源按照荆州客户的偏好南北朝向：对于景观视野要求较高,一心：一个中央公园核心两带：景观带与绿化带四节点：四个交叉口关键节点五组团：五个公园组团体系,规划核心理念,多层,多层,防护绿地,11,项目总平,12,项目鸟瞰效果图,13,启动区一期81亩鸟瞰效果图,14,一期单体透视图,15,首期启动81亩，以花园洋房、小高层及高层产品入市，主打品质社区，实现项目成功爆破市场,16,会所效果图,17,规划价值点（1）,五星级酒店,18,基于市场现状和政府目标综合确定本项目酒店规模在2.5万平米左右，强化酒店会务功能，满足开发区快速发展的需求,酒店规模确定的依据：项目为区域开发项目，沉淀资金量较大，且酒店为持有型物业，需长期持有，从企业经营层面出发，不建议酒店规模过大；从政府层面来讲，本项目酒店担负城市形象提升的职责，应超越市场现有酒店产品水平，品质和档次必须要高；基于市场层面及五星级的建造标准，确定项目酒店的规模在25000平米左右，酒店需强化会议功能。,五星级酒店,19,酒店价值点1：城市地标，荆州最高端的五星级酒店，打造成为荆州的东部门户,20,酒店价值点2：完善的功能设施，集商务、会议、休闲、娱乐于一体,恒温泳池,多功能会议厅,千人宴会厅,桑拿、影视休息厅,21,酒店价值点3：豪华大堂设计，充分考虑政府会客需要，对外展示荆州经济发展水平,酒店设计需考虑商务接待使用功能；酒店豪华大堂挑高，设置大堂中庭，并结合布置大堂吧和时尚休息吧，供政府会客使用，体现荆州的经济发展水平。,酒店大堂,大堂吧,大堂中庭,时尚休息吧,22,酒店价值点4：与当地历史文化相融合，充分体现地方特色，展示荆州深厚的文化内涵,酒店建筑融入当地历史人文元素，展示荆州地方特色；部分客房设计可结合当地文化特色，演绎不同风格的客房；打造荆州文化陈列馆，成为荆州历史文化交流中心。,历史元素的融入,具有文化特色的客房,历史文化陈列馆,具有文化特色的客房,23,24,规划价值点（2）,风情商业街,面对整体开发区商业不足的现状，本项目将规划大型商业街，服务于整个区域分三个层级的商业体系,25,一个大型风情商业街：建筑面积：4-5万平米一条休闲步行街：建筑面积：10000-15000平米多条临街社区商业：建筑面积：2-3万平米,大型风情商业街,休闲步行街,多条临街社区商业,仅作社区商业时面积确定，项目预计居住4.8万人左右；,考虑对外辐射半径2公里，辐射范围人口约4万人,考虑区域的消费能力，共需求商业面积约7.5万方,商业总规模：28000-36000m2,商业规模：33600-43200,根据现在商业面积人均指标分布，建议集中式商业街体量建议3.28万方。社区底商沿街面约3000米，进深按8米计算，一层社区底商，共需商业面积2.4万方。,大型风情商业街面积4-5万平米，形成开发区的特色，整体提振开发区的城市功能,26,商业体功能：不仅满足项目内部居民消费需求，承接城东片区的消费人流。以西班牙的建筑风格为展示，最大化项目城市风情意向，让客户体验不一样的异域风情。,业态建议：鉴于城东区域整体的业态及比例较为失衡，本项目着重于填补特色主题店、餐饮休闲的空缺,从区域需求以及规避招商竞争的角度出发，建议本项目强化餐饮、娱乐功能，差异化业态定位；上述业态分布及比例参照目前市场运作较为成功的商业街，主力店则为该项目可能发展方向的参选，具体情况可根据招商情况而定。,27,特色风情商业步行街，塑造出一个风格特征突出、更身临其境地感受异域文化风情商业休闲场所,28,本商业街的建设，将会满足开发区配套，提升项目价值，解决居民生活需求，增加政府税收,商业价值,商业价值总结,29,30,规划价值点（3）,生态景观运动长廊,在项目北侧，修建千米滨河绿化带，阻隔外围劣势的同时，又能美化城市环境，增加市民体验价值,31,项目北侧是西干渠与热电厂，环境较差，建议在项目在外围做长1000余米，宽10米的绿化带，阻隔劣势。近万平米的防护林，形成项目最亮点的一道风景带，形成外城与内城的分界线。,充分发挥未来西干渠的优势，打造千米滨河木栈道，打造一道亮丽且独一无二的亲水平台，提升城市形象,32,项目园林景观以“自然纯水公园品质社区”，以自然环境、中央公园为主要亮点，缔造带有欧陆风情的高品质城市生活。项目注重与外围环境的融合，将充分发挥未来西干渠水源的优势，使自然、景观与滨水三位一体，形成由水景庭院生长出的社区。,在风景中运动，在运动中享受风景，建议沿绿化带的内侧，打造生态景观运动长廊，形成开发区的活力运动体验带,33,景观运动长廊,活力中心,绿化带,滨河木栈道,荆襄南路,西干渠,景观运动长廊,建议将区域的运动配套集中设置，便于邻里互动又不干扰社区内部清静。运动中心设置在绿化带内侧，能够与生态景观共融一体，使运动更加生态健康。,多种运动设施汇聚，形成开发区的活力中心，提升开发区形象的同时，又能满足市民运动所需,34,篮球场,网球场,门球场,羽毛球场,乒乓球场,户外健身设施,运动情景化，增加雕塑小品，景观花卉，让生态运动更具情趣,35,生态景观运动长廊的打造将会美化开发区的整体环境，增强区域活力，有利于居民邻里和睦,生态景观运动长廊,生态运动长廊总结,36,37,规划价值点（4）,公园组团体系,在公园中漫步，以欧陆风情的各公园组团分布中央公园四周，提升居民生活品质,38,项目各区域公园组团均以欧陆风情的典型代表为依托，承载不同主题。景观漫步道环绕串联各地块，体现“在公园中漫步”的生活主题。组团内公园表现以雕塑小品、花卉植被、软性人文包装做为体现。五组团：莱茵公园、马德里公园、凡尔赛公园、玫瑰公园、米兰公园。,公园组团化：内部均形成一个较明显特征向心力所在的公园，形成组团的核心精神统领及形象象征,39,莱茵公园,玫瑰公园,皇后景观大道,马德里公园,米兰公园,欧陆皇家中央公园,凡尔赛公园,39,1.本项目八大主题园林借鉴了欧洲经典皇家公园元素，根据地块特点及主力客户群体，进行了区分。2.且每个主题公园互相统一互动，体现中园公园区主题概念，从而契合项目定位。3.六大公园组团：莱茵公园（德国）、马德里公园（西班牙）、凡尔赛公园（法国）、玫瑰公园（英国）、米兰公园（意大利）,组团内的规划可打破兵营式排布，使组团内空间有丰富变化，提供业主多样化空间体验,40,半围合宽景中央公园大间距、大尺度通透感南北朝向,园林空间,园林空间,公园组团体系有利于最大化的打造项目价值，改善居住环境，提升居住品质,公园组团体系,公园组团体系总结,41,3,项目开发分期,项目基本介绍,合汇企业介绍,项目效益分析,项目开发分期,42,项目开发策略：根据区域地段、土地特质、生活氛围等诸多因素确定项目的开发节奏,43,开发次序,一期,二期,四期,三期,五期,项目整体开发节奏：根据城市节奏、配套节奏、产品节奏协调推进，最终实现区域成熟价值,44,4,项目效益分析,项目基本介绍,合汇企业介绍,项目效益分析,项目开发分期,45,基于项目的整体定位构建区域价值增值体系,46,城市功能,完善的配套体系，五星酒店、商业、交通路网等一体化设计集约化利用土地资源,市民居住环境,内部通过多层级开放空间，形成连续开放的公共开放空间高品质的社区环境，全面提升市民居住品质高性价比的大盘优势，解决城市实际居住需求,社会效益,完全开放吸引多样人群，多重公共空间，构建和谐社会功能复合，多元化生活价值体系将产生较好的社会效益政府形象，经济效益明显增加，为开发区持续增值,开发区形象,整个区域的欧陆风情主题中法友好城市步行街，形成中外文化交流平台景观大道、中央公园、生态景观运动长廊、提升开发区形象教育体系，医疗服务中心、形成教育文化展示基地,一、本项目的成功打造给城市提供了多样化的公共空间，有利于和谐社会的构建,所谓社会主义和谐社会，应当是各方面利益关系得到有效的协调、社会管理体制不断创新和健全、稳定有序的社会。具体说，就是一种民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。,为城市提供了一个开放的而充满活力了区域给市民提供一个多样化的公共空间促进文化交流与共享，陶冶民众情操让更多的人享受到城市文明和城市文化,让城市文明共享让社会充满活力、安定有序形成一个人与自然和谐相处的社会,项目秉承一个基本的原则：开放和共享,47,二、本项目的成功打造，将与周围空间形成强烈的关联度，让区域“动”起来，开发区将不再是一座“睡城”,区域有活力有两个条件：需要有人的集聚能够维持活动时间和空间的延续性,不同人的活动：周边的人：长期居住和区域居住的人城市的人：周末和节假日的集聚外地的人：荆州城市参观的目的地国际的人：文化交流活动形成国际人群的集聚,不同时间的活动：白天人在居住、休闲等区域活动晚上人在广场、商业街、餐饮店等区域活动工作日有周边的人、区域的人的活动节假日有本地的居住的人活动、外地旅游的人的活动,通过项目的成功打造将在本区域形成多元化人的集聚和全天候人的活动：,流不息,潮,48,49,三、本项目的成功运营可以激发区域活力，增加市民休闲和体验的新空间，提供改善居住的新环境,以活力中心与周边区域形成完整的连续开放空间。增加旅游者和市民对城市的精神归属感。通过项目的成功运营，给荆州市民提供一个休闲和居住的公共空间。,49,四、本项目的成功打造，将促进荆州开发区形成完整的配套体系，吸引招商引资，提升城市经济水平,优良的城市环境吸引更多资源；多样化的商业保证区域活力持续性；完善的配套成为招商引资的更多优势条件；产业链的形成将产生更多税收，提升经济水平。,50,五、本项目的成功开发，将实现城市价值、区域产业和开发主体三方共赢,城市价值,区域产业,开发主体,为居民提供一个高品质的居住社区；为市民提供一个休闲和体验空间;为荆州提升城市价值；有利于构建和谐社会。,提升开放主体的品牌形象；开发主体盈利点。,为荆州开发区增添活力；增加开发区的形象，吸引招商引资；完善区域公建配套，增加税收；提升开发区的美誉度和品牌力。,51,本项目开发量近130万，提供住房约1.3万套，预计约改善近4万人的生活居住水平。,按每50居住人口产生一个工作岗位计算，预计到2020年能提供约上千个固定工作岗位。,4万人居住,数亿元税收,六、到2020年，本项目预计改善5万