房地产-综合计划部工作程序及工作计划

综合计划部工作流程及工作计划一、 机构设置部门负责人一名，部门成员主要包括预算员、合同员、统计员、材料员。二、 部门职能1.有效控制项目建安成本，按期进行项目建安成本分析，定期总结汇报；2.负责合同谈判、合同起草、合同管理。3.预测工程进展，掌握工程进度，并及时采取措施纠偏；4.制定总体资金使用计划，优化资金使用效果；5.审核工程进度款支付；6.领导交办的其他事项。三、 岗位职责部门主管：负责本部门日常管理事务；合理安排工作任务；及时采取措施促进本部门有效运转；当人员缺省时，总揽各项缺省事务。预算员：负责完成工程估算、预算、结算工作；负责项目的招投标工作，审核招标文件，完成标底编制，办理工程招标手续，完成投标单位的考察；负责项目建安成本控制，进行建筑安装成本水平分析，并按期进行成本控制成果汇报；编制月资金使用计划，审核工程进度款支付。合同员：负责合同管理，包括合同的起草、修改、谈判与审核，监督合同的执行情况，协助完成工程变更洽商。对工程进度及质量进行合同控制，及时从合同角度进行纠偏。统计员：负责管理统计数据，统一归口对外提供和发布信息，系统整理和积累综合性统计资料；检查主要经济技术指标及计划完成情况，进行统计分析，实行统计监督。材料员：负责项目的材料采购工作，确定材料采购范围，制定材料采购计划，拟定材料资金使用计划，严格控制材料质量，对材料出库入库进行盘点和核对，掌握材料节超。四、 工作制度1. 计量管理工作制度2. 计划工作管理制度3. 合同管理工作制度4. 开发成本管理制度5. 材料采购管理制度6. 工程款拨付管理办法7. 设计变更、现场签证管理办法8. 委托监理公司控制办法9. 房地产公司保密制度1.计量管理工作制度第一章 总则第1条 为了规范工程量的计算、审核及工程造价的确定工作，保证工程量、工程造价的相对准确性，特制定本制度。第2条 责任部门及责任人(1) 综合计划部预算员负责工程计量、工程计价等相关工作。(2) 工程技术部技术员负责提供技术规范、施工图纸、工程变更等相关文件。第二章 工程计量管理第3条 需要工程计量的工作环节主要包括以下6项(1) 编制施工图预算(2) 编制非委托招标标底(3) 设计变更的调整(4) 经济签证的确认(5) 审核竣工造价结算(6) 工程进度付款的计算第4条 工程量的计量必须有依据，无书面依据的工程量为无效工程量。(1) 施工图预算(或标底)的计量依据包括设计施工图纸、书面设计交底、施工组织设计文件、勘察设计资料等。(2) 设计变更调整计量的依据包括设计变更、原设计施工图、必要的施工方案等。(3) 工程进度付款及工程竣工造价结算(按实)计量的依据包括工程竣工图纸(含设计交底、设计变更)图纸、经济签证、必要的隐蔽工程验收记录、施工组织设计文件、形象进度签证(进度付款计量用)。(4) 上述相关的计量依据由施工单位负责提供，监理单位审核报送。第5条 工程计量必须在具备工程计量的条件时进行。工程计量的先决条件包括以下四个。(1) 施工单位提供的资料齐全。(2) 工程节点经过验收并符合质量要求(仅限于工程进度付款及竣工造价按实际结算额计量)。(3) 技术交底或设计变更已经得到批准。(4) 符合合同条款的相关约定。第6条 工程计量方式必须与工程计价方式相统一，分项工程单价中包含的工程量不得重复计算。第7条 已招投标方式签订的合同必须有工程量清单作为附件。第8条 工程进度付款计量累计工程量不得大于合同工程清单量。第9条 工程计量必须精确，力争准确，计量误差率不得大于3%。第三章 工程计价管理第10条 开发项目工程造价的确定是一个持续管理的过程，自配合编制项目投资估算开始，至项目竣工决算为止。工程造价的确定包括以下三项内容。(1) 确定分项工程单价，它是实现单位、单项工程及开发项目工程造价的基础和前提。(2) 确定单位和单项工程的造价。(3) 确定开发项目的造价。第11条 确定分项工程单价的前提条件包括以下三项内容。(1) 确定分项工程施工内容(做法)和施工方法(施工方案)、材料材质，由技术员负责。(2) 确定材料的单价，由材料员负责。(3) 确定分项工程资源(人工、材料、机械设备)的消耗量，由预算员负责。第12条 综合计划部要负责分项工程单价的书面形成及确认。第13条 实现分项工程单价确定的方式(1) 通过工程招投标的方式确定。此时，分项工程单价必须以清单的形式在合同中体现，并附有工程量清单，无工程量清单的必须约定分项工程单价包含范围。(2) 通过工程承包商报送、监理单位审核、公司责任部门审批的方式确定。此时，分项工程单价必须有施工单位、监理单位、建设单位三方签署确认。以这种方式确认的前提条件时：存在因甲方原因产生的工程变更；合同中无相应分项工程单价。否则，不得办理确认。(3) 通过行业定额来确定。此时，分项工程单价必须在合同条款中约定。第14条 分项工程单价包含内容必须与工程量计量方式相统一(配合)。分项工程单价包含的工作内容不得进行相应的重复工程计量。第15条 综合计划部有责任在相应工程招标文件中明确部分分项工程基准单价，以此控制工程成本。第16条 因采用甲方供应材料形式造成分项工程材料单价与分项工程施工单价相剥离的，材料供应数量及结算方式必须与分项工程施工单价及相应工程量相统一。第17条 公司对不变或不易计量(计量依据不足)，且对工程无直接影响的施工措施等费用(如临时设施费、基础降水费、边坡支护费等)采用模糊计价。模糊计价的方式是合同包干，即在合同中明确约定此类费用的总额或标准。模糊计价的范围必须在工程招标文件中明确，并在合同中约定。第18条 因控制成本需要，公司自行编制的分项工程单价(企业定额)必须是实测实量得出的，并不得高于平均市场价，且应根据人工、材料价格及施工工艺的市场变化进行周期(或异地)调整。第19条 工程计价的方式由综合计划部根据项目开发方式和施工合同类型经公司领导同意后确定。第四章 附则第20条 本制度报总经理审批通过后，自颁发之日起生效实施。2.计划工作管理制度为了建立、健全计划管理体系，使公司的各项工作有条不紊的开展，全面完成公司的经营目标，特制订计划工作管理制度。一、 计划制订目的使整体工作方向保持一致，工作条理清晰，点位明确，实现科学化、规范化管理，顺利实施公司的经营目标。二、流程图三、计划制订(一) 计划类别1、公司计划(目标计划)：项目计划和阶段性计划项目计划：围绕具体的开发项目，确定目标所制订的计划阶段性计划：根据整体经营发展的需要，围绕公司领导下达的阶段性指令及提出的指导性工作方向所制订的计划。2、部门计划：一般工作计划和重点工作计划部门一般工作计划：指需要其他部门协调的工作计划。重点工作计划：指部门以公司计划为主线或围绕公司领导下达的阶段性指令为方向制订的计划。(二)计划制订的要素1、时间：每一项计划工作完成需要的时间。2、步骤：每一项计划工作完成需要分成几个阶段进行。3、阶段目标：每一个步骤所要完成的目标是什么。4、人力：每一个步骤工作的完成需要安排多少人力。5、财力：每一个步骤工作的完成需要安排多少财力。6、衔接：对每一项计划工作的完成应考虑与协作部门之间的协调。7、目标：对完成的目标以数据的形成进行量化，可从市场调研的数量、合格率、销售额等方面进行量化的阐述。(三)制订要求1、计划部依据项目的运作周期分时间段制定出项目计划。2、计划部依据公司现阶段发展情况制定出阶段目标重点计划，并与每月25日前报项目部办公会讨论，讨论后于每月27日前下发到各部门。3、各部门依据公司项目计划和阶段性计划，结合部门实际工作情况，并按照制订要素于每月27日制定出本部门月计划并报送计划部，计划管理部门在两日内完成部门工作计划汇总，并报项目经理部开会讨论。4、重点计划的制订，必须包含计划的全部要素，并根据要素进行逐一分解。5、一般工作计划的制订，则仅仅对最终的完成时间予以明确，目标进行量化即可。三、计划执行(一)计划制订的评估1、对计划制订内容的评估(1)计划的制订是否与公司整体目标相互对应。(2)计划的制订是否按照要素进行了分解，分解是否充分。(3)计划完成的目标是否进行了量化。2、对计划工作量的评估依据项目的阶段性的特点来评估工作量的饱和、一般、不足。饱和：在月计划工作中，与项目计划和阶段计划工作对应三项以上(含三项)，视为饱和。一般：在月计划工作中，与项目计划和阶段计划工作对应一向以上(含一项)，视为一般。不足：在月计划工作中，没有与项目计划和阶段工作计划对应，视为不足。(二)计划的下达计划部根据评估结果对各部门计划进行调整，并与每月30日报计划工作会讨论通过后下达执行。(三)计划的调整1、调整办法(1)公司目标计划经项目部办公会讨论通过后，必须坚决执行。(2)部门当月工作计划经项目部办公会讨论通过后，原则上不允许调整，因特殊情况需要调整，必须填写计划调整申报表。(3)部门当月调整工作中涉及公司目标计划的，须经过主管领导批准后方可调整。其他情况由分管领导批准同意后调整，并报计划部备案。2、调整要素(1)调整原因：详细注明具体原因(2)影响程度：注明因计划的调整，可能对公司目标计划、本部门计划或相关协办部门的工作影响，及影响的时间、资金等等。(3)调整内容：详细注明工作计划的调整内容，如影响到公司目标计划或其他部门的也必须注明相应调整的内容。(4)替代方案：如果工作计划的调整有其他可替代的方案，也应注明。四、计划检查与监督(一)检查点位1、计划的完成时间2、计划工作的阶段目标3、协作部门的工作配合4、领导交办工作的完成时间及完成情况。(二)计划的监督1、计划部对各部门计划的执行情况进行跟踪检查，并通过计划跟踪表的形式每周报项目部办公会向公司领导反馈。2、对计划执行过程中出现的重大偏差，计划部应及时向公司领导反馈。3、办公室会同考评小组、计划部于每月25日对各部门所有计划的完成情况进行检查，并纳入当月考评。五、计划考核(一)计划执行情况的评估1、计划的执行是否按照制订的步骤进行。2、计划的执行中，协作部门是否进行了充分的配合。3、计划执行过程是否体现了计划制订的合理性。4、计划执行是否与公司整体目标计划的对应5、计划的执行是否及时按照预定的时间进行。6、计划的完成是否达到了预期的阶段目标。(二)对计划调整的评估1、计划调整是否合理。2、计划调整是否对公司整体目标造成影响。3、影响计划调整的因素是否真实。4、计划调整的弥补措施是否有效。每月30日计划部将当月计划执行评估情况报公司考评小组，由考评小组进行按照公司的考评制度进行考核。3.合同管理工作制度一、 总则1. 目的为加强公司的合同管理工作，预防、减少和及时解决合同纠纷，维护公司合法权益，提高经济效益，根据中华人民共和国合同法和有关政府部门规定，结合公司的实际情况，制定本制度。2. 适用范围本制度适用于公司与各法人单位、其他经济组织或自然人签订的各类合同、协议等，包括但不限于建筑安装合同、购销合同、借款合同、租赁合同、加工承揽合同、运输合同、资产转让合同、仓储合同、服务合同、保险合同等。不适用于诺成劳务合同、零星用工合同及标的额一千元以下的合同。3. 原则合同管理必须遵循依法办事，预防为主，层层把关，跟踪监督，及时调处的原则，维护公司合法权益。签订、履行、变更、解除合同，必须遵守中华人民共和国合同法及有关法律、法规、规章，参照有关政策。4. 保密管理、参与合同工作的一切有关人员，应当为公司保守商业秘密。二、合同管理职责1.公司综合计划部履行合同管理职责。(1)认真学习、贯彻执行中华人民共和国合同法和有关条例，依法保护本公司的合法权益。(2)制定、修订本公司合同管理制度、办法，组织实施合同管理工作。(3)审查合同，防止不完善或不合法的合同出现。(4)协助合同承办人员依法签订合同，参与重大合同的谈判与签订。(5)做好合同统计、归档、保管工作。(6监督、检查本公司合同签订、履行情况。(7)宣传合同法和有关法规，培训合同管理人员和业务人员、采购人员。(8)依法处理本公司的合同纠纷。(9)制止公司或个人利用合同进行违法活动。(10)按期统计、汇总本公司合同签订、履行以及合同纠纷处理情况并向公司领导汇报。2.财务部的主要职责(1)加强与采购人员的联系，及时通报合同履行中的应收应付情况。(2)做好与儿童有关的应收应付款项的统计、分析，提出处理建议、妥善保管收、付凭证。(3)配合综合计划部做好合同管理工作。三、合同签审管理1.公司对外签订合同，应由公司总经理或授权项目经理进行。未经授权，任何人不得以公司名义对外签订合同。2.除及时结清者外，合同应采用书面形式，合同文本应当尽量采用合同示范文本；对合同相对方提供的合同文本必须经过严格审查。3.所有合同应当统一编号。4.合同及其有关的书面材料，应当语言规范，字迹(符号)清晰，条款完整，内容具体，用语准确、无歧义。5.订立合同，必须完备合同条款。合同条款一般包括当事人的名称或者姓名和住所，标的，数量和质量，价款和报酬，履行的期限、地点和方式，违约责任及解决争议的方法等。6.对于合同标的没有国家标准又难以用书面确切描述的，应当封存样品，由合同双方共同封存，加盖公章或合同章，交由公司档案室负责保管。7.订立依法可以设定担保或者对对方当事人的履约能力没有把握的合同，应当要求对方当事人提供保证、抵押、留置、定金等相应形式的有效担保。对方当事人提供的保证人，必须是法律许可的具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者自然人。对对方当事人的保证人的主体资格和清偿债务能力要参照本制度的规定进行审查。8.对外签订合同，要明确选择纠纷管小弟，并力求选择本公司所在地法院。9.法定代表人或合同承办人应当亲自在合同文本上签名盖章。10.签订合同，应当加盖单位的合同专用章。严禁在空白合同文本上加盖合同专用章。淡粉合同文本达两页以上的须加盖骑缝章。四、合同签审程序1.签订合同钱必须严格审查对方当事人的主体资格。(1)对法人必须审查原件或者盖有工商行政管理局复印专用章的公司法人营业执照或营业执照副本复印件(必须有最近年检章)。(2)对非法人经济组织，应当审查其是否按法律规定登记并领取营业执照。对分支机构或是事业单位和社会团体设立的经营单位，除审查其经营范围外，还应同时审查其所从属的法人主体资格。(3)对外方当事人的资格审查，应调查清楚其地位和性质、公司或组织是否合法存在、法定名称、地址、法定代表人姓名、国籍及公司或组织注册地。2.签订合同签需要审查代理人的代理身份和代理资格。(1)代理人职务资格证明及个人身份证；(2)被代理人签发的授权委托书(3)代理行为是否超越了代理权限或代理权是否超出了代理期限。3.签订合同，必须认真审查对方当事人的履约能力。4.签订合同，应当仔细审查对方当事人提供的有关证明资料，必要时应到签发部门进行验证或进行实地考察，以防对方当事人伪造或变造证明材料。对方当事人提供的各种证明资料中所使用的当事人名称、印章等内容必须完全一致。5下列资料不能作为主体资格审查和履约能力的证明资料，但可以归入合同档案保存，以备考查。(1)名片；(2)厂家介绍、产品介绍等资料；(3)各类广告、宣传资料；(4)各类电话等通讯工具号码；(5)对方当事人提供的未经我方合同承办人见证而复制的或未与原件核对无异的复印资料；6.合同承办人应将合同的副本一份及时送交本公司财务部门备案，作为财务部门收付款物的依据。五、合同履行、变更和解除1合同履约管理(1)公司总经理、项目经理全面负责合同的履行。综合计划部具体负责其订立合同的履行。(2)在履行合同过程中，根据情况的变化，应当对对方当事人的履行能力进行跟踪调查。如发现问题，合同承办人要及时处理，必要时经项目经理同意，可实地调查合同标的情况和对方当事人的履约能力。(3)接收标的必须经过严格的验收或商检程序。对不符合制度和合同约定的标的应在法定期限内及时提出书面异议。(4)合同结算必须通过公司财务部进行。对合法有效的合同，财务部必须在合同约定的期限内结算。对未经合法授权或超权限签订的合同，财务部有权拒绝结算。(5)凡与合同有关的来往文书、电传、信函、电话记录都应作为履约证据留存。对我方当事人的履约情况，除妥善保存有关首付凭证外，还要做好履约记录。我方当事人收到对方当事人通过邮递方式传送的与合同有关的法律文书时，应当连同信封一并收存。通过邮递方式传送与合同有关的法律文书时，必须使用挂号信函，并保存邮局收据，回执备案。2.合同的变更和解除(1)对方当事人作为款物接收人而要求变更接收人是，必须有书面变更协议。严禁未取得对方当事人的书面材料而凭口头约定向已变更的接收人发货或付款。(2)我方当事人遇有不可抗力或者其他原因无法履行合同时，应当及时收集有关证据，并立即以书面形式通知对方当事人，同时积极采取补救措施，减少损失。(3)发现对方当事人不履行或不完全履行合同时，合同承办人应当催促对方当事人采取有效补救措施，收集、保存对方当事人不履行合同的有关证据，及时向综合计划部汇报。(4)我方当事人因故变更或解除合同，应当及时以书面形式通知对方当事人，说明变更或解除合同的原因和请求对方书面答复的期限，尽快与对方当事人达成变更或解除合同的协议。六、合同纠纷处理1合同纠纷管理(1)为解决合同纠纷所采取的各项措施，必须在法定的诉讼时效和期间内进行。(2)发现对方当事人利用合同进行诈骗等犯罪活动室，应当立即向项目经理或总经理报告并向公安机关报案。(3)合同承办部门、人员应配合好公司综合计划部参加仲裁或诉讼。(4)合同发生纠纷后，可以通过协商、调解、仲裁、诉讼等方式解决。(5)合同发生纠纷后，需要委托代理人参加仲裁或诉讼活动的，应当及时委托有资质的代理人参与纠纷处理。(6)解决合同纠纷的申请书、起诉书、证据、答辩书、协议书、调解书、仲裁书、裁定书、判决书等，在结案十日内由承办人送交档案室备案。2.合同纠纷处理程序(1)发生合同纠纷，合同承办部门、人员应立即报告分管领导和公司领导，并应当及时提供解决纠纷所需的相关资料。(2)在处理合同纠纷过程中，对于可能因为对方当事人的行为或者其他原因，使判决不能执行或者难以执行的案件，应当及时向法院申请财产保护。(3)合同纠纷发生后，应当依法采取一切措施，积极收集、整理有关证据。在证据可能灭失或者难以取得的情况下，应当想法院申请保全证据。(4)向法院提供原始证据时，必须先行复制，并请求法院的承办人出具证据回执。七、合同资料管理1.档案资料内容下列资料可以作为合同档案：(1) 谈判记录、可行性研究报告和报审及批准文件；(2) 对方当事人的法人营业执照、事业法人执照的副本复印件；(3) 对方当事人履约能力证明资料复印件；(4) 对方当事人的法定代表人或合同承办人的职务资格证明、个人身份证明、介绍信、授权委托书的原件或复印件。(5) 我方当事人的法定代表人的授权委托书的原件和复印件；(6) 对方当事人的担保人的担保能力和主体资格证明资料的复印件；(7) 双方签订或旅行合同的往来电报。电传、信函、电话记录等书面材料和视听材料；(8) 登记、见证、签证、公正等文书资料；(9) 合同正本、副本及变更、解除合同的书面协议；(10) 标的验收记录；(11) 交接、收付标的、款项的原始凭证复印件。2.合同资料归档、统计与管理(1)公司所有合同都必须统一编号，正本由档案室存档，副本交财务部保管，复印件留存综合计划部备查。(2)合同承办人办理完毕签证、变更、履行及解除合同的各项手续后十日内，应当将合同档案资料移交档案室归档。八、附则1.凡因未按规定处理合同事宜，为及时汇报情况和遗失合同有关资料而给公司造成损失的，追究相关负责人和责任人的经济和行政责任。2.综合计划部应定期将履行完毕或不再履行的合同有关资料按合同标号整理，由主管确认后交档案管理人员存档，不得随意处置、销毁、遗失。3.本制度下发之日起生效实施。4.开发成本管理制度1 目的成本管理是房地产开发企业管理工作的一项重要内容。成本控制直接关系企业经济效益和顾客满意。成本核算与预测，不仅是商品房销售定价的依据，也是企业房地产开发项目可行性研究的重要依据。为了加强本公司房地产开发成本管理工作，降低成本，依据国家房地产开发企业会计制度、施工、房地产开发企业财务制度和ISO9001质量管理体系标准，特制定本程序。2 适用范围本办法适用于本公司房地产开发成本管理。房地产开发活动包括房地产开发前期工作、工程项目建设、商品房和存量房产的销售与租赁业务。3 编写依据4 职责4.1 公司总经理全面负责领导本公司房地产开发成本管理工作。项目经理、各部门主管按照各自分管业务配合总经理组织和开展本公司房地产开发成本管理工作。4.2 财务部是本公司房地产开发成本归口管理的职能部室，负责组织房地产开发成本核算、编制房地产开发成本报表、编写房地产开发成本分析。在总经理主持下，财务部会同综合计划部、房地产营销部、工程技术部等有关部门共同编制房地产开发成本计划和有关费用开支计划并参与控制和考核工作。4.3 综合计划部负责招标标底审核确认及工程预结算和拨付工程款过程的监控管理。5 程序内容5.1房地产开发成本项目和开支范围5.1.1土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、动迁用房安置费等。5.1.2 前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究、水文地质、勘查测量、“四通一平”等支出。5.1.3 建筑安装工程费：包括以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。5.1.4市政基础设施大配套费：包括应交市配套部门的基础设施配套费、供热源头费、气源发展基金。5.1.5二次管网配套费：包括应交市、区主管局的小区内道路、给排水、供电、供热、燃气、通讯、绿化、电视、智能化、路灯，环境设施等费用。还包括应交区配套办的非经营性公建配套费，包括为小区服务而建设的学校、幼儿园、居委会用房、车库、车棚、垃圾站、换热站、调压站、消防控制中心、变电室、箱式基础、泵房和地下室、地下人防等。5.1.6不可预见费：包含开发建设中事先不可预见的如地基处理、工程变更和销售后发生的保修期延长期间的保修维修费用。5.1.7开发间接费：包括房地产开发项目应承担的管理费用、销售费用、贷款利息、税金等。5.2房地产开发成本预测和成本计划5.2.1成本预测。为了保证房地产开发项目目标利润的实现，公司进行成本预测，对房地产开发成本耗费作出合理的测算，制定目标成本。成本预测的基本程序为：5.2.1.1收集房地产开发成本核算的经验资料；5.2.1.2进行市场调研，掌握市场信息；5.2.1.3进行销售（租赁）价格预测；5.2.1.4初步测算目标成本和目标利润；5.2.1.5充分考虑变化因素，计算预测误差，修正目标成本并组织对目标成本的评估。5.2.2 在目标成本的基础上，编制降低成本计划。5.2.2.1降低成本计划的编制内容包括各成本项目降低计划、各开发间接费用降低计划、各工程项目成本降低计划以及技术组织措施计划。5.2.2.2降低成本计划的编制分工，按照公司领导和职能部室分管职责和权责结合的原则进行，财务部负责汇总编制公司降低成本计划。5.2.2.3公司降低成本计划和各部门降低成本计划由公司总经理办公会议研究同意后下达，公司各部门和全体员工贯彻执行，在公司内实行全面成本管理。5.3成本核算5.3.1成本核算按照房地产开发企业会计制度、施工、房地产开发企业财务制度有关规定，结合公司实际进行。5.3.2 成本核算对象一般为公司项目部组织建设的房地产开发单位工程。结构相同的多个房地产开发单位工程，也可合并为一个成本核算对象。5.3.3 成本项目设置按照本程序5.1房地产开发成本项目和开支范围规定执行。5.3.4根据计算期内房地产开发的各项实际支付，按照权责发生制原则计算成本费用，归集计算开发项目的实际成本。5.3.5成本核算应划清下列界线：5.3.5.1成本核算对象之间的界线；5.3.5.2成本项目之间的界线；5.3.5.3本期成本与下期成本之间的界线；5.3.5.4主体工程与公共配套设施的界线。5.4 成本控制5.4.1公司制定房地产开发策划程序，充分进行拟开发房地产项目的可行性研究，科学决策，防范风险，适时低成本获得土地资源，降低房地产开发项目中的土地成本。5.4.2公司制定供方选择评定程序、经济合同管理程序和合格供方名录，按国家规定主要通过公开招标选择和确定房地产开发活动中的设计、勘探、施工、监理、设备制造厂家等供方单位，与供方公平交易,合理支付劳务服务费用和工程价款，降低前期工程成本和建筑安装工程成本。5.4.3公司外聘工程造价咨询机构协助项目部编制招标标底，审查工程概预结算和拟签合同的目标价款，按照工程进度和采购物资验收验证手续严格履行工程价款、设备货款的支付审批工作流程，控制工程造价，降低工程项目的建筑安装工程成本。5.4.4 公司通过财务管理制度，实行管理费用和销售费用计划管理，降低房地产开发间接费用成本。通过提高房地产开发中自有资金比重和与银行、施工总承包单位共同运用封闭贷款等融资新措施，减少借款利息支出，降低财务费用成本。5.5成本考核与分析5.5.1 为控制成本支出，对目标成本和降低成本计划的执行情况定期进行检查和评价。5.5.2 成本考核的方法主要采用比较法。以实际成本与目标成本和降低成本计划比较；与同类竣工开发项目成本比较；与以前年度管理费用、销售费用支出水平比较。5.5.3 公司及各部门采取成本考核与成本分析相结合的方法，找出成本上升或下降的主、客观原因，量差和价差的因素，存在的主要矛盾与问题以及解决这些矛盾与问题的解决措施与方法。5.5.4公司对各部门实行成本管理责任制考核办法。5.6工程成本属于集团公司内部经济机密，不得随意泄露或丢失，有关成本文件应妥善保管。6 相关文件房地产开发企业会计制度（国家）施工、房地产开发企业财务制度（国家）合同管理工作制度（公司）财务管理制度（公司）7 质量记录房地产开发成本计算表（公司）5.材料采购管理制度第一章 总则第一条 目的为进一步加强烟台富有泰达置业有限公司(以下简称公司)原材料管理工作，规范业务流程和标准，保证材料采购工作正常进行，满足项目管理成本控制的要求，特制定本制度。第二条 原则合法、及时、准确、风险可控第三条 目标节省成本、数量真实、管理规范、需供平衡第四条 要求帐实相符，即实物购销与会计台账相符；账目条理，即往来账目清楚，可追溯；节奏平衡，即采购材料符合施工进度，满足资金计划要求。第五条 适用范围为完成富有花园项目所进行的必须得原材料及设备采购管理工作。第二章 程序第六条 材料计划1. 编制：材料员根据生产计划任务，结合工程进度，合理安排，科学调配，对将要购买的材料，认真填写材料计划单。材料计划单务必保证合理，准确，真实。2. 审核：综合计划部负责人对材料员上报的材料计划，应针对工程进度，认真审核，最大限度避免采购不足影响施工进度或过度采购造成资产闲置。审核无误后，报项目经理审批。3. 批准：项目经理综合考虑资金计划等，对材料采购计划签字批准。第七条 材料询价1. 材料员按审批后的材料计划广泛调查供应商，对合格的供应商(至少两家)发出材料询价单，并要求其在规定时间内报价；2. 材料员在规定时间内接受报价表，负责整理统计，并对统计内容严格保密；3. 材料员将询价过程及内容整理完毕，汇报部门负责人。第八条 材料订购1. 由部门负责人组织订货会议，并推荐合格供应商，由项目经理批准采购。订货会议参加人员包括项目经理、各部门负责人、材料员等。2. 根据会议决定，经项目经理审批后，材料员根据加盖公司合同章的采购单进行采购，采购单一式三份，一份材料员留存，一份财务部备查，一份办公室存档。第九条 材料验收入库1. 一般应在材料购销合同中注明为到施工现场价格，甲方不对运输途中的损失负责。2. 材料员(保管员)应持购货清单对所到货物严格对照检查，证实所到货物与清单相符后，在清单上签字转交财务部。3. 财务部应严格对照采购单、报价单、审查货物清单，确认无误后，配合材料员办理入库手续，及时入账。如货物不符，应及时通知更正。第十条 材料出库对使用单位上报的材料计划申请进行仔细审核，确认无误后，填写材料出库单，并对出库手续做详细记录。出库单中应详细注明出库材料名称、规格、单位、数量等，并对存在瑕疵或不合格材料做详细记录备案。第十一条 材料报表材料员应做好材料验收和出入库台账、不合计材料记录、材料供应商管理台账等。按周、月对材料使用情况进行统计，并编制报表报部门负责人审核、项目经理审查。第十二条 总结改进材料员应定期(一般一季度)对材料采购、使用中出现的问题编制工作总结，总结经验，吸取教训，对交接中存在的问题提出合理化建议，逐步完善管理制度和管理方法，不断进步。6.工程款拨付管理办法一、工程预付款、进度款及材料应严格按所签订的合同所确定的方式拨付。二、所有工程预付款、进度款及材料的拨付，均需由各专业岗位管理人员审核、签认后，报送工程部负责人、综合计划部预算员、项目负责人审查，然后呈送公司总经理批准后由财务部核准、拨付。三、各专业管理人员应要求施工单位按月向监理专业工程师提交已完成工程量清单，由现场监理工程师按当月施工进度核准后签字，上报项目经理审查，同意后开具拨款单报总经理审查，批准后交财务部按合同约定的拨款阶段拨付工程款。四、工程达到竣工验收时，其工程款拨付应不得超过合同总价的85%90%。工程竣工后，施工单位应提交竣工验收单、工程技术档案及工程项目决算书，经审计审核后，方可拨付至工程决算价的95%，余款5%作为工程保修金期满后拨付。7.设计变更、现场签证管理办法设计变更1 建筑、园林、室内外装饰专业及影响交工标准的设计变更由营销部签发，工程部执行；涉及土建、水暖电等专业的设计变更由工程部签发，报营销部备案。2 项目经理、工程部负责人及综合计划部负责人负责对设计变更的合理性进行审核，设计变更涉及金额在5万元以下的，由工程部负责人完成审批并承担责任；5-10万元的，报项目经理进行审批；10万元以上的签证，需上报公司总经理和公司董事会审批。3 设计变更提出后，项目经理部须当天回复，超过三天仍未回复的变更申请，视为同意变更申请，由设计院发出设计变更通知，并执行。4 项目经理部收到设计变更后，由工程部负责将设计变更（或变更图纸）原件存档，并将变更（或图纸）复印件转发给各业务部门、现场专业工程师、监理公司及施工单位。5 发出的设计变更图纸需有设计单位盖章、专业设计师签字，并加盖项目经理部专用章，否则视为无效设计变更。6 由专业工程师负责办理设计变更通知单，并跟踪设计变更的执行情况，监督监理公司对变更部位的整改情况进行验收。验收合格后，完成设计变更。现场签证7 现场签证由现场专业工程师主办，项目经理及综合计划部负责人负责对现场签证的合理性进行审核。签证涉及金额在2万元以下的，由工程部负责人完成审批并承担责任；2-5万元以上的现场签证，须报项目经理及工程总监审批；5万元以上的签证，需上报公司总经理和董事会进行审批。8 现场专业工程师负责对现场签证的执行情况进行跟踪，并监督监理公司对签证部位的实施情况进行验收。验收合格后，完成签证。应急情况的处理9 由于原设计存在的问题，即将造成工程停工的，为了确保工程工期，按照应急情况进行处理。10 专业工程师立即联系设计院相关人员，并编制书面设计变更通知单，经口头、传真或E-mail方式征求上述审批权限或签发权限的有关部门负责人同意后，由设计院（或项目经理部）负责人签发并发放给施工单位及监理公司。11 此等未经标准程序批准的文件均为非正式文件，有关经办专业工程师应在15天内，按正式程序补办手续并注明补办原因。8.委托监理公司控制办法一、投资控制方面1、制定月投资计划：月投资计划客观、求实；为业主筹集资金提供准确依据,每月报项目经理。2、审核投资情况：审核过程认真仔细，和业主预算部门的审核意见一致。3、投资报告以及建议：投资报告准确、建议合理。二、质量控制方面：1、质量控制计划：质量预控措施齐全，符合国家有关规范及规定。2、隐蔽工程检查情况：建立各分部施工试验台帐，且客观公正，能够按设计文件及有关规定检查隐蔽工程；现场监理工程师认真负责；对各分部分项的隐蔽工程客观公正，认真签证，杜绝工程质量隐患。3、处理质量事故情况：现场监理工程师专业水平较高，提出质量处理意见，较好配合业主、设计单位及有关责任单位处理质量事故。4、施工现场工程材料监控情况：对进场的建筑材料建立台帐，按国家有关规定及设计文件对进场材料进行检查，搞好各种材料试化验，确保工程材料合格。对材料在施工现场的存放进行检查，对材料进入施工程序前进行一次确认，以保证达到使用标准并签字放行。5、工程质量评定情况：能够客观公正评定各分部分项工程以及单位工程。6、月质量控制报告；报告内容齐全，客观公正。三、进度控制方面：1、进度控制计划：能够按业主的工期目标制订合理的进度计划。2、进度控制实施情况：定期召开工程例会，工程例会组织得力，例会会议记录详尽，按业主工期目标制定合理工期网络图，能够按照网络图组织施工，确保工程进度达到业主要求。3、进度控制报告：公正、客观。9.房地产公司保密制度一、公司员工不得随意将重要文件或资料放在办公桌上，未经允许严禁将文件或资料带回家。二、不得伪造或擅自更