长江街项目营销策略提报PPT课件.ppt

.,1,.,2,辽宁海瑞德房地产开发有限公司长江街项目营销策略提报,沈阳朗奇传播机构(8624)2256681222566817海瑞德长江街项目组2006-12-20,.,3,本次提案所解决的问题,第二部分：2万平商业营销攻略,.,4,公寓,住宅,1-5F商业,本案产品形态,6-28F,15F,-2F车位、设备间,.,5,探索本案5万平公寓、住宅的市场依据,.,6,宏观市场分析透/视/商/圈,.,7,沈阳六大商圈分布：,沈阳市公寓产品自2003年起不断兴起，各产品的分布与商圈有着紧密联系，因此本次市场研究以商圈为切入点。,.,8,2003-2006/全市公寓产品主要分布于太原街、金廊、北站CBD、中街、北行商圈之中。,.,9,典型项目分析:,.,10,典型项目分析:,.,11,典型项目分析:,.,12,典型项目分析:,.,13,典型项目分析:,.,14,价格特征分析：,.,15,区域市场分析置/身/蓝/海,.,16,进入区域市场，进入北行商圈,北行商圈,本案位于沈阳市（继中街、太原街商圈后）第三大商圈北行商圈之中。目前的北行商圈日人流量可达30万，政府正预将长江街打造成东北第一步行街。,中乾国际广场,本案,.,17,区域市场竞争环境描述,1、进入本案所在区域，除中乾国际广场07年持续供应少量新品外，其它可类比项目小面积住宅、公寓产品截至到目前均已基本售罄。2、从06年同类产品的供销情况来看，此类产品在区域内存有极大的市场空间，来自全市范围以投资、自住、陪读等为主要购买动机的消费者需求旺盛。3、从销售价格方面看，均单价处于4500-4850元/平，总房款处于20万左右的产品持续旺销。,.,18,区域市场唯一同类产品,.,19,区域市场小结,1、小面积、低总价是典型项目热销的鲜明特征；2、投资、自住、陪读三大需求，是皇姑区北行商圈典型项目消费者构成的基本结构。3、区域内临街、具有公建性质的项目底商除中乾国际广场1-4F商业整体招商外，均以分割发售产权的形式推广（销售并不乐观）。,.,20,市场结论关键词无竞品更进一步说，区域内唯一同类项目中乾国际广场，不是竞争对手，而是会取得共赢的相同期开发品。,.,21,锁定公寓住宅目标消费者,.,22,三种类型的全城买家购买动机投资、自住、陪读,.,23,阶层定义,权力顶层财富顶层上层（稳定资产层）中上层（新资产层）中产稳定层中产初层小资市民阶层底层,本案的主力客群将属于具有一定财富实力，投资意识强的人群。实力标准介于中产阶层的财富积累,或是具有迅速积累财富的能力和魄力,.,24,A类目标客群关键词：有“闲”,区域：周边区域为主，辐射全市范围内有较高资本积累的有“闲”阶层购买动机：分散资金，以投资房地产来规避风险，做保值性投资特征描述：年龄在30-38之间，已经获得了人生第一阶段的资本积累，事业蒸蒸日上，正在成为各行业的领军人物。是多次置业者，看重物业的地段价值和地段前景,B类目标客群关键词：陪读,区域：全市范围内注重子女教育的购买动机：陪读特征描述：家庭和谐、事业稳定，受过一定高等教育，对子女期望较高，典型“孟母三迁”的当代写照，对本区域教育质量高度信赖。,C类目标客群关键词：自住,区域：周边区域为主辐射全市范围购房目的：自住特征描述：他们是“80后”一代，踏入社会时间不尝，渴望独立，喜欢居于市区较繁华地带，且即将组建二人世界。据2006年沈阳市房产指数显示，秋季房交会上成交的商品房中，年轻人购婚房的比例高达60%。,.,25,旨向公寓住宅的定位原则1-3,.,26,STEP1,建议本案公寓/住宅产品在户型面积及户型配比上不追求区别，可选择完全一致。,公寓/住宅产品的区分在于职能和配套。如：公寓天然气有中央空调可注册公司住宅有然气地源热泵/环保节能不可注册公司,STEP2,.,27,STEP3公寓/住宅旺销攻略,面积区间35-75平之间总房款15-35万元之间低首付2层首付3-7万元之间低契税1.5%交屋标准清水+菜单式装修控制公摊30%以内,.,28,为降低公摊，我们建议将每层114平的面积分割为67、55平的小面积,.,29,.,30,第二部分2万平商业营销攻略,.,31,来自昆山路以北的大势需求：,.,32,、从商圈功能角度看，目前的北行商圈是以便民、大众消费服务为主体。百货商场的品质感不强，经营状况惨淡；2、从商圈业态方面看，北行商圈缺少时尚流行特色店；缺少有品牌的专门店；缺少休闲娱乐、特色餐饮场所；缺少短租酒店。,结论,.,33,实现整体销售,商业推广的终极目标,.,34,全市典型商业的操作手段,NO.1：全部产权分割出售典型项目：万达商业广场利：全部销售弊：少了大型招商团队的运作，未形成主体带动型商业。结论：遭到业主投诉，没有实现目标利润，破坏了该形式在市场中的形象，严重影响了消费者对该手段的信任。不可行。,.,35,NO.2：整体出售给商业集团典型项目：利：一次性解决问题弊：很难找到买家。招商过程、谈判过程费时较长，影响其他业态产品销售。结论：可操作性小，不利于执行,.,36,针对本案商业的营销主张另辟蹊径方案1：整体出租利：交给专业集团管理，为开发商减轻经营负担，弊：条件苛刻，不符合开发商快速回收投资的利益要求。方案2：部分面积用来招商主力店进场，带动全盘商业体销售。,.,37,方案2：用一部分面积招商主力店进场，带动全盘商业体销售。招租主力店进场的意义：A、主力店进场会给投资客以信心保障；B、有利于切割另一部分单位进行销售，如本案临街网点。,.,38,经济指标分析：年租金收益=日租金30天12月面积示例：年租金收益=0.5元/平/日30天12月15000=2550000额外收益：带租约的产权单位可申请银行贷款，且评估价格高。银行贷款=产权面积评估价70%示例：银行贷款=150007000平x70%=105000000常规单笔贷款最高额：6000万1亿元结论：用租金收益偿还银