2010泰州中国医药城项目市场研究报告

泰州中国医药城项目市场研究报告,南京扬子置业咨询服务有限公司2010年5月,泰州经济进入高速发展期，旧城改造导致刚性需求和改善型需求加大，房地产市场发展健康1、泰州房地产市场进入高速发展期，居民生活水平的快速提高为房地产发展提供有力的保障；2、泰州房地产市场归于理性，需求量稳步增加；旧城改造和农民进城产生的刚性需求、城市居民改善性需求支撑房地产市场健康发展；3、2007-2009年商品房年均成交面积为340万平米；城市发展东进南拓，城南定位为CBD和行政中心，本项目距离主城区10公里，位于城南板块的边缘，有国家级医药高新区的产业定位，但由于起步时间较晚，短期区域认知度不高，客群无法辐射到其他区域，目前需求只能针对药城工作群体，并且市场能接受均价范围只有4000元以内。但是长期看来区域发展前景广阔。4、客户认同城南板块是城市未来发展重点，目前市场供应量主要集中在周山河地区，药城地区目前正处于产业建设期，房地产市场尚未启动；5、由于与主城区的距离差距（10公里），目前交通配套均未到位，加上产业园区的定位，药城的购房者基本为本区域内相关产业人员，主城区及城南区域购房者基本被周山河片区的项目拦截；6、目前城南购房者偏好多层，小高层、高层的接受度较低；7、目前周山河地区均价为6000元左右，药城区域没有商品房供应，但从企业职工房市场了解，区域均价约为3500-4000元左右；8、未来潜在市场供应量庞大，东方小镇规划77万平米，目前才开发一期职工房和二期商业街。周山河片区是未来规划CBD和高档居住区，今明两年上市量将达到90万平米。9、泰州中国药科城是当今中国唯一的国家级医药高新区，区域未来发展前景广阔；泰州土地价格和房价是长三角地区及苏中苏南的价格盆地，具较高的投资价值，近2年来城市出让土地主要集中在城南周山河，药城目前土地成交较少，以商业用地为主，地价40-50万/亩，是泰州主城区的最低价，投资升值空间较大。10、泰州土地上市规模有序，市场运行健康，供应规模加大趋势明显，07-09年每年出让土地约113万平米；11、泰州地价是苏南及苏中地区的价格洼地，地价增长平稳，地价增长速度低于房价增长速度；12、目前区域还处于产业建设期，房地产尚未起步。城附近09年开始有土地出让，但是全部为商业用地，地价为40-50万/亩；本轮宏观调控作用已经开始显现，虽然相比一二线城市，新政对泰州的影响相对弱化，但是从各售楼处现场发现，成交冷清，短期内观望客户增多，市场低迷。,市场结论,？,Part1泰州城市概况,交通区位宏观经济产业发展城市人口基础设施房地产发展阶段房地产供需研究房地产价格研究,区位：天赐福地，位于南京、上海、苏锡常三大都市圈交汇处，交通便捷，区位优势得天独厚,苏中正中、区位优越,泰州是位于长三角中心的城市之一，东西承接上海、南京两大都市圈，南北连接苏南、苏北两大经济板块，区位优势明显,便捷的立体交通网,水：泰州港，国家一类开放港口，年吞吐量达到2000万吨。陆：京沪、宁通、宁靖盐沿江高速；沪泰、新长、宁启铁路等从此经过。空：苏中机场（在建）、可快速到达上海虹桥机场、上海浦东机场、南京路口国际机场,随着沪泰铁路的建成，泰州将融入上海1.5小时都市经济圈,宏观经济：成立地级市以来，泰州经济呈爆发式增长,泰州经济呈现爆发式增长GDP连续九年以两位数增长，平均增长率超过15%，2008年人均可支配收入达到了18000元左右；多项经济指标名列长三角16市前列,数据来源：江苏省统计年鉴,数据来源：泰州市统计公报,产业发展：医药、船舶、机电、化工四大产业合力，助推城市升级蜕变,未来泰州将突出产业发展特色，全力打造医药、船舶、机电、化工等四大产业基地。,09年3月18日，泰州中国医药城成为第56个国家级高新区,泰州中国医药城位于主城区和高港区中间位置，靠近周山河街区，总规划25平方公里，至2020年规划建设用地10平方公里。,城市人口：城市人口增长，城市化进程加快维持城市活力的原动力,城市人口将大幅增长2012年城市人口将达到90万人2020年达到120万人2030年达到150万人,城市化率显著提高根据规划，到2012年泰州城市化率将达到57%。,数据来源：泰州市统计公报,基础设施：泰州将融入上海1.5小时都市经济圈；重点基础设施建设推动泰州跨越式发展,苏中机场总投资约10亿元，距离泰州市区约20公里，计划于今年年底建成通航。主要为扬州、泰州等区域提供民航服务，同时辐射镇江、南通及部分安徽地区。,泰州长江大桥是江苏“五纵九横五联”高速公路网的重要组成部分。项目全长62.088公里，核准总投资93.7亿元，建设工期为5年半，预计2011年底建成。,上海长江隧道进一步推动了长三角经济一体化，泰州等长江北城市成为了直接受益者。,包括沪泰铁路、沪通铁路大桥及上海长江隧道在内的长三角城际铁路网，已经全面规划和实施。沪泰铁路是从沪通铁路大桥过长江，经海门至泰州的城际铁路，今年开工建设，规划时速300公里/时，沪泰城际铁路被正式列入国家中长期铁路规划网，届时上海至泰州仅需1.5小时左右。,泰州今年GDP及人均GDP增长速度，房地产市场进入高速发展期。,数据来源：泰州市统计公报,房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系,居民生活水平快速提高，为房地产发展提供有力的保障,“汉唐古郡，淮海名区“，泰州自古就有浓厚的商业底蕴。居民生活水平日渐提高，为泰州商业发展提供了有力保障从2002到2008年，泰州人均可支配收入一直保持在15%左右的高增长率，人均消费性支出逐年增加。在金融危机影响日益加深的影响下，2008年市区居民人均消费支出任然保持了高速增长，增幅在长三角16个城市中名列第一。,数据来源：泰州市统计公报,理性回归：泰州房地产向后经历了供不应求，需求释放两个阶段；目前市场归于理性，需求量稳步增加。,从右图看，泰州今年来商品房施工竣工面积保持稳步增长，供需两旺。,2005年之前，泰州房地产市场发展进程滞后，供不应求。2006-2007年，房地产市场飞速发展，需求得以释放，市场供应量与销售量稳步提升2008年，在外部市场环境较差的情况下，商品房销售任然保持了良好的销售势头。,强劲需求：近年泰州商品房销售稳定。旧城改造和农民进城产生的刚性需求、城市居民的改善性需求依然存在，市场潜在需求旺盛。,泰州老城区商品房销售稳定，需求旺盛,城市经济发展大量吸纳外来人口，泰州每年有近万外来人口迁入。旧城改造，每年约80万拆迁面积，有力拉动了市场需求。第一代移民改善型住房需求不断增加。中国医药城证实升级为国家级高新区，产业发展带动地方经济发展的同事带来大量产业人口，保证了当地房地产市场的刚性需求。投资性需求近年大量增加。,按照规划，到2012年泰州城市化率达到57%。按照这个数字计算，每年将有10万左右的农村人口转化为城市人口。,数据来源：泰州市统计公报,健康有序：预计泰州未来房价将保持平稳上升的态势。,自2004年以后泰州房价稳步上涨，至2008年商品房销售均价达到了4000元/。预计未来商品房价格将持续平稳上涨。,Part2泰州房地产市场,城市规划方向房地产板块分析城南板块在售项目研究,海陵城区2008-2030规划原则：南拓、东进、西优、北控,泰州现辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四个县级市和海陵、高港两区。海陵区为地级泰州市主城区。面积：全区土地面积203.5平方公里，其中城区面积23.75平方公里。（区划调整后数据正在统计中）人口：2008年底全区常住人口409891，暂住人口87083。,本案行政区划属于海陵区中国药城内，距泰州市中心约10公里,舟山河街区泰州城市新核心CBD,园博园已经投资6.4亿元,体育公园,中国医药城是当今中国唯一的国家级医药高新区,泰州国家医药高新技术产业开发区，总体规划面积25平方公里，由科研开发区、生产制造区、会展交易区、康健医疗区、综合配套区五大功能区组成，正在打造成为中国产业规模最大、产业链最完善的医药产业基地。,区内已集聚了美国哈姆纳研究院、德克萨斯医学中心、中国药科大学等一批国内外知名医药研发机构，100多家医药企业入住园区。,泰州主城区（海陵区）房地产市场可以分为五个板块：城中、城东、城南、城西、城北五个板块。,城中板块是泰州市政治、经济、文化、商业、教育、科技、体育、卫生中心。主要承担商业和娱乐服务业和社会各项活动。经过多年的改造和发展，各项生活机能、基础设施配套、市政建设配套等已相当成熟，是泰州房地产市场发展最早的区域。目前城中板块土地资源的稀缺性，导致城中板块房地产销售价格高起。市场特征产品：以小高层、高层产品为主，少量多层产品。主力面积：以120-150平米大面积户型为主，少量80-100平米中小户型；主力户型：以三房两厅为主，以改善性需求为主；销售价格：9000元去化状况：多层接受度较高，去化较快，为人们购房首选；小高层、高层产品抗性较大，但有优越的地理区位为支撑，市场尚可接受。小户型整体去化良好。产品品质：产品品质较好，主要依托城中区域便利的交通、浓厚的居住氛围，发达的商业和完善的生活配套。主力客源：客源组成广泛，本区域对其他区域的客源吸引力较强，客源面广，但仍以本区域为主。发展趋势城中板块随着土地资源越来越稀缺，可供开发的土地也随之减少，多为商业加住宅形式或老城改造项目，成本较高，开发难度较大；规模较大的项目较少。随着城市中心地段可开发土地的日趋减少，未来的房地产市场发展将趋向于主城区的边缘地带；土地稀缺将进一步体现城市的价值，产品价格还有一定的上浮空间。,城中板块：配套完善、土地稀缺、价格较高、高层产品为主,城东板块教育资源丰富，是泰州重点建设区域之一。随着泰州大学城的建设发展，一个集商贸、教育、居住、工业为一体的城东区域已初步显现，城东房地产市场将得到前所未有的迅速发展。市场特征产品：以多层住宅为主，少量小高层产品；主力面积：90-140大面积为主；主力户型：三房两厅，两房户型有所增加；销售价格：5000-6000元/，地段及产品品质的差异，导致区域内价格落差较大；去化状况：90平米左右的小户型房源去化速度较快；主力客源：以区域内居民为主，其它区域客源为次主力客源，包括周边县市客源。客层比较优质，属于中高收入群体；置业的目的以自住为主，为小孩上学为目的的市场需求不可忽视；发展趋势城东板块为泰州城市重点发展方向之一，区域内房地产市场竞争激烈，发展前景良好，升值潜力较大。城东区域范围较大，土地资源较为丰富，预计今后会有土地推出，产品形态将会以多层、小高层产品为主。区域竞争以价格竞争、品牌竞争及产品竞争为主。,城东板块：科教资源丰富，重点建设区，发展潜力大，多层产品居多,城西、城北板块目前不是城市规划发展的重点方向，现有配套设施陈旧，交通、商业及各项生活设施均比较落后，有待后期开发。同时目前两板块的项目均比较少。市场特征产品：以多层为主，少量高层产品；价格：4000元左右，板块内销售价格处于泰州市市区较低的市场水平；主力面积：90-110、130-140平米户型为主；主力客源：泰州市市区拆迁户；去化状况：根据对城西、城北板块在售房源市场调研，城北板块苏房佳园、稻香湾、阳光新城大部分房源北政府定购，作为拆迁安置房；城西板块采用低价销售策略，整体上销售缓慢；发展趋势城北板块内房地产市场发展速度缓慢，随着旧城改造的进程，对该城北板块房地产市场有一定的提振作用。,城西及城北板块：城市发展非主流区，配套设施落后，开发进度缓慢，产品以多层为主。,城南板块是城市重点区域，逐渐发展成为泰州新的集政治、经济、文化、教育、行政、服务、休闲娱乐中心。区域内交通便利，各项基础建设相对完善。随着大量开发土地的建设，带动区域房地产市场的迅速发展。市场特征产品：以多层产品为主，兼有小高层、高层、别墅产品。价格：6000元/；主力面积：110-150平米大面积户型；主力户型：舒适性三房两厅去化状况：品质稍好的项目去化率50%左右，部分品质、地段稍差的项目去化不理想；主力客源：老城区、城南原居住居民为主要客源；购房目的以自住为主。客层为公务员、企业中高层管理人员及青年等。发展趋势泰州市重点发展区域，区域将发展集行政、办公、居住、休闲、娱乐、交通为一体的城南新城。随着建设开发的速度加快、2006年土地的放量、2009年城南大面积出让土地计划等，区域市场将更加活跃，市场竞争更趋激烈。激烈的市场竞争迫使开发商尽量拓展客源，加大对周边县市客源的吸纳。随着区域内各项生活配套建设的完成和居住机能的完善，区域房价将有所提升。,城南板块：城市规划发展重点区，各项配套设施相对完善，开发速度较快，房地产产品多样，但任以多层为主。,目前城南项目供应集中在新的行政区和舟山河CBD两大区域内。本案所在的药城片区目前暂无商品房供应。,项目建筑形态包括多层、小高层两种目前在售多层房源，基本处于尾房销售阶段，可售房源户型面积均在130以上，目前销售均价4980元/。预计6月份推出小高层房源，据销售员透露销售均价与目前多层销售均价相当，约5000元/左右，户型面积为80-140之间。据销售员介绍该项目的购房者主要为附近政府公务人员及企业人员。,左岸名都,恒景国际花园,小区所处城南商业地段配套成熟，并设有幼儿园及会所一期多层、高层房源已于2009.10月交付使用入住2010.1月推出多层、小高层房源，均价6000元/，面积90-130，主力户型114三室两厅，小高层与多层均价价差200-300元/，购房者普遍较多倾向于选择多层置业2010.4月推出二期两栋多层共40套房源，主力面积114三室两厅，均价7800元/，截止2010.5.7日，40套房源只售出8套，认购两套。,上海大花园,小区所处城南新区，依附大学城与新政府区域2010.3推出一期A区多层房源，均价4880元/2010.4.25推出一期B区多层房源，认购率45%，均价5880元/，面积86-220，主力户型127三室两厅。,金水湾,该小区目前在售多层、小高层两种物业类型房源，主要为尾房销售，剩余房源主要为140以上户型。该项目目前销售价格范围6000-7100元/，销售均价约6380元/，多层、小高层价格差不多。未来新推出房源主要为3栋高层，面积段85-140左右，推出时间销售员预测为今年年底。销售价格暂不可知。,世茂河滨花园,小区位于城南市郊，园区内设有星级酒店、人工湖、中央会所、休闲商务街，幼儿园及菜场，配套良好小区一期以多层、别墅为主，大部分多层房源已售罄，仅剩几套，均价6000元/，部分去年10月推出的房源均价4200元/。后期二期小高层、高层房源将于今年下半年公开，具体信息待定据销售人员介绍，该项目的购房者主要来自医药城及招商局工作人员。,东方小镇,东方小镇基本信息,整个小区是分五期开发的,一期开发的11栋小高层，绿化率百分之53.7，景观率高达74.6%一期共有616户，面积从50平米到126平米之间，有宽敞的三房、典雅的两房和精致的一房，共9种户型可供选择。2009年7月底开盘，局项目施工人员介绍，一期房源为药科城内部职工用房，不对外销售，内部售价约为4300元/，带装修。后期别墅（双拼、联排）共188个单元；花园洋房共40个单元；高层共33个单元。特色：在功配置上设有6万多平米的商业街区，其中步行街、特色餐饮、咖啡厅、健身中心、银行、超市、幼儿园等设施一应俱全。,注：蓝色为在售房源，绿色为即将推出房源,地块周边在售项目在售房源以多层物业为主，零星小高层与别墅物业，暂无高层物业在售。区域内左岸名都、金水湾、世茂河滨花园三个项目近期将推出小高层、高层类房源。据东方小镇工地管理人员透露，该项目可能在7月份首先推出多层,小高层和高层房源。,区域市场主要供应多层物业,除左岸名都外，地块周边项目月均去化面积均在2000以上，其中世茂滨河花园月均去化面积达到了4500以上。地块周边项目体量较大，恒景国际花园、上海大花园、世茂滨河花园三个项目体量均在300000万左右。地块周边项目剩余总体量约75万左右，市场待消化量较大。,城南竞争项目供应体量较大，并且多数处于开发初期，未来潜在开发量较大,地块周边在售房源主要为多层房源，辅以少量小高层房源。地块周边项目多层销售价格除左岸名都外基本在6000元/左右，其中恒景国际花园多层房源销售均价达到了7600元/，此外区域内同一项目的多层房源销售均价与小高层房源销售均价差价不大，差价范围在200-300元/之间；,目前城南区域均价为6000元左右，药城周边约在3500-4000元。,地块周边在售项目以地缘性客群为主，产品需求偏好多层,Part3泰州土地市场,土地供应量成交价格出让区域药城出让明细,供应加大：07-09年每年出让土地约113万平米（海陵和高港，不含其它县市）,海陵区成交土地中商业用地占近一半比重,数据来源：泰州市国土局,泰州市平均地价较低，土地价格平稳增长，地价增速低于房价增速,2010年年泰州市全市地价水平为105万/亩，楼面地价为2125元/平米，目前主城区5大板块的均价水平为5500元/平米，无论是房价还是地价泰州均为苏南及苏中地区的价格洼地。作为同时受到南京、上海两地辐射的新兴城市，泰州低价水平还有较大的增值空间。,（海陵和高港，不含其它县市）,随着泰州城市向南发展的步伐不断加快，近三年土地供应方向也主要集中在城南片区。,未来房地产发展方向也是集中向南，适度向东。,从成交量上来看，老城区土地出让主要集中在城南、城东，城南占近三年土地出让总量的42%。,2009年泰州市医药城区土地出让明细,医药城区自09年开始出现土地供应，但是均为商业用地，每亩出让地价约为40-50万/亩.,附件调控后的市场走势,调控背景新政解读新政影响市场应对策略,GDP自经济危机后首次增幅达到2位数，PPI上升动能较强，经济过热风险加大,一季度国内GDP增幅达到11.9%，是金融危机之后首次季度增幅达到两位数。表明经济回暖趋势已经明朗，由于国内资产价格（如地产、股票等）大幅上涨，经济过热和通货膨胀风险加大,一季度CPI上涨2.2%，其中3月份环比下降0.7%。距3%警戒线仅一步之遥，同时近期国内农产品等价格开始上涨，预计在二季度CPI将会达到3%以上，这将促使央行作出加息决定。,注：本报告所有数据均摘自官方公布数据，部分图表和结论引用世联相关分析，一并致谢,调控背景,3月份70个大中城市房价涨幅创历史新高,3月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，创历史新高。其中海口涨64%，三亚涨57%，温州涨22%。,09年下半年开始全国房价开始疯长，2010年一季度全国房屋销