小区物业管理综合手册.DOC

名 雅 花 园Ming Ya Garden封面插图及LOGO业 户 手 册Users Manual茂 名 市 大 基 物 业 管 理 有 限 公 司MAOMINGDAJI ESTATE MANAGEMENT CO.LTD欢 迎 您 入 住名雅花园LOGO名 雅 花 园茂名首席生态名宅 为方便您的日常生活请仔细阅读本业户手册业户手册（目录）第一章、致辞第二章、“名雅花园”物业概况第三章、物业管理公司简介第四章、物业管理第五章、建议及投诉第六章、沟通与联络第七章、相关费用收取第八章、居家便民服务第九章、业主委员会第十章、社区文化第十一章、小区公共守则重点内容指南第十二章、公众管理规定与要求（一）消防管理规定（二）装修管理规定（三）天台、业户花园及首层花园的使用说明（四）园林绿化管理规定（五）卫生保洁管理规定（六） 车辆管理规定（七）安全管理规定（八）房屋租售管理规定（九）安全用电、用水、用气管理（十）禁止违章建筑管理规定（十一）精神文明公约（十二）治安及暂住人口公约（十三）文体娱乐场所业主临时公约（十四）营业场所业主临时公约第十三章、紧急应变措施第十四章、请您监督第十五章、常用电话指南第一章 致辞尊敬的业主(住户)：在您的热切期盼下，“名雅花园”终于交付给您使用了，茂名市大基物业管理有限公司热忱恭贺您乔迁新居。从这一刻起，大基物业公司的全体员工将向您提供竭诚、周到、全面的优质服务，由此掀开您尊贵生活的新篇章。“名雅花园”的物业管理由代表中国物业管理行业领先水平的广州德瀚房地产物业顾问有限公司提供全程物业管理顾问服务，由其指导大基物业管理有限公司进行前期和日常物业管理业务的运作，为“名雅花园”提供优质的物业管理服务。为把“名雅花园”建设成一个安全、文明、和谐、舒适、优美的高尚生活社区，我们已高标准、高要求地做好了入伙前的各项准备工作。为使您的物业达到投资保值和升值的效果，我们将围绕您展开灿烂生活中的点点滴滴的服务：机敏的安全管理员为您二十四小时维持良好的公共秩序；灵巧的保洁员、绿化工悄然为您装点纯净、青翠；敬业的物业管理事务人员为您衬托出生活的精致与高尚。为使“名雅花园”成为茂名市物业管理的经典之作，我们将对“名雅花园”采取封闭式管理的方法，并严格按照业主临时公约及前期物业管理服务协议对“名雅花园”进行规范化、专业化管理。本手册属指引性质，旨在向您阐明业主临时公约的要点及一般守则。同时根据“名雅花园”的实际情况，依据国家及地方政府的有关规定，向您介绍本住宅小区物业管理的相关情况，如服务内容、管理规章、公共设施设备维护使用及安全措施等。如您有任何疑问，欢迎随时提出，我们将尽力为您解决。请您在入住前务必仔细阅读本手册，明确你我双方的权利、责任和义务。并衷心希望您在签订业主临时公约、鉴悉业户手册后，在我们为您提供热情周到的服务过程中，得到您的大力支持与真诚合作。希望通过我们对“名雅花园”的管理服务，能让您体会到真正意义上的安居乐业，体会到实实在在的幸福与美好的写意生活。我们衷心期望，通过我们全心全意的服务，为您营造出一种新型的生活方式，在“名雅花园”中，建立起一种融洽和谐、友好互助的人文氛围。我们将竭诚为您服务，让愉悦闪亮您生活中的每一天！茂名市大基物业管理有限公司二OO五年十月第二章 “名雅花园”简介“名雅花园”位于茂名市油城九路一号大院，地理位置优越，发展前景广阔。全球最大的零售机构沃尔玛超市与之咫尺相望，为此区域带来超旺人气！全城最大的广场文化广场，为广大业主提供无遮挡的广阔视野和户外运动休闲场所；茂名市一中、九小、茂名市新世纪学校等名校，就近助学子成材；全新的生活设施配套，精彩完善。在茂名未来的城市发展建设中，名雅花园将成为城市新的核心地段，成为茂名市新的政治、经济、金融、商业与文化中心。“名雅花园”以崭新的物业形象和提升人民生活质量为宗旨，引入“以人为本、回归自然、营造健康住宅”的设计理念，旨在用现代时尚、创新、高雅的建筑形态以及互动的生活方式，将生活在现代时尚的新型社区中的人群与阳光、森林、溪流、清新空气等这些大自然最重要的元素紧密和谐地结合起来，从而提升广大业主的生活质量与健康质量。小区规划建设强调“以人为本”，强调人与自然的和谐为主题，处处精雕细琢；追求高起点的规划设计，高品味的建筑风格，使小区具有独特的文化韵味和高雅、温馨的生活氛围；各项完善之生活配套服务，使户户人家欢声笑语。小区总占地面积约110亩，总建筑面积为18.3万平方米，其中住宅建筑面积145848平方米，商业建筑面积约4000平方米，会所幼儿园建筑面积4650平方米，半地下车库30000平方米。容积率2.10，区内绿化率高达30%以上。小区景观借用小区道路布局如：小提琴的灵感，将音乐主题引入园林；巧妙运用多种手法，以琴弦广场，竖琴雕塑，流水喷泉，背景音乐，共同营造出音乐流淌的感觉。社区绿地、花园使空间拥有感不再局限于室内，更能使业主享受到独有的室外空间和灿烂的阳光。小区采用现代新型建筑技术、新型建筑材料均达到国家级文明小区居住水准。小区拥有3150平方米绿色生态休闲会所，拥有众多的运动场所、场地和设施，设有完善的康体、健身、饮食、娱乐设施和物业管理，覆盖了超市、健身房、棋牌室、美容美发厅、篮球场、乒乓球场等众多设施，让您感受生活的便利，享受休闲生活和健身的乐趣，使您真正独享“运动就在家门口”的乐趣，为业主休憩提供了良好的环境，配合小区附近的茂名市文化广场，实现与大自然的最亲密接触，使业主在远离城市喧嚣之后，真正融入大自然，体验轻松自然、返朴归真的生活；真正享受“公园就在家门口”的健康生活方式。在名雅花园，满目葱茏、惬意轻松，凡是与健康生活相关的内容，您都可找到，在这里，可以让您品味生活最真本惬意的味道！第三章 大基物业管理公司简介茂名市大基物业管理有限公司是隶属于茂名市名雅房地产开发公司的专业从事物业管理的现代企业。在由代表中国物业管理行业领先水平的广州德瀚房地产物业顾问有限公司提供全程物业管理顾问的指导与培训下，经过不断的努力和探索，已建立起规范的物业管理专业服务体系和现代企业管理机制，具有完善的管理运作制度与业务操作流程。公司现拥有各类管理服务人员60余人，均接受过顾问公司正规、系统的职业培训，公司全体管理人员持证上岗，其中部门经理以上人员持有国家建设部颁发的岗位证书。为了更快、更好地提升名雅花园的管理服务质量水平，赶超先进，纳入规范专业化运作的轨道，我们聘请了具有长期深、港、穗物业管理资历与经验的广州德瀚房地产物业顾问有限公司作为我们“名雅花园”的物业管理顾问。我们有理由相信，通过双方精诚合作，定能把“名雅花园”打造成为一流的安全文明社区和温馨高尚家园。大基物业管理公司在德瀚顾问公司的指导下，依照前期物业管理服务协议对名雅花园实施全方位的管理、服务和经营工作。安保实行二十四小时值班制，提供富有人情味的优质、满意服务。公司的服务宗旨是依法管理、业户至上、服务第一。我们将以竭诚的服务精神，严格的质量管理，高效的时间追求，为业户提供一流的服务。“名雅花园”管理处下设：客户服务中心、工程维修部、安保部、环境维护部。各部门人员坚持最优原则配置。管理人员均为经过专业培训，具有较高学历的专业人士，并经多年实际工作的磨练，具有较为丰富的物业管理经验。操作层员工经严格培训，全员持证上岗，按岗分工，遵照管理处指令工作。员工若有不努力工作、不称职、不廉洁等行为，请您尽可能记录其工作证编号或姓名，向公司领导投诉。您如有任何疑问，请直接致电或前往管理处查询；或以书面方式投诉至经理信箱，以使本小区的管理服务质量达到更高标准。相信在全体同仁的努力下，通过诚挚的服务、科学的管理、不断的创新，将为您营造出优雅、舒适、安全、和谐的生活环境。愿幸福、温馨永远伴随您！附：“名雅花园”地理位置图（插入地图）第四章 物业管理“名雅花园”物业管理处是由茂名市大基物业管理有限公司派出，具体负责“名雅花园”日常物业管理事务的常设机构，其职责是为业主（住户）提供专业的物业管理服务及代表全体业主根据相关规定处理有关事务。物业管理处岗位设置有：管理处经理、经理助理、客户服务中心、工程维修部、安保部、环境维护部等，各司其职、各负其责，直接为业主（住户）提供各项服务，并乐意接受业主（住户）的批评，诚心采纳有益建议。物业管理处负责“名雅花园”住宅小区房屋的主体、电梯、给排水、供电、安保监控、消防、代收代缴水电费、清洁卫生、道路、绿化、娱乐设施等管理。物业管理处除做好各项管理工作外，在有必要的情况下，还需代表业主（住户）就日常生活中涉及政府有关部门的公共事务进行联系和协助解决。物业管理处服务时间：1、办公室正常上班时间：8：30-12：00、14：30-18：002、周六、周日客户服务中心值班时间为：9：0020：00；3、管理处客户服务中心与小区监控中心互为配合，安排值班人员24小时随时为业主（住户）服务；4、安保部全天24小时安排有安保员在小区内守卫与巡视。第五章 建议及投诉（一）投诉及报修处理管理处实行24小时值班，设立客户服务中心接待处与指挥调度中心,承担全天候值班任务，并公布热线服务电话，随时接收、登记、处理投诉与报修等事宜。（二）业户意见（建议）调查分析小区设立“业户意见收集箱”与“经理信箱”，指定专人每星期开箱一次，公布24小时热线服务电话，实行走访与回防。确保已入住业户一年内至少走访一次，每年年终进行一次业户恳谈会，了解情况并进行处理，业户意见调查表回收率不低于70%。第六章 沟通与联络（一）联络途径常驻本物业的安全管理员和保洁员主要专注于安全事务与清洁事务，对于其它问题，未必全面了解或了解不清，或许不能够准确地给予您解答或指引。为提高管理服务效能，避免不必要的误会和阻碍，除紧急事件外，您若有不明白或有任何意见、投诉，敬请您直接致电客户服务中心或亲临管理处办公室。此外，我们还将在小区合适的公共场所安装有公告栏及意见箱，以加强与业户的联络。您若有书面意见，除邮寄外，也可投掷到意见箱中。（二）具名投诉及意见欢迎各位业户提供宝贵意见或进行投诉。恳请您留下姓名、地址及电话号码，以便我们联络及跟踪处理、回复。您若投诉个别管理人员或服务人员，请您尽可能记录其编号、姓名，以便调查处理。（三）紧急联络与资料更新万一有危急事件发生，而业户又外出工作或非居留于所在物业单元时，管理处须迅速与业户联络紧急处理，以阻止事件恶化扩散及减轻损失。因此请各位业户合作，定期提交及更新有关联络资料予管理处客户服务中心，管理处据此有权采取“紧急避险”行动。第七章 相关费用收取(一)收费项目与标准1高层(带电梯)住宅a. 物业管理服务费:2-7层0.85元/月/平方米;8-11层1.00元/月/平方米;12-15层1.20元/月/平方米(含小区楼内走廊/楼梯/大堂/路灯/水泵/电梯公摊费/公共设施用水用电费用分摊等); b. 装修保证金:1000元/户(复式单位1500元) c. 装修垃圾清运费: 200元/户(复式400元)2. 多层（带电梯）住宅a. 物业管理服务费: 1-2层0.85元/月/平方;3-5层1.00元/月/平方;6-8层1.20元/月/平方(含小区楼内走廊/楼梯/大堂/路灯/电梯公摊费/公共设施用水用电费用分摊等); b. 装修保证金:1000元/户(复式1500元)c. 装修垃圾清运费:200元/户(复式400元)3. 多层（不带电梯）住宅a. 物业管理服务费: 0.75元/平方米(含小区楼内走廊/楼梯/大堂/路灯/公共设施用水用电分摊等); b. 装修保证金: 1000元/户(复式1500元)c. 装修垃圾清运费:200元/户(复式400元) 4. 商铺a. 物业管理费: 5.00元/平方米(含小区路灯/公共设施用水用电分摊等);b. 装修保证金: 1500元/户c. 装修垃圾清运费:200元/户5. 停车费a. 月租车位使用服务费:260元/月.个b. 专用私家车位月服务费:30元/月.个c.摩托车车位使用服务费:10元/月.台 d. 自行车车位使用服务费: 5元/月. 台e. 汽车临时停放: (计时)1小时以上12小时以内5元/台.次;12小时以上24小时以内10元/台.次; f. 摩托车临时停放: (计时)1小时以上12小时以内1.5元/台.次;12小时以上24小时以内3元/台.次;（二）管理费和水电费的收费办法1、管理费和水电费每月收取一次，即每月度末交纳下月度管理费及当月水电费；2、各业户应按收费通知书限定时间内，到管理公司指定银行办理专用缴费存折/卡，或到物业管理公司财务部办理缴费手续；3、管理费由业主或非业主使用人缴付均可，但拖欠费用最终仍由业主支付。(三)管理费缴纳的方式：管理费取之于民，用之于民，用于维持公共性服务管理的日常开支，请业主（用户）按时交纳，缴付费用有以下方法：1、专用存折缴付：业主（用户）每次可存入一笔资金，并授权银行每月扣缴。2、现金缴付：直接缴付给管理处客户服务中心收费处。（四）专项维修资金1、根据国家物业管理条例第五章第五十四条规定,本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修资金。业主在入住后应向茂名大基物业管理有限公司交纳维修资金。2、维修资金的使用由管理公司提出年度使用计划，经业主大会审核批准后方可使用。3、维修资金不敷使用时，经业主大会审核批准，按业主占有的房屋建筑面积比例续筹。4、业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。（五）费用收取的相关说明1、业主（使用人）敬请按照管理预算及所属单元的建筑面积如期全额支付管理费用。无论其单元是否空置、出租或自用。2.管理工作或管理费用如因个别业主（使用人）的要求或行为而额外增加，管理公司有权向该业户征收合理的附加额外费用。3.依照政府规定与业主临时公约，物业管理公司可以对非正当理由逾期一个月未缴付应缴费用的业主（使用人）采取合理、合法措施催缴。如果在应付管理费用之日起两个月内尚未能缴付管理费用，且无任何解释与正当理由的，管理公司可以依照业主临时公约的双方约定，采取停止供水、供电或煤气等必要之催缴措施，但须提前通知有关业主（使用人）。对连续六个月未缴费的业主（使用人），管理处、业主委员会有权向当地人民法院申请追缴，由此造成的损失，由该业主（使用人）承担。4、物业管理公司根据政府有关政策的改变和物价指数变化，有权根据客观条件和物业实际情况，修订管理费预算，按法定程序通过后，公布执行。第八章 居家便民服务“名雅花园”物业管理处根据本小区的实际情况和业户的合理生活需求，在充分利用管理处现有条件的基础上，与周边经政府登记、注册、审核许可并且经营信誉良好的专业服务机构密切联络沟通，如洗衣公司、家政公司、搬家公司、票务机构、清洁公司、保险公司等，从而组成“名雅花园”特有的综合服务体系与服务网络，酌情为您提供如下居家便民服务。（一）有偿工程维修类便民服务01 清洗风扇02 清洗抽油烟机03 清洗空调过滤网04 安装玻璃05 安装排风扇06 安装洗衣机07 安装抽油烟机08 安装空调(分体)09 安装空调(窗式)10 安装音乐及家用电器11 安装灯具、门铃、橱柜等12 拆空调、热水器、抽油烟机13 安装窗帘、拉帘、毛巾架、晾衣绳等14 安装热水器(对衡式燃气式热水器)15 安装热水器(普通燃气式电热水器)16 安装洗手间洁具17 室内绿化18 室外绿化19 地板打蜡20 修理电路21 修理防盗门22 修理家具配件23 修理木门24 检修家用电器25 修理窗、窗帘、拉帘等26 疏通下水管道(主管)27 疏通下水管道(支管)28 修理、更换电表、水表等29 修理、更换开关插座30 洗脸盘、洗菜盘堵塞、渗水处理31 修理、更换门铃、门锁、信报箱32 修理、更换水阀、水龙头及各类软管33 修理洗脸盘、洗菜盘下水管马桶浮球（二）特约或代办类便民服务1、与专业搬家公司联络，代客卸送行李或搬运服务；2、代订收报纸杂志、特快专递、送邮件上门3、代订酒店客房服务；4、与专业保险公司联系，代办保险服务；5、与专业票务机构联络合作，代订车、船、机票服务；6、代叫出租车服务；7、与家政公司联络合作，代找保姆、代请家教、代请钟点工服务；8、温馨提醒服务；9、代办各种费用过户手续服务；10、代办煤气/有线电视/电话申请开通服务；11、与附近酒楼建立服务共享体系，代订餐宴、送餐服务；12、设立商务中心，代为打印、传真、复印、印制名片、过塑、发电子邮件等；13、接受业户特别委托，代为照顾老人、孩子、病人等；14、代办电话留言或口头留言服务；15、代客购物服务；16、代接客送客服务等。17、与专业洗衣公司或连锁干洗店联系合作，代为联系上门取送干洗衣物服务。备注：部分有偿服务内容，管理处将按规定向受益人合理收取相应费用，公布收费标准（其收费标准可能会随市场行情变动而作适当微调）。费用标准请您向管理处查询或索取。第九章 业主委员会为落实“名雅花园”住宅小区物业管理民主化，实行专业服务与业主自治相结合的管理模式，在“名雅花园”入住率达到50%以上或交付使用满二年，入住率达到30%以上时，将由茂名市物业管理主管部门主持，大基物业管理公司协助召开第一次业主大会，选举产生首届业主委员会、业主委员会主任和决定其他重大事项。业主委会员由业主大会在业主中选举产生。业主委员会将代表“名雅花园”全体业主利益，监督物业管理工作，提出要求与意见，协助管理处开展工作。有关业主委员会章程与工作细则，可由业主委员会制订，并由业主大会批准通过。第一次业主大会之后的业主大会由业主委员会负责召集，并每年至少召开一次。业主大会必须经已入住的过半数投票权的业主出席方能召开。业主大会的决定，由出席会议的业主过半数通过有效。业主大会的决定不得与国家的法律、法规和政策相抵触。业主大会的决议对所有业主均有约束力。第十章 社区文化随着社会的进步，生产力的高速发展，人们对物质文化生活水平的要求越来越高。住宅小区物业管理的要求与标准已不再是单纯物质环境丰富，人们更多地期望感受到一种理想的精神环境，努力创造出独具特色的文化氛围，以陶冶情操，提高修养，增进邻里之间的交往与友谊，从而推动居民精神文明建设的发展，建立新型的良好的人际关系，是对现代住宅小区物业管理的最高要求。因此，我们根据“名雅花园”住宅小区的特点，结合业户的合理需求，会在小区内组织一些社区文化活动，并牵头组建一些群众性文体娱乐群体，在小区内开展各类丰富多彩的社区文化，如登山、品茶、书画、歌舞、扑克、乒乓球、棋类、夕阳红活动、少儿培训、节日庆祝等，将“名雅花园”营造成一个其乐融融的文明社区。第十一章 小区公共守则重点内容指南一、电梯1、敬请业户及访客爱护电梯，保持电梯内清洁，禁止在电梯内吸烟、涂抹、吐痰及弃置果皮、纸屑等杂物。2、在使用电梯过程中严禁装载超长、超重物品。3、在使用电梯过程中如遇到问题或异常故障，请立即通知物业管理处，以便对电梯采取必要的维修与处理。4、电梯处于维修期间，除维修人员外，其他任何人员严禁使用，以防止意外发生。5、凡因违反上述规定而导致的后果，物业管理公司有权向当事人追讨因此而产生的一切损失。二、停车场小区设有露天及半地下停车场，为业户及访客提供有偿停车服务；业户如需办理有关停车服务手续，请与管理处客户服务中心联系。物业管理公司要求车主购买车辆保险（失窃和意外损失）后方允许申请办理停车手续，并在缴纳车位使用费后，向物业管理处领取停车证及停车场规则说明。切勿将车辆停泊在非停车位置，否则车辆损坏或丢失，物业管理公司概不负责。三、有偿服务为了方便小区业户的日常生活，物业管理公司将酌情提供一些便民类有偿服务，有关服务项目及价格请到管理处客户服务中心查阅。四、业户登记凡居住在本小区的人士均需在物业管理处登记，建立业户档案，以利于管理处掌握小区居住人员的相关情况，做好小区的安全防范工作，同时也便于有针对性的开展一些“个性化”的服务。五、来访人员1、外来来访人员须持有效身份证件在小区入口处登记。为加强本小区的安全措施，值班安保人员对进入本小区的陌生人有权进行查询，敬请各位业户理解，并向有关亲朋好友作好解释，不便之处敬请谅解。2、业户接待来访时，请提醒访客进出要随手锁门，防止有人尾随进入。六、防止罪案1、如发生任何可疑人员及物件或听到任何可疑声音，请立即通知物业管理处。2、遇到自称公共机构或政府人员上门查询，务请查核其证件，若有疑问，即致电政府机构查证或报物业管理处。3、避免将贵重财物存放于无可靠防范措施的居住、营业场所。4、外出时，请仔细检查所有门窗是否关闭，房门是否锁牢，晚间外出时最好留有适度的照明灯光。七、更改或加建工程1、业户如需进行室内装修，应先到物业管理公司办理装修申报手续，详情请参阅本手册第十二章有关装修管理的相关内容。2、不得擅自改变房屋建筑的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状、规格和配置）、设计用途、功能和布局及其设备设施。3、不得对房屋的内外承重墙、梁、柱等进行违章拆、搭、凿、钻、建。八、公共地方的清洁服务1、业户必须将日常垃圾用垃圾袋装好封闭，并放在指定的位置，不可随意弃置于小区公共地方，如违反规定，物业管理公司将派人清理并向该业户收取有关垃圾清理费用。2、物业管理公司将妥善安排收集垃圾计划，并与各业户联络，通知有关收集垃圾的形式及时间，敬请各业户留意，并予以充分合作。九、搬运物品的规定1、如需搬运大件或贵重物品出小区，应提前1天知会物业管理公司，并办理“放行条”手续，以确保业户的财产安全。2、如搬运大件物品需要占用道路较长时间的，需提前一天通知物业管理公司，并请注明搬运时间、物品种类、尺寸、重量及具体负责人，以便物业管理公司能做出相应安排，指示运送路径及安排人员指挥，确保安全及小区道路的畅通无阻，避免不必要之争执发生。3、为使电梯能够安全使用，并减少损耗，维护广大业主的共同利益，禁止使用电梯搭载货物。如有特殊需要，须经物业管理公司特批，如有损坏，使用者须负责赔偿由此造成的一切损失。4、在物品运送过程中，应确保小区环境清洁及设施免被受损。5、凡因违反上述规定，物业管理公司有权终止运送工作，并向有关业户索偿。十、宣传及销售未经物业管理公司批准，禁止在小区内进行任何形式的宣传或推销活动，希望业户与物业管理公司合作，共同抵制该类活动，以确保小区安宁和安全，确保广大业户的共同利益。十一、改变或破坏公共场地原貌1、为了保持小区的整体形象，所有业户均不得改变或破坏外墙及公共场地的原貌 （如张贴、悬挂任何物品、违章安装檐篷、防盗网及践踏、占用绿化用地等）。2、小区内空调机、窗花及防盗门等的安装需按照物业管理公司规定的制作样式及安装规范统一执行。如违反规定，该业主须按物业管理公司要求重新安装，由此引起的损失由该业主自行承担。十二、危险物品业户不可存放、携带危险品及违禁品进小区任何地方。十三、滋扰行为为保证小区的安静环境，业户应通力合作，不要制造和产生噪音、异味、浓烟而滋扰其他住户十四、单元用途在任何情况下，业户不可以更改其单元之住宅用途或将其单元作业主临时公约、管理规定及物业土地批文用途所限制以外的经营用途，业户也不可使用小区或其室内进行任何违反国家法规或不道德的用途。十五、紧急事件处理如发生紧急事故（如发生火灾或水浸等），而事发单元或受波及单元的业户又不在其单元内，为减低业户及小区人身/财产受损及避免因等候有关业户过久而延误进行紧急措施以致蒙受更大损失，物业管理公司根据有关法规中的紧急避险条例，有权使用任何方法破门进入有关单元或受其影响的单元内，采取相应抢救措施，为此而引致业户的损失，物业管理公司除不负责一切损失外，将向引致事故之业户追讨有关责任及损失。十六、禁止占用公共地方为确保小区的整洁、美观及公众安全，严禁将货物、杂物(如神位、鞋架、信报箱、牛奶箱、生活垃圾等)放置于公共走道、墙壁、楼梯、天台出入口及其他公共地方，以免阻塞通道，违反消防条例及有碍观瞻。若发现阻塞上述通道或占用公共地方情况，请有关业主自觉将物品移走，如拒不执行，物业管理公司将不再通知物主而将物品视作垃圾清理处理，物业管理公司除不负责一切损失外，更将向有关业户索偿有关清理费用。十七、保险1、 物业管理公司酌情购置物业结构、公共地方、公用设备及公众责任保险，但为避免发生意外时蒙受重大损失，业户仍应自费购置其所属单元的有关保险（如火险、财产险等）。2、 如因业户的行为直接导致本单元及其他单元的保险成为无效或令该等保险的保金提高，则有关业户须承担全部责任并赔偿一切有关的损失。十八、神位及鞭炮各业户不得在门口、阳台显眼处或公众地方设置神位、燃点香烛或燃放鞭炮，重大节日燃放鞭炮，须在物业管理处设置的专用地方进行。十九、豢养动物1、家禽、家畜禁止豢养。2、业户豢养宠物，需严格遵照政府的有关管理规定执行。二十、天台、业户花园及首层花园的使用1、为保证房屋建筑结构功能正常使用及防范自然灾害事故发生，严禁乱搭建及放置杂物或改变使用功能。2、天台为本幢楼宇全体业主共有物业，任何人未经全体业主及物业管理公司许可不得随意占用天台及改变天台的原貌。3、为保证小区整体外观上的完整性，所有业户花园只可种植观赏性花草，不得随意种植其它农作物或乱搭建及放置杂物，亦不可停放自行车及摩托车等私人物品。4、业户花园使用人必须保持花园的可观赏性，自觉维护园内绿化，配合物业管理公司进行维护。5、业户花园的任何装修、改建工程均需经过物业管理公司的审批方可进行。6、物业管理公司工作人员有权进入天台和首层花园进行公共设施设备维修及消防检查等管理工作。二十一、修订本手册物业管理公司根据需要，有权修改业户手册或制定补充规定，禁止一切有损小区及全体业户利益的行为，以确保小区管理工作能保持高水平，保障全体业户的共同利益。第十二章 公众管理规定与要求“名雅花园”是属于全体业户的共同家园，为了这个美好家园的共建缔造，每位业主均有责任和义务遵守国家政府主管机关的相关规定，以及管理公司依法制定的各项公众管理制度，遵守社会公德，履行业主临时公约的各项行为准则要求。在“名雅花园”这个大家庭中，个人利益必须服从社区的公众利益，当在两者之间有冲突时，敬请您能从公众的利益出发，为维护大家的共同利益而力所能及地奉献一份力，做些让步。毕竟这个美好社区的共建，还是需要“人人为我、我为人人”的一种精神支撑，敬请您能对此给予充分的理解和支持，在此，物业管理公司与“名雅花园”的广大业户将不胜感激。现将部分公众管理规定公告如下，请您务必参照遵循，对您的理解与支持表示我们最为诚挚的谢意。（一）消防管理规定为了加强“名雅花园”消防工作，保护业主（使用人）的生命财产安全，根据中华人民共和国消防条例有关规定，制订本小区的消防管理规定如下：1、消防工作要贯彻“预防为主，防消结合”方针，管理处安全管理人员为义务消防员，业主（使用人）为当然防火责任人。2、消防区及楼梯、走道和出口，必须保持畅通无阻，任何个人不得占用或封堵。3、不得损坏消防设备和器材，妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散标志及照明设施。4、严禁经营和贮存烟花爆竹、炸药、雷管、汽油等易燃易爆物品以及各类剧毒物品，不能在楼道内燃放烟花爆竹。5、安全使用各种燃气，使用符合国家标准的燃气用具，要经常保持清洁，切忌留有油渍，切忌明火试漏。6、业主（使用人）进行室内装修，需要埋设电器线路时，必须先经管理处批准并保证符合安全规定，严禁乱拉临时用电线路，装修材料应采用不燃或难燃材料。7、发生火警应立即拨打火警电话119，并关闭电闸、燃气，通知管理处，迅速离开住所。8、安全用电，使用符合国家标准的家用电器，切勿超负荷用电。不准乱拉、乱接电气线路。9、不得擅自挪用灭火工具、器材或启用消防设备用水。10、不得未办申请手续即进行室内装修。11、烧焊、动用明火、用电作业时必须办理审批，同时做好防火安全措施。（二）装修管理规定为了加强“名雅花园”装修工程的监督与管理，保证住宅结构安全和外观统一，维护业主（使用人）正常生活秩序，根据中华人民共和国建设部住宅室内装饰装修管理办法、国家物业管理条例、广东省物业管理条例等有关法规，特制订本规定。一、装修范围室内装修只限于房屋本体单元的自用部分。二、装修申请与施工1、业主（使用人）装修须提前三天到管理处客户服务中心办理装修审批手续，2、施工必须办理如下手续：装修单位同业主前往管理处填写装修申报表，并报装修方案。管理处客户服务中心在三天内予以审批（如较复杂的最迟不超过七天）。装修方案由管理处审批同意后须签订装修管理协议书及消防责任书。业主/租户持审批后的申请表，带上装修工程队的施工资质证明和装修工作的身份证，到客户服务中心交纳装修保证金，垃圾清运费等费用后，办理装修许可证及施工人员临时出入证。3、以上手续办完后，按已批准的内容进行装修。并服从管理处对施工的监管。三、装修保证金1、业主（使用人）和施工队办理装修申请时，应向管理处交纳装修保证金。2、装修工程完工后由管理处验收，验收合格后三个月内退还保证金。3、因违章装修造成渗、漏、堵、坏等情况由责任人承担维修费。4、因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞，渗漏水，停水停电，物品损坏等，装修责任人负责修复和赔偿。四、装修管理实施细则1、装修施工人员凭临时出入证进出小区。2、为保证邻里不受干扰，装修时间必须在早800时至1200时，下午1400时至1800时进行。3、装修施工不能按期完成或变更装修内容时，须提前三天到管理处办理延期或变更装修申报手续。4、请勿在外缘墙体增设门窗，拆除连接阳台的墙面、门窗。拆改门窗，并在窗户外面安装防盗窗花。5、严禁改变房屋承重结构，严禁在承重墙上穿洞。6、严禁私自拆改、迁移供热设施、给排水管道、电力线路、智能系统及安防系统等设施。不得随意改移安保对讲、公共天线、插座位置或干扰其系统的正常使用。7、严禁破坏或者拆改厨房，厕所的地面防水层。装修厨房、卫生间、地面、墙面必须先做防水处理。8、空调室外机必须严格按原设计指定位置安装，以保证楼体外观整齐。空调水不得向户外随意排放，必须统一排放到排水直管中。9、装修施工只能在室内进行，不得占用公共场所作业，堆放材料。装修施工现场必须配备灭火器。10、装修垃圾必须及时运至指定垃圾站，禁止将水泥、沙浆、腻子、涂料等往厕所、地漏处倾倒。11、业主（使用人）不得损坏毗连住户的水、电管线、楼层、地坪。12、严禁不适当增加楼面荷载，包括在室内砌墙，超负荷吊顶，安装大型灯具等。13、严禁任意刨凿，重击顶板，外墙内侧砌墙。14、严禁使用不符合消防要求的装修材料。15、禁止改变小区外貌及在室外加建任何物体。16、商业招牌或标识安装应首先得到当地政府有关部门批准后报管理处审批，在不影响业主（住户）的正常生活并得到管理处同意的前提下才可安装。（三）园林绿化管理规定为保持住宅小区环境优美，搞好园林绿化工作，特制订本园林绿化管理规定。1、物业管理公司绿化人员是绿化管理工作直接负责人，负有培植、养护、管理绿化的权利和义务。2、小区业主（使用人）是绿化享用人，负有爱护管理小区绿化的权利和义务。3、请勿损害树木花草，不得砍伐攀折花木、摘花、剥皮、划刻等，不得利用树木晾晒衣物或在树木上扎铁丝、钉钉、放鞭炮等。4、请勿向绿化带倒污水和垃圾杂物。5、自觉维护花木的保护设施及花台。6、行人和车辆不得跨越和通过绿化带，不得在绿地上停放任何车辆。7、请勿在树木及绿化带内设置广告牌。8、请勿在树旁和绿地上挖坑取土。9、小区内的园林绿地、盆景、建筑小品是业主共同的宝贵资源，业户均有义务保护，请勿砍伐、移植、损坏。不得在园林建筑小品上乱贴、乱画、乱刻、乱写。10、任何单位或个人不得侵占绿地，禁止破坏绿地的地形、地貌。11、请勿在绿化带内追逐戏闹。不得在草地上进行踢足球等破坏性的运动，绿地养护期间禁止践踏。（四）卫生保洁管理规定为使业主（使用人）享有优雅舒适的生活环境，保持小区清洁卫生，特制定本规定。1、业主（使用人）需使用垃圾袋在规定时间将垃圾放置指定地点，严禁乱丢乱抛。2、严禁在小区内随地吐痰，乱丢纸屑、烟头、果皮、瓜壳及其他污秽物。3、禁止把垃圾、布屑、胶袋、卫生巾等不溶物投入厕所或下水道，避免因使用不当造成管道堵塞。4、小区内任何公共区域不得乱涂乱画，违者承担消除和粉刷的费用。5、业主（使用人）不得向室外倾倒污水、乱扔杂物。6、室内力争做到门窗干净，无蛛网积尘。7、保持公共楼梯、走道整洁，不得在公共走廊、过道堆放车辆、杂物。8、小区公共场所内不得燃烧香火、纸张、植物纤维、塑料制品、木制品等污染环境的物品。9、在小区指定地点指定时间燃放烟花爆竹。10、带宠物外出时，应带好粪袋，及时清理排泄物。11、做好卫生防疫，定期消毒。（五）车辆管理规定为了加强住宅小区的车辆规定，保证车辆行驶有序，停放有位，创建文明、整洁、环境幽雅的住宅小区，特制订本规定。一、机动车辆管理规定、任何进入小区车辆的进出、行驶与停放均由物业管理处统一管理、小区内业主（使用人）车辆均应持IC卡出入，停放在指定位置严禁堵塞消防通道。、外来车辆进入小区，须进行登记，办理临时IC智能卡刷卡出入，停放在指定位置。、车辆停在车库、停车场，离开时锁好门窗，车内不要遗留贵重物品、重要文件等。5、影响卫生的车辆须在小区外冲洗干净,运输车辆须有防污染措施.6、严禁装载易燃易爆有毒腐蚀及污染性物品的车辆进入小区.7、小区内严禁载重5吨以上的车辆进入（特种车辆除外）8、凡进入小区内车辆应遵守以下规定:限时速15公里；不得鸣笛；按小区各种标志行驶；不准随意掉头，不准超车，不得越速驾驶，不得逆行；禁止在小区内任何地方学习机动车驾驶，不得试车；要爱护小区的道路，公用设施，禁止一切车辆停放在人行道上，草坪上，如有损坏，照价赔偿；不准在道路上修车、洗车、擦车；停放在停车场内的车辆，应遵守停车场的各项规定；如违反上述规定，造成损失的后果由当事人自负，违反交通法规的，提请交通管理部门处理。二、自行车管理规定、住宅小区的业主（使用人），及外来人员均应遵守本规定、住宅小区严禁下列行为：各楼道单元进口处停放；未按指定地点或区域存放；放置于临时存放点过夜；在非车行道上骑行；违反存车管理处的规定；3、违章停放自行车时，管理人员有权将车推至指定地点。4、对违反交通法规定及以上管理规定的，物业管理处有权对其进行批评教育。（六）安全管理规定小区的安全管理工作由管理处安保部配合当地派出所负责实施，由专职安保员实行24小时全天候的值班、巡逻制。 根据安全管理条例规定，在本住宅小区内严禁利用住宅进行赌博、卖淫、吸毒、贩毒等违法犯罪活动，禁止在小区内打架斗殴，聚众闹事。门卫安保员负责小区内人员进出控制监管，严格控制闲杂人员，小商贩进入，对外来人员的探访，应如实进行登记。 无证人员或陌生人员来访，在没有征求业主（住户）同意来访前，应谢绝进入。 车场/门卫安保员负责车场进出管理、行驶管理与停放管理，车辆进出请车主配合检查。 在小区内如发现可疑情况，立即告知管理处或派出所。 维护安全是每个住户的共同责任，敬请尊重安保人员的工作，并协助其做好治安管理工作。（七）房屋租售管理规定业主在进行房屋出售、转让、馈赠、出租或以其它方式处置或变卖时，请在上述行为发生后的一个月内与新业主（或租户）一起到管理处客户服务中心登记备案，结算有关费用管理费及其他费用，新业主（或租户）重新办理入住手续。因发生房屋出售、转让、馈赠、出租或以其它方式处置或变卖而未到管理处服务中心办理有关手续的，管理处将会视该房屋产权属原业主，由此而发生的费用及一切经济纠纷由原业主承担。房屋出租的，租户可凭租约及业主委托书代为缴纳管理费、水电费及其他有关费用，管理处只将其视为代办形式，所有因该房产发生的一切事务、费用纠纷仍由业主负责。所有因房产出售、转让、馈赠、抵押、出租或以其它方式处置或变卖等而成为房产承受人的，享受其相应的权益，同时也必须承担相应的义务和责任，包括遵守业主临时公约、业户手册以及其他有关管理的规章制度。（八）安全用电、用水、用气管理根据供电、供水以及供气部门关于用电、用水、用气管理的有关规定，特对本住宅小区做出如下规定。住宅每户电表设计容量为 6 KW，请业户累计用电容量，若超过 6 KW，须申请增容。请业户检查电线回路负荷，验证开关，插座及导线是否满足用电要求，及时更换不符合要求的开关、插座和导线，不得超负荷使用。业户用电过程中，若发现电线未接好，盖板、开关、插座处冒烟等异常现象，请及时关闭电源，检查电丝是否接好，用电是否超过容量，设备是否异常。每隔一段时间，请业户按漏电开关试验按钮，检查漏电开关是否可靠。5.任何单位和个人均不得在公共用电场所、消防、绿化用水场所私自接电、用水，违者将按有关规定处罚。6.电、气、水管线及排水管道已按设计精心安装，请住户不要随便改动，如确需更改，请报管理处客户服务中心同意，方可进行。7.住户若暗埋给水管道，须先试水，不渗不漏才可披灰隐蔽。8.请保持排水管道畅通，切勿将可以引起堵塞的物体投入排水系统。9.请业户安全使用燃气，切勿在使用燃气时离人，非专业人员切勿拆卸、维修燃气管道、器具。10.业户出门前应将燃气、水阀和不用的电器关闭，避免发生意外事故。11.因业户原因造成的一切损失，由业户承担。（九）禁止违章建筑管理规定为切实维护大部分业主（住户）的利益，把“名雅花园”建成安全、文明、环境优雅的住宅小区，维护住宅小区的整体规划和外貌完好，坚决制止违章占地、违章乱搭乱建及破坏住宅小区总体规划的违法行为,现根据国家、省、市有关法令和规定，特制定本规定。一、凡属下列行为之一者，则属违章占地和违章乱搭乱建：1、占用的土地未经市规划局(或被授权机关)批准，未领取使用土地许可证或临时用地许可证的。2、擅自改变用地位置或扩大用地范围的。如占用公共场所作为私家庭院、花园，扩建车库、游泳池、堆放杂物等。3、转让、交换、买卖、租赁或变相买卖、租赁场地的。如买卖公共绿化地、公共走廊等营建私人物业等。4、临时占地逾期不交还的。5、未经市规划局(或授权机关)批准，未领取建筑许可 证，擅自施工的。6、擅自改变经批准的设计施工图纸施工的。7、擅自改变建筑物的规模或建筑物使用性质的。在天台建筑物、阳台加设铁笼、窗檐、雨篷各种附属物等。8、临时性建筑物逾期不拆除.9、未按规定设置各种招牌二、违章的处理办法1、经检查确认属违章占地或违章乱搭乱建的，由管理处交由规划、城管部门进行处理。对情节恶劣或造成国家和人民生命财产损失者，则由司法部门依法追究责任。2、凡违章用地，一律限期退出，并没收其转让、买卖、租赁或变相买卖、租赁土地的全部违章所得。3、经审定限期拆除,逾期不拆者，应强行拆除,以料抵工。4、对参与违章设计、施工的单位、违章占地的单位或建设单位的负责人,按地方政府有规定处理。（十）精神文明公约为把“名雅花园”住宅小区建设成为一个安全、文明、健康、高尚、舒适、优美的高档次住宅小区，特制本公约，望所有业主（使用人）及出入小区的人员共同维护和遵守。、1、遵守国家政策、法令、法律，遵守物业管理规定，做遵纪守法的公民。2、做到家庭和睦，尊老爱幼。业主之间要和睦相处，互相尊重、互相关心、互相礼让，做到不吵闹、不打骂、自觉维护公共秩序。3、爱护小区公共设施，使其得以保值和延长使用寿命。4、爱护小区绿化，不得随意践踏草坪，采摘花草，攀折树木及占用绿化带。5、讲究公共卫生，不乱丢垃圾、果皮、纸屑和烟头等杂物，不得随地吐痰。6、共同做好治安保卫，管好门户；小心用电、用气、用火，谨防火灾。7、不得把易燃、易爆、有毒物品和污秽物品等违禁品带进小区和家庭。8、共创幽静环境，中午及晚上十点以后不高声喧哗。9、小区内禁止封建迷信活动，不得参与赌博，色情活动，不得吸食贩卖毒品，不参加非法团体组织和集会。10、业主（使用人）不得饲养禽畜、大型动物，饲养宠物要办理有关部门发放的“养犬许可证”，“免疫证”。11、执行国家政策，搞好计划生育。12、按时缴交物业管理服务费，积极参加各种社区文化活动，共同促进社区建设。（十一）治安及暂住人口公约为了维护“名雅花园”正常生活秩序，保障小区的公共秩序，特制订本公约。1、维护治安，人人有责。“名雅花园”内业户应积极主动参与本小区的治安管理工作。2、各业主（使用人）务必认真如实填报业主（住户）情况登记表3、遵守国家的有关治安管理规定，密切配合小区治安工作，做好本小区的联防保卫工作。4、敢于制止，举报破坏本小区治安秩序或造成治安隐患的行为，并协助安全管理人员进行处理。5、各业主（使用人）要遵守我国暂住户口管理条例规定，及时到派出所申报暂住户口，不得留住“三无”人员，否则由此造成的一切后果由业主（使用人）自负。暂住人员必须遵守本小区的有关规定。6、业主（使用人）有责任关好自家及公用防盗门，爱护小区的安保设施，并教育孩