《IT部分招商计划》PPT课件

华恩数码广场IT板块招商计划,2009年10月,一、我们的竞争对手在做什么？二、我们的竞争优势在哪里？三、我们将如何吸引商家？四、我们将如何进行招商,2009年10月,一、我们的竞争对手在做什么？,目前南阳有四家IT市场,新城百乐科技广场,工贸中心电脑市场,七一路临街数码商铺,锦湖电脑科技市场,七一路,火车站,2009年10月,位置：主要为临街商铺，七一路临文化路口工业路口；项目优势：临近南阳市市委、市政府、以及政府相关行政职能部门，同时毗邻南阳市15小、22中、13中以及南阳师院；具有一定的文化和教育氛围；项目劣势：物业结构不一，产权复杂，缺乏统一经营管理，按照商业地产发展进程属于低端的商铺形式，必然被规模化、统一化的专业卖场所替代。项目现状：目前品牌较为齐全，汇集国内外一二线品牌，并且是南阳最早的数码产品销售区域具有一定的聚客能力和品牌号召力，租金均价在150-200元/平方米.月左右，并且一铺难求。,七一路数码商铺,锦湖电脑科技市场,2009年10月,位置：分别位于车站广场的北侧和东侧项目优势：依托南阳火车站、汽车站、公交总站的交通枢纽区位，为项目提供稳定的客源人流以及交通物流便利，业已成为豫西南区域电脑数码产品的专业销售区域。随着百乐二二期的开业，两个项目的总体数码区域营业面积近2万平方米。项目劣势：工贸中心只是将电脑数码作为搭配业种进行组合，无统一宣传推广；百乐本身随二期开业，体量规模随之提升，但是缺乏停车位，并采用售后返租方式销售，后期运营压力增大。项目现状：目前两项目的整体出租比例在85%左右，在局部3、4层有部分铺位待租。租金大体与华恩持平1F：100元-200元.月2F：80元.月3F：60元.月4F：40元.月。百乐同时给与半年免租优惠。,新城百乐科技广场,工贸中心电脑市场,南阳工贸中心,新城百乐,2009年10月,一、我们的竞争对手在做什么？二、我们的竞争优势在哪里？三、我们将如何吸引商家？四、我们将如何进行招商,2009年10月,二、我们的竞争优势在哪里？,主题定位理念,极具竞争力的业态规划,成熟商圈交通中心,IT核心区域,南阳火车站,南阳公交站,南阳长途汽车站,2009年10月,项目相对其他电脑市场的竞争优势主要在于,1、主题定位：其他几家只是传统的IT卖场。2、核心商圈：坐落于南阳IT零售的核心商圈内，是IT消费的习惯场所3、商业氛围：最旺的IT零售区域4、途径目的性：市场培育期较短，与周边电脑商场共享人流，经营风险较小5、交通优势：我们地处南阳交通的最中心。6、人流量/公交车站：火车站是公共交通的中心，而由之带来源源不断的人流是商户经营永续的保障7、广场优势：独一无二的华恩大厦广场，可以为商场经营促销提供场地支持。8、停车场地：与其他项目相比，我项目具有独一无二的地上地下停车优势。,2009年10月,周边商家反应,周边密集2个电脑商场，竞争激烈，已基本饱和！金融风暴下商家面临经营困境，也以削弱了其开拓新店的能力；希望租金能调低，降低经营压力；优惠政策是否够吸引；大商家看重经营管理公司，没有经营管理公司将不考虑进驻；,项目所面临的挑战？,2009年10月,经过市场调研和拜访，周边商家对本案的定位及经营理念已基本认可，其现所关注的主要是我们的“招商政策、租金、经营管理公司”这三个要素。,2009年10月,一、我们的竞争对手在做什么？二、我们的竞争优势在哪里？三、我们将如何吸引商家？四、我们将如何进行招商,2009年10月,三、我们将如何吸引商家？,NO.1招商政策,NO.2租金,经营管理公司,吸引,签署,实施,商家关注什么？,2009年10月,NO.1招商政策,任何新兴数码商业市场从开业兴旺达到合理的租金水平，均需要一定的时间来进行培育，培育时间的长短根据市场所处的位置、商业环境、市场规模、商业业态、竞争环境的不同而有所不同。若不给予市场一定的培育期，一步到位的对商户招商，对市场而言无异于“杀鸡取卵”，一方面商户不愿意进场，容易造成市场空置；另一方面，即使能招到部分商户进场，但由于市场人气、客源短期内难以形成，市场不温不火，老商户不愿支撑、新商户不敢进场，造成恶性循环。,核心思路放水养鱼,我们将从四个方面进行市场培育,2009年10月,第一主力商家先行。有选择性的吸引有一定经营能力的品牌和商户，品牌商户（大户）优先招商。可以设定一定的优惠条件（如免租金、租金打折等政策），有针对性选择主要进驻主力商家中的3-5家（暂）重点品牌商户（大户）进行洽谈，优先对品牌商户进行招商，增强对其它中户、散户招商的号召力。第二政府的支持。通过政府的大力支持，提高我们项目的信用度，从而增强商户的进驻信心。（由华恩向政府申请）如税收优惠、工商费用减免等,2009年10月,第四后期市场的经营管理。市场的后期经营管理也是商户十分关心的问题，市场的经营管理不仅需要专业的人才，还需要一定的宣传推广费用的投入。为商户组建或引进专业的商业经营管理公司建议项目开业前三年每年投入不少于20万元的经营推广费用，用于推广市场、宣传商户，以增强商户进场经营信心。,第三设立免租期。项目1-3年为市场培养阶段，可以参照周边物业优惠措施给与一定优惠免租，但是需要一年一拟定，避免不必要的租金损失。,2009年10月,招商政策的执行,一、合同签约期限华恩数码广场租赁合同签约年限为“3+2”共5年，将采取3年固定租赁期+2年选择性租赁期。前三年为我们的市场培育期，因此稳定的租赁期能确保商场的经营稳定性；而后两年我们的商场已培育成熟，我们能通过淘汰经营状况差的商户或允许无法继续经营的商户退出，以确保我们对投资客户的租金回报和保持项目的竞争力的选择性租赁期。注：对经营面积超过50平米（建筑面积），品牌知名度较高，且需要内部装修做为形象店的，可报招商负责人待定。,2009年10月,二、合同保证金（押金）我们可通过收取一定的合同保证金以对商户经营行为进行有效约束管理。签约时客户需缴纳3000-5000元/户的合同保证金（押金）合同保证金将在商户租到期后全额无息退还。,招商政策的执行,2009年10月,三、水电管理费收费标准（待定）1、参照物业核算成本；2、参照其他商业物业收取标准,四、广告位收费标准1.户外广告位：元/每平方米/月（待定）2.灯箱、立柱、过廊等（待定）,招商政策的执行,五、付款方式（暂定）租金每半年一收,2009年10月,六、优惠方式,1、参照其他商业物业的优惠措施；2、结合目前项目楼层主管的具体实施意见。3、协办工商营业执照，协征代缴国税地税。4、设有客户服务中心，协助商户统一代开发票.以上政策仅针对普通商户，其他重点品牌商户将通过与公司招商经理单独洽谈设定进驻政策,招商政策的执行,2009年10月,七、商户入场说明（暂定）,1、签订正式租赁合同2、签订消防责任书3、签订产品质量及反非法出版物责任书4、签订经营人员计划生育责任书5、经营人员登记表6、办理商户证及领取工作服装,招商政策的执行,2009年10月,NO.2租金策略,南阳市主要IT数码卖场租金,调查日期2009/10,2009年10月,考虑到项目是作为新兴的市场入市，我们将可能用2-3年才能培育出项目的市场空间,数码市场的年租金增长率高达18.8%，而根据行内普遍的租金递增为第1年不变，第2年开始每年递增3%5%，第5年开始每年递增10%，为规避风险，我们将取用两者的中间值，预计项目前三年租金正常增长率为：11%。因此项目的市场培育期将有三年。,2009年10月,项目标准租金,1F150元/月2F80元/月3F60元/月4F40元/月,2009年10月,NO.3经营管理公司,管理公司的重要性,经营管理公司,与商家签定经营管理合同,统一经营、统一推广,确定优惠措施、执行经营模式,组建项目团队,带租约销售,商铺回报的保障,加强客户客户投资信心,决定签约,签定委托经营合同,确保稳定的回报,销售,招商,2009年10月,没有管理公司,招商无法完成,商家无法签约进驻,投资客犹豫不决,对项目没有信心,管理公司的重要性,2009年10月,针对管理公司，我们有三种选择,一、找品牌经营管理公司，由其全权负责经营管理及运营利：利用其知名度吸引商家进驻；永续经营的后盾；其成功的管理经验能增强项目入市后的市场竞争力。弊：难以承担后两年的租金回报；5年后也很难承担更高的租金回报;全部的管理权都须交予管理公司,开发商难以监控;开发商将失去对项目往后经营的掌控,也很难去分享经营的收益,二、找品牌经营管理公司，由其输入品牌及管理利：利用其知名度吸引商家进驻；永续经营的后盾；其成功的管理经验能增强项目入市后的市场竞争力。弊：需开发商支付高额品牌管理费/使用费；将分享大量的租金收益（一般20%左右），可能将加重开发商后期回报的压力；,三、开发商自己成立管理公司利：全权掌控经营管理；保障对投资者的租金回报，增强投资者的信心；获得租金收益及管理收益；灵活的把握租金调控。弊：降低商家对经营管理及运营实力的信心；相对以上两种方式其竞争力及吸引力较低；开发商将可能承受不可预知的回报负担；,2009年10月,权衡利弊，第二种、第三种形式较符合项目现状,势必使华恩失去前三年对项目经营掌控，并难以去分享高额的租金回报，也将加大后两年的投资回报风险（后两年管理公司难以获得收益）,2009年10月,赛格,海印,品牌使用费:500万租金抽成:20%管理费:15万/月,品牌使用费:150万租金抽成:30%管理费:10万/月,而在现资金缺乏的情况下引进品牌管理公司，需要付出额外的资金，如高额品牌使用费、租金抽成，但以目前的严峻经济条件下没必要付出如此代价去邀请品牌管理公司。,2009年10月,一、我们的竞争对手在做什么？二、我们的竞争优势在哪里？三、我们将如何吸引商家？四、华恩数码招商计划,2009年10月,时间：11月1日11月30日,四、华恩数码招商计划,阶段性目标：四楼的整体招商完成,最终目标：在四楼招商带动下，完成一楼玉器市场、负一楼