联投国际城(黄冈)项目s1区、S2区商铺价格建议(提案稿)20160608研究.ppt

联投国际城（黄冈）项目S1区、S2区商铺价格建议联投国际城（黄冈）项目组2016.5.31,黄州商业市场研究,项目商铺产品分析,目录,营销策略,价格建议,第一部分2015年销售统计,地块双边临街，小区、学区配套性商业,项目商业地块位于黄婆汊路、公园路交汇处，北临项目配套学校，配套性商业，可售商铺共39间、5929.2。,S1,S2,市实验小学分校、启黄中学分校,第一部分2015年销售统计,S1区：步行街商业，公摊高达21.7%,S1区商铺15间、1805.6。1楼层高5.3米，2楼层高4.2米。A区为2套单层商铺面积281.3、161.3；B区8套1拖2层128.8；C区3套内街商铺80-100。,第一部分2015年销售统计,S2区：微型盒子商业体，公摊36.2%。,S2区商业微型盒子商业体，24间商铺可售、4124。1楼层高5.1米，1248平米。,第一部分2015年销售统计,S2区：第2-3层商铺规模小，商业影响力有限。,第2-3楼商铺层高4.2米，可售商铺16间、2875.41。商铺开间8-9米，进深10-12米，8套150以上商铺、6套100-150商铺、2套100以下商铺。通过2个步行楼梯、1部垂直电梯，实现第1-3层商业流通。,SWOT分析,W,T,O,S,优势,劣势,威胁,机会,S1、商业地块双边临街，展示面好。S2、商铺外立面美观，富有商业视觉冲击。,O1、项目规划开发190栋住宅建筑，且引入幼儿园、市实验小学分校、启黄中学分校等，商业价值与商铺升值远景好。,T1、区域在售项目商铺供给体量大，冲击本案。T2、在售项目商铺结构优于本案，不利于本案销售。,第一部分2015年销售统计,项目商业SWOT分析,W1、商铺面积大总价高。W2、项目商铺公摊分别为21.7%、36.2%，分摊高。W3、项目地块及四至商业氛围不足。W4、商铺产品中内街商铺、微型盒子商业体第2-3层商铺等，价值不高。,第一部分2015年销售统计,商铺市场研究方向,根据项目商业地块产品布局，重点研究分析：1、黄州商业市场的趋势分析。2、区域商铺销售的市场形势、营销模式分析。3、在售项目住宅底商的销售形势、销售价格、营销模式分析。4、研究黄州东坡小学、黄冈市实验小学、启黄中学、黄冈实验中学等学区租金及售价，分析学生消费对本案商业的作用。,黄州商业市场分析,项目商铺产品分析,目录,营销策略,价格建议,第一部分2015年销售统计,黄州商业形势不容乐观，招商先行成为商业开发项目主流策略,核心商业体量73万，商业市场经营面积供过于求，典型商业黄冈国贸、摩尔城空置率奇高。招商先行、优先经营运营，成为商业开发项目的主流策略。,城市核心商业73万。其中黄商购物中心1.5万、中商2万、大润发4万、纽宾凯国际生活广场26万、万华广场4万、翡翠一品5万、黄冈国贸5.5万，街区商业25万。,八一路商圈商户自主经营，业态混乱。胜利街租金80-150元/.月，八一路租金50-180元/.月。,第一部分2015年销售统计,东门路商群：面临双重竞争压力，租金85-180元/.月,第一部分2015年销售统计,黄冈国贸B/C区1楼全部空置、2楼大部分空置，60%空置率,结构面积：住宅裙楼+美食街5.5万动线规划：东门路裙楼通过连廊与赤壁大道裙楼连接，外设与裙楼动线平行的动线（筷子巷）。租金：1楼租金80-120元/.月，2楼租金40-60元/.月，3楼租金25元/.月。B、C区商铺基本空置，A区稍好。筷子巷55-90元/.月，特色小吃店经营较好。基本情况：商铺公摊40%，1楼B、C区全部空置，2楼少量商家经营，整个C区、B区无人流。,第一部分2015年销售统计,业态：-1F超市，1F精品店，2F跨境体验店，3F餐饮。销售模式：开发商自持-1F、2F、3F半层，占总面积70%；1F、3F西半层对外销售，主要针对投资客。价格：1F沿街商铺5万/、内铺3-4万/；-1F、2F自持；3F1万/。优惠方式：10年包租，带租约销售。表价95折优惠，按时签约再享98折。前3年按7%一次性冲抵总房款，第4-10年按总房款的7%逐年返还。,玫瑰时代广场：1F沿街商铺5万/、内铺3-4万/、3F1万/“10年包租保底70%”销售模式，0成交,第一部分2015年销售统计,城南核心商业体：“自持自营+部分销售”模式，重视商业运营,第一部分2015年销售统计,格兰道步行街：学区配套+区域商业，重视招商运营。临街1楼45元/.月、2楼30-35元/.月，现只租不卖,消费客群：小区幼儿园、小学、中专等学区消费，以及城南居民消费。业态：风情街区、名品折扣店、家居大卖场、电器大卖场、影城、休闲娱乐、五星级宾馆、餐饮等。销售模式：2012年15年包租、年8%投资回报率。现只租不卖，临街1楼45元/.月、2楼30-35元/.月。步行街30%空置，开发商投入2000万做品牌自营。,城东商业：大学商业区+社区配套商业，1F50-80元/.月、2F30-40元/.月。,金家上城：小区配套商业+高中学区商业，4年成交58套3721，第1-3期商铺价格18000元/,总建面：28万，一期8万，二期20万。总户数：2600户商业面积：约10000，层高5.9米。,销售模式：直接销售。价格：住宅4500元/，1-3期商铺均价18000元/。商业情况：1-2期沿街商铺仅剩少量在售，现主推3期商铺，商铺面积40-100不等。2012年6月开始推售商铺，4年累计成交58套、3721（备案）。商铺多空置，部分经营的商业为建材、汽车美容。消费客群：周边居民、黄冈高中学生。,第一部分2015年销售统计,黄州商圈商业市场形势,1、人均商业面积接近2倍于国际人均商业面积1-1.2，老城区核心商业体量过剩。根据2015年黄州区国民经济和社会发展情况统计公报人口数据统计，城镇居民（共20.17万人）人均商业面积3.6、城乡居民（共34.82万人）人均商业面积2.1。2、黄冈国贸60%空置率、摩尔城30%的内街空置率，核心商业体空置率过高，影响市场投资信心。3、格兰道2012年“15年包租、120%投资回报”、2016年重视招商暂停销售，玫瑰广场“10年包租、70%投资回报”无成交，显示黄州商铺市场销售不理想。4、商业市场开始重视招商和运营环节。格兰道、太华大润发、东坡外滩等商业，均重视主力店招商、品牌店招商工作。,第一部分2015年销售统计,东坡小学：低租金、低收益、低端商业,商户规模：学校主出入口500米范围，仅11家商户，约650。商业业态：文具店、文印店、快餐店、副食店、水果店、家艺窗帘、消防器材。租金水平：10-15元/.月。,第一部分2015年销售统计,市实验小学：中端商业，5家学生商店,商业氛围浓厚，但以中青年消费客群为主，租金100-130元/.月，商业档次偏低端。学校出入口500米范围，仅3家针对儿童消费的玩具店、书店、小吃店，2家音乐培训机构。,第一部分2015年销售统计,黄冈实验中学：低端学生商业,基本情况：仅正门200米内商业，共29家1500，租金10元/.月。其中针对学生消费商家12家。业态：宾馆、餐饮、文化用品、便利店、超市、家居、美容美发、水果、棋牌室,第一部分2015年销售统计,启黄中学：相对于八一路沿街商铺租金，学区商铺租金水平一般,基本情况：承接八一路商业，正门500米范围内有80家4000，租金30元/.月。其中针对学生消费商家26家。业态：服装、副食、眼镜、建材、餐饮、文化用品、超市、家居、美容美发。,第一部分2015年销售统计,学区商业：中低档次、商业贡献值底,学校正门500米范围之内，商业规模偏小。服务于中小学/初中学生的均为低端商业。学生消费贡献值有限。,第一部分2015年销售统计,区域可售商铺23万，住宅商铺有价无市，且空置率高。,本案地块四周均无商业氛围，且沿街500米范围内无商业。具备销售条件的商铺总体量11.2万。区域商铺的潜在供给体量为10.5万,30元/.月,40-45元/.月,35-45元/.月,50-65元/.月,20-30元/.月,30元/.月,城北区域商铺供给体量23万。湖光月色1万，翡翠广场5.5万，万华广场4万，嘉豪新时代1万，天瑞公馆0.5万、万景城5万、清华花园0.8万、东方名都2万、帝景豪庭0.8万、三清国际城1.5万、金科家园0.2万、联投国际城1万。,第一部分2015年销售统计,中环路商业氛围最差、租金30元/平米.月。,中环路业态,新港路业态,东门路业态,翡翠广场：“招商+销售”模式，沿街商铺1F3万元/、2F2万元/、3F1万元/，内街商铺1F2万元/、2F1万元/。,微型盒子商业体，嘉禾装饰公司独栋租赁。,销售价格：沿街商铺1F3万元/、2F2万元/、3F1万元/，内街商铺1F2万元/、2F1万元/。租赁价格：沿街商铺80元/.月、2F60元/、3F50元/，内街商铺1F50元/、2F30元/。2015年底启动招商工作，临街商铺业态为大型餐饮、KTV练歌房、洗浴中心等，内街全部空置。,第一部分2015年销售统计,湖光月色、万华广场、嘉豪新时达：招商先行,湖光月色,嘉豪新时代,湖光月色、嘉豪新时代：采用“盒子商业体+沿街商铺”商业形态，现处于招商阶段，暂不销售。万华广场：盒子商业，“先招商后销售”的销售模式，拟引进沃尔玛超市、影城，后期再考虑沿街商铺出售。天瑞公馆：临街住宅底商，走高层销售路线，老板直接与客户“一对一”谈判。,万华广场,第一部分2015年销售统计,万达广场：预判20万商业，项目一期地块拆迁中,万达广场规划总占地约18万，取容积率3.0则总建面54万；取容积率4.0则总建面72万。预计规划商业20万。项目总体规划尚未确认。,第一部分2015年销售统计,商铺销售有价无市，销售不理想,在售项目商铺总面积9.6万，已售9400，余8.7万，总体去化率9.8%。沿街底层商铺与住宅价值比一般在5：1，均有价无市。,第一部分2015年销售统计,具备销售条件但未售的项目：招商先行、谨慎销售,区域项目待售商铺总体量12万。其中实际可售商铺10.5万，在建项目三清国际城1.5万。万华广场、嘉豪新时代：招商先行，暂不销售。天瑞公馆：走高层营销路线，开发商高层领导“一对一”谈判，中低层不参与商铺销售。万景城：东门路沿街商铺结构完成，但暂不销售。,第一部分2015年销售统计,区域商铺供过于求，销售速度缓慢,1、本案地块500-1000米内无商业氛围，最邻近地块的中环路沿街商铺租金水平仅30元/平米.月。2、区域商铺供给体量23万平米，供远大于求，销售速度慢、总体成交率9.8%，研判市场不看好商铺投资。3、商业项目开发商信心不足，先招商、暂不销售；已直接销售的项目调整了营销策略。清华花园以租代售，东方名都搁置销售，天瑞公馆高层领导“一对一”谈判销售，翡翠广场“招商+销售”。,黄州商业市场分析,项目商铺产品分析,目录,营销策略,价格建议,第一部分2015年销售统计,营销策略,1、本案商铺层高一般、公摊高。S1区商铺36.2%公摊、S2区商铺21.7%公摊，而商铺第一层层高5.2米、第二三层层高4.2米，按照区域在售项目商铺结构，项目商铺劣势产品。建议招商先行，成功引进品牌商户、且具备较好业绩，拉升商铺价值后再销售。2、区域在售项目商铺有价无市，销售速度缓慢。且本案商业地块四周无商业，商业氛围不足，即使5月11栋洋房交付、7月4栋高层交付，在短期内仍然难以形成商业氛围，现阶段销售价值偏低，适宜采取平价销售策略。3、根据市场反馈，项目商铺价值不高。S1区、S2区一层临街商铺面积（1拖2商铺）2570，二楼及内街商铺3360，建议一层商铺低价销售，通过一楼商铺热销带动内街及二三层商铺销售。招商先行，平价开道。,第一部分2015年销售统计,销售政策,1、小区居民、中小学学生为本案商业消费群体，预计持续5年。以此为基础，建议锁定目的地性消费商业，吸纳固定消费客群。2、5年返租，带租约销售。政策内容：包租5年，带租约销售。年投资回报率7%，前3年共21%投资回报率一次性冲抵总房款，第4-5年按7%年投资回报率逐年返现金。,黄州商业市场分析,项目商铺产品分析,目录,营销策略,价格建议,第一部分2015年销售统计,定价原则,1、采取租金还原法、市场比较法、商住价值比经验法。2、依据商业售价的一般规律，以一楼商业推导不同楼层商业价格：二楼一般为一楼均价的65%左右，三楼一般为一楼均价的45%左右；内街商铺是临街商铺的80%。,第一部分2015年销售统计,市场比较定价法：临街一层商铺均价13200元/,参考在售项目商铺的销售价格，经过权重分析打分机制，得出本案入市价格为13229元/，取值13200元/。,市场比较定价法：价格调整,按商住经验定价法，一楼临街商铺13200元/在此取整数13200元/,依据商业售价的一般规律：内街一楼商铺价格为10600元/；二楼商铺价格为8600元/；三楼商铺价格为5900元/；,依据商业售价的一般规律，以一楼商业推导不同楼层商业价格：二楼一般为一楼均价的65%左右，三楼一般为一楼均价的45%左右；内街商铺是临街商铺的80%。,第一部分2015年销售统计,商住经验定价法：临街一层商铺均价13300元/,在售项目底商价格与住宅价格比值（4-6）：1，基本有价无市。建议参照项目帝景豪庭赤壁一路商铺价格与住宅价格比值，取商住价值比3.5，则临街商铺价格13300元/。,商住经验定价法：价格调整,按商住经验定价法，一楼临街商铺13300元/在此取整数13300元/,依据商业售价的一般规律：内街一楼商铺价格为10600元/；二楼商铺价格为8700元/；三楼商铺价格为6000元/；,依据商业售价的一般规律，以一楼商业推导不同楼层商业价格：二楼一般为一楼均价的65%左右，三楼一般为一楼均价的45%左右；内街商铺是临街商铺的80%。,第一部分2015年销售统计,租金还原定价法：临街一层商铺租金37元/.月,定价原则：1、参照项目新铺价格与投资收益率，推算临街商铺价格。2、参照竞品临街商铺租金，推送项目租金水平。,结合项目周边新铺租金情况，通过市场比较法进行加权平均，推导出本案临街商铺租金=0.25x40+0.05x50+0.05*60+0.05*80+0.6*30=37.5元/.月。取37元/.月。,按租金还原法，一楼临街商铺租金37元/月一楼商铺实收价格为10300元/,依据商业售价的一般规律：内街一楼商铺价格为8200元/；二楼商铺价格为6700元/；三楼商铺价格为4600元/；,销售均价按照租金还原法（15年收回投资，每年租金递增6%）实收价格一楼商铺为元10332元/，取10300元/。,第一部分2015年销售统计,租金还原定价法：临街一层商铺均价10300元/,依据商业售价的一般规律，以一楼商业推导不同楼层商业价格：二楼一般为一