2015年甘肃省房地产估价师《制度与政策》：联营使用集体土地政策考试试卷

.2015年甘肃省房地产估价师制度与政策：联营使用集体土地政策考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为年。 A：40 B：50 C：60 D：70 E：执行层的组织协调 2、是各级人民政府，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上所作的综合部署和统筹安排。 A：国土规划 B：土地利用总体规划 C：城乡规划 D：区域规划 E：执行层的组织协调3、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。 A债务融资 B已建成房地产抵押贷款 C权益融资 D建设贷款 4、帮助房地产出售者寻找到房地产的购买者，属于。 A：房地产开发经营业 B：房地产咨询业 C：房地产估价业 D：房地产经纪业 E：房地产估价机构必须加盖公章5、除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其（）的状况。 A估价作业日期 B成交日期时 C估价时点 D交易日期调整后 6、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为。 A：存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量 B：存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C：存量+新开发量+空置房量一拆毁量 D：存量+新增竣工量一拆毁量 E：工业用地的监测点评估价格 7、下列关于房产分幅图，说法错误的是。 A：房产分幅图是测绘房产分丘图和房产分户图的基础资料 B：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状況的基本图 C：建筑物密集地区的分幅图一般采用1：1000比例尺 D：房产分幅图的绘制范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及毗连居民点 E：执行层的组织协调 8、_是指在建筑使用中人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载等。 A永久荷载 B长期荷载， C可变荷载 D偶然荷载 9、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系统数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。 A3.5% B5.17% C7.75% D8.59% 10、_表示在商品价格与消费者预期用于购买商品的支出既定时候，消费者购买到的商品的所有可能数量组合的集合。 A无差异曲线 B消费者预算线 C产品需求曲线 D效用曲线11、原建设部城市房屋拆迁估价指导意见规定，拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日內给予答复。 A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地产估价机构必须加盖公章 12、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用_预测房地产的未来价格。 A数学曲线拟合法 B平均增减量法 C平均发展速度法 D移动平均法 13、重置成本与重建成本采用的在估价时点相同的。 A：建筑水平和工艺 B：建筑材料 C：价格水平 D：建筑构配件 E：工业用地的监测点评估价格14、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取_净收益作为估 价依据。 A类似房地产的客观 B类似房地产的实际 C类似房地产的最高 D类似房地产的最低 15、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。(说明：题干中假设土地出让合同中未约定不可续期) A：40 B：43 C：47 D：50 E：工业用地的监测点评估价格 16、民事法律关系当事人根据本身意愿拍卖其所有的特定标的物是。 A：任意拍卖 B：强制拍卖 C：动产拍卖 D：不动产拍卖 E：执行层的组织协调 17、在中国，不满_周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人，需要由其法定代理人代理其民事活动。 A10 B14 C16 D18 18、下列关于路线价法中，不正确的是。 A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理 B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D：路线价法是在特定的街道上设定标准，临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格 E：工业用地的监测点评估价格 19、规划期内拟建设的城市用地都应编制控制性详细规划，规划地域范围一般应在h以上。 A：50 B：80 C：100 D：200 E：执行层的组织协调 20、收益法也可称为。 A：收益资本化法 B：直接资本化法 C：报酬资本化法 D：现金流量折现法 E：工业用地的监测点评估价格 21、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/m2，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为_。 A23.80% B20.23% C19.70% D18.96% 22、按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人有权在通知到达之日起日內作出是否退房的书面答复。 A：15 B：30 C：45 D：60 E：执行层的组织协调23、某房地产开发企业2002年的流动资产总额为2 000万元，流动负债总额为1 500万元，则流动比率为。 A：033 B：075 C：133 D：175 E：执行层的组织协调 24、建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为_。 A空置率 B有效面积系数 C建筑密度 D建筑容积率25、根据，债券一般可分为附息债券和贴现债券。 A：发行主体的不同 B：偿还期限的长短 C：利息的不同支付方式 D：发行方式 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、对于任意拍卖，下列说法错误的是_。 A以生效的法律文书为依据 B属于民事行为 C必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提 D目的在于将物品交换兑现 2、收益法在需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，需要采用_。 A房地剩余技术 B市场剩余技术 C地剩余技术 D建筑物剩余技术 E自有资金剩余技术3、信托的职能包括。 A：融通资金 B：财产所有权的转移性 C：财务管理 D：信用服务 E：收益分配的实绩性 4、金融机构在设定房地产抵押权时，通常要对抵押物的情况，按以下方面的要求进行审查确定。 A：合法设定房地产抵押权 B：择优选择设押的房地产 C：合理确定抵押率 D：处置抵押物的渠道畅通 E：抵押物收益丰厚5、下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有。 A：抵押人到期未偿还债务的 B：抵押人擅自处分抵押房地产的 C：抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的 D：抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的 E：未经抵押权人同意，抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的 6、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为_万元。 A180 B196 C200 D300 7、房屋拆迁中，违章建筑的认定权归_。 A人民政府 B规划行政主管部门 C房地产权属登记部门 D房屋拆迁主管部门 8、下列关于高层建筑，表述正确的是。 A：79层为高层建筑 B：10层以上(含10层)为高层建筑 C：公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的(但不包括总高度24m的单层建筑)为高层建筑 D：建筑总高度超过100m的住宅，为超高层建筑 E：建筑总高度超过100m的综合性建筑，为超高层建筑 9、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到 2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为_万元。 A2526 B2241 C2135 D2985 10、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为_。 A10.2万元 B11.0万元 C11.3万元 D11.5万元11、房地产项目的盈亏平衡分析，有。 A：线性分析 B：非线性分析 C：保本点分析 D：临界点分析 E：转折点分析 12、房地产估价委托合同的内容一般包括。 A：估价对象 B：估价目的 C：估价师 D：估价报告日期 E：委托人的协助义务 13、在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是_。 A在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定 B对所选用的材料和设备进行质量评价 C对整个施工过程中的工程质量进行评估 D将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判 E确定质量控制的对象14、下列工程建设定额中，属于施工企业定额的种类有。(2009年试题) A：施工定额 B：预算定额 C：概算定额 D：概算指标 E：投资估算指标 15、城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于。 A：被拆迁房屋的权属证书记载的面积 B：拆迁人提供的被拆迁房屋的面积 C：拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果 D：具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果 E：房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积 16、如果_，就可以使用平均发展速度，采用该平均发展速度进行预测。 A房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同 B房地产价格的变动呈现一定的规律性 C房地产价格时间序列逐期升高或下降 D房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近 17、下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有(2009年试题) A：资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资 B：抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主要业务 C：按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托 D：以房地产作为价值基础，具有很强的保值功能 E：一般委托专业机构和专业人员实施经营管理 18、下列关于地租理论，表述正确的是。 A：地租是使用土地的代价，即土地这种生产要素的价格 B：土地的需求曲线与供给曲线的交点，决定了土地的正常价格，即地租 C：地租由土地的需求与供给所决定 D：土地的需求通过土地产品的需求得以反映，它取决于土地的边际收益产量 E：当其他生产要素的投入量固定不变时，随着土地使用量的增加，边际收益产量呈递减趋势 19、在地籍图中，属于地籍要素的有。 A：土地的编号 B：上地的利用类别 C：地理名称 D：房屋、道路、水系 E：土地的面积 20、票据贴现的期限最长不得超过_个月。 A2 B4 C6 D8 21、对下列概念的描述，正确的是_。 A边际产量是以实物产品数量所计算的生产要素边际生产力，若以货币方式计量，则根据计算方法不同，有边际产值(VM和边际收益产量(MR两种 B边际产值等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的边际收益 C平均要素成本(AF是指平均每一单位生产要素投入量的成本支出 D边际要素成本(MF是指每增加一单位生产要素投入所增加的成本支出 E边际收益产量等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的价格 22、拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的。 A：考虑房屋租赁后的公开房地产市场价值 B：考虑抵押后的公开房地产市场价值 C：考虑查封后的公开房地产市场价值