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文档简介

.1,商业地产销售操作模式,目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同。,纯销售,带租约销售,短期返租销售,长期返租销售,一般为三年返租,一般为十年返租,.2,直接销售,优势：,发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费；将商业经营压力转移至中小业主，由其分担经营压力；发展商省事、麻烦少、没有负担。,劣势：,产权分散，引进主力店或品牌店的难度增加；无法控制和统一经营业态，规范整体形象；商业做旺主要依靠市场自身调整，所需时间较长；若经营不好，对于项目整体形象有不利影响。,适用：,商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解；纯街铺销售；商业体量极少或零星商业物业。,.3,带租约销售,优势：,通过招商保证前期商业定位与形象；能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；短期内使业主获得稳定收益，减少业主招商环节，对中小投资者具有较大的吸引力。,劣势：,铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望；中、长期收益难以稳定；发展商为了做旺商业，以非常优惠的租金引进主力商家，但转租约时买家不易接受，商铺容易滞销。,.4,带租约销售,商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报；纯街铺或少量商业物业。,举例说明：沈阳万达购物广场铺位354间，平均销售价格在5万元每平方米左右，每月租金在280-320元每平方，开业后不久就基本停业，最根本原因在于租金太高，小商户无法承受。同时也由于允许部分业主买下铺位后自营，而干扰整体商品业态规划，从而导致部分业态规划杂乱、不合理，很多铺位招商困难。我司认为，对于“带租约销售”问题，必须提前预防，否则由于牵涉数百个商户与业主，届时销售工作恐将出现难以应付的局面。,适用：,.5,短期返租销售（三年）,优势：,前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象；易形成商业氛围，保障商业做旺，3年后商业有可能旺；替业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱。,劣势：,返租补贴返算回到了商铺售价里，公布均价将会提高，投资者容易认为定价过高；返租后，发展商要承担起统一运营职责，客观上增加了发展商的工作量；因返租而产生相应的返租法律风险。,.6,长期返租销售（十年）,优势：,前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位；给投资者坚定信心；返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度；如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能出承诺回报。,劣势
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