【意询分享】楼王打造案例解析

精装房楼王市调及楼王打造建议,Version：20151027,市场上的楼王都是怎么做的？,样本调研：筛选吴江、苏州、上海三地，与中房颐园产品类似的中高端改善项目进行样本类比。调研内容：售楼处访谈+实地看房+网上收集资料,调研方式,市调项目汇总,吴江,苏州,上海,中南世纪城,第一部分：吴江市场,项目概况,样板房展示,实景展示,楼王户型,户型:253,五室两厅三卫,楼王独特卖点,销售情况,产品在售成交均价950010500元左右。楼王：销售速度缓慢，截止目前销售数量超过50%，成交均价在1200015000元左右，比普通的房源单价贵10%30%。,第二部分：苏州市场,项目概况,样板房展示,实景展示,售楼处,大门,楼王户型,F2户型:165,四房两厅两卫,F1户型:209,四房三厅两卫,地上,地下,楼王独特卖点,项目细节亮点,销售情况,一期封盘，所剩房源不多，成交均价21000元左右。主推二期140、165平米两栋大户型，一梯一户。楼王：正在预约，现交3万抵10万,预计10月末开盘，价格预计23000左右，比普通房源单价贵9.5%（2000元）。,项目概况,样板房展示,实景展示,楼王户型,165，4室2厅2卫1厨,楼王独特卖点,销售情况,成交均价18000元左右。楼王：毛坯20000元每平，精装22000元每平，比普通房源单价贵10%（2000元）。,项目概况,样板房展示,样板房展示,样板房展示,实景展示,一期洋房16号楼标准层B1户型：140,一期小高层20号楼标准层C1户型：140,叠加别墅13号楼标准层A1户型：165,户型展示,销售情况,一期首次开盘售罄，均价29000元左右。现加推预约中。,项目概况,样板房展示,样板房展示,样板房展示,实景展示,销售情况,已售罄，封盘价25000元/平。,苏州市场小结,楼王与普通房源相比，户型在170以内，因其位置最佳及户型稀缺贵10%左右。,第三部分：上海市场,项目概况,样板房展示,实景展示,楼王户型,180大平层,4室2厅3卫1厨,楼王独特卖点,销售情况,小户型封盘，价格55000-56000。在推180平米大平层，均价53000。楼王：价格53000左右，由于总价高，比小户型房源单价低4-5%（2000-3000元）。,项目概况,样板房展示,实景展示,户型展示,130,3室2厅2卫1厨,86,2室2厅1卫1厨,销售情况,一期开盘均价22000元/平，三期165平米洋房30000元/平。在推四期86-138平米户型，均价35000-36000。,项目概况,样板房展示-别墅,样板房展示-高层,实景展示,户型展示-高层,98,3室2厅2卫1厨,80,3室2厅1卫1厨,户型展示-别墅,下叠A2边套-1层,153,3室3厅3卫1厨,2层,4层,上叠B1中间套-3层,158,3室3厅3卫1厨,销售情况,高层均价31000元/平。别墅均价41000-42000/平，总价650万起。,项目概况,样板房展示,实景展示,户型展示,销售情况,一房一价，总价600-800万。均价40000-45000/平。,精装楼王市调总结,我们的楼王又该怎么做的？,中房颐园精装楼王提升方向,大幅度提升楼王品质,中房颐园精装楼王提升方向一,根据现阶段销售情况，我们对售市场进行预估楼王推出的均价：13800元/平方米,中房颐园精装楼王提升方向二,根据市场上楼王的价格比同小区的房源贵10%这一常规以及一线销售人员的建议，将楼王品质进行部分提升，提升角度多从智能化考虑楼王推出的均价：14100元/平方米,中房颐园精装楼王提升方向三,在现有品质基础上，我们将楼王室内精装修产品的品牌提升至国际一线品牌，并根据苏州客群对精装房价格可接受最高进行预估，以及受在售期间内周边竞品的影响，我们对楼王销售价格进行预估楼王推出的均价：14500元/平方米,大幅度提升楼王品质预期销售价格：14500元/,中房颐园精装楼王提升建议,小幅度提升楼王品质内容建议,将楼王地板更换为实木地板；在主卧及客厅增加背景墙；在马桶