第10章物业财务管理

第10章物业财务管理 掌握物业管理企业财务管理的基本要求，物业管理专项基金的使用原则，物业管理 服务费成本(支出)构成；熟悉酬金制与包干制的内容和财务特征；专项维修资金的作 用、来源及管理； 了解物业管理企业营业收入，成本费用、税费和利润，物业管理服务 费核算要点和方法。提高遵守财务管理制度的自觉性， 了解物业管理财务管理的相关知 识；提高“当好家”、“把好关”的能力。 物业管理公司财务工作人员。要求具有熟练的财务专业技能，对物业管理也有深刻 的认识与体会，为人正派，工作态度严谨。 物业管理服务费核算要点和方法；物业管理服务费成本构成；专项维修资金的使用 管理。10，1 物业管理企业财务管理 虽然物业管理是保本微利的行业，但是物业管理企业同样需要足够的资金和利润支持公司的运作和成长。在市场经济条件下，有效的财务管理有利于更好地满足价值规律的要求，追求投入资源的最小化和实现效益的最大化。财务管理在企业管理中的作用也日渐重要，如果说物业管理的体制是企业有效运作的骨架，那么财务管理则是其中必不可少的血液。 1011 财务管理的概意与目标 1财务管理的概念 物业管理企业的财务工作是指为了实现企业经营目标所进行的资金筹措、资金运用以及收益分配等活动。财务管理就是通过组织各项财务活动，处理其中所发生财务关系的经济管理行为。财务关系是物业管理企业的各项财务活动所涉及的与政府职能部门、金融机构、用户以及企业内部的经济关系。 物业管理企业的财务管理包括营业收入管理、成本和费用管理、利润管理以及专项维修资金的管理。根据工作的性质，财务管理工作可分为财务计划、财务核算与监督、财务分析三方面。 2财务管理的目标 财务管理目标又称理财目标，是指企业进行财务活动所要达到的目的，是评价企业财务活动是否合理、有效的标准。财务管理目标为企业财务管理工作确定了基本的方向，是物业管理企业经营管理成功的前提。具体地说，财务管理的目标主要包括以下几个方面。 (1)贯彻企业发展规划。一切企业行为都应以企业发展规划为最高宗旨，就财务管理而言，通过贯彻、落实企业发展规划，满足企业运营需要，较好地处理国家税收、管理服务收费等问题。 (2)提高经济效益。在企业各项经济活动中，努力减少资金占用和资源消耗，通过为社会和用户提供优质服务，获得更多的利润。进而为企业的发展提供有力的支撑和必要的保障。 (3)实现财富最大化。财富最大化是物业管理企业通过合理经营，采用最优的财务管理策略和手段，增加企业财富，使企业资产的总价值达到最大化。如果在股份制企业中，也就是使股东财富最大化。它是衡量企业财务行为和财务决策是否合理的标准。 1012 财务管理的基本要求 物业管理企业的财务管理以企业的财务活动为对象，对企业的资金实施决策、计划与控制。其基本要求包括以下几方面。 1设立专职财务管理机构，健全财务管理制度 物业管理公司作为自主经营、自负盈亏的独立法人企业，必须设置专职财务机构，配备合格的专职财务人员，负责管理企业资金，对各种开支进行成本核算，协助企业组织，合理使用各种经费，保障各类资金正常流通，并制定财务部职责范围及岗位职责等制度和规定。财务管理的有关制度是企业各项财务管理工作正常、有序运作的基础，是物业管理企业内部管理的重要制度，是保证有关财务管理工作规范化、标准化的一系列具体规定。企业的各种经济活动必须严格按财务管理制度和规定进行。 2做好资金筹措管理，提高资金运用效能 物业管理企业要从事物业经营管理活动，首先要根据企业日常运作及今后发展的需尊 预测资金使用效果。如果物业管理企业不能筹集到足够的资金，则会影响正常经营管理活 动。例如物业管理企业成立时，必须有注册资本；物业管理项目前期运作时要投入资金 按“一业为主，多种经营”方针开展全方位、多层次经营管理服务项目时，也需要有相应 的资金。 物业管理企业筹集资金可以有多种渠道和方式，例如通过向业主、租户收取管理费、和金、多种经营的收入，争取建设单位的支持，也可以向银行贷款或向社会公众发行债券等。除此以外应管理好资金控制财务计划，对各项支出妥善安排、严格控制，并提高自有资金的收益率，加速资金周转，充分发挥资金的效用。 3加强经济核算，控制成本费用 成本费用是物业管理企业在为用户提供管理与服务过程中发生的资金消耗。通过财务预算、核算、监督等环节实施成本费用的控制，对降低成本、提高经济效益等具有重要意义。物业管理企业应通过财务管理加强经济核算，辅之以财务分析，用以改善经营管理，降低维修、养护成本，降低消耗，增加积累，提高投资效益和经济效益。例如，在物业管理过程中，要对房屋主体及其设备的维修保养、环境的维护、消防与治安防范、清洁与绿化等所需耗费，制定物资采购、借支、审批、报销等管理规定，对已发生的各项费用，认真核算，减少费用开支，提高资金使用效率。 案例101) 某物业管理公司财务部在审核管理区域电梯养护费时，会同工程部专业人员“货比三家”，选取多个电梯养护公司作选择，比专业资质、比保养承诺、比价格，最后以价廉物美为标准，选取了价格适中、养护水平高、口碑好的保养公司作外包单位。 物业管理企业作为业主“大管家”的角色，应该为业主攥好钱袋子，管好钱、用好钱。站在企业财务管理的角度，把紧、把严事前预算的审核关，避免出现资金浪费现象。 4安排利润分配管理，确保企业发展 利润分配包括企业营业收入管理、利润管理以及利润分配决策等内容，尤其是企业收益的分配会直接涉及各方面的眼前、长远利益，以及未来的积极性等问题。物业管理企业应当通过搞好经营决策、利润计划与分配，确保各方利益，最大限度地调动各方面的积极性，同时保护企业的财产不受侵犯，确保企业发展后劲和开拓能力。 5执行财务监督，维护财经纪律 物业管理公司的经营、管理、服务，必须依据国家财经政策和法规以及财务计划。对于公司的预算、开支标准和各项经济指标进行财务监督，对资金的筹资运用和分配活动进行监督。使资金的筹集合理、合法，使资金运用的效能不断提高。因为通过财务监督，在事前的审查中可发现问题并提出建议，预先加以调整和制止，在事后可以通过审计，为改善经营管理，提高经济效益提出有益的建议。 6：统一会计科目，统一会计报表 物业管理企业应使用统一规定的会计科目和会计报表。在财务管理中最大的日常工作之一是财务核算，而建立完整统一的会计科目又是财物核算的基础。所以物业管理企业内部应统一会计科目和会计报表，还应与上级公司保持统一。 在填制会计凭证、登记账簿时，应填写会计科目的名称，根据实际需要，会计科目可以增设，没有相应会计事项的，也可以不设。物业管理企业的会计科目具有跨行业、合理简化和满足管理需要的特定要求。 1013 财务管理制度 财务管理制度是物业管理企业根据国家以及地方的有关法律、法规和政策规定，结合企业具体情况而制定的内部财务管理办法。财务管理制度可以使企业的财务活动标准化、规范化，做到有法可依、有章可循。 1财务计划管理制度 财务计划的确定，必须依据各项法规、政策、上级主管部门的规定，结合董事会、总经理对公司经营活动的安排及要求来制定财务计划。根据总经理、董事会审定的财务计划，进行指标分解，下达给各业务部门制定措施，落实计划。 2财务人员管理规定 物业管理企业要制定财务人员的职责权限、技术职称、任职奖惩等规定。财务人员必须具备一定的财务专业知识，做到“三懂、四会、五相符”。三懂：懂是国家有关财政方面的方针政策、懂得做好财务工作的重要意义和本职工作的职责范围、懂得公司的各项经营任务和各项经济核算指标。四会：会算账、报账、记账、用账；会填制和审阅日常各种报表；会编制财务报表和核算报表；会分析每个时期的经营情况。五相符：账账相符；账款相符；账表相符；账实相符：账据相符。 3，会计档案管理制度 会计档案资料按规定存放，不得遗失；借用会计档案资料要办理审批手续、借用手续；会计档案资料要保密，除本企业领导、财务人员、财务审计部门因工作需要查阅外，其他人员不得随意查阅和复印。会计档案资料必须整理有序、票据齐全、数字真实准确、及时归档。 4会计核算制度 (1)会计核算主要形式。 会计平衡公式：资产：负债+所有者权益。 采用科目汇总表核算形式。 会计制度设计：会计科目、账簿的设置、成本核算、会计报表等按照国家财政部规定和行业会计制度执行。 (2)会计核算的主要原则。 遵守中华人民共和国会计法及有关的法律法规。 公司会计年度从每年公历1月1日起至12月31日， 采用“借”“贷”复式记账法。 会计记录根据公司实际的经济业务进行登记，会计凭证、会计账簿、会计报表要做到内容完整、真实、准确、及时地反映公司各项经济业务的发生过程。 公司记账本位币为人民币，外币核算采用固定汇率，在同一会计年度内不做变动。 各项会计政策和会计处理方法，要依据前后各期必须一致的原则。凡本期已经发生的费用和实现的收益，不论款项是否收到，都应作为本期的费用和收益入账。 除了上述的管理制度之外，还有岗位及部门相互制约、会计监督、账目控制、财产物资的收发、人事劳动工资等方面的制度，涉及支票支付、备用金、存款和资金保管、发票管理等规定。 5。资金管理制度 (1)现金管理办法。 出纳员设置现金日记账，根据收付款凭证，随时登记，做到日清月结，账款相符。此外，应及时将当天收入的现金存入银行。 库存现金要核定限额，当日库存现金不得超过限额，不得“白条”抵款，更不得任意挪用、借支现金。如有特殊原因需借取现金时，应说明原因并经财务负责人同意，总经理签字后方可借款。 现金只限于零星支出和不能用支票支付的款项，支付现金，可从库存中支付，公司现金收入不准用于任何费用支付，不坐支现金。凡集中采购的物品均应使用支票结算。 出纳员在支付现金时必须认真、详细审查现金支付款凭证是否符合规定手续，必须审核开支是否符合制度规定，领导是否已批准开支，凭证是否有主管人员审核，是否已由经办人和证明人签章，是否有齐全、合格的原始凭证。 定期对库存现金进行盘点，不定期对出纳员工作检查，了解是否落实“日清月结，账款相符”的原则，实行财务监督。 (2)支票管理办法。 凡使用支票须先办理支票的请款，审批手续，说明用途、金额，经总经理审批，主管会计签字后方可签发支票，使用人按请款用途使用支票，不得挪用。 出纳员对审核手续齐全的请款单签发支票，填写好签发日期、用途、金额、使用单位等，要字体端正，数字清晰。原则上不得签发空白支票。 设立支票登记本，出纳员对签发的支票按顺序登记，并由领取人签字。尚未使用的支票在工作期间需放入保险柜内，保险柜钥匙应委托两名职员分别保管。 银行预留印鉴要分别保管，专人负责，印鉴保管人员对签发的支票负有审查责任。 所有失效支票需注明“作废”字样，并存档。 (3)备用金制度。企业运作过程中发生的规定XXX元以内的支出，可从备用金中取出。备用金的审批程序如下。 只有钢笔、签字笔书写和打印出来的备用金凭证才能支付，写凭证需备有发票证明； 必须在其所赋予的财物权限范围内，授权批准备用金。 资金保管者有责任24小时妥善保管该资金。 在支付备用金时，所有凭证和证明文件应盖上“已付”印章，以证明此款已付。 6统计报表管理 (1)统计工作实行统一领导、分工负责的管理办法。财务部设置专职统计人员，对外负责按上级主管部门规定编报各种统计报表，对内负责内部统计月报，且做出统计分析。 (2)各部门建立健全统计制度。各项原始记录，要有标准计量，并且记录要及时准确。必须保证统计数字的真实性和报表的及时性。 (3)执行统计法，遵守统计报表制度及有关规定。10，2 物业管理资金的筹集、使用和管理 物业管理资金的筹集、使用与管理直接关系到物业管理企业能否保持正常经营运作，能否实现利润目标：直接关系到物业管理水平的高低。所以，资金的使用和管理是物业管理极其重要的环节，是物业管理进行正常有效运作的基础和基本条件，既要保持相当的资金来保障向用户提供优质的服务，又要合理、高效使用资金，为企业实现经济效益，以此达到双赢的目的。 1021 物业管理资金的筹集 多种渠道筹集资金，是物业管理资金运动的起点，也是决定资金运动规模和物业管理经营发展进程的重要环节。通过一定的资金渠道，采取一定的筹资方式，组织资金供应，是保证物业管理活动的需要，也是物业管理企业财务管理活动中的一项重要内容。物业管理企业资金筹措的渠道主要有以下几方面。 1物业管理服务费 物业管理服务费是保证日常物业管理工作正常运转的主要资金来源。物业管理企业按收费管理规定，根据所提供服务的性质、特点、档次、内容、质量等测算确定物业管理收费标准，并报物价部门备案批准后执行或与业主协商约定。物业管理企业向业主和物业使用人收取的物业管理服务费用是其长期稳定的收入来源。物业管理费主要包括：公共性服务收费：公众代办性服务收费；特约服务收费。 2专项维修资金 物业维修资金是用于物业公共部位，共用设备设施大中修及更新改造专项资金。物业维修资金有购房人按国家有关法规、规定缴交，设立专项资金账户，专款使用。当维修资金不足时，由业主大会决定续筹的事宜，继续向业主收取。 3多种经营收入 物业管理企业不能仅仅满足依赖物业管理服务费的收取而艰难生存，必须走向市场，扩大经营服务领域，通过开展经营性服务，开辟物业管理费用渠道，改善物业管理经营所得收入。多种经营是物业管理企业筹集资金最好的渠道，也是最具市场前景发展方向之一。例如开设便民商店，经营会所，开展有偿提供场地设施的文娱体育活动，家居小维修，室内装修，房屋租赁，房屋代管等。 4。开发建设单位的经济支持 物业管理企业开办时，除了正常必要的开办费支出以外，还需要有一定数量的投入资金。物业管理企业接管物业管理项目虽然没有文件规定开发建设单位要在经济上给予支持，但物业管理企业应该主动争取经济支持。开发建设单位的经济支持具体有以下几方面内容。 (1)建设单位产权的物业车库、会所交由物业管理公司托管。 (2)优惠提供商业用房。 (3)提供部分启动资金或开办费。 (4)提供维修养护费用。 (5)委托物业管理公司代办返修业务。 (6)协助销售房屋劳务费。 (7)完善物业环境的费用。 5政府多方面的支持 当地政府的政策性支持是物业管理企业有效筹措资金的重要保障。主要包括以下内容。 (1)制定合理的收费标准，有利物业管理企业的发展。 (2)对“房改房”由原产权单位负责支付电梯、高压水泵、供暖等公用设备设施的运行、 维修和更新费用，减轻购房人负担。 (3)在金融税收方面提供优惠政策。 (4)拨出一定的城市建设维护费，用于小区共用部分、共用设备设施的管理，以减轻小 区日常管理费用的负担。如：在小区设置治安防范监控“电子眼”，沙井增添防罩，临街商铺 前种植路树及设置果皮箱等。 (5)在物业管理企业介入旧城区前，政府对旧城区改造所投入的整治费用。 1022 物业管理资金的用途和使用特点 1物业管理资金的主要用途 (1)保证房屋及其附属设备的完好，进行共用部位、共用设备及公共设施日常养护维修 及大修、更新的耗费及支出。 (2)物业管理各类人员的工资和福利的支出。 (3)物业管理原材料消耗，设备折旧及办公费支出。 (4)物业管理企业的利润以及国家税收。 2物业管理资金使用的特点 (1)物业管理资金使用的特点主要由物业管理的周期性决定。任何物业都具有由新到旧 最后更新的周期，在整个过程中都需要物业管理资金的投入。管理项目管理初期可能因为入 住率不高而引至项目收入不多甚至亏损，因此资金使用量大。管理项目转入正常运行阶段， 物业也步入成长期，资金使用相对少些。物业的生命周期如果按土地出让时间计算的话不少于5070年，物业使用的时间越长，房屋、配套设备设施的维修更新费用越多，资金使用量越高。物业周期的变化，管理资金的使用也跟着变化，因此不同阶段的物业，资金使用量也不同，其资金使用的重点和方式亦不同。例如，物业的衰退期，设备设施的故障增多，房屋维修点多，物业管理资金主要使用于对物业的大修与更新上，资金需求量最大；物业的成长期，物业管理资金主要用于物业日常综合管理，资金需求量相对较小。 (2)物业管理资金使用特点体现在规模效应上。物业管理服务费用主要支出包括人工费、劳动防护费、保险费、行政办公费、公用水电费、治安防范费、环卫清洁费、绿化养护费、公共设备设施日常养护费、房屋养护费、税费、固定资产折旧费等。这些费用中，有些费用如办公费是属于相对固定的费用，其总额并不随着所接管的物业的数量增减而变动。因此，所接管物业的数量增加，就单位建筑面积所分摊的费用来看，每平方米建筑面积分摊的费用会随之减少。因此，物业管理企业总是希望多接优质物业，通过规模效应相对降低日常服务费用支出，实现降低服务费用收费标准的目标，同时节省资金，增加积累。例如：一个建筑面积为10万平方米住宅小区，需要服务人员30人；建筑面积为20万平方米时，如按正比例计算，需要服务人员60人；而实际管理中由于规模效应，只需要服务人员40人就够了，人员工资福利的费用并没有呈正比例增大。 1023 物业管理营业收入的管理 1物业管理营业收入内容 营业收入是指物业管理企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括物业管理主营业务收入和其他业务收入。 (1)主营业务收入。主营业务收入是指物业管理企业在从事物业管理活动过程中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。 物业管理收入是指物业管理企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。 物业经营收入是指物业管理企业经营物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施所取得的收入。 物业大修收入是指物业管理企业接受物业产权人、使用人的委托、对房屋共用部分、共用设施设备进行大修取得的收入。 (2)其他业务收入。其他业务收入是指物业管理企业从事主营业务以外的其他用业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。商业用房经营收入是指物业管理企业利用物业产权人、使用人提供的商品用房，从事经营活动所取得的收入，如开办健身房、美容美发屋、商店、饮食店等的经营收入。 2物业管理企业营业收入的管理 物业管理企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得价款的凭证时确认为营业收入的实现。物业大修收入应经物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。物业管理企业与物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。 1024 人工费用和税费的管理 1物业管理企业营业成本的内容 物业管理企业营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。 (1)直接人工费包括物业管理企业中直接从事物业管理活动的人员的工资奖金及职工福利费等。 (2)直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等的费用。 (3)间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通信费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。 2物业管理企业成本费用的管理 企业在从事管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。实行一级成本核算的物业管理企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。 物业管理企业经营管辖物业共用设施设备支付的有偿费用计入营业成本，支付的物业管理用房有偿使用费计入营业成本或者管理费用。物业管理企业对物业管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用中。 物业管理企业可以于年度中了时，按照年末应收取账余额的0305计提坏账准备金，计入管理费用。企业发生的坏账损失，冲减坏账准备金，收回已核销的坏账，增加坏账准备金。不计提取坏账准备金的物业管理企业，其所发生的坏账损失，计入管理费用，收回己核销的坏账，重建管理费用。 3物业管理企业其他业务支出的内容及管理 物业管理企业其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。物业管理企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。企业对商业用房进行装饰，装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。 4物业管理企业税费的管理 物业管理的税金和费用包括流转环节的营业税、城市维修建设税和教育税附加，收益环节的所得税等。物业管理企业代有关部门收取水电费、燃(煤)气费、专项维修资金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，不计征营业税，但对从事此项代理物业取得的手续费收入应当征收营业税。10.3 物业服务费用包干制与酬金制 物业服务费是物业管理企业资金筹措的主要来源，支撑整个物业管理的经营运作。物业管理企业向业主或住户收取物业服务费是依据国家发改委、建设部在2003年11月13日制定的物业服务收费管理办法来执行。 1031 物业管理服务费 物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费实行明码标价制度，物业管理企业要按当地政府价格主管部门的规定明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况悬挂存墙壁上公示。物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，要在物业买受人购房签订买卖合同时约定。物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。 管理区域内的尚未出售的空置房屋，或因开发建设单位原因暂未交付业主的物业，物业服务费用由开发建设单位承担，负责全额交纳。至于物业管理企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等费时，是由委托单位付手续费，而不应由业主承担手续费等额外费用。 1032 物业服务费用包干制 物业服务费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。按照目前国家政策法规的规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 实行包干制的物业管理企业在与业主签订物业服务合时，应明确服务费额度、服务内容和服务质量标准，并明确在此前提下的盈余或亏损是由物业管理企业承担的，企业的经济效益与其管理服务、成本控制、经营运作能力紧密相关。 在包干制下，物业管理企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险自担、结余归己。但业主可以对物业管理企业是否按合同要求的内容和质量标准提供服务进行监督，对物业管理工作提出改进建议。物业管理企业应本着诚信公平原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进。 以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业服务费是固定的，不会因市场短期波动、物业管理项目运作情况而发生变化：对物业管理企业而言，物业项目管理服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展。 1033 物业服务费用酬金制 物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中 按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务何用约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例通过物业服务合同约定。在物业管理服务过程中产生的归 于业主的其他收入也可计提酬金，但应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。其收入包括产权归全体业主的停车场收入、成本费用在物业管理项目机构列支的其他经营收入等。实行物业服务酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约 出， 酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言，物业务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服各不相符的情况，保护了业主合法权益；对物业管理企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下，物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务资金年度预算和物业服务资金的收支情况进行审计。 1034 物业服务费用构成 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，即：包干制物业服务费用：物业服务成本+法定税费+利润。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金，即：酬金制物业服务资金：物业服务支出+酬金。 物业服务成本(包干制)或者物业服务支出(酬金制)构成一般包括以下部分。 (1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。 (2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。 (3)物业管理区域清洁卫生费用。 (4)物业管理区域绿化养护费用。 (5)物业管理区域秩序维护费用。 (6)办公费用。 (7)物业管理企业固定资产折旧。 (8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。 (9)经业主同意的其他费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新改造费用，应当通过专项维修资金斗以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 1035 物业服务费测算 物业服务费测算，首先应根据物业服务费支出(成本)项目和内容进行分解，然后由各部门或相关人员分别测算各单项费用。在测算共用部位、共用设施设备运行维护费项目时，还应分别测算其子项目，如公共建筑及道路零修费、给排水设备日常运行维护费用、电子系统设备维护保养费、消防设备设施维护费、防盗系统维护费、电梯维护费等的费用，在完成各子项目测算的基础上，将子项目费用求和后即为所需共用部位、共用设施设备运行维护费，各单项费用测算完毕进行加总，即为物业服务支出(成本)总额，加上物业管理酬金(酬金制)或法定税费及利润(包干制)后，即得出物业服务费总额。以物业服务费总额除以该物业可收费总建筑面积即可得出单位面积物业服务费标准。 案例102 某住宅小区可收费总建筑面积12 77平方米，经测算该项目全年各项费用如下。 (1)各类管理服务人员的工资、社会保险等 60；5万元 (2)共用部位、共用设施设备的运行维护费 257元 (3)清洁卫生费 18万元 (4)绿化养护费 10；5万元 (5)公共秩序维护费 15；5万元 (6)办公费 6 2；5万元 (7)固定资产折IE 3 35万元 (8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费 277元 (9)业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费 577元 合计 14477元 若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为10，则该项目单位物,_lkl艮务费标准为： 144万元x(1+10)1277平方米12月：11元/平方米月 若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约1577元，则该项目单位物业服务费标准为： (144万元+1577元)1077平方米12月=11元方米月 在物业服务费测算完毕后，可编制物业服务费核算表，以便提交建设单位或业主大会。核算表的内容一般包括序号、核算项目、核算依据、计算式、计算结果、各项占总费用的比例、备注等栏目和内容。同时，在有关需要说明的问题和需要解释的地方以文字进行表述。10.4物业管理专项维修资金 1041 专项维修资金的概意 专项维修资金由业主或物业使用人交纳，专项用于物业公共部位，共用设施设备保修期满后发生损坏时，进行中修、大修、翻新和更新改造等所需储存的资金。专项维修资金又称物业的养老金，属业主所有，物业管理企业的管理和使用属于代管性质，不得挪作他用。 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。设定专项维修资金的目的，主要是用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修更新和改造。这是保障物业管理区内公共设施设备、共用部位完好使用和维护业主长远利益的必要措施。建立专项维修资金，将有利于提高和保持房屋完好性，延长房屋的使用寿命，有利于城市统一规划，美化市容市貌，为广大业主提供舒适的生活环境，进而达到物业保值、增值的目的。 1042 专项维修资金的筹集 1物业专项维修资金的筹集有如下几个来源 (1)法规规定的费用。按照建设部、财政部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法(建住房1998213号)的规定，在销售商品房时，购房者应当按购房款23的比例向售房单位缴交维修资金。在出售公房时，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款20，高层住宅不低于售房款的30，该部分专项维修资金属售房单位所有。 (2)物业服务费结余的费用。物业服务费在运行中可能产生结余，如果在连续几年度出现较大数额的结余时，除可在管理预算中调整外，也可经业主大会同意设定一定比例纳入专项维修资金。 (3)业主大会中决定分摊的费用。根据物业维护保养的需要，在大、中修和更新改造费用不足时，由业主大会决定向全体业主续筹的资金。 (4)业主共用物业的收益。物业区域内的共用部位、共用设施设备，有些可以用来经营，获得收益，经业主大会同意，可将收入的一部分用于补充专项维修资金。 (5)社会捐赠或政府拨款的费用。由社会各界捐赠或政府根据某种情况给予政策性拨付的费用。 2，保障专项维修资金归集的办法 目前，有部分业主尚未缴交专项维修资金，导致物业无法进行正常的维修，而物业管理公司垫付维修费用后，又很难向未缴交专项维修资金的业主收回其应分摊的份额，给物业管理带来困难。往往因此延误了维修，甚至影响业主的生活和工作，对已缴交专项维修资金的业主来说，很不公平。因而必须采取措施保障专项维修资金的归集。 (1)行政主管部门配合。地方行政主管部门可根据各地方的实际措施情况制定地方行政法规，保障专项维修资金的归集和账户的建设。例如 某地方行政主管部门采取不缴专项维修资金不予以办理房产证的做法，规定业主在办理以下任一项手续之前自行或委托他人缴付专项维修资金：交易签证；收楼；领取房产证。规定购房者交纳维修资金的总额为购房款的2，首期交纳的维修资金标准为：住宅(含别墅)建筑面积40远/m2，非住宅建筑面积50元/m2。不足购房款2部分，则由购房者按业主大会决定的方案交纳。规定业主将专项维修资金交到中国农业银行的营业网点，并领取自己的专项维修资金卡，可随时在农业银行的营业网点柜台或ATM柜员机上查询余额。 (2)物业管理企业配合。物业专项维修资金的归集，关系到物业共用部位和公共设备识施维修时是否有足够的资金投入，用于保证及时、正常地进行维修。物业管理企业负有对其用部位和公共设备设施维修的责任，必须对专项维修资金的筹集高度关注。 案例103 某物业管理企业积极宣传专项维修资金管理的规定，主动想办法保证专项维修资金的收集。(1)提醒建设单位销售部在售楼时记得与业主约定缴交专项维修资金的数额、时间、缴交方法等。(2)业主办理收楼手续时，物业管理企业查验业主缴交专项维修资金的情况。已按规定缴交的，可顺利按程序收楼；未缴交专项维修资金的，让业主先补交，再办入住手续。业主要求把专项维修资金的款项交管理处，委托物业管理公司代办的，管理处派专人及时为业主代办缴交手续；遇到个别不理解专项维修资金交纳规定的业主，则耐心解释，宣传法规，原则上要业主先缴交专项维修资金，后办收楼手续。由于把好了两道关，尤其是收楼关，效果很好，三个新交楼的管理项目都百分百、一户不落地建立了专项维修资金账户，业主都按规定足额交齐款项。 为保证物业共用部位和公共设备设施的“养老金”到位，物业管理企业要主动宣传法规，让业主尽早、尽快地按规定缴交专项维修资金。 1043 专项维修资金的管理 物权法第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共用部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”专项维修资金应当在行政主管部门指定的银行专户存储，专款专用。对于如何使用专项