房地产经营与管理

1,.,房地产经营管理,2,.,第一讲主要内容,第一章：导论本章作为全书的导论部分，旨在从理论上勾勒出房地产经营管理的总体框架。重点是房地产、房地产经营管理的基本概念。第二章：房地产开发经营分析基础掌握计算公式和评价方法第三章：房地产项目可行性研究本章的重点在于可行性研究报告的内容，学生通过学习，能够独立撰写完成一份可行性研究报告。,3,.,第一章导论,.,4,第一章导论,房地产业是国民经济的支柱产业，其发展越来越成熟。本书将站在房地产开发商的角度，重点介绍在房地产开发及流通过程中,房地产经营管理理念、方法及手段。,5,.,导论：房地产开发、经营与管理概述,1.1房地产开发、经营与管理概述1.1.1房地产和房地产业1.房地产的概念对于房地产的概念，应该从两个方面来理解，房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。,6,.,导论：房地产开发、经营与管理概述,2.房地产的商品特性（1）位置固定性（2）使用长期性（3）投资大量性（4）保值增值性3.房地产的分类房地产最基本的分类方法是其构成分为土地和房屋两大类。而按不同的方法还可以对土地和房屋进行各种分类。,7,.,（1）土地的分类1、是否具有建筑用途3、按按土地的开发程度2、按是否与城市经济紧密相连（2）房屋的分类1、按建筑结构的不同2、按功能用途的不同3、按价格的构成不同4、按所有权的归属不同,导论：房地产开发、经营与管理概述,.,8,导论：房地产开发、经营与管理概述,4.房地产业的含义和特点房地产业是从事房地产开发、经营、管理、和服务的产业。房地产业的活动范围主要有：（1）土地开发和再开发；（2）房屋开发；（3）地产经营；（4）房产经营；（5）房地产物业管理服务；（6）房地产金融；,9,.,1.1.2房地产经营管理的含义房地产经营管理包括：1、房产开发经营2、地产开发经营3、服务经营1.1.3房地产经营管理的特征（1）房地产属于不动产，生产周期长。（2）房产与地产的价格相互隐含。（3）房产与地产使用权的转让都必须符合国家法律规定，同时也必须具备法律规定的必备形式。（4）房产与地产的权属转移同步化。,导论：房地产开发、经营与管理概述,10,.,导论：房地产开发、经营与管理概述,1.2房地产经营管理的研究对象、内容与方法1.2.1房地产经营管理的研究对象1.房地产商品及房地产商品化2.房地产商品的特殊性,11,.,导论：房地产开发、经营与管理概述,1.2.2房地产经营管理的研究内容（1）要从理论的角度论述房地产经营的客观存在，并在事实的基础上分析房地产经营的发展及其演变，探求其运动规律。（2）要从全局和原则的角度，着重分析房地产经营管理的地位和作用。（3）要基于事实，运用理论，具体分析房地产经营的运行过程，研究房地产经营的一般经济活动规律和实际操作方法。,12,.,1.2.3房地产经营管理的研究方法1.矛盾分析法2.宏观研究与微观研究结合法3.定性研究与定量研究结合法4.比较分析法5.经验或案例方法,导论：房地产开发、经营与管理概述,13,.,1.3我国房地产开发与经营业的历史回顾1.4房地产经营管理的基础理论1.4.1房地产实物学1.4.2房地产经济学1.4.3房地产营销学1.4.4房地产技术学1.4.5房地产政策学1.4.6房地产法学,导论：房地产开发、经营与管理概述,14,.,第二章房地产开发经营分析基础,15,.,第二章：房地产开发经营分析基础,2.1现金流量2.1.1现金流量2.1.2房地产投资与成本,16,.,第二章房地产开发经营分析基础,1.投资与成本的概念（1）投资（2）成本2.房地产投资分析中投资与成本（1）开发项目总投资（2）开发产品成本费用,17,.,a.产品开发成本b.经营成本c.期间费用2.1.3经营收入、利润和税金1.经营收入2.利润3.税金：销售税金、土地使用税和房产税、企业所得税,第二章房地产开发经营分析基础,18,.,第二章房地产开发经营分析基础,2.2资金的时间价值与等效值计算2.2.1资金的时间价值2.2.2利息与利率1.利息与利率2.单价计息与复利3.名义利率与实际利率,19,.,第二章房地产开发经营分析基础,2.2.3资金等效值与现金流量图1、资金等值的概念2.现金流量图2.2.4复利计算公式与系数1.复利计算中的常用符号2.复利计算公式与系数3.复利计算的标准表示法,20,.,第二章房地产开发经营分析基础,2.3房地产投资经营经济效果评价2.3.1房地产投资经营经济效果的表现形式1.置业投资2.开发投资2.3.2投资回收与投资回报2.3.3收益率2.3.4通货膨胀的影响,21,.,第三章房地产项目可行性研究,22,.,第三章：房地产项目可行性研究,3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用1.可行性研究是项目投资决策的依据2.可行性研究是筹集建设资金的依据3.可行性研究是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据4.可行性研究是编制下阶段规划设计的依据,23,.,3.1.3可行性研究的依据1.国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；2.批准的项目建议书和同等效力的文件；3.国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等；,第三章：房地产项目可行性研究,24,.,第三章：房地产项目可行性研究,4.自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；5.有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；6.国家所规定的经济参数和指标；7.开发项目备选方案的土地利用条件、规划条件以及备选规划设计方案等,25,.,3.1.4可行性依据的工作阶段1.投资机会研究2.初步可行性研究3.详细可行性研究4.项目的评估和决策,第三章：房地产项目可行性研究,26,.,3.2可行性研究的内容与步骤3.2.1可行性研究的内容1.项目概况2.开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定（1）土地调查。（2）人口调查。（3）调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。,第三章：房地产项目可行性研究,27,.,第三章：房地产项目可行性研究,（4）调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等。（5）调查各种管线。（6）调查其他地上、地下物。（7）制定拆迁方案。（8）制定安置方案。,28,.,3.市场分析和建设规模的确定4.规划设计方案（1）市政规划方案选择；（2）项目构成及平面布置；（3）建筑规划方案选择5.资源供给条件分析6.环境影响评价7.项目开发组织机构和管理费用的研究8.开发建设计划的编制（1）前期开发计划；（2）工程建设计划。（3）建设场地计划；（4）施工队伍的选择。,第三章：房地产项目可行性研究,29,.,9.项目经济及社会效益分析（1）项目总投资估算（2）项目投资来源、筹措方式的确定（3）开发成本估算（4）销售成本、经营成本估算（5）销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算（6）财务评价（7）国民经济评价（8）风险分析（9）项目环境效益、社会效益及综合效益评价,第三章：房地产项目可行性研究,30,.,10.结论及建议（1）运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性，并推荐最佳方案（2）存在的问题及相应的建议3.2.2可行性研究的步骤1.接受委托2.调查研究3.方案选择和优化4.财务评价和综合评价5.编制可行性研究报告,第三章：房地产项目可行性研究,31,.,第三章：房地产项目可行性研究,3.3房地产开发项目策划与基础参数选择3.3.1房地产开发项目策划1.区位分析选择2.开发内容和规模的分析与选择3.开发时机的分析与选择4.合作方式的分析与选择5.融资方式与资金结构的分析与选择6.产品经营方式的分析与选择,32,.,第三章：房地产项目可行性研究,3.3.2构造评价方案3.3.3选择基础参数（1）时间类参数（2）融资相关参数（3）收益相关参数（4）评价标准类指标,33,.,第三章：房地产项目可行性研究,3.4房地产开发项目投资与收入估算3.4.1投资估算1.土地费用（1）土地征用拆迁费（2）土地出让地价款（3）土地转让费（4）土地租用费（5）土地投资折价2.前期工程费,34,.,3.房屋开发费（1）建筑安装费（2）公共配套设施建设费（3）基础设施建设费4.管理费5.财务费6.销售费用7.开发期税费8.其他费用9.不可预见费用,第三章：房地产项目可行性研究,35,.,第三章：房地产项目可行性研究,3.4.2资金使用计划3.4.3收入估算与资金筹措1.收入估算（1）租售方案（2）租售价格（3）租售收入（4）收款方式2.资金筹措,36,.,3.5房地产开发项目财务报表及财务评价指标3.5.1财务评价报表1.基本报表（1）现金流量表（2）财务计划现金流量表（3）利润及利润分配表（4）资产负债表2.辅助报表,第三章：房地产项目可行性研究,37,.,3.5.2财务评价指标（1）财务净现值（2）财务内部收益率（3）动态投资回收期（4）成本利润率（5）投资利润率（6）资本金利润率,第三章：房地产项目可行性研究,38,.,第三章：房地产项目可行性研究,3.6可行性研究报告的撰写3.6.1可行性研究报告的构成（1）封面（2）摘要（3