恒隆商业广场项目研判.PPT课件

嘉兴恒隆商业广场项目服务提报,致：嘉兴市大成置业有限公司,1,.,我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向。,我们的目标,寻找项目适宜的市场模式，满足市场需求的大发展趋势。,精准定位，以期项目销售及招商成功，并收到较高收益和可持续发展、物业增值的空间。,前言,01,1.0项目分析2.0市场研究3.0营销策略4.0公司介绍,目录,01,1.0项目分析,01,1.0项目分析,城市属性,城市特性：与沪杭同城，与世界同步,嘉兴处于长三角杭嘉湖平原的腹心地带，是长三角的核心区域，地处上海、杭州、宁波、苏州的中心枢纽，在上海与杭州的中腹之地，到达上述四大城市只需45分钟的车程。距离杭州萧山机场、上海浦东机场、虹桥机场只在1小时的车程。距离国家一类港口乍浦港20分钟车程。,01,区位属性,区位特性：傲占秀州新区核心地段,项目位于嘉兴绿色与休闲景观环绕的秀州区。嘉兴居住人口最密集的新区高新产业园精英汇集东升路、秀州大道交汇轴心效应。苏嘉杭高速秀州出口距离我们项目也只有5分钟车程。,6,项目概述,“恒隆商业广场”位于嘉兴市秀洲新区，西临秀洲大道、北靠东升西路两大城市主干道，外接苏嘉杭高速入口，周边汇集万科金域缇香、咖尔花园、香颂湾等高档住宅区，360立体辐射嘉兴高新工业园区10万事业精英，引爆秀洲CBD商圈、江南摩尔商圈交汇轴心效应，以独领风骚之姿，傲占秀洲新区核心地段。,7,.,项目基本参数,8,.,项目规划,项目规划为涵盖餐饮、休闲、文化、娱乐、酒店、公寓等有机结合的文化旅游综合体，打造成为嘉兴市秀洲区首个以“艺术商业体验”为主导的一站式核心商业旅游综合体。,9,.,项目剩余房源情况,恒隆商业广场商业部分剩余房源共有64套，合计面积为6872.76平米。,10,.,项目营销目标,如果说：数字是衡量业绩和营销人存在价值的唯一标准。那么我们的目标非常明确：最终为甲方实现,总销金额4400万元！（初步估算）,备注：一层金额：2300平米*均价15000元/平米=34500000元二层金额：2300平米*均价7500元/平米=17250000元三层金额：2100平米*均价5500元/平米=11550000元总销金额=（一层金额+二层金额+三层金额）*70%=44310000元,11,.,项目基本认知：,项目位于项目位于嘉兴绿色与休闲景观环绕的秀州区。周边有南洋学院、秀州妇保院、广电中心、新安国际医院等；周边有占地1800亩秀湖景区，3800亩的石臼漾湿地。,项目为区域内首个集精品酒店，LOFT公馆、特色美食休闲街一体的商业广场。项目与学院为邻，独享2万余消费群体。,目前剩余商业部分剩余房源共有64套，合计面积为6872.76平米。,目前项目部分商铺已经开业，主要为餐饮类。,12,.,2.0市场研究,01,嘉兴房地产情况,从9月30日开始，全国20多个热点城市迎来密集调控。而嘉兴，这个2016年全浙江省房价涨幅仅次于杭州的三线城市，也在10月中旬迎来了调控。随着10月14日“嘉五条”的出台，一路高歌猛进的嘉兴楼市似乎也按下了“降温键”。与此同时，从疯狂补仓到谨慎报价，一度亢奋的嘉兴土地市场，似乎也出现了降温。,01,嘉兴商贸8-10月份前10名市场情况,从左图可以看到8-10月嘉兴写字楼销售呈现不断上涨的趋势。,01,市场基本认知：,嘉兴房地产市场自2016年上半年以来出现井喷现状，整体交易量猛涨，创历史新高，自10月份嘉兴嘉5条、嘉兴限购的出台，住宅交易出现跳水，而商业用房实现了大逆袭。,嘉兴商贸销售8月至10月成交量不断上涨，整体销售势头保持良好，为项目下阶段的销售创造很好的外部条件。,16,3.0营销策略,01,区位优势，交通便利项目规划科学开发团队有开发经验，具备雄厚实力,项目目前人气不足项目商圈辐射空间有限，以本区域消费者为主投资客以上海为主，其他地区投资客较难导入,项目为区域内首个综合商业广场，目前周边市场暂无同质竞争2万学院消费支撑，南洋学院近在咫尺目前嘉兴住宅市场受调控政策影响，投资将向商业转移,经济持续低迷，投资信心受损政府管控、嘉五条发布打击投资信心浙江商业市场过度依赖分销，受制于分销政策，拓客能力不足,项目整体营销策略,强化,减弱,利用,转化,优势strength,劣势weakness,机遇opportunity,威胁threat,项目SWOT分析,01,SWOT分析结论整体营销策略,1、SO策略：依靠内部优势、利用外部机会,2、WO策略：克服内部劣势，利用外部机会,利用项目有力的区位优势，采用各种大小营销活动吸聚人气，利用目前项目周边的规划、优势等塑造项目一定可以经营成功的形象，给投资者以强烈的信心。,3、ST策略：依靠内部优势，回避外部威胁,4、WT策略：克服内部劣势，回避外部威胁,通过对项目商业部分进行更科学准确的定位，结合项目周边实际情况，突出项目优势，给投资者一个耳目一新的感觉。,利用自身优势高举高打，利用未来规划、招商成果展示来突出与其他项目不同的地方,从不同的推广途径、渠道、来促进项目销售工作,“营销策略”,核心问题：做别人没做过的，想别人没想过的,01,从营销角度来说，本项目定位是商业综合体可为的，是符合周边市场的需求的。但在分析了其他商业综合体的案例之后，我们发现，国内由于对商业综合体的经营理念、运作方式、管理模式等方面的认识和理解参差不齐，更主要的是在市场环境、商品渠道、经营流程等方面存在着较大的差异，导致很多商业综合体虽然发展迅速，但大多数经营都不太成功。在这样的大前提下，我们应该如何创新，取得获得突破性的成绩，达到销售成功、招商成功？,定位精准,招商先行,营销思路,推广创新,营销策略,01,从经营定位上来讲，针对项目商业部分来说，应结合项目实际做更精准的定位，做到更符合市场需求。结合目前国内商业综合体的运营情况，本项目商业部分只是简单的规划为美食街、娱乐场所，显得市场需求难以支撑，我司认为项目商业部分的定位必须更加精准，将项目商业部分定位为2个部分，将AB幢的1至2层定位为小吃一条街，3层定位为运动商业，包括运动服，篮球，足球等；C幢的1层为小吃街，2至3层为学生类休闲娱乐，如量贩式KTV，台球场、游戏厅等，只有将本项目打造成一个学院配套商业，整个项目才能更有精准的客户群体，吸引更多的投资客。,定位精准,01,招商先行,纵观国内能够成功运营的商业综合体项目，均以招商成功为基础，结合本项目已经是现房的实际情况，要取得成功，招商的运作尤其显得重要，这是项目销售和运营成功的首要保障。启动预招商：商业项目的运营保证在于商家的实际落地，因市场上普遍的商业项目采用的是先销售后招商的现状，假招商成果的展现已被投资客和商家看作开发商无实力的表现，因此，要达到第一阶段的销售成功，建议项目必须组建成熟的招商团队，制定详细的招商和经营策略，及招商的计划和政策，启动预招商。,01,营销思路,一、模式创新：秉承“走出去、引进来”的营销模式二、拓客思路：1、全面启动嘉兴中介具体方法：利用公司在嘉兴中介联盟中的地位，在给予充足的佣金前提下号召整个嘉兴中介联盟成员共同宣传推广项目，为项目带来充足的客户量。2、全面启动分销具体方法：在本地自身去化的同时，为缩短营销周期，增加拓客渠道，适时启动异地分销，将异地投资客户直接导入项目，主要为上海分销。3、直销团队拓展：具体方法：公司设立专门的直销团队，在嘉兴市区及五县市进行全面扫荡，以以乡镇居民、商户等作为主要目标客户群进行集中引爆。4、区域内项目推介会具