经济师考试中级房地产专业知识模拟题一

经济师考试中级房地产专业知识模拟题一一、单项选择题(共60题，每题l分。每题的备选项中，只有l个最符合题意)1-1.下列关于区位的说法中，错误的是( )。A.区位是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系B.区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定C.地理环境变化和交通网络扩张都会引起区位的变化D.政治区位是反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素相互关系的区位解析：B。教材11页。1-2.韦伯提出的原料指数是指( )。A.货物的绝对重量除以制成品总重量B.限地性原料总重量除以制成品总重量C.货物的相对重量除以制成品总重量D.限地性原料总重量除以货物的绝对重量解析：B。教材14页。1-3.对于某类商品房，甲既有需要也有支付能力，乙有需要但无支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也无支付能力，则对该类商品房能形成有效需求的是 ( )。A.甲 B.乙 C.丙 D.丁解析：A。教材21页。1-4.根据古典地租理论，地租是农产品市场价格扣除生产成本和( )后的余额。A.平均税费 B.平均利润 C.平均市值 D.平均价格解析：B。教材26页。1-5.一般将( )称为地租的资本化价格。A.每月取得的地租额 B.每年取得的地租额C.低价除以折现率 D.每年取得的地租额除以折现率解析：D。教材27页。1-6.集体所有的土地征收，是国家基于( )的目的，依照法律规定的程序，强制取得土地所有权的行为。A.社会公共利益 B.开发商的规划 C.政府部门的各自利益 D.国有企业利益解析：A。教材35页。1-7.房屋拆迁的法律凭证式( )A.房屋拆迁计划 B.房屋拆迁方案 C.房屋拆迁许可证 D.房屋拆迁申请解析：C。教材41页。1-8.房屋拆迁补偿的对象是房屋的( )。A.使用权人 B.所有权人 C.抵押权人 D.承租人解析：B。教材45页。1-9.建设用地按服务的产业类型分，可分为( )。A.农业建设用地和非农业建设用地 B.国有建设用地和集体建设用地C.工业建设用地和民用建设用地 D.新增建设用地和存量建设用地解析：A。教材51页。1-10.甲公司获得一宗工业用地的土地使用权，土地使用期限为法定最高出让年限，经5年开发建设后，将其转让给乙工厂，则乙工厂获得的土地使用权最长期限为 ( )年。A.35 B.40 C.45 D.65解析：C。教材54页1-11.下列关于土地使用权拍卖出让的说法中，正确的是( )。A.拍卖出让须设定底价，且应该在拍卖前宣布B.若竞买者不足两人，应当中止拍卖C.竞买人的最高应价未达到底价时，出让人与出价最高的竞买人协商确定是否成交D.拍卖主持人在拍卖中，应当始终以拍卖开始前宣布的增加幅度增加报价解析：B。教材56页。1-12.土地使用权出让合同的内容中一般不包括( )。A.建设规划设计条件 B.建设密度和高度控制指标C.开发进度和分期投资额度 D.工程完工期限解析：D。教材60页。1-13.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权( )A.是否转让由双方议定 B.由转让方决定是否转让C.由受让方决定是否转让 D.随之转让解析：D。教材63页。1-14.甲拥有一宗土地的使用权，自2008年1月1日起将其出租给乙使用，租期5年。2009年，甲因债务问题，将该地块抵押给丙，则( )。A.甲乙之间的租赁合同中止，应由乙丙重新协商签订新的租赁合同B.原租合同是否有效，就由乙丙协商确定C.乙应将租金直接支付给丙D.甲仍有权收取乙的租金解析：D。教材67页。1-15.下列划拨土地中，国家不能无偿收回的是( )。A.土地使用者迁移而停止使用的土地B.土地使用者破产而停止使用的土地C.未经原批准机关同意，连续一年未使用的土地D.核准报废的矿场土地解析：C。教材70页。1-16.房地产市场调研应遵循客观性与( )原则。A.科学性 B.局部性 C.主观性 D.统一性解析：A。教材78页。1-17.进行房地产市场调研时，首先应明确( )。A.调研人员 B.调研计划 C.调研目标 D.调研方案解析：C。教材79页。1-18.下列房地产市场调研内容中，属于房地产消费动机调研内容的是( )。A.消费者对位置的要求 B.消费者的购买意向C.消费者的收入水平 D.消费者可承受的价格解析：B。教材81页。1-19.当企业对需要研究的问题和范围不明确，无法确定应该调研哪些内容时，可以采用( )A.探测性调研 B.因果性调研 C.描述性调研 D.预测性调研解析：A。教材87页。1-20.房地产开发投资和置业投资是根据投资是否直接( )而划分的。A.作用于房地产产品 B.形成增量房地产C.使投资者拥有房地产 D.取得土地使用权解析：B。教材102页1-21.某房地产投资项目的初始投资额为400万元，经营期为5年，基准收益率为10%，净现值为168.62万元，若每年年末的净现金流量相等，则每年年末的净现金流量为( )万元。 A. 250 B. 200 C. 175 D. 150解析：D。教材113页，公式5-17。1-22.下列不属于房地产投资项目经济评价的静态指标的是( )。A.投资利润率 B.资本金利润率C.财务内部收益率 D.成本利润率解析：C。教材130页。1-23.某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，基准收益率为10%，该项目的静态投资回收期在( )之间。单位：万元年份0123456现金流入250250250250250现金流出500503030303030A. 第二年与第三年 B. 第三年与第四年C. 第四年与第五年 D. 第五年与第六年解析：B。教材130页。1-24.下列中不属于房地产投资项目本身的不确定性来源的是( )A.资金筹措方式与来源 B.工程价款估算或结算错误C.合同条款的错误与混乱 D.技术和工艺的变革解析：D。教材141-142页。1-25.对房地产开发投资项目进行单因素敏感性分析中，通常不用于作为分析指标的是( )A.成本利润率 B.财务内部收益率C.资本金利润率解析：C。教材148页。1-26.感知风险和分析风险是( )的两个环节。A.风险识别 B.风险估计 C.风险评价 D.风险应对解析：A。教材153页。1-27.房地产投资风险转移的主要形式是( )。A.将风险损失摊销计入成本B.从未发生风险损失项目的收益中补偿C.与非保险业的其他人签订合同D.建立内部风险基金解析：C。教材164页。1-28.方案间互不干扰，在选择方案时可任意组合，直到资源得到充分利用为止的投资项目经济关系类型是( )A.独立方案 B.互斥方案 C.混合方案 D.现金流量相关方案解析：A。教材170页。1-29.某房地产投资者有四个独立的投资项目可供选择，其数据如下表所示。各项目每年年末的净收益都相同，经营5年后转售。若基准收益率为12%，可利用资金总额为2000万元时，该投资都可选择的项目为( )单位：万元投资项目初期投资额每年净收益内部收益率甲乙丙丁60065070090022017023525024%10%20%12%A.甲、丙 B.甲、丁 C. 丙、丁 D. 丁解析：A。教材173页。1-30.工程建设项目是指在一定时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力(或使用功能)的固定资产，而按特定的程序完成的( )。A.承包合同 B.一次性任务 C.管理工作 D.施工过程解析：B。教材193页1-31.房地产开民项目建设完成后应进行竣工验收，由( )递交竣工报告。A.施工单位向开发商 B.开发商向质量监督站C.工程监理机构向开发商 D.施工单位向质量监督站解析：A。教材196页。1-32.在工程招标中，投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是( )。A.承诺 B.议价 C.要约 D.邀约解析：C。教材198页。1-33.在房地产开发项目建设投资的工程费用中，建筑安装工程费用包括直接费、间接费( )和税金。A.措施费 B.预备费 C.临时设施费用 D.利润解析：D。教材203页。1-34.房地产市场营销包括商品房及相关( )的营销。A.产权 B.价格 C.服务 D.财务解析：C。教材214页。1-35.房地产开发经营企业采取直接渠道进行商品房销售的优点是( )。A.有利于发挥销售专长 B.销售队伍建设成本低C.销售策略调整快捷 D.销售效益好解析：C。教材217页。1-36.在房地产销售代理的各种方式中，委托人与代理人没有直接关系的代理方式是( )A.多家代理 B.独家代理 C.共同代理 D.参与代理解析：D。教材219页。1-37.房地产开发企业以房地产投资额、税费、行业利润水平等因素为基础，确定房地产价格的方法，称为( )。A.成本导向定价法 B.需求导向定价法C.随行就市定价法 D.比较定价法解析：A。教材222-223页。1-38.在其他条件不变的情况下，下列策略中不属于直接调整价格策略的是( )A.调整楼宇基价 B.提高前期付款的比例C.增大楼层之间的差价 D.增大朝向之间的差价解析：B。教材226页。1-39.公共关系推广活动与营业推广活动相比的主要特点是( )。A.效果相对滞后 B.投入较少 C.对象广泛 D.目的不明确解析：A。教材236页。1-40.市场法是将被估价房地产与在( )的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似的房地产的成交价格进行适当的修正，以此估算被估价房地产的客观合理价格或价值的方法。A.委托估价日期 B.实地查勘日期 C.估价作业期 D.估价时点解析：D。教材170页1-42. 某宗房地产2006年3月的价格为3000元/平方米。已知该宗房地产所在地区的同类房地产2006年4月至7月的价格指数分别为103.0，105.0，108.0，105.0(均以上个月为100)，则将该价格调整到2006年7月的价格为( )元/平方米。A.3058.3 B.3150.0 C.3240.0 D.3679.3解析：D。教材244页。1-43.用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取( )成本作为评估依据。A.该宗房地产的实际 B.类似房地产的客观C.类似房地产的最高 D.类似房地产的最低解析：B。教材250页。1-44.经实地勘察，某建筑物的有效经过年数估计为20年，无残值。该类建筑物的经济寿命为50年。该建筑物的成新率为( )。A.40% B.50% C.60% D.67%解析：C。教材253-254页。1-45.某套住宅未来每年的潜在毛租金收入为2万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的l0%，运营费用率为20%，该住宅的年净收益是( )万元。A. 1.40 B. 1.44 C. 1.60 D. 1.80解析：A。教材257页。1-46.在假设开发法中，开发经营期的起点是(假设)( )的时间。A.取得估价对象 B.估价对象建成C.估价对象开始施工 D.估价对象开始租售解析：A。教材262页。1-47.下列选项中，()不属于业主享有的权利。A.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定B.按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务C.监督物业服务企业履行物业服务合同D.监督物业共同部位、公用设施设备和专项维修资金的管理和使用解析：A。教材270页。1-48.业主委员会应负责召集或召开的会议不包括( )。A.业主大会定期会议 B.业主大会临时会议C.首次业主大会会议 D.业主委员会会议解析：C。教材272页。1-49.物业服务企业是指依法成立、具备专门资质，并具有独立企业法人地位，依照()从事物业管理相关活动的经济实体。A.行政许可 B.管理规约 C.物业管理法规 D.物业服务合同解析：D。教材277页。1-50.物业管理投标程序包括：准备投标文件，项目评估与风险防范，评标，接受招标方的资格审查，获取招标信息，签约并执行合同，收到中标通知书等主要步骤。这几个步骤的正确顺序是( )。A.B.C.D.解析：B。教材244页1-51.下列各项原则中，不属于物业服务费原则的是( )。A.合理原则 B.公开原则C.费用与消费者承受能力相适应原则 D.费用与服务水平相适应原则解析：C。教材288页。1-52.在房地产抵押货款关系中，提供抵押房地产的一方，称为( )。A.货款人 B.借款人 C.抵押人 D.抵押权人解析：C。教材299页。1-53.某人购房贷款60万元，采用等额还款方式分10年偿还，贷款年利率为5%，则第10个月的贷款余额是( )万元。A.53 B.55 C.57 D.59解析：C。教材302页。1-54.住房公积金货款是一种( )。A.信用货款 B.信托货款 C.委托货款 D.按揭货款解析：C。教材306页。1-55.被保险房屋发生保险事故是由“第三者”造成的，保险人可以先按保险合同向被保险赔偿，然后代表被保险人向“第三者”行使索赔权，这种权利称为( )。A.追溯权 B.代位求偿权 C.代理权 D.债权解析：B。教材319页。1-56.国家征收房地产税收具有( )。A.无偿性和强制性 B.有偿性和强制性C.无偿性和非强制性 D.有偿性和非强制性解析：A。教材232页。1-57.城镇土地使用税的征收范围不包括( ).A.城市 B.农村 C.建制镇 D.工矿区解析：B。教材325页。1-58.契税属于( )。A.货物和劳务税类 B.财产税类 C.所得税类 D.其他税收类解析：B。教材327页。1-59.某人在每年年初按年利率4%购买基金5万元，复利计息，5年后可获得( )万元。A. 26.54 B. 27.08 C. 28.16 D. 29.40解析：C。教材112页,公式5-14。1-60.房地产企业应缴纳营业税税额的计算公式为( )。A.应纳营业税额=营业额税率B.应纳营业税额=营业毛利润税率C.应纳营业税额=营业净利润税率D.应纳营业税额=销售成本税率解析：A。教材330页1-61.按照客体的多样性，区位可分成自然区位和社会区位。下列区位中，属于社会区位的有( )。A.历史区位 B.经济区位 C.文化区位 D.政治区位 E.空间区位解析：BCD。教材10页。1-62.决定房地产需求量的一般因素有( )。A.房地产的价格水平 B.消费者的收入水平C.消费者的偏好 D.相关物品的价格水平E.房地产开发商对未来的预期解析：ABCD。教材21-22页。1-63.集体土地征收的特点有( )。A. 无偿性 B.强制性 C.土地所有权发生转移 D.补偿性 E.有限期解析：BCD。教材35页。1-64.国有建设用地使用权有偿使用的形式有( )A. 出让 B.作价入股 C.租赁 D.划拨 E.抵押解析：ABC。教材52页。1-65.下列土地中，建设用地使用权出让的最高年限为50年的有( )A.居住用地 B.商业、旅游用地 C.教育科技用地 D.综合用地 E.娱乐用地解析：CD。教材54-55页。1-66.房地产市场调研的特点有( )A.实用性 B.实践性 C.时效性 D.客观性 E.统一性解析：ABC。教材78页。1-67.深度访谈法的主要特点是深入挖掘单个被访者的( )。A.态度 B.感受 C.动机 D.消费 E.文化解析：ABC。教材88页。1-68.与其它类型的投资相比，下列选项中属于房地产投资特点的有( )。A.投资品种的多样性 B.投资变现的复杂性C.投资价值的附加性 D.投资区域的差异性E.投资收益的确保性解析：ABCD。教材103页。1-69.房地产投资项目外部环境的不确定性来源包括( )A.政府的政策和规定的变化 B.市场环境的变化C.通货膨胀和信贷风险 D.资金筹措方式与来源E.工程价款估算或结算错误解析：ABC。教材141-142页。1-70.下列各项属于投资项目经济关系的主要类型是( )A.独立方案 B.互斥方案 C.混合方案 D.互补方案E.现金流量相关方案解析：ABCDE。教材170-171页1-71.可行性研究的管理过程包括( )。A.建议书获得批准 B.编制可行性研究大纲C.编写可行性研究报告及论证 D.可行性研究报告上报审批E.编制设计任务书解析：ABCD。教材195页。1-72.房地产开发项目投资管理主要有两个并行、各有侧重又互相联系和互相重叠的工作过程所构成，包括( )。A.投资规划 B.投资预算 C.投资概算 D.投资估算 E.投资控制解析：AE。教材202页。1-73.房地产市场营销具有( )的特点。A.差异性 B.广泛性 C.局限性 D.环境相关性 E.有限性解析：ABDE。教材214页。1-74.商品房销售采用与参与代理方式时，参与代理人可能与( )发生直接经济关系。A.委托代理人 B.授权的共同代理人 C.授权的独家代理人D.自由代理人 E.其他参与代理解析：BC。教材219页。1-75.采用市场法进行房地产估价时，可比实例的实际成交价格只有经过了( )等处理后能可视为估价对象的价值。A.交易情况修正 B.调查核实 C.公开披露D.交易日期调整 E.房地产状况调整解析：ADE。教材243-247页。1-76.下列主体中，能被判定具备业主身份的有( )。A.房屋权属证书记载的房屋所有权人B.房屋权属证书记载的房屋所有权人的法定配偶C.尚未办理产权登记但已实际占有物业的合法买受人D.房屋登记簿记载的房屋所有权人E.房屋登记簿记载的房屋所有权人的法定配偶解析：ACD。教材270页。1-77.业主委员会的主要职责有( )。A.召集业主大会会议B.代表业主选聘物业管理企业，并与之签订物业服务合同C.监督和协助物业管理企业履行物业服务合同D.监督业主公约的实施E.调解业主之间及业主与物业管理企业之间的纠纷解析：ACDE。教材271页。1-78.下列活动中，属于房地产金融范畴的活动有( )。A.房地产验资 B.房地产筹资 C.房地产信托 D.房地产保险 E.房地产担保解析：BCDE。教材298页。1-79.房地产抵押贷款市场的中介服务机构包括( )等。A.贷款日常维护服务机构 B.评估机构C.律师事务所 D.担保公司 E.监管机构解析：ABC。教材301页。1-80.下列计算房产税应纳税额的公式，正确的有( )。A.依照房产余值计算缴纳，应纳税额=房产计税余值1.2%B.依照房产租金收入计算缴纳，应纳税额=租金收入1.2%C.依照房产余值计算缴纳，应纳税额=房产计税余值12%D.依照房产租金收入计算缴纳，应纳税额=租金收入12%E.依照房产租金收入计算缴纳，应纳税额=房产计税原值12%解析：AD。教材327页三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分) 案例分析题(一)某房地产开发企业需以出让的途径获得一宗土地的使用权，用于建设娱乐设施。该宗地上有一建筑面积为2000平方米的宾馆需要拆迁，该宾馆目前的市场价为8000元/平方米，八成新。1-81.房地产开发企业实施拆迁时，可以采用的拆迁方式有( )。A.被拆迁人自拆 B.强制拆迁 C.自行拆迁 D.委托拆迁解析：CD。教材42页。1-82.实施拆迁时，可以采用( )的补偿方式。A.房屋产权调换 B.货币补偿C.按被拆除房屋预先建设的成本进行补偿 D.政府统一安排解析：AB。教材45页。1-83.拆迁补偿采取产权调换的方式，偿还目前市场价为7500元/平方米，建筑面积为2400平方米，九成新。双方的结算差价为( )万元。A.100 B.150 C.200 D.250解析：C。案例分析题(二)某商品住宅开发项目的楼面地价为5000元/，建筑安装工程费为2500元/，各项规费为500元/。该项目营销方案部分内容如下：(1)前言。(2)市场分析。(3)销售目标和进度计划。(4)销售价格确定：以市场价格为主。(5)销售渠道：委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售，并分别与其签订委托合同;销售权在三家房地产经纪机构之间不作区分。(6)促销安排：开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息;开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位负责人参加;对开盘当天前十名购房者给予l000元/的价格优惠。1-84.在该项目市场分析中，应注重( )。A.当地商圈的一般规模 B.潜在消费者需求倾向C.本项目的成本分析 D.项目的机会和威胁解析：ACD。教材237-238页。1-85.该项目采用的销售渠道为( )。A.直接渠道、参与代理 B.间接渠道、共同代理C.间接渠道、参与代理 D.直接渠道、共同代理解析：B。教材219页。1-86.若该项目预期成本利润率为25%，销售税费率为l2%，则按照成本加成定价法确定的价格应为( )元/。A. 8977 B. 10261 C. 11364 D. 12688解析：C。教材222页。1-87.该项目营销方案采用的促销方式有( )。A.广告 B.人员推销 C.活动推广 D.营业推广解析：ACD。教材229、234页。案例分析题(三)某建筑物的建筑面积100，套内建筑面积80，按套内建筑面积计算的重置价格为20000元/，经过年数10年，经济寿命50年，残值率5%1-88.该建筑物单位建筑面积的重置价格为( )元/。A. 14000 B. 16000 C. 18000 D. 20000解析：B。教材242页1-89.采用直线法折旧，该建筑物的成新率为( )。A. 20% B. 50% C. 81% D. 95%解析：C。教材253-254页。1-90.采用直线法折旧，该建筑物的年折旧额为( )元。A. 20000 B. 30400 C. 32000 D. 38000解析：B。教材253-254页1-91.计算该建筑物现值可采用的公式为()。A.建筑物现值=建筑物重置价格一年折旧额B.建筑物现值=建筑物重置价格成新率C.建筑物现值=建筑物重置总价一折旧总额D.建筑物现值=建筑物重置总价(1一经过年数经济寿命)解析：BC。教材253页。案例分析题(四)某房地产开发公司拟选择一家物业服务企业，对其投资建设的某高档住宅区进行前期物业管理。根据我国有关法律法规，该公司需要考虑如下问题。1-92.物业管理条例鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管