安吉房地产市场报告

,城市宏观经济背景,PART1,城市经济及产业发展,城市区域及周边规划,区位条件优越,城市角色,安吉地处长三角经济圈几何中心，是杭州都市经济圈重要的西北节点。形成了30分钟进湖杭、90分钟达沪宁的交通格局，随着商合杭高速铁路过境安吉设站和通杭城际轨道交通项目的突破，安吉与杭州的时空距离将进一步缩短，实现与杭州的同城发展。,安吉是杭州都市经济圈重要的西北节点城市，与杭州同城发展趋势加快，地方特色产业鲜明，休闲旅游业蓬勃发展,特色产业发展迅猛,休闲旅游蓬勃发展,三大特色产业“竹业、茶业和椅业”构成安吉的三张名片。,安吉是全省首批旅游经济综合改革试点示范县、长三角首选乡村休闲旅游目的地，被评为中国最佳生态旅游县。2016年共接待游客1928.8万人次，旅游总收入233.2亿元。,安吉经济发展稳中有进，近年增长速度有放缓趋势，16年人均GDP超10000美元。经济发展为房地产市场和商业市场的稳步发展奠定较好基础,安吉县2013年-2016年GDP总额及增长统计,安吉县2010年-2013年人均GDP走势,数据来源：安吉县国民经济和社会发展统计公报,城市经济,2016年安吉实现地方生产总值324.87亿元，同比增长7.1%，虽创下近几年新低，但近四年的复合长率相对稳定，经济基本面表现良好；安吉人均GDP达到69835元，约合10100美元，已达到中等发达国家的标准。,与湖州其它县市相比，安吉县的人均GDP实际位居末位，与浙江平均值相比要低10000元左右，整体经济水平较低,由于城市人口较少，且属山区城市，社会生产总值要低于湖州同等级的城市；2016年安吉县人均可支配收入从名义上看，为湖州最低，所以说安吉县的经济水平在湖州各县区中属于垫底。,湖州下属各城市2016年GDP统计,湖州下属各城市2016年人均可支配收入统计,城市经济,安吉居民的消费意识较强，其消费性支出约占可支配收入总量的三分之二。食品消费占比较高，安吉人对吃较讲究,居民消费性支出占可支配收入的比重较大，近三分之二的收入用于消费。安吉县居民消费意识较强；从消费构成看，食品、衣着、交通和通信、文教娱乐等商业性消费占比较大，安吉城镇居民消费正从基本消费向质量消费转变。,安吉人均可支配收入与人消费支出统计,2016年安吉人均消费构成统计,城市经济,安吉固定资产投资和房地产快速增长，产业结构存在二产向三产过渡的趋势,13-16年安吉三产结构变化趋势,近年安吉固定资产投资和房地产投资情况,安吉产业结构以第二产业为主导，且其比重呈逐年下降态势；第三产业呈现稳步增长，产业结构持续优化，安吉城市活力进一步释放。,16年安吉完成固定资产投资186.71亿元，近几年保持15%左右的增长势头发展；16年完成房地产开发投资29.28亿元，同比增长3.9%，相较于前期年增速稍有减慢，占固定资产投资的15.68%，占GDP的9%，占比处在较合理的结构，说明安吉房地产市场发展较为健康。,产业发展,安吉竹资源以108万亩竹林实现120个亿的产值，以占全国1.8%的立竹量创造22%的竹叶产值，竹产业被确定为省级产业示范基地，获“中国竹凉席之都”等荣誉称号。目前境内有中国大竹海、竹博园等著名景点。,中国竹乡和中国竹地板之都,安吉转椅有七大系列500多个品种，年产达7000万把，占据国内市场1/3以上份额，安吉椅业已经成为省级区域国际品牌试点和国家级出口基地。,中国转椅之乡,安吉茶叶以白茶闻名，白茶从单株母树发展到现在种植面积近10万亩，年产量1000余吨，产值近14.5亿元，“安吉白茶”获全省首个农产品气候品质认证和省区域品牌，被授予“省林业产业百亿强县”称号，成为全国首批农民林业专业合作社示范县，新增国家级示范合作社12家。另外还有黄金茶等茶种。,中国白茶之乡,产业发展,安吉特色产业鲜明，有效拉动了当地经济的发展，充足的产业人口也带来了投资需求的旺盛,2016年底全县年末户籍人口46.61万人，常住人口47.1万人，外来人口极少，属典型的内生型市场。市区人口在以年均1.5万人的速度增长，按规划至2020年市区人口将达到25万人，按目前增长速度来看将至少超过20万人；安吉社会消费品零售总额增长率要明显高于GDP涨幅，但受宏观经济减缓影响，增长率也呈现下降趋势。但仍可表明安吉市场较为强大的消费力。,安吉外来导入人口极少，属内向型城市。得益于经济水平不断提升，社会消费品零售总额快速增加，市场消费能力不断增加,安吉全县及市区人口变化趋势统计,社会消费品零售总额增长情况,人口规模,受房地产投资拉动作用，安吉商品房施工面积逐年叠加上升；近几年安吉商品房成交高峰出现在11年，年成交达70.9万方，刚性需求得到有效释放；之后见顶回落，12、13年成交量维持在55万方左右，说明安吉商品房成交量天花板已经显现，年人均成交面积在1左右，属正常水平；商业物业销售受供给影响较显著，随着安吉商业设施的开发，成交量较前几年有所上升，年均成交面积在10万左右。,安吉商品房市场近几年发展快速，成交天花板显现，商业物业受供给影响显著，年均成交面积在10万左右,近年安吉商品房市场发展情况,商品房市场,城市宏观背景小结,人口基数不高、经济起点低发展向好、消费意识强烈，受城市等级限制，需适当控制城市商业发展规模,宏观经济,经济发展水平不高，但增长速度较快，经济发展前景乐观年均保持7%左右的增长速度，房地产处于稳定期。,产业基础,特色产业明显，二次产业是支柱，对整体经济带动作用明显，三次产业发展入步快车道三大支柱产业为竹业、椅业、装备制造业,社会消费品零售,社会消费品零售总额相对城市等级较大，表现了突出的、强大的消费力年均增长速度达15%，批发零售业位居涨幅首位,人口,安吉人口基数偏低，但城镇化进程飞快，为消费提供了稳定的人口保证至2020年，市区人口将由目前的17万增加到20万左右,储蓄、收入、消费支出,居民储蓄存款余额、人均可支配收入、人均消费性支出在湖州排名较为靠后，但消费意识强烈居民人均存款达4.1万，消费支出占收入的近三分之二,以中国竹乡、黄浦江源、昌硕故里为特色的长三角沪杭大都市圈生态腹地和旅游休闲度假目的地；长三角重要的先进特色产业制造基地；杭州都市经济圈的人居板块、重要的旅游目的地及产业外延基地；全国新农村建设示范基地。,安吉整体规划和发展定位与资源特征、经济自然发展规律相吻合，将重点打造旅游休闲城市及特色产业制造基地,发展定位：中国生态竹乡、旅游休闲胜地、美丽乡村,构筑“一中心、五重镇、六十中心村”城乡体系框架,“一中心”为县域中部主、次中心城镇，即递铺镇和孝丰镇。人口将从目前的17万增加到近期的20万，远期25万人。“五重镇”为北部两个组合型工业镇和南部三个特色镇。北部为东北梅溪、昆铜和溪龙乡集镇构成组合型工业镇，西北高禹、良朋构成组合性工业镇。南部以杭垓、报福、天荒坪为特色镇。“六十中心村”指建设约60个中心村。,城市规划,六大片区中，主城区的规划对本项目定位有直接影响，是规划研究的重点所在，政府对主城区已提出详细规划设计,老城片区：承担综合服务中心职能城东片区：以文化创意产业为特色，兼顾居住、公共服务等职能城北片区：工业园区为主导，配套居住功能灵峰山片区：发展高档休闲旅游产业，兼顾高端居住城西北片区：以教育科技为特色，建成城市的副中心塘浦片区：控制工业用地，配套居住、商业等城市综合职能,城市规划,城市规划,区域规划,商业规划,安吉立足自身优势，加速融入杭州步伐，重点发展生态休闲旅游业和特色制造业，快速的城市化进程使中心城区的聚合力进一步加强。,主城中心区南侧(灵峰山区域），是城市未来重要发展方向，区域内重点设施的建设将提升人们对于区域的认知，促进区域面貌改善，增强吸引力，提升居住人口密度。,城市商业发展目标确立，即以胜利路与人民路为核心的市级商业中心。受城市空间制约，安吉单极商圈的现状仍将维续。,规划小结,房地产项目调研,PART2,整体行情分析,具体项目分析,尚城公馆,凤溪花园别墅,罗马风情城,绿城诚园住宅/别墅,恒利龙王溪谷别墅,金都香溪丽舍,升华璞墅,7000-7500,7500-8000,11000-12000,大家幸福里,7000-8500,龙山玺园,凯亚府上,6500-7000,安吉壹品,7600,篁庭,10000-12000,玉园,暂未售,港中旅灵峰原著小镇,10000,26000,900万/套,铂金公馆,7300/9000,2015年预售证申领及销售情况,2016年预售证申领及销售情况,其实从上数据，以及第一部分内容分析，不难看出安吉房地产市场已经趋于平缓，稳定的供应量、稳定的成交量，2016年之前的销售成绩可以说相对惨淡，多个楼盘已卖多年，同时从预售证领的量来说都是小批量申请。2016年的井喷也主要集中在下半年，也是因为杭州G20峰会的红利，而楼盘开发导向明显可以看出开发往南，主要集中在灵峰山板块，多以低密度高品质楼盘为主。或者以东的杭州湾半小时圈。,项目位置：安吉县绕城东线与安吉大道交汇处项目类型：住宅、排屋、商铺；项目简介：1-21为住宅共1700多套，排屋一共88套，一期44套已全部售罄，二期44套剩余10套左右，1-14基本已售完，还剩余少量房源，今年年底之前交付。目前刚开盘15、16楼，中间户型108方基本售罄，还有少量边套138方房源，价格在8000-1000左右。拥有优越的生态基地和杭长高速和安吉大道区域最方便的交通路线，地理位置比较好，目前杭州、德清，上海过来的投资客户买房的比较多，行情较好。主力户型：108方、138方住宅均价：住宅8000-10000元；排屋10000-12000元,绿城诚园,B4户型120,B3户型123,A1户型86,A4户型90,项目位置：安吉浮玉南路567号项目类型：住宅项目简介：整个小区约1500多户，总建筑面积约24万平方，由多层洋房、小高层电梯洋房、叠景洋房等城市稀缺的低密度纯洋房组成。目前开盘400多套，基本已售罄，剩余1-2层少量房源，和车位一起搭售，均价在7700左右，车位价格大概75000元个，不算车位均价在6900左右，之后19、20、21要做精装修，均价在8500左右，首次开盘2016年9月份，打的广告是150天销售260套，自开盘到现在行情较好，工期也快，目前都已经是准现房。主力户型：89-137平方住宅均价：已售出均价在7700左右（搭配车位），即将开盘的精装修房源在8500左右。,大家幸福里,项目位置：安吉天目北路铜山桥递铺港东岸项目类型：住宅项目简介：总建筑面积15万方，专属定制水岸科技豪宅，由17幢小高层新法式建筑群组成。主力户型：/住宅均价：11000-12000元/。,篁庭,128三室二厅二卫,129三室二厅二卫,项目位置：浙江省安吉县灵峰街道独松关路468号项目类型：多层、排屋项目简介：整个项目占地约200亩，总户数836户，其中排屋175户，花园洋房661户，别墅面积200-560方，洋房面积77-143方，目前已经是现房，对外说是去年年底才开盘，目前开了3幢，剩余5套房源未销售，实则是2014年就已经开盘，销售行情不好，也就去年下半年和今年行情还好，虽是依山傍水，但是所处的位置靠近工业园区。主力户型：77-142平方住宅均价：多层7300左右，排屋9000多。,铂金公馆,项目位置：安吉县天荒坪南路与绕城南路口项目类型：多层项目简介：总建筑面积79628.2平方，地下建筑面积21602.2平方，用地面积50527平方，总户数520户，车位375个。去年年底开过盘，据说后来销售方案做过调整，2月份重新开盘，目前已开盘4幢，约130套，销售约60%，房子基本都是准现房，销售缓慢。主力户型：78-135平方住宅均价：均价7300,凯亚府上,项目位置：天荒坪路南段与迎宾大道交叉口项目类型：小高层、高层项目简介：项目整体1230户，一期、二期已售罄并且已经交房，17年4月26日三期开盘，开盘70多套，开盘当天只剩余几套一楼没销售，其余已售罄，均价在6800-7300。主力户型：78-135平方住宅均价：6800-7300均价,龙山玺园,项目位置：灵峰度假区梅灵路与机场路交叉口项目类型：花园洋房、叠墅项目简介：项目总规划用地面积约1382亩，整体定位为“中国安吉国际化乡村俱乐部，长三角一站式家庭欢乐度假休憩地”，为都市人营造一种逃离喧嚣，亲近自然的世外桃源式的度假体验。项目一期住宅位于整个项目的最东面，紧邻机场路，呈南北向的条形用地；规划用地面积89707平方米，容积率1.0，建筑面积为13万平方米，首期推出共188套房源，其中双复式住宅88户，户型面积在130-250之间，花园洋房100户，户型面积在110-160之间；。均价：12000-15000均价,港中旅原著小镇,B10户型134,B6户型134,项目位置：云鸿西路与浮玉路交叉口项目类型：住宅、商铺、写字楼项目简介：金融中心是2015年湖州市“大、好、高”项目，是金信置业集合多年开发经验着力打造的集住宅、写字楼、酒店、商业街为一体的金融综合体项目。项目位于云鸿西路与浮云路交叉口，是安吉重点规划的