解读-四川省物业管理条例

四川省物业管理条例,2012年3月29日颁布，2012年7月1日起实施四川省第十一届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过,条例的构成,成都宏建物业管理有限公司,物业管理的内涵,本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。,成条本条例所称物业管理，是指建筑区划内的业主通过选聘物业服务企业或者其他管理人，由业主和物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同约定，对建筑区划内共有部分进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。本条例所称物业服务企业，是指依法设立、具备独立法人资格和规定条件，依据（前期）物业服务合同从事物业服务活动的企业。本条例所称使用人，是指建筑区划内建筑物的承租人、实际使用人。,物业管理条例本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。,成都宏建物业管理有限公司,省条例中的法律主体,第一条为规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善人居环境，促进社会和谐，根据中华人民共和国物权法、物业管理条例等法律、法规，结合四川省实际，制定本条例。,物业管理条例第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。,四川省物业管理条例的法律主体涵盖面更广。涉及的法律主体有：1、业主；2、业主大会与业主委员会；3、建设单位（发展商）；4、物业服务企业；5、专业经营单位；6、物业管理行业协会；7、政府主管部门省建设行政主管部门，市、区（县）房地产主管部门；8、政府基础组织街道办事处（乡、镇人民政府）、居民（村民）委员会。,成都宏建物业管理有限公司,业主业主的概念：1、物权法第六章：建筑物区分所有权人、区分建筑物所有人，即建筑区分所有权的专有部分所有权人。2、物业管理条例第六条：房屋的所有权人为业主。3、四川省物业管理条例第十七条：依法登记取得房屋所有权人为业主。,成都宏建物业管理有限公司,业主大会与业主委员会1、业主大会的组成及性质物业管理条例第八条：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。,成都宏建物业管理有限公司,2、业主大会成立的条件：四川省物业管理条例第二十条：“物业管理区域内，符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：（一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上；（二）首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上；（三）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前90天。同一物业管理区域内只能设立一个业主大会。”,成都宏建物业管理有限公司,3、业主大会筹备组的组成四川省物业管理条例第二十二条：“街道办事处（乡、镇人民政府）应当在收到报告之日起15日内会同物业管理区域所在地县级人民政府房地产行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。筹备组由业主代表、建设单位、房地产行政主管部门、街道办事处（乡、镇人民政府）和居民（村民）委员会组成，其中业主代表人数不得少于总人数的三分之二。筹备组成员名单应当由街道办事处（乡、镇人民政府）在物业管理区域内进行书面公告。筹备组中业主代表的产生，由街道办事处（乡、镇人民政府）或者居民（村民）委员会组织业主推荐。筹备组组长由街道办事处（乡、镇人民政府）代表担任。”,成都宏建物业管理有限公司,4、业主大会筹备组的职责：四川省物业管理条例第二十三条：“筹备组履行下列职责：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；（三）确认业主身份、业主投票权数和业主专有部分面积；（四）拟定业主委员会选举办法草案，提出候选人建议名单；（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。”,成都宏建物业管理有限公司,5、业主大会的职责：四川省物业管理条例第二十四条：“业主大会履行下列职责：（一）制定和修改管理规约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作；（三）确定物业管理方式，选聘、解聘物业服务企业；（四）筹集和使用专项维修资金，并监督实施；（五）制定、修改共有部分管理、使用、经营等方面的规程；（六）法律、法规或者议事规则确定由业主大会决定的其他事项。”,成都宏建物业管理有限公司,6、业主大会的表决投票方式四川省物业管理条例第十九条：“业主在业主大会上的投票权，实行一人一票，一个专有部分按一人计算。但在首次业主大会上建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的，或者同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。”,成都宏建物业管理有限公司,7、业主委员会的地位：第二十七条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，由5人以上的单数组成，任期3年或者5年。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会的决定应当在作出之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告。,成都宏建物业管理有限公司,8、业主委员会的备案：第二十八条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料到物业管理区域所在地的街道办事处（乡、镇人民政府）备案，街道办事处（乡、镇人民政府）应当在收到备案材料后抄送县级人民政府房地产行政主管部门：（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；（二）管理规约、业主大会议事规则；（三）业主大会决定的其他重大事项。业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向所在地公安机关申请刻制业主委员会印章。业主委员会应当将成立情况在物业管理区域内公告。,成都宏建物业管理有限公司,9、业主委员会的职责：第二十九条业主委员会履行以下职责：（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益；（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）监督管理规约的实施；（六）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（七）业主大会赋予的其他职责。,成都宏建物业管理有限公司,10、业主委员会的换届第三十一条业主委员会任期届满90日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。业主委员会任期届满仍未换届改选的，街道办事处（乡、镇人民政府）应当要求其限期改选；逾期不改选的，街道办事处（乡、镇人民政府）应当组织业主进行换届选举。第三十二条业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，上一届业主委员会应当在街道办事处（乡、镇人民政府）监督下将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）协助收回。业主委员会委员资格届内终止或被罢免的，应当在终止之日起7日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。,成都宏建物业管理有限公司,11、业主委员会的职务自行终止：第三十三条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：（一）因物业转让等原因不再是业主的；（二）因健康等原因丧失履行职责能力的；（三）业主大会议事规则约定的其他情形。,成都宏建物业管理有限公司,12、业主委员会委员的职务罢免第三十四条业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定罢免其委员资格：（一）挪用、侵占业主共有财产；（二）索取收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益；（三）利用职务之便要求物业服务企业减免其物业服务费；（四）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；（五）经业主委员会二分之一以上委员或者五分之一以上业主提议撤销其委员资格的；（六）业主大会议事规则约定的其他罢免资格的情形。,成都宏建物业管理有限公司,13、业主委员会的工作经费第三十五条经业主大会决定，可以从下列渠道筹集工作经费用于业主委员会开展工作：（一）全体业主共有部分物业经营收益；（二）全体业主共同交纳；（三）业主自愿捐赠等其他合法方式。工作经费开支范围、标准和业主委员会委员的工作补贴，由业主大会决定。业主委员会应当妥善保管工作经费，并每半年向业主书面公告收支情况。,成都宏建物业管理有限公司,14、业主委员会的法律责任第七十三条违反本条例规定的行为，法律、法规已有规定的，从其规定。,成都宏建物业管理有限公司,建设单位（发展商)建设单位的权利与义务1、第八条、第九条：建设单位在取得商品房预售许可或者现房销售前，应当持房地产开发项目核准或者备案文件、土地使用权建设用地规划许可证、项目规划设计方案等资料，向项目所在地县级人民政府房地产行政主管部门申请划分物业管理区域。2、第十一条：应当按照工程建设强制性标准和规范同时规划设计、同时建设。,1,成都宏建物业管理有限公司,3、第十二条：应当设计配置具备水、电、通风、采光等基本使用功能和条件的物业服务用房、业主委员会议事活动用房。,物业服务用房、业主委员会议事活动用房位于地面的部分不低于百分之五十。物业服务用房按照房屋建筑总面积的千分之二，且不低于100配置；业主委员会议事活动用房按照不低于30配置；物业服务用房、业主委员会议事活动用房属全体业主共有；交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。,成都宏建物业管理有限公司,4、第十三条：应当按照国家、行业、地方标准配置机动车、非机动车停放库（位）。5、第十四条：应当按照专有部分一户门号一贸易结算表、共有部分独立计量表配置。6、第十四条：按照相关技术标准和规范配置通讯、消防、电梯、安全防范、环卫、邮政等附属设施设备。7、第十五条：承担专业经营设施设备及相关管线的建设费用，并向专业经营单位办理验收移交。8、第二十一条：书面向街道办事处（乡、镇人民政府）申请成立业主大会。,成都宏建物业管理有限公司,9、第二十二条：参与业主大会筹备组10、第二十三条：承担筹备组工作经费和召开首次业主大会会议的经费。11、第三十六条：通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，提供前期物业服务。12、第三十七条：制定临时管理规约、前期物业服务合同和房屋使用说明书；13、第三十八条：建设单位与物业买受人签订房屋买卖合同时，应当向买受人明示前期物业服务合同、临时管理规约等内容。14、第三十九条、第四十条、第四十一条：与物业服务企业办理承接查验手续，签订承接查验协议。,成都宏建物业管理有限公司,15、第四十三条、第六十八条：按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。16、第五十二条：承担尚未出售或者未交付的物业的物业服务费。17、第七十条：建设单位未按照本条例第二十一条规定报告申请成立业主大会前，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，应当承担物业维修责任，不得动用专项维修资金。,成都宏建物业管理有限公司,建设单位的法律责任第七十三条违反本条例规定的行为，法律、法规已有规定的，从其规定。第七十四条建设单位违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门予以处罚：（一）未按本条例第十二条规定配置或者擅自处分物业服务用房和业主委员会议事活动用房的，责令限期改正，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。（二）未按本条例第二十一条规定报告申请设立业主大会或者违反本条例第二十三条规定不承担筹备组工作经费和首次业主大会会议经费的，责令限期改正；逾期未改正的，处5万元以上15万元以下的罚款；（三）违反本条例第三十六条规定，未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，逾期未改正的，给予警告，并处2万元以上10万元以下的罚款；,2,成都宏建物业管理有限公司,物业服务企业1、物业承接查验的义务第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十二条：承接查验、移交以及备案2、物业服务合同的备案义务第四十五条：“物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起30日内，向市、县级人民政府房地产行政主管部门备案。”,成都宏建物业管理有限公司,3、物业服务企业报送资料的义务第四十九条物业服务企业应当按照国家和省的有关规定向房地产行政主管部门定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。4、物业服务企业收费标准的五个“同一”第五十条：“同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。”,成都宏建物业管理有限公司,5、物业管理专业化第四十四条：物业服务企业具有相应资质，从业人员具有相应职业资格证书。6、物业服务企业安全防范义务第四十八条物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，健全安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作，为业主提供安全高效便捷的服务。未履行约定义务的，依法承担相应的法律责任。物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业应当采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。,成都宏建物业管理有限公司,7、明码标价制度第五十条：“物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公布物业服务项目及其收费标准。”8、合同终止、到期告知义务第五十三条物业服务合同双方当事人解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的告知义务；合同未约定告知期限的，应当提前60日告知。,成都宏建物业管理有限公司,9、合同到期的强制性退出制度第五十四条有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业服务：（一）合同期满未续约的；（二）依法、依约定解除合同的；（三）法律、法规规定不得继续从事物业服务活动的。物业服务企业不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。,成都宏建物业管理有限公司,10、承担电梯特种设备管理使用义务第六十四条：“物业管理区域内的电梯由业主委员会或业主委员会选聘的物业服务企业按照合同约定和特种设备有关法律、法规的规定，承担特种设备使用单位职责。电梯的日常维护保养单位，应当对其安全性能负责，保证电梯的安全运行。接到故障通知后，应当立即赶赴现场，并采取必要的应急救援措施。”,成都宏建物业管理有限公司,11、物业服务企业的法律责任：第七十五条物业服务企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门予以处罚：(一)违反本条例第四十四条规定从事与其资质等级不相符合的物业服务活动或者以转让、出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书的，责令限期改正，逾期未改正的，处5万元以下的罚款；(二)违反本条例第四十九条规定未报送信用档案信息、统计报表等相关资料的，责令限期改正；逾期未改正的，处1千元以上5千元以下的罚款；(三)违反本条例第五十三条规定擅自撤离物业管理区域、停止物业服务，未履行相应告知和交接义务的，责令限期改正；逾期未改正的，处5万元以下的罚款；(四)未按本条例第五十四条规定退出物业管理区域的，责令限期退出；逾期拒不退出的，处5万元以上15万元以下的罚款。,成都宏建物业管理有限公司,专业经营单位1、配合政府对老旧住宅区配套设施逐步改造第十四条：“配套设施不齐全的老旧住宅区，专业经营单位应当配合地方人民政府采取措施逐步改造，实现供水、供电、供气等专业经营设施设备的分户计量、分户控制。业主及物业服务企业应当为改造工作提供便利。”,成都宏建物业管理有限公司,2、专业经营设施设备及相关管线的安装组织、验收第十五条新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线按照国家技术标准和专业技术规范统一设计，由相关专业经营单位依法组织具有资质的单位安装施工，所需费用依照有关工程计价规定确定，由建设单位承担。建设单位在竣工验收后应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线的所有权移交给组织安装施工的专业经营单位，专业经营单位应当接收并承担维修、养护、更新和管理的责任。,成都宏建物业管理有限公司,3、向最终用户收费、向最终用户服务第六十七条：“物业管理区域内的供水、供电、供气等有关专业经营单位提供产品服务的费用，业主专有部分使用的，由业主承担；物业服务企业使用的，由物业服务企业承担；部分业主或者全体业主共同使用的，由相关业主共同分担。供水、供电、供气等专业经营单位应当按照国家核准的价格、计量装置的记录和合同约定向产权分割后的最终用户计收有关费用，用户应当按照合同约定按时足额交纳费用。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收代缴有关费用或要求物业服务企业提供无偿服务。”,成都宏建物业管理有限公司,4、承担专业经营设施设备的维护、保养第七十二条专业经营设施设备的维护、保养等费用，由专业经营单位承担，不得从专项维修资金中列支。专业经营设施设备发生故障或损坏时，专业经营单位应当及时进行维修、养护、更新，物业服务企业、业主应当予以配合。专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。,成都宏建物业管理有限公司,5、专业经营单位的法律责任第七十六条供水、供电、供气等专业经营单位违反本条例第十五条、第十六条规定，无正当理由拒绝、拖延组织安装施工或者拒绝接收住宅物业管理区域内专业经营设施设备的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正。影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的，专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。专业经营单位未按本条例第七十二条规定履行维修、养护、更新等义务及承担相关费用的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，逾期未改正的，处10万元以上30万元以下的罚款。,成都宏建物业管理有限公司,政府主管部门第三条省人民政府住房城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。市、县级人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府发展改革、公安、民政、司法、财政、环保、城乡规划、卫生、工商、质监等有关部门按照各自职责，依法实施对物业管理活动的服务和监督工作。,成都宏建物业管理有限公司,物业管理行业协会行业协会的性质与职责第七条物业服务行业组织应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，督促物业服务企业诚信经营和服务，维护物业服务企业合法权益。,成都宏建物业管理有限公司,政府基础组织1、政府基础组织的行政指导与监督权第四条街道办事处（乡、镇人民政府）组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责；协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷。居民（村民）委员会协助街道办事处（乡、镇人民政府）开展物业管理有关的工作。,成都宏建物业管理有限公司,2、召开联席会议第五条：“建立物业管理工作联席会议制度，协调处理物业管理与社区管理之间的相关问题。物业管理工作联席会议由物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）负责召集，房地产行政主管部门、居民（村民）委员会、公安派出所和物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位等参加。”,成都宏建物业管理有限公司,3、组织业主成立业主