精选总结-公寓培训基础知识

公寓知识培训2015年12月,1,目录,1：公寓的概念界定,2：公寓产品类型,5：公寓产品特性,4：公寓产权型,3：商务公寓特征及用途,6：公寓目标客户,2,从用地性质与土地年限来说，公寓与住宅的明显区别是；非住宅用地，40年或50年产权的产品。与住宅区别：=+公寓新定义：=+,1：概念界定,公寓,非住宅房产证,40、50年产权,公寓,非住宅房产证,40、50年产权,不符合住宅日照与楼间距要求,1：概念界定,3,从客户使用角度来说，公寓产品不同于写字楼，它不仅可以满足客户办公的需求，还兼备了居住功能，功能复合性是其重要特征。住宅写字楼公寓,写字楼,住宅公寓产品,1：概念界定,4,VS,1：概念界定,功能复合的公寓产品,公寓产品是一种物业形式；它具有公建化形式和住宅化内核，可以同时满足办公与居住功能的复合需求,5,1：概念界定,年限商务公寓：土地年限50年，不可以迁户口住宅：土地年限为70年,公寓与住宅技术指标对比,水电费商务公寓：水电费按商用算，电费1块以上住宅：水电费按民用算，电费0.6元,天然气商务公寓：由于为商业性质，是无天然气接入，只能用电或者煤气瓶。住宅：一般都接入天然气管道，方便便宜。,梯户比商务公寓：梯户比高，一般要达到3梯10户以上，私密性较差不宜适合家居生活住宅：土地年限为70年,无阳台商务公寓：公建立面，无阳台，通风较差，无法晾晒衣物住宅：大阳台,6,（1）普通公寓（居住型公寓）用地性质一般为住宅产权类型公寓产权年限70年产品特点户型面积小，30-60平米精装修标准，拎包入住配套设施完善物业管理提供高于普通住宅的而外优质服务销售价格一般高于区域整体价格,2：公寓类型,7,（2）商务公寓用地性质一般为综合性用地（商住）或商业用地产权类型商务公寓产权年限根据用地性质而定，50年或40年产品特点一般处于城市核心地段及商务中心区即可居住，又可办公，具备写字楼功能，部分城市可注册公司价格相对写字楼较低首付最低可达2成，按揭可达20年-30年，产权性质为商务公寓，非纯写字楼,2：公寓类型,8,（2）商务公寓按产品类型分，可分为SOHO、loft、studio、club，产权式商务公寓等形式,2：公寓类型,9,（2）商务公寓按空间性质分，可分为平层、复式、错式三类,2：公寓类型,按档次分，可分为高、中、低,10,（3）酒店式公寓用地性质一般为商业用地产权类型公寓或商务公寓产权年限根据用地性质而定，40或50年产品特点户型面积小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高，大多位于城市核心繁华地带、商圈周边、交通方便，按照星级酒店设施标准进行建筑外部内部设计，体现档次与舒适性，一般只租不售和产权式经营为主，大多聘请国际知名品牌物业管理公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高,2：公寓类型,11,（3）酒店式公寓按产品类型分，可分为产权式酒店公寓、酒店式公寓,2：公寓类型,12,【公寓类型对比】,2：公寓类型,13,公寓的目标客户及功能要求,2：公寓类型,14,商务公寓特征比较,3：商务公寓特征及用途,15,商务公寓分为两类：居住型和办公型，其区别主要体现在以下几部分,3：商务公寓特征及用途,商务公寓用途比较,16,公寓产权大致归纳为三类1、出租型它以出租给租客使用为目的，因此这类公寓可称之为出租公寓2、自住型公寓的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权，购买者主要用于自住3、混合型混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医疗诊所等，另一部分为寓所单位，此外我们还可以根据公寓的结构和型态，将其区分为小型公寓、花园公寓、高层公寓,4：公寓产权类型,17,5：公寓产品特性,优势,劣势,SW分析,1、精装修拎包入住2、层高优势，使用空间大3、总价低，购房门槛低4、酒店式服务5、租金回报率高6、地理位置佳，处于繁华地段,1、土地性质及年限2、户型不合理，得房率低3、付款比例和利息较高4、没有天然气接入5、税费较高6、定价比周边住宅偏高,18,5：公寓产品特性,【价值一】挑高户型：层高4米以上，loft公寓的层高可以达到5-6米，一层变两层是对客户的杀手锏,19,5：公寓产品特性,【价值二】总价低：即使单价较高，但公寓面积多在30-60，面积较小，折合下来总价自然较低,20,5：公寓产品特性,【价值三】高回报率：区域优越，配套完善，装修豪华，升值前景和租金都高于一般住宅,21,5：公寓产品特性,【价值四】不限购不限贷：当前限购限贷政策的影响，抑制投资需求，公寓的不限购不限贷的政策无疑受到了投资者的青睐,22,5：公寓产品特性,【价值五】可注册公司：公寓用途即可居住也可以办公，可作为办公场所注册公司,23,5：公寓产品特性,【不足一】年限短：土地出让年限只有40年或50年，到投资者手里的年限就更短，是影响投资者购买的重要因素,土地性质皆为商业用地，使用年限一般为40年和50年两种,24,5：公寓产品特性,【不足二】户型不佳：碍于公寓楼层多户的设计，在使用率、朝向、户型结构方面不如一般住宅,得房率低，公摊面积大，实际使用率不高,1,3,2,每层户数多，私密性较差,塔楼建筑，朝向不如住宅理想，通风采光效果差,25,5：公寓产品特性,【不足三】首付高：比例3到5成，高于一般住宅，且无利率优惠，贷款年限较短，不利于顾客购买,首付高,无利率优惠,贷款年限短,总房款30-50%,基准利率的1.1倍,贷款年限最长10年公积金无法使用,26,5：公寓产品特性,【不足四】不通气：无管道天然气接入，使用灌装煤气的成本高，会给后期住户带来不便,大部分商业立项的酒店式公寓无天燃气，使用电磁炉和灌装煤气,灌装煤气约为100-120元灌,27,5：公寓产品特性,【不足五】税费高：水电天然气的费用高于一般住宅，增加住户的居住成本（注：契税一律按3%交付）,商业住宅,电费,普通住宅,水费,天然费,3.45元/吨,5.6元/吨,0.45元/度,0.9元/度（商业立项）1.2元/度（工业立项）,2.98元/立方,4.89元/立方,28,5：公寓产品特性,【不足六】投资风险：无公寓的土地和开发成本比较高，最终的出售价格较高，由于本身的购买成本较高，压缩后期的升值空间,29,5：公寓产品特性,【化劣势为优势】扭转产品抗性土地性质及年限3-5年房价就能翻倍，即可转手户型不合理，得房率低层高优势，使用空间大付款比例和利息较高总价低，购房门槛低没有天然气接入可用电磁