遵义市场调研报告

遵义房地产市场调研报告,2016年10月,目录,一、城市背景分析,二、宏观经济分析,三、城市发展格局,四、房地产发展概况,一、城市背景分析,遵义市区位：地处黔、渝两地之间的核心区位，是贵州融入成渝经济圈的桥头堡，对两地客户有一定的辐射能力。,遵义地处中国西南腹地，是中国西部的重镇之一，属于国家规划的长江中上游综合开发和黔中产业带建设的主要区域。,遵义地处黔中经济圈及重庆一小时经济圈交叉覆盖位置。目前已通车的贵遵高速公路，从遵义至贵阳仅需一个半小时。随着快速铁路的建设通车，届时遵义至贵阳仅需半个小时，至重庆仅需一个小时。,遵义市依据自身北连重庆、南接贵阳的优越地理位置，根据贵州省“南下、北上、西进、东联”的开放思路，继续实施“依托黔北、紧连渝筑、面向三沿、扩大开放”的经济发展战略，积极吸引黔、渝两地投资，并有效打通两地经济、社会及文化等方面的联系。,遵义交通：立体交通体系2015年基本建成，遵义到达周边地区的时间、空间距离将有效缩短。,遵义规划“一横三纵”的铁路、“四纵三横三联二环”骨干公路网以及机场交通体系的建成，将使得遵义四通八达。1、铁路：一横三纵”的铁路交通体系：一横主要指起于贵州省毕节市威宁县至湖南省吉首市的威吉铁路，三纵主要指已经建成通车的川黔铁路，规划建设的渝黔高铁以及遵义到开阳的开阳城际铁路；2、公路：对外连接的“一纵一横”与遵义市域公路共同组成了“四纵三横三联二环”，总规模约3437公里，其中高速公路902公里，一、二级公路2535公里；3、机场：遵义机场2012年8月正式通航，目前开通北京至遵义、广州至遵义两条航线，根据航空业务量预测，到2020年旅客吞吐量为30万人。,遵义机场,渝黔高铁预计2014年通车，届时遵义至贵阳仅需半个小时，至重庆仅需1个小时，2015年贵广高铁通车后，遵义至广州仅需5小时。将实现3小时经济圈，“四纵三横三联二环”的公路网将实现遵义市中心城区到县（市）3小时、县到县6小时的交通经济圈。立体交通带动城市发展，遵义市立体交通网络的形成大大减小了遵义与周边区域及各个主要城市的空间及时间距离。增加了区域人口流动量，将有效地带动地区经济发展及城市建设。,遵义城市现状：主城区配套齐全，但城市负载能力逐渐提升。,中心城区包含红花岗区和汇川区，两区是目前遵义市主城区居民主要的居住、消费和娱乐区域。城市规划密集、人口数量多，交通拥堵情况较为严重。,国贸广场,丁字口,主城交通,主城区范围示意,城区发展：主城区城市框架拉大，新蒲新区、南白区并入主城区框架将带来新的机遇。,主城范围扩大。遵义市原主城区仅包括红花岗区及汇川区，通过向东扩展新蒲新区，向南扩展南白区并建设工业聚集区，形成“一主、两副、一区”的空间结构。人口吸纳力增强。城市面积的扩大，以及新区经济的发展将能够吸收大量周边人口进住城区。同时，在新蒲新区及南白区规划了大面积的居住区。,中心城区东扩西控、南北拓展，形成“一主、两副、一区”的空间结构。一个主城区：包括红花岗区、汇川区；两个副城区：新蒲副城区与南白副城区；一个工业集聚区：以湘江工业园区、和平工业园区以及深溪、龙坪、三岔工业园区形成的产业聚集区。,规划城区范围示意,单核心扩张,多核心发展,城市群形成,目前的单核心发展模式，两城区是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能。,多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展。,“城市群”的发展必然是城市发展的结果。多核心发展有利于城市群的形成。,发展机遇：由单核心扩张向城市群建设发展，副城区城市配套设施逐步完善。,中心城区,中心城区,绥阳,桐梓,仁怀,城市群逐步形成。遵义市主城区规划，由单核心扩张到多核心发展再到城市群形成，将完成由单点发展，到以点带面，实现了功能区域的合理规划以及多个经济中心的相互促进。遵义市目前处于多核心发展阶段，东部新蒲新区、南部南白区城市化建设逐步开展。,遵义目前处于该阶段,遵义市文化体系示意图,汉文化、苗文化:汉文化和苗文化的互相渗透形成了遵义独特的多元文化内涵：遵义市级辖区内聚居着汉族、仡佬族、苗族及土家族等多个民族，其中少数民族人口占总人口的9%左右；沙滩文化、巴蜀文化：沙滩文化和巴蜀文化的融合造就遵义直爽的民风，也因此让遵义人更加具有亲渝性：贵州文化在黔北，黔北文化在沙滩。,城市文化：文化融合提升了四川、重庆等周边地区对遵义的接受程度。,多文化融合。遵义市的文化遵主要体现在两大融合。少数民族人口占9%造就汉、苗文化的融合。沙滩文化与巴蜀文化的融合，使遵义人表现出更多的亲渝性。遵义文化与巴蜀文化的融合将使重庆、四川地区人群对于遵义的接受度提高，促进区域贸易往来，带动更多川、渝地区人群来遵义工作或做生意。,遵义市未来城市定位,城市定位：城市价值提升，遵义在全国的影响力增强。,充分利用遵义特有的资源、自然地理优势，烟酒茶等特色产业生产范围扩大；随着交通网络不断完善，遵义黔北区域中心城市的影响力将扩大辐射整个西南片区；工业园区的投产逐步投产将更加巩固遵义能源、新材料和现代制造业基地的地位。,国家历史文化名城和红色旅游城市；,黔北区域中心城市和绿化宜居城市；,全国名酒、名烟、名茶基地；,能源、新材料和现代制造业基地。,二、宏观经济分析,2011年-2015年5年间GDP几乎翻番，2015年遵义GDP总量达到2168亿元，稳居全省第二位，人均生产总值为35123元，比上年增长12.7%，目前低于国家平均水平，高于贵州省平均水平。2011年以来遵义国民生产总值始终保持在13%以上的增长速度。,国民生产总值,人均收入及城市化水平,2011-2015年遵义市城镇人口人均可支配收入稳步增长，2015年为24997元/平米，随着经济水平的提升，2009年后城镇人口增长速度逐渐加快，但2012年遵义市户籍人口同比略有下降，房地产发展水平暂未满足城市中高端人群的需求，居住人口有所分流，2015年遵义城镇化率39.85%，远低于全国56.1%的平均水平，总体来说，遵义市未来发展空间较大。,消费水平,遵义整体消费水平较低，但保持较快增速，2015年全市社会零售总额639.93亿元，同比增长12.2。其中城镇消费品零售额547.60亿元，增长15.3；乡村消费品零售额92.33亿元，下降3.4。,固定投资情况,近5年遵义固定资产投资保持高速增长，2015年达到3236.91亿元，同比增长26.8%，50万元以上固定资产投资2563.32亿元，增长24.9。其中，第一产业完成投资96.67亿元，增长42.0。第二产业完成投资881.56亿元，增长21.6。第三产业完成投资1243.37亿元，增长31.9;房地产开发投资341.72亿元，比上年增长7.9，其中商品住宅投资232.02亿元，增长12.6。,三、城市发展格局,遵义市行政区划图及区域职能,区域现状,红花岗（老城区）：城市主城区，整体成熟度高，商业、商贸等配套完善，承担主要的全方位城市功能。汇川板块：城市扩张外延的新兴区域，区域平坦，地源广阔，商品房市场发展形成一定规模。新蒲新区：定位为副中心城区，位于遵义市城区东部，距离主城区10公里，开车15分钟即可到达。森林覆盖率高，是城市待开发区域。南白区：由遵义县的县级城市发展起来，有一定城市发展基础。,以行政、工业、居住为主。,遵义市经济、文化中心和交通枢纽中心。,副中心城区，科教、会议疗养、休闲度假、文化体育、高新技术产业、房地产业。,副中心城区，重点安排商贸、仓储、对外交通、居住和一类工业区。,南白区,新蒲,城市格局：遵义市区主要由四个板块构成，包括红花岗区、汇川区、新蒲新区和南白区。,城市格局：遵义市区主要由四个板块构成，包括红花岗区、汇川区、新蒲新区和南白区。,优势：传统城市商贸中心，集中了遵义现有各类大型商业项目(如：国贸、国美、百盛等)；目前遵义市包括优质教育、医疗等配套资源主要集中在该区域，生活便捷度高。劣势：城市建筑陈旧，道路狭窄，交通拥堵，城市面貌有待提升；旧城改造力度小，居住价值提升不足，宜居性较差。,红花岗区：遵义市经济、文化中心和交通枢纽，南部未来形成工业聚集区。,遵义国贸,遵义四中,遵义会址,优势：汇川是城郊型特征的城市新区，遵义市政府所在地。财政投入大，城市规划较新；全区工业基础雄厚，遵义卷烟厂、遵义烟叶公司、长征电器集团公司、贵州茅台啤酒公司和贵州海尔电器公司等大中型企业在区内入驻。劣势：工业企业对区域居住环境形成一定污染。,市政府,师范学院,汇川体育馆,汇川区：目前的行政中心，遵义与重庆“两江新区”合作的桥头堡。,优势：南白区位于城市发展主轴南端，是政府规划新区，受南部新城发展政策支持，多家开发商进驻。劣势：新开发区域，缺乏人气和居住氛围；城市配套发展不完善。,南白区：城市向南扩展的副城区，工业园聚集区。,南白区典型项目,优势：新蒲新区是遵义市中心城区东扩发展规划的新城区，未来遵义市政府办公地、四中和遵义医学院附属医院等教育医疗配套都将迁址新蒲新区；区内自然条件优越，市内居民对于其环境的接受度高。劣势：新区发展起步晚，城市配套不完善。,新蒲新区：未来遵义市政治、经济、文化中心，综合性城区。,新蒲新区规划城市建设总用地70平方公里，人口70万。由高铁片区、新蒲城市组团和新舟空港组团(即国家级遵义经济技术开发区东区)三部分组成。,高铁片区,新蒲新城,新舟空港,区域规划小结,市中心发展受到空间限制，向南白区、新蒲新区方向拓展。,四、房地产发展概况,整体市场供求情况高层市场情况分析洋房市场情况分析别墅市场情况分析商业市场情况分析公寓市场情况分析办公市场情况分析,近五年遵义市商品住宅供求情况,市场供量持续攀升，成交量稳定，2013年开始库存量剧增。受库存积压及居民收入水平偏低影响，商品房成交价格较低。,商品住宅成交特点,100-120产品去化最好，其次为80-100偏刚需型产品接受度较高；120以上大户型去化较差，合理的面积及总价是客户关注的重点。,典型项目分布地图,金科中央公园城7000元/,中建幸福城3100元/,天蕴南加州5500元/,东欣彩虹城4200元/,祥龙御府4200元/,中铁共青湖12000元/,凯莱国际4000元/,别墅,高层,洋房,保利未来城市,典型大盘,典型项目分布：A、典型大盘-保利未来城市B、高层红花岗区-东欣彩虹城、祥龙御府新浦区-中建幸福城C、洋房：红花岗区-天蕴南加州、凯莱国际D、别墅：新浦区-金科中央公园城遵义县-中铁共青湖,典型大盘-保利未来城市,保利中国首个城市运营示范区,项目价值点,大型城市综合体，集CBD、文化娱乐、公共服务、体育休闲、行政办公、生态居住为一体；1山2湖3公园自然资源，打造出多组团景观；打造0-18岁教育配套；2.5公里西南最长商业步行街，集主题商业、购物中心及休闲中心于一体；,产品及去化,高层,洋房,联排别墅,2房70,2房106,94-256,262,209,典型户型,成交客户中，2011-2012年，公务员占比60%，因公务员政策调整及新浦新区对市场的分流，目前公务员下降至20%，现主要以私营企业主及企业职员为主。,客户情况,四、房地产发展概况,整体市场供求情况高层市场情况分析洋房市场情况分析别墅市场情况分析商业市场情况分析公寓市场情况分析办公市场情况分析,高层项目汇总,祥龙御府,祥龙御府主力户型为91-100面积段的三房户型，目前已去化90%左右，主要在于总价低，客户接受度较高。,3房102,2+1房82,产品及去化,该项目平均每天到访客户8组左右，成交客户90%来自两城区，10%来自地州；每天10名固定兼职派单，如果在派单过程中有客户要看房，有专车接到售楼部。,客户情况,东欣彩虹城,东欣彩虹城主力户型为91-110面积段的三房户型，目前已去化70%左右，主要在于总价低，客户接受度较高。,B户型2房81A户型4房129,C户型2+1房83,产品及去化,该项目平均每天到访客户10组左右，成交客户95%来自两城区，5%来自地州；该项目销售周期长，老业主较多，目前成交的客户中60%为老业主介绍。,客户情况,中建幸福城,中建幸福城主力户型为101-120三房户型，目前一批次高层已去化95%。,2房94,2+1房104,2+1房120,产品及去化,客户80%来源于两城区，20%来源于周边乡镇，由于未进行地州拓展，较远的地州客户成交较少；中建幸福城从市区到项目有免费接送大巴，方便客户到项目现场看房，每周100名左右的兼职在市区派单登记客户。,客户情况,高层小结,目前市场高层产品面积段在80-150之间，户型配比以两房、三房居多，热销产品以91-110三房户型为主；高层项目客户主要以两城区为主，渠道运用已成为各开发商重要拓客手段。,四、房地产发展概况,整体市场供求情况高层市场情况分析洋房市场情况分析别墅市场情况分析商业市场情况分析公寓市场情况分析办公市场情况分析,洋房项目汇总,洋房项目汇总,从面积段与总价段来分析，主要成交集中在120-140m2、40-50万产品；然后集中在140m2以上、70-90万产品。,2014年上半年洋房成交汇总,天蕴南加州,3房157,3房146,3房134,南加州洋房共计推售540套，已售422套，整体去化率为78%。,典型户型,客户80%来源于两城区，10%来源于遵义县，5%为地州客户，5%来源于贵阳及省外客户。,客户情况,凯莱国际,凯莱国际首批次推售区域，共15栋住宅，616套房源，其中13栋6+1、8+1洋房234套，洋房户型分为底跃（买一层送一层）、平层、顶跃（送露台），面积98-138；成交价格3600-4200元/，洋房当期去化30%。,C4户型4房,B2户型3房,E户型3房,产品及去化,客户70%来源于两城区，30%来源于周边乡镇，大量在两城区派发DM单（凭借DM单到访抽奖），故成交客户多数为两城区。,客户情况,洋房小结,目前市场洋房产品平层面积在98-150之间，主要成交集中在平层100-140m2、40-50万的产品，其次集中在跃层140m2以上、70-90万产品；洋房呈现两级分化，一类依靠性价比走量，一类以示范区展示效果好，均价较高。,四、房地产发展概况,整体市场供求情况高层市场情况分析洋房市场情况分析别墅市场情况分析商业市场情况分析公寓市场情况分析办公市场情况分析,别墅项目汇总,中铁共青湖,独栋别墅349,二层,三层,首层,地下一层,A组团别墅全为联排（四联排、五联排），去化45套，B组团为联排和独栋，去化10套，C组团为联排和独栋，去化25套；共推售140余套别墅，整体去化共80套，未售别墅多数靠后，前面有遮挡，视野较差，客户基本不考虑，故去化缓慢。,产品及去化,客户85%来源于两城区，15%来源于周边乡镇及遵义县。,客户情况,金科中央公园城,别墅5房195,别墅5房206,金科中央公园城别墅214套，体量约3万方，类独栋5套已售完，双拼10栋已售完，联排20套已售18套，叠拼179套，边套已售完，剩余52套。,产品及去化,客户85%来源于两城区，15%来源于周边乡镇及遵义县；由于市场上仅此项目有叠拼产品，故客户对于市场新型产品选择较多。,客户情况,别墅小结,别墅产品面积段在180-580之间，去化较好面积段为180-280经济型别墅；别墅产品主要以独栋及联排为主，金科中央公园城推售市场新型产品叠拼别墅，去化较好。,四、房地产发展概况,整体市场供求情况高层市场情况分析洋房市场情况分析别墅市场情况分析商业市场情况分析公寓市场情况分析办公市场情况分析,城市商业发展格局：以红花岗为核心的“单核”结构。,1个都市级商业区红花岗区服务人口约50万人，商业面积约40万。4个市级商业区汇川区、老城区、丁字口、火车站服务人口约20万人，商业面积约20万。8个社区商业区服务人口约10万人，商业面积约10万。,遵义商圈布局规划,目前主城区成熟商业多分布于三大成熟路段（中华路、香港路、广州路），无规划、分散状态，总体经营档次偏低，商业价值无法体现。,丁字口商圈,传统商圈,老城商圈,新兴商圈,汇川区商圈,万里路商圈,中心城区商圈分析,遵义市商业中心主要存在于传统的老城区范围（老城商圈、丁字口商圈）随着遵义市的城市发展，汇川区和万里路沿线商业逐渐形成规模，成为新兴商圈。,城市商业现状分析：传统城区成熟的商业氛围逐步向南北扩张。,火车站商圈,商业租售水平：以临街商铺为主，中心路段租金、售价较高。,中心城区高租金路段集中在丁字口周边。随着汇川区住宅项目的入住率提高，商业价值得到提升，商铺售价虽然比丁字口略低，但租金基本持平。,1,2,3,4,5,6,老城商圈,汇川区商圈,丁字口商圈,老城商圈,万里路商圈,汇川区商圈,火车站商圈,丁字口商圈,1,3,2,4,5,6,7,8,9,10,11,重点商业项目概况,重点商业项目概况,城市各业态发展概况,商业项目有黄色标注为有该业态该业态主力店特殊标注,重点住宅项目商业概况,1,2,3,5,4,红花岗区,南部新城,汇川区,重点住宅项目商业概况,百货商业,购物中心,大众化,高端化,城市各业态发展概况,四、房地产发展概况,整体市场供求情况高层市场情况分析洋房市场情况分析别墅市场情况分析商业市场情况分析公寓市场情况分析办公市场情况分析,公寓分布地图,公寓项目分布：汇川区：A、唯一国际B、星长征尊城C、曼哈顿,曼哈顿9000元/,唯一国际7000-9000元/,星长征尊城7000-9000元/,遵义在售公寓项目,目前遵义市公寓产品较少，产品较为单一，但销售较好，市场前景较好。,在售公寓项目均位于汇川区，区域吸附力较强；公寓产品单一，无明显附加值；地段及周边完善配套是项目强势优势。,四、房地产发展概况,整体市场供求情况高层市场情况分析洋房市场情况分析别墅市场情况分析商业市场情况分析公寓市场情况分析办公市场情况分析,遵义重点写字楼项目分布（汇川区）,遵义重点写字楼项目分布（红花岗区及南白区）,南白区写字楼项目分布,保利未来城市,侨龙财智国际,该区域内无在售项目，以商住写字楼为主，目前各项目均以招商为主，并销售部分剩余存货。,该区域以新兴写字楼为主，其中侨龙财智国际推出的为5.5米得loft产品。,在售项目,售罄项目,遵义在售写字楼项目分析,目前在售写字楼项目主要集中在汇川区和南白副城区，且仅有曼哈顿时代广场和保利未来城市为甲级写字楼。汇川区内的项目周边配套较完善，且销量较好。,经济指标,项目位于汇川区珠海路中段