戴德梁行-2017年深圳写字楼市场调研报告

深圳写字楼市场报告,2017年7月,2,深圳写字楼存量市场分析,深圳写字楼分布区域深圳写字楼租金水平深圳写字楼空置情况全国主要城市写字楼市场比较,深圳写字楼分布区域,深圳甲级写字楼商业区分布,华强北,蔡屋围,南山,福田,罗湖,甲级写字楼存量,中心西区福田CBD,南山商业文化中心后海,戴德梁行,深圳写字楼租金水平,全市租金水平平稳上涨，福田区持续领先,300,520,270,520,160,190,160,221,308,206160,268,100,150,200,250,300,450400350,500,罗湖,福田,南山,全市,各区及全市甲级写字楼租金水平对比元/平方米/月550,最高值,最低值,平均值,戴德梁行,戴德梁行,深圳写字楼租金水平,南山区商务氛围日趋完善，带动片区租金水平上涨1.04个百分点,-0.73%,0.79%,1.04%,0%,4%,8%,12%,16%,20%,0,10,20,30,40,50,60,70,200620072008200920102011201220132014201520162017*,万平方米,新供应,吸纳量,空置率,戴德梁行,深圳写字楼空置情况,伴随新项目的入市，由于市场需求较为活跃，全市空置率不升反降,2017年第二季度新增供应5.57万平方米，吸纳量10.56万平方米，空置率为13.06%,历年甲级写字楼新增供应量、吸纳量及空置率走势,注：*表示第二季度,深圳写字楼空置情况,27.15%,7.79%6.95%,0%,5%,10%,25%20%15%,得益于活跃的市场需求，福田、南山两区空置面积持续消化各区甲级写字楼空置率走势35%30%,Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2200920102011201220132014201520162017,罗湖,福田,南山,戴德梁行,主要城市写字楼租金比较,深圳甲级写字楼平均租金水平直逼上海重点城市甲级写字楼租金水平对比,388,281,267,170,146,139,124,123,117,111,108,109,105,86,91,87,150100500,200,250,300,350,400,元/平方米/月450,-2.32%,戴德梁行,0.32%,7.89%,0.95%,主要商务区写字楼租金比较,深圳福田中心区租金水平统领全市，与北京、上海差距近一步缩减,661,384343395342304306,2222041811721881701421481331381341251211181121111091081109291928791120,元/平方米/月7006005004003002001000,戴德梁行,主要城市写字楼空置率比较,6.6%,戴德梁行,12.9%,13.9%14.5%,26.9%,35.3%,23.0%20.1%17.8%15.3%,26.1%,38.4%,35.6%35.0%,38.2%,10%,15%,20%,25%,30%,40%,35%,随着供应量的逐年释放，深圳甲级写字楼空置率暂高于其他一线城市重点城市甲级写字楼空置率分布图50%47.5%45%,5%0%北京广州上海深圳杭州厦门武汉青岛大连南京西安天津长沙成都沈阳重庆,主要城市租金与空置率综合比较,全国各主要城市租金与空置率综合比较图,北京,戴德梁行,广州,上海,深圳,厦门,汉,武,岛,大连,京杭州青,南,西安,长沙天津,成都,沈阳,重庆,0,50,100,150,200,250,300,350,400,450,0%,5%,10%,15%,20%,25%,30%,35%,40%,45%,租金（元/平方米/月）,50%空置率,12,深圳写字楼销售市场分析,深圳市场供需情况深圳主要在售项目概况深圳未来供应情况深圳典型写字楼案例分析,戴德梁行,13,深圳写字楼市场供需情况,14.13,18.84,49.07,18.09,9.44,21.6,1.5,40.76,8.18,7.21,13.31,18.04,14.34,14.55,6.71,4.66,4.58,11.85,40142,59526,47577,43770,58473,51505,48032,39718,55848,700006000050000400003000020000100000,0,2010,4030,50,60,2015Q1,2015Q2,2016Q4,2017Q1,2015-2017年各季度深圳写字楼供应销售情况,2015Q32015Q4供应面积（万）,2016Q12016Q2成交面积（万）,2016Q3销售价格（元/）,2015年，受930、330新政影响，深圳住宅市场价格处于高位运行，部分投资客户增加写字楼物业资产配置，促使成交量的上升；,325新政后，成交量价呈明显颓势，写字楼销售市场热度下降。,市场成交回暖，成交量价回升，但未回至高点。一季度，写字楼共成交约12万，环比上升160，同比下降15，成交均价55848元/，同比上升40，环比下降,5。,戴德梁行,14,2017年核心区域市场待去化面积约24万平米，主力总价区间在500-3000万元之间；,深圳写字楼主要在售项目,104,38313721,31142140198142,4,27,24020016012080400,280,1996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017F2018F2019F2020F2021F,福田区,南山区,罗湖区,宝安区,深圳写字楼未来供应情况,戴德梁行,2017-2021F新增供应914.52万平米,甲级写字楼年度供应走势及预测万平方米,供应放量，刺激需求的同时租金承压,114.1万平，占84.5%,总部物业,87.49万平，占64.8%,金融总部,戴德梁行,深圳写字楼未来供应情况,2017年新供应中，超八成为总部物业，超过六成为金融总部134.97万平方米,甲级写字楼,未来供应（2017-存量2021）,单位：平方米,541,813,40,170,福田CBD,前海CBD,后海CBD,267,760,宝安,2,354,677罗湖CBD,1,989,514,260,232,3,496,152,788,018,戴德梁行,1,588,466,深圳写字楼未来供应情况,重塑商务新格局多中心涌现,戴德梁行,Q12017,2021F,总存量401.18万平方米,总存量1,258.27万平方米,福田58.7%,南山27.8%,罗湖13.5%,福田34.5%,南山58.7%,罗湖,宝安,4.6%2.1%,深圳写字楼未来供应情况,目前福田区甲级写字楼占比近六成，2021年南山区总量将超越福田,戴德梁行,深圳部分在建甲级写字楼项目,戴德梁行,写字楼市场特征小结,20,市场现状及整体态势深圳城市宏观环境利好，写字楼销售市场发展良好。核心区的甲级写字楼销售供应较少，办公