彝人古镇调查报告

一、彝人古镇项目定位,城市概况,楚雄市地处滇中，位于楚雄州西南部，东邻禄丰，南连双柏，西与南华、景东接壤，北同牟定毗邻，总面积达4433平方公里。全市19个乡镇，154个村（居）委会，2859个村民小组。2002年，总人口484283人，其中农业人口348216人，非农业人口136067人，是一个汉、彝、回、苗、白等多民族杂居的农业县级市。,楚雄生产总值（亿元）,楚雄20002005年城市发展,一、彝人古镇项目定位,楚雄财政收入（亿元）,年增长9.5%,年增长8.3%,楚雄城镇居民人均可支配收入（元）,楚雄农民人均处收入（元）,年增长8.1%,年增长6.2%,2000年以后，各地提倡将旅游业打造成为新兴支柱产业；专家预测未来68年中国游客将从现在总人口的17%增至30%,一、彝人古镇项目定位,宏观条件,2002年，昆明鼎业集团与政府合作开发束河古镇项目；2003年项目启动；2004年项目完成，带动当地居民1000多户，实现旅游收入近2000万；前期项目投资2个亿，开盘后销售物业70%，回收资金1个亿,传统的滇西黄金旅游线：昆明大理丽江2004年旅游人数达1000万人次,一、彝人古镇项目定位,旅游资源1,楚雄处于滇西黄金旅游线路上，区域内拥有多个的特色景点。但景点分散，缺乏主题和门户，将黄金旅游线游客引入楚雄。,一、彝人古镇项目定位,旅游资源2,独特的“彝族七秀”和“鹿城八景”,哀牢叠翠,土林奇观,楚雄西山,龙江公园,一、彝人古镇项目定位,旅游资源3,楚雄彝族自治州为多民族居住地，其中彝族人口60万，占比仅次于汉族为25.17%，约占全国彝族人口的50%，彝族有13个支系，遍及全州。在彝族文化资源方面具有“唯一性”。,一、彝人古镇项目定位,旅游资源4,彝族三古：古生物，古人类和古文化,古生物,古人类,古文化,古文化,一、彝人古镇项目定位,周庄江南人家旅游项目，位于周庄古镇入口处，建面4万。该项目以“清末民初江南民俗再现”为开发主题。以“主题公园式休闲购物中心”为设计概念，集观光、游览、特色商业、餐饮娱乐、展览和影视表演于一体。项目核心为水上表演舞台，它是聚集人气和拉升周庄旅游氛围的重要节点。,借鉴水乡周庄开发模式,丽江古城的开发，围绕古代茶马古道文化、纳西文化、藏文化进行产品设计。建筑以三房一照壁、四合五天井、走马转阁楼的古建民居为主。“四方街”为区域中心，形成拉动丽江整体商业气氛的关键。,借鉴丽江古城开发模式,一、彝人古镇项目定位,建筑风格,建筑风格以彝族古典民居为主题风格，时间上广纳唐、宋、元、明、清，空间上博采东、西、南、北、中，荟萃经典样式，使之成为以彝族为主调的古典民居博物馆。,项目定位,一、彝人古镇项目定位,项目定位,从建筑产品设计方面充分运用民族文化元素，展示彝族建筑文化,将项目打造成一个具有中国西部民族特色的影视拍摄基地,将彝族文化作为项目核心，打造中国彝族文化大观园，展示特色民族风情文化,在旅游经济的宏观背景下，将项目定位为旅游地产，满足旅游和居住的需要,整合区域资源，将项目打造成滇西旅游“黄金线”上的重要接待点和窗口,将项目打造成云南旅游商品集散地、东南亚特色商品集散地,二、彝人古镇项目情况,项目区位和交通,“彝人古镇”位于楚雄市经济技术开发区东盛路与永安路之间，西邻龙川江，临近楚雄州政府，是楚雄州集中展示彝族文化的一个旅游精品项目。项目周围有多个城市主干道，交通方便。,二、彝人古镇项目情况,项目基本信息,基本资料,规划指标,二、彝人古镇项目情况,项目工程分期,项目启动阶段：2005年4月18日项目首期（1、2期）工程启动，15个月完工。于2006年火把节正式开始接待游客。,项目建设阶段：2006年2011年共8期，建设阶段。2007年1月17日，中期（3、4期）工程动工，2009年完工，并投入使用。2009年5月，项目启动“星宿家园”平浪煤矿采煤沉陷区治理工程定向工程，项目包揽彝人古镇5、6、7期，占地320亩，总建面25.85万平方米，总户数3000户，安置沉陷区居民2350户，住宅面积79.5133.6平，于2010年底交付使用，同时包括“水墨艺墅2、3号院”。团购单位：平浪煤矿、楚雄日报集团、中国人保楚雄分公司等。,注：项目原定于2010年重点打造占地700亩的彝人古镇东区：太阳历公园提升改造工程，定位“体验式高端商业区”，包括太阳历民族嘉年华、高尔夫实景练习场、两个18洞迷你高尔夫，五星级度假酒店和情景商业步行街四部分。目前由于政策原因未进行施工。,项目收尾阶段：2011年初，项目最后一期，第8期盛世和园项目开工。,项目前4期为商业区，产品以商铺为主，58期为居住区，产品以住宅为主。,二、彝人古镇项目情况,项目功能结构,功能：吃、住、行、游、购、娱,商家数量：600多户商家入驻主题场景：人流聚集空间。水源广场、梅葛广场、咪依噜广场、毕摩文化广场、望江楼、威楚楼、特色生态市井文化街、东盟风情街、土司府、高氏相府等。板块：以街道为单位进行内容和功能分区。旅游商品街、酒吧街、餐饮街、小吃街、客栈区、花鸟街、古玩街、民俗街、东盟风情街、韩国风情街等。酒店住宿：1家四星级酒店彝人古镇大酒店，建筑样式为彝族高规格民居，内部采用欧陆风格，有各类套房156间，容纳近300人住宿。特色民居客栈、宾馆酒店58家，客房2057间，每天可容纳4000人同时入住，其中85%以上按照三星级标准打造。饮食：目前有大型餐饮楼60家，可同时容纳3000人就餐。其中楚雄五星级饭店彝王宴就坐落在彝人古镇三期内，以其独具彝族特色的装修，优质服务和高档次彩屏为特色。同时，除了彝家饮食外，还有风味餐、特色小吃、烧烤。娱乐：特色交通：为丰富游览过程，提供观光小火车、游船、黄包车、马车等特色交通工具。节庆活动：火把节、彝族年千人彝乡宴、彝族情人节、赛装节和彝族竞技活动等。表演节目：彝乡恋歌，祭火大典等。,二、彝人古镇项目情况,项目产品设计,住宅：多层住宅区，80150，小高层、高层住宅40140，从公寓，2房至4房共四十多种户型。前4期为多层房，57期为定向团购房，第8期为小高层1718层和2533层高层住宅。,别墅：主要集中于别墅区，西边靠近龙川江部分。有多种形式：商墅：云南民居半颗印、一半颗印、三坊一照碧、四合五天井以及北京三合院、北京四合院、北京四合院两进院等，面积230900。普通别墅：联排别墅、双拼别墅、独栋别墅，面积230300。共三十多种户型。,商业：外观要素采用了滇、川、黔、桂等省区彝族土司头人的建筑文化。贯穿整个项目14期，58期以底商为主。自持部分：特色主题场景：水源广场、梅葛广场、望江楼、威楚楼、土司府、高氏相府等。出售产品：商铺50200；商住楼250400；客栈8001000；大型独栋商业10002600。小面积商铺以批发和零售业态为主，250以上大面积商业以酒吧、大型餐饮、客栈和酒店业态为主。,二、彝人古镇项目情况,项目产品数据统计,项目1、2期：占地243亩，容积率0.98，总建面200000，其中商业面积53000。项目3期：占地266亩，容积率0.98，总建面155000，其中商业面积55000。项目4期：占地180亩，容积率0.98，总建面120000，全部为商业面积。项目5、6、7期：占地320亩，容积率1.21，总建面258500，住宅项目，3000户。项目8期：占地100亩，容积率3.49，总建面260000，住宅项目，2000户。,按照以上数据统计：项目已使用土地1109亩，总建面993500，商业面积228000，商业占比22.95%。,二、彝人古镇项目情况,项目商业业态统计,目前商业集中于14期，商业形式以街铺为主，商业街面积150000，主街全部营业，辅街铺面出80%，从数量来看珠宝店、餐馆和酒店客栈占比前三名，分别为17.4%、13.7%和13.5%，全部在50家店以上。其中珠宝店76家，其中43家为缅甸珠宝，占了一半以上，为珠宝街增色不少。,三、彝人古镇项目活动推广,营销活动事件时间表,为了让彝人古镇天天有歌舞，月月有节日，开发商把彝族的传统节日进行挖掘、整理并进行推广。目前已成功推出彝族年、插花节、赛装街、彝族情人节等一大批节庆活动、并取得良好社会效应和经济效益。开发商还打造了一抬大型原生态实景演出彝乡恋歌（整合彝族歌舞文化，服饰文化，饮食文化和酒文化），通过天天长街宴、夜夜火把节的方式展示出来。为做好项目运营，规范市场行为，维护商户权益，彝人古镇组织商户成立了商户自主管理商会，分设餐饮、酒吧、客栈、旅游商品、缅甸珠宝协会等分布。在项目运营初期，为营造商业氛围，确保古镇商户的人气和客源，彝人古镇建立了专项“助业资金”，为商户提供贷款担保。,三、彝人古镇项目活动推广,项目其他营销活动,项目产品价格统计,四、彝人古镇项目销售情况,项目产品价格趋势,四、彝人古镇项目销售情况,从上表和上图，我们可以看到，销售周期最短的物业为客栈和独栋商业，其次为别墅产品，再其次为住宅，最长的是商铺。从价格水平来看，价格最高的是商铺，其次是别墅，独栋商业和客栈，最低是住宅。所有物业价格趋势基本是逐渐小幅微升，只有别墅在最后突然高起。,项目价格和趋势形成原因分析,四、彝人古镇项目销售情况,首先看销售周期，彝人古镇销售相对较好，前期产品基本没有滞留。周期长短的情况，由项目产品占比决定，住宅和商铺占比最大，销售周期最长。同时，产品稀缺程度也有所反映，客栈和独栋仅推出过一次，很快售罄，别墅虽然不多，推出后消化时间稍长。从价格水平来分析，项目各种产品价格高低顺序正常，但价格水平不平衡。由于区域市场在2005年还处于初级阶段，因此对于商业、别墅和住宅的市场细分度还不够，因此零售价格与市场收益不成比例，主要反映在别墅价格与住宅价差很小，和独栋商业和客栈存在明显的定价差别这两个方面。说明开发商定价时，主要按照商业和非商业，以及面积大小进行定价。从价格的升降来看，彝人古镇项目在营销上没有特别的留盘和捂盘的痕迹。比较客观的反映了市场的大势变化，2009年以前销售较快，2010年后销售较缓慢。其中商铺产品在2009年底和2011年初进行过价格下调，但幅度不大，开发商促销的意图明显。而商铺最后高起，主要是4期的最后一套商铺，因此争取利润最大。,项目推盘和售罄时间表,四、彝人古镇项目销售情况,2009年3月前，项目销售速度较快，基本产品在推出后6个月时间内即售完。2009年3月后，项目销售周期明显加长，四期商铺销售周期长达两年半。以上时间的变化，主要反映了政策和市场形势对项目的影响明显，尤其项目在2010年7月推出的综合体项目，由于国家对高尔夫项目的政策调控，该项目已取消。,五、总结,目前情况,彝人古镇接待人数：2007年130万人次，2008年250万人次，2009年570万人次，2010年达到710万人次。,项目SWOT评价,五、总结,五、总结,项目位于楚雄市西北部，周围交通便利。项目占地1740亩，建面100万方。,项目借鉴了周庄和丽江古城开发模式，建筑风格以彝族古典民居为主题。,3,项目分8期开发，14期以商业为主，58期以住宅为主。,4,楚雄市地处楚雄州西南部，在滇西黄金旅游线上，周围有丰富的楚雄州旅游资源和民族文化资源，因此具有开发旅游地产的优势基础。,产品有住宅、别墅、商业。住宅有多层、小高层和高层，别墅产品有商墅和普通别墅，商业有商铺、商住楼、客栈和大型独栋商业。,1,2,5,项目定位为旅游地产，以彝族文化为核心，打造滇西旅游黄金线新窗口、旅游产品集散地、东南亚特色商品集散地和影视基地。,6,项目商业业态丰富，其中以珠宝，餐饮和客栈占比最大，三个业态店铺数量都在50家以上。,7,3,4,1,2,5,6,彝人