利用生产运营管理分析生活广场选址规划

-鼎福生活广场设施选址与规划 1. 引言随着服务业，零售业，餐饮等行业的兴起，出现了集餐饮、购物、休闲、娱乐于一体的生活广场。但是有些生活广场却出现选址不合理的现象。基于生活广场的行业性质和特点，必须考虑地理位置、人流量和竞争者等因素。所以运营生活广场最重要的一个问题就是关于选址与规划问题，这是必须考虑的问题之一，选址规划问题直接影响到生活广场的经营状况和企业的发展成本。本次报告以鼎福生活广场为例，旨在研究其选址与规划并提供合理的选址规划方案，为鼎福生活广场提供一个合理的选址模型。2. 鼎福生活广场背景介绍鼎福生活广场由汕头市鼎福投资有限公司投资开发的一站式购物休闲商业广场鼎福生活广场的开业填补了汕头东部家庭式休闲购物广场的空白。鼎福生活广场位于汕头市发展成熟的龙湖区衡山路，紧邻汕头第一城的高中档生活区，集餐饮、购物、休闲、娱乐于一体，是汕头东区社区型消费生活购物中心。鼎福生活广场的开发采用国际先进的消费理念，注重体验与情感的满足。鼎福生活广场占地面积9251.42平方，使用总建筑面积为25043.97平方，其中一层主要为百货商场，东部为面包日记店，使用建筑面积6693.76平方；二层主要为生活超市，使用建筑面积9098.79平方。图1 鼎福生活广场图3. 对于鼎福生活广场的swot分析鼎福生活广场优势：作为一个综合性生活广场，鼎福拥有汕头市为一家万宁，并且引进了多家对消费者来说很具有吸引力的品牌。鼎福生活广场劣势：位于汕头市龙湖区春泽庄重去35幢13层裙楼，场址东隔小区路为怡新园住宅区，南隔地面停车场，锦龙南路，为汕头第一城住宅区，西北邻龙珠苑住宅楼，西南邻锦龙大厦写字楼，北隔锦龙路为锦绣花园住宅区，衡山花园住宅区。生活广场适合建在商业区，住宅区人流量比较小相比现在的苏宁，并没有什么竞争优势。鼎福生活广场威胁：1、 适合在住宅区发展的以便民惠民为宗旨的小型超市2、 附近的特色餐馆鼎福生活广场机会：拥有独家品牌店，拥有生活广场特有的特质，一站式购齐服务，是人们的生活更加便利。综上来看，鼎福生活广场的优势和机会没有劣势和威胁的影响大，所以我们选择将鼎福生活广场迁移至类似现在苏宁广场的位置。4. 运用权重分析法对鼎福生活广场分析运用权重分析法，确定鼎福生活广场所在的地址以及苏宁广场所在的地址为两个潜在的选址，从总体上来评价两个地址的人流量、距离商业中心的距离、竞争者、地价、居民消费水平和运输等因素来比较备选生活广场的优劣，从中选出最优的生活广场的地址。人流量距离上商业中心的距离竞争者地价居民的消费水平运输主要指的是消费者可以到达备选地点的选择以及供应商供货路线的选择。一个区域的运输状况主要与城市规划有关，只有充分了解城市的规划和变迁才能更好地预测店址是否更加符合企业发展的需要，才能更好地预测开店以后的客数、销售收入等等。表1详细说明了生活广场的选择权重分析法，第一列是影响选址的各种相关因素，如人流量，竞争者，地价等等。实践中可以根据实际情况适当删减。第二列的是公司专业人士根据内外环境的评估为各种相关因素富裕的权重，相当于各因素对所选门店选址的重要程度，按轻重程度给1-7分。第三列是附加权重，第四列是附加因素，即如果出现这些附加因素，那么其他因素的权重就会发生变化，会适当增加或者降低权重，使得模型与企业的选址更加匹配。第五列是对两个备选门店的评分，按其对各因素符合度给定分值，按1-10分从低到高进行评分。最后一列是预选门店选址分数和权重之积，即在考虑权重因素后预选门店地址的加权分数，将各门点的全部相关因素的加权分数之和进行比较即可选出最优门店地址。表1 生活广场选择的权重分析因素权重附加权重附加因素预选店址得分预选店址加权得分店址A店址B店址A店址B人流量距离商业中心的距离国家政策竞争者地价老板的个人情感居民消费水平运输总分运输状况的评估：通过分析通过鼎福生活广场的公交车车数和公交站来分析鼎福生活广场的交通状况。下图就是鼎福生活广场的公交车数和公交站：图2 鼎福生活广场的公交车站的数量 图3 鼎福生活广场的公交车站换乘情况图4 鼎福生活广场的公交车站换乘情况通过分析通过苏宁广场的公交车车数和公交站来分析鼎福生活广场的交通状况。下图就是鼎福生活广场的公交车数和公交站：图5 苏宁广场的公交车站的数量图6 苏宁广场的公交车站换乘情况图7 苏宁广场的公交车站换乘情况基于鼎福生活广场以及苏宁广场的公交车站以及公交车的数量非常多，两个地点的交通状况非常相似，但是距苏宁广场最近的公交车站约190米，距鼎福生活广场最近的公交车站约340米，所以相对鼎福生活广场，苏宁广场的交通更为便利一些。人流量的评估：图8 鼎福生活广场周围的建筑图图9 苏宁广场周围的建筑图从图中我们可以看到鼎福生活广场的周围更多的是住宅和小区，而苏宁广场的周围则更多的是跟办公有关的大厦写字楼。在这里我们认为生活广场的目标群众更多地是富有活力的年轻对象，相对而言苏宁生活广场的人流量会比鼎福生活广场好些。竞争者的评估：对于鼎福生活广场以及苏宁广场来说，面对的主要竞争者有卜蜂莲花，正大万客隆，星湖城，长平新一城等竞争对手。根据公式，图10 距离公式从距离公式中我们可以算出距离鼎福生活广场最近的竞争对手有正大万客隆，星湖城，长平新一城，距离苏宁广场最近的竞争对手有卜蜂莲花。在这个角度看，我们可以得知鼎福生活广场受到更多竞争对手的影响。地价的评估：图11 2010年汕头市城镇国有土地基准地价表图12 汕头市中心城区商业用地级别范围表参照以上的数据以及鼎福生活广场，苏宁广场所在的地址我们可以得知，鼎福生活广场属于二级的商业用地，地价在1511-2209元/平方米。苏宁广场属于一级的商业用地，地价在2301-2705元/平方米。所以苏宁广场的地价相对于鼎福生活广场的地价会较高一些。距离商业中心距离的评估：相对于四周都是住宅区的鼎福生活广场来说，在2012年之前，汕头一直处于以南国商城（沃尔玛+百盛）、万客隆、岛内价等百货超市型商业为核心，搭配华侨新村商业步行街、长平路商圈等街铺式商业共同发展的商业规模的状态，这种状态维持十余年，直到汕头政府正式发文，将龙湖乐园商业综合体、南国商城推倒重建，引进华润、苏宁等大型商业开发商，肩负起打造粤东最高端商业综合体的重担。所以苏宁广场的位置距离商业中心的距离会显得更加接近。综合以上的比较来看