《土地市场管理》PPT课件

,第七章城市土地市场管理,第一节城市土地市场管理概述第二节城市土地市场供需调控与管理第三节城市土地市场价格管理第四节城市土地市场微观管理,第一节城市土地市场管理概述土地市场:从狭义上讲，土地市场是指以土地作为交易对象进行交易的场所；从广义上讲，土地市场是指这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。,城市土地市场结构:城市土地市场类型结构城市土地市场层次结构城市土地市场组织结构,1城市土地市场类型结构（1）城市各类用地市场城市土地利用的数量结构和空间结构。城市各类用地市场之间的关系是通过城市土地各用途之间的竞争来实现的。城市各类用地市场包括住宅用地市场、商业用地市场、工业用地市场等类型。,（2）城市土地产权市场我国城市土地实行的是国有制，土地所有权不允许买卖，所以不存在城市土地所有权市场。我国城市土地市场实质上就是土地使用权市场。,2城市土地市场层次结构（1）城市土地一级市场城市土地一级市场是指土地所有者将土地使用权在一定期限内让与城市土地使用者而形成的市场.我国城市土地归国家所有，政府是城市土地一级市场惟一的供给者，所以城市土地一级市场是一种垄断性市场。目前，我国城市土地一级市场存在三种交易方式：出让、出租和入股，其中，出让是一种较常用的交易方式，它又包括协议出让、招标出让和拍卖出让三种方式；出租仍处于试点阶段；入股也只是股份公司土地资产交易的一种方式,（2）城市土地二级市场城市土地二级市场是指城市土地一级市场的土地使用权受让者将剩余年期的土地使用权让予其他土地使用者而形成的市场。与一级市场不同，二级市场土地供给者不是惟一的，所以城市土地二级市场是一种竞争性市场。目前，我国城市二级市场主要存在四种交易方式：转让、转租、抵押和入股,（四）城市土地市场运行机制城市土地市场运行机制包括市场机制和宏观调控机制1城市土地市场机制包括:供需机制、竞争机制和价格机制，其核心是竞争机制。在市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要的、最基本的调节力量。市场秩序能否形成，主要取决于市场机制能否发挥作用及其作用程度。,2城市土地市场宏观调控机制由于市场存在缺陷，市场机制存在失灵的一面，单纯依靠市场机制的调节作用不能使市场运行到达有序状态。为了维护城市土地市场秩序，政府必须对城市土地市场进行宏观调控，以弥补市场机制的不足。,市场机制与宏观调控机制联系：一方面，从市场机制对宏观调控的作用来看，政府宏观调控措施的制定必须以市场为依据，并在市场运行中进行检验和纠正，才能提高其科学性；政府宏观调控意图要通过市场机制来贯彻，调控目标要在市场运行中实现。另一方面，从宏观调控对市场机制的作用来看，国有宏观调控为市场运行导航，规定市场的发展方向，克服市场机制在利益关系上的局限性和调节活动中的短期性行为；宏观调控还可以完善市场运行条件，为市场机制发挥积极功能提供必要的前提。对企业而言，市场机制直接作用于企业活动，宏观调控通过市场机制间接作用于企业活动。,二、城市土地市场管理概述（一）城市土地市场管理的必要性（二）城市土地市场管理的原则(教材)（三）城市土地市场管理的内容(教材),第二节城市土地市场供需调控与管理（自学）一、城市土地市场供需平衡模型与调控机制（一）城市土地市场供需平衡的涵义（二）城市土地市场供需平衡模型（三）城市土地市场供需平衡调控机制二、城市土地市场供需调控的“三维立体结构”（一）城市土地市场供需调控的方向（二）城市土地市场供需调控的时间（三）城市土地市场供需调控的力度,三、城市土地市场供需调控与管理的政策工具（一）发展计划和规划（二）财政政策（三）金融政策四、城市土地市场供需调控与管理创新土地储备制度（见教材）（一）土地储备制度的作用（二）土地储备制度的组织体制（三）土地储备制度的内容和动作程序,三、我国城市土地市场价格管理政策和制度（一）土地使用权协议出让实行最低限价制度（二）土地价格定期公布制度（三）政府按经济和城市建设的需要，提前收回已出让土地的土地使用权的补偿（四）政府对土地使用权转移有优先购买权（五）政府对地价上涨可采取必要行政手段，进行干预（六）征收土地增值税（七）土地价格评估制度（八）土地登记和土地价格申报制度（九）土地估价人员资格认证及土地估价机构资格评级制度,四、土地价格的监测系统地价指数,（一）地价指数的定义地价指数是反映土地价格随时间变化的趋势与幅度的相对数。它是反映一个城市（或地区）各类土地（商业、住宅、工业等）价格变化及其总体综合平均变化趋势的相对数。（二）地价指数的分类（三）地价指数计算的工作程序,（四）城镇地价指数编制,城镇地价指数编制涉及到大量的实地调查和计算工作，其主要实施步骤如下：1地价指数的资料调查编制地价指数的资料主要有两大类：一类是城镇土地市场基本资料，如城镇社会、经济和自然情况；当地政府管理土地市场的有关政策规定；城镇土地定级估价资料；年度的土地出让、出租、转让等市场交易量、成交金额及面积统计资料，特别是基期土地市场交易资料；城区各类土地利用现状面积统计资料，以及房产市场状况等资料。另一类是城镇的地价水平资料。地价水平资料包括分土地级别分类型样点地价资料以及与地价测算有关的参数等资料。,样点地价是计算地价指数的重要资料，样点地价的准确性直接影响地价指数的精度。样点地价资料按照抽样调查的方式进行收集，收集原则是：样点具有地价水平的代表性；样点的位置具有稳定性，便于长期跟踪调查；地价样点应具有分布均匀性，收集的样点应分布在各级土地区域；样点具有替代性，如果某样点退出，可以选用同一供需圈内同类的新样点替代，并继续参加追踪调查。地价指数样点调查是按土地级别、分用地类型分组，再从各组中按随机原则和数理统计要求抽选足够数量的样点。样点地价调查的内容与宗地地价评估调查内容基本相同。但是，要注意分别调查收集报告期和基期地价样点资料。,2地价样点资料的整理、修正和检验样点地价资料的整理是指对样点地价以各土地级别为单位按用地类型进行分组和修正，使计算地价指数的地价数据具有统一的内涵，其内涵应与当地城镇基准地价内涵一致。样点地价资料的修正是根据影响地价的因素对样点地价进行修正，剔除异常数据，使样点具有可比性和可靠性。样点地价资料的检验是指对样点总体进行同一性和方差检验。,3平均地价的求取平均地价是计算地价指数的基础，由经过整理、修正和检验后的样点地价计算得到。平均地价计算步骤是，先计算各土地级别中的分类平均地价，再由各级别的分类平均地价计算城镇分类平均地价，最后通过城镇分类平均地价计算城镇的平均地价。各级别的分类平均地价计算公式为：_式中：pij第i土地级别中的分类平均地价；Pij第i土地级别中的分类样点地价；n样点数；i土地级别（i=1，n）；j土地类型，分别为商业、工业、住宅用地类型。,城镇分类平均地价应用加权平均值计算公式：_式中：pj城镇分类平均地价（商业、工业、住宅用地）_pij第i级土地的分类平均地价；qij第i级土地的分类用地权重值；i土地级别；j土地类型。城镇平均地价也是加权平均值计算公式：_式中：p城镇平均地价；pj城镇分类平均地价；qj城分类用地权重值；j土地类型。,4平均地价的权重值的确定平均地价权重值是地价指数计算的重要参数，权重值确定合理与否直接影响计算结果。平均地价计算中的权重值有两种类型；第一种是城镇分类平均地价计算中所需的各土地级别的分类用地权重值qij，即相同用地类型在不同土地级别之间的权重值；第二种是城镇平均地价计算中所需的分类用地权重值qio。在实际计算中，一般是分别以土地级别和整个城镇为单位，将各用地类型的交易面积量作为权重值。由于商业用地交易量大于工业用地和住宅用地，而且商业用地在市场交易中最活跃、最敏感，所以商业用地的权重值相应大些；一级土地区域土地交易量多于其他土地级别区，一级地的权重值也要大些。但是，客观的权重值应根据土地市场中不同级别和分类土地交易量，以整个城镇分类土地交易量的统计资料测算后确定。,5定期、环比、分类地价指数的计算地价指数计算方法采用拉氏价格指数公式。城镇定基地价指数的计算公式为：或：式中：In第n年的定基地价指数；第n年的报告期城镇分类平均地价；基期城镇分类平均地价；q0基地分类用地权重值（基期的城镇土地交易面积量）；城镇报告期平均地价；城镇基期平均地价。环比地价指数的计算公式为：式中：In第n年的环比地价指数；In第n年的定基地价指数；In-1第n-1年的定基地价指数。,城镇分类地价指数的计算公式为：式中：Ij城镇分类地价指数；报告期城镇分类平均地价；基期城镇分类平均地价。在计算地价指数时，一般应该选择地产市场发展相对稳定、规范的年份作为基年。但是，由于我国土地市场发展较晚，交易案例相对较少，各城市发展也不平衡，因此基期的选择可以根据各城市土地市场发展的具体情况而定，等到土地市场发展相对稳定时，再根据指数编制的需要移动基期。,（五）地价指数的应用（1）地价指数是土地估价、城市基准地价调整以及土地增值税测算的重要依据。（2）地价指数也是政府进行土地市场管理和地价管理的重要依据。（3