房地产开发的前期程序

房地产开发的前期程序,2005.10,一、前期程序的范围,这里说的房地产开发的前期指的是对项目的市场定位确定以后，即在资金筹集、目标市场等因素确定后对项目进行具体操作层面上的各种工作，主要是指办理各项手续，包括计划、规划、土地、开工等。,工作流程,二、基本程序,1、土地年度计划2、立项（代可行性研究报告）3、规划意见书4、建设用地规划许可证设计方案审查意见5、土地出让合同6、开工计划任务7、建设工程规划许可证,8、拆迁许可证9、招投标、施工许可证10、销售许可证,三、政府主管部门,国土资源局市发改委、市建委开发办规划委员会建乡建设委员会（房地局）,1、国土资源局：,土地年度计划：京政发20056号关于印发北京市国有建设用地供应办法（试行）的通知土地出让合同：划拨、出让（经营性用地招拍挂）,2、市发改委、市建委开发办,项目建议书、可行性研究报告开工计划任务备案、审核、批准外资5000万美圆、2亿元人民币（国家发改委）,3、规划委员会,规划意见书建设用地规划许可证（设计方案审查意见）建设工程规划许可证,4、建乡建设委员会（房地局）,拆迁许可证招投标手续施工许可证,5、政府其他部门,市交通委员会：交通论证市环保局：环保评估市消防局：消防审查市人防办：人防规划市园林局：绿化审批市交管局：交通审批区配套办（教委、商委、办事处）,6、市政配套设施,供电局：电力燃气集团：天然气自来水公司：自来水市政工程所：雨水、污水热力集团：采暖电话局：电话、宽带歌华有限：有线电视,规划意见书,（1）建设单位出具的申报委托书和填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可及其它事项申报表”；（2）市计划主管部门对项目建议书的批复文件原件1份(中央和部队在京项目,为市建设主管部门的批复文件);（3）建设单位新征（占）用地申请文件（包含发文号、签发人、单位印章等基本公文要素）、选址要求及拟建项目情况说明各1份；（4）拟建项目设计方案图纸（含主要经济技术指标）1份；（5）地形图1份(远郊地区2份)，机要工程项目3份；（6）依法需要进行环境影响评价的建设项目，需持经相应环保部门批准的环境影响评价文件；（7）产生无线电波辐射和可能对无线电台（站）造成有害干扰的建设项目，需要有无线电主管部门的审查同意意见；（8）拟搬迁广播电视设施的建设项目及在已有广播电视信号空中专用传输通路内建设的项目，需要有广播电视主管部门的审查同意意见；（9）普测或订桩成果。（10）其他法律、法规、规章规定的相关要求。,立项,1、由具备相应工程咨询资格的机构编制的项目申请报告一式5份。项目申请报告的主要内容包括：项目申报单位情况，拟建项目情况，建设用地与相关规划，资源利用和能源耗用分析，生态环境影响分析，经济和社会效果分析。2、城市规划行政主管部门出具的城市规划意见；3、国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；4、环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；5、市交通行政主管部门出具的交通流量评价通过的意见；6、房地产行业主管部门实行资质管理的，应提供资质证明文件；7、中外合营项目，合营各方签署的合作意向书；8、需要经区县发展改革部门初审的，由项目所在地的区县发展改革部门出具关于项目核准的初审意见；9、其他应提交的材料。,（一）建设项目批准文件。（二）建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证。（三）国有土地使用批准文件。（四）城市房屋拆迁资格证书。（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明文件。（六）拆迁计划，包括项目基本情况、拆迁范围和方式、搬迁期限、工程开工和竣工时间等。（七）拆迁方案，包括被拆迁房屋状况、补偿款和补助费预算等。（八）法律、法规和规章明确规定应当提交的其他材料。,拆迁许可证,建设用地规划许可证设计方案审查意见,1、建设单位出具的申报委托书；2、建设单位填写完整并加盖单位印章的建设项目规划许可及其他事项申报表（以招拍挂方式取得土地使用权的建设项目，需提交建设单位用地申请，须表述取得用地的有关情况，申请文件应包含发文号、签发人、单位印章等基本公文要素）；3、规划意见书附件（选址）及附图复印件（以招拍挂方式取得土地使用权的建设项目，需提交土地整理储备机构北京市国有土地使用权挂牌出让成交确认书和国土资源行政主管部门北京市国有土地使用权出让合同及其相关文件）；4、主管部门批准建设项目的有关文件原件（以协议出让方式取得土地使用权的建设项目，需提交国土资源行政主管部门北京市国有土地使用权出让合同及其相关文件；5、建设用地钉桩成果；6、由提供规划申报用图的测绘部门，按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的：或：地形图份（机要项目4份；用地单位为多个的，需按增加单位个数增加相应份数的地形图）；7、需要使用项目名称的须提交地名命名行政许可文件复印件；8、其他法律、法规、规章规定要求提供的相关材料。,建设工程规划许可证,、建设单位出具的申报委托书；、建设单位填写完整并加盖单位印章的建设项目规划许可及其他事项申报表；、规划意见书附件（选址）、修建性详细规划审查意见及附图复印件或设计方案审查意见及附图复印件，以及规划意见书附件（选址）中注明申报建设工程规划许可证时须提交的有关文件（新农村改造项目，还需提交集体建设用地使用权证附件及附图复印件）；、国土行政主管部门批准用地的文件；（自有用地的建设项目、施工暂设工程、构筑物不需此项，翻建工程需提交房屋产权证明文件和其上级主管部门的意见）；、具有资质的设计单位按照规划意见书（选址）或修建性详细规划审查意见及附图或设计方案审查意见及附图的要求绘制的建设工程施工图（按规格（竖向）装订成册）套，另再附相同设计总平面图份（建设单位为多个的需按增加的单位个数增加图纸份数）；（施工图纸包括：图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图各份）；、需要办理竣工档案登记的，须提交城市建设工程办理竣工档案登记表；、提交招标投标主管部门签署意见