某年三季度南京房地产研究报告

2004年三季度南京房地产研究报告报告第一节 市场容量分析 市场容量，是指在一段时间内、特定区域市场中、消费者有购买能力支撑的、对某种商品的现实的和潜在的市场总需求量。由于存在着大量的购房需求，南京的房地产市场近几年一直处于高速发展的阶段，但市场中结构性的供求矛盾却日益突出，这种矛盾表现在目前南京房地产市场中各区域、价位、楼型、套型等方面的供应量与需求量（市场容量）不平衡。市场容量分析即有效需求量分析是房地产市场研究的基础，及时把握市场容量及产品结构层次的变化趋势对了解南京房地产市场有着至关重要的作用。本节的市场容量分析中，既进行了总容量分析，也进行了分区域、价格层次等分容量结构分析。 1. 2004 年三季度南京市房地产市场容量分析 2004 年南京房地产市场总容量包括新建商品房（商业新建商品房、政府推出的经济适用房和中低价商品房）需求量和存量房（二手房和上市公房）需求量。 根据南京抉策地产研究中心的监测数据， 2004 年南京新建商品房和存量房的市场总需求量约为 1410 万平米。 2004 年三季度，南京商品房总需求量为 574 万平米（包括上半年未满足的需求 249 万平米）。 根据抉策地产研究中心 2004 年上半年报告的相关论述，本报告将主要针对第三季度的需求进行分析。 购房会员俱乐部会员的统计数据表明，南京购房的需求成因主要包括拆迁购房、市民改善居住条件购房、结婚购房、投资购房以及城市化进程所带来的购房需求等。 我们将 2003 年二、三季度的购房动因变化情况在图 1 列出，从中可以清楚的观察出南京房地产需求中购房动因变化的趋势。 1.1 拆迁产生的购房需求比例降低 2002 年以来，拆迁一直是购房需求的主要动力，因为拆迁购房需求是相对刚性的。根据南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的三季度会员统计数据，进入 2004 年下半年，拆迁购房的比例大幅度下降，由一季度的 24.20 下降到二季度的 20.50 ，又由二季度的 20.50 下降到三季度的 16.3% ，主要原因是 2004 年全年的拆迁速度较 2003 年有明显下滑，拆迁量骤降。随着南京拆迁速度的加快，拆迁购房在未来的购房动因的比例将会有所上升，见下图。 图 1-1 2004 年二季度至三季度购房动因结构变化示意图 2004 年以来全省城镇房屋拆迁总量比去年有所减少，其主要原因是：今年以来，江苏省各地认真贯彻中央宏观调控政策，加强金融贷款和土地供应管理，适度控制城市建设规模，引导房地产开发理性发展，有效控制了城镇房屋拆迁的规模和数量。今年上半年全省共许可拆迁项目 520 个，许可拆迁面积近 800 万平方米，许可拆迁 45000 多户。从各地实际拆迁的情况来看，上半年全省实际完成拆迁面积 200 万平方米，仅占许可拆迁总量的 25 。 2004 年南京计划拆迁近 3 万户，加上集体土地拆迁，总的拆迁户数在 4 万 5 万户之间，这一部分拆迁户的年需求在 380 万平米左右。 2004 年一季度南京市的拆迁速度较慢，进入 5 月份，南京明显加快了拆迁进程。到上半年为止，南京已经拆迁或者正在拆迁的项目有 15 个，共拆迁居民 4149 户，根据 南京拆迁网截至到 9 月 24 日 发布的拆迁公告 2004 年只有 37 条（而去年同期有 105 条） , 这 37 条中有很多还遇到了强大的阻力。 整体来看， 2004 年南京市的拆迁速度较慢，但至 9 月份，南京明显加快了拆迁进程。尽管今年江苏省城镇房屋拆迁总量比去年减少 30 以上，为确保 2005 年在宁举行的十运会的场馆等重点项目顺利实施，南京城市建设的步伐并没有放缓，随着南京市拆迁的逐月放量，将有效增加商品房和住宅租赁市场需求，从而进一步促进商品房的销售。 另外自 8 月 16 日 以来，规模空前的拆除城市违章建筑的统一行动在南京市各区展开。根据南京市的拆违工作方案，此次拆违围绕老城改造项目、迎接 十运会 项目，重点拆除 三片三线三带 的违法搭建： 三片 河西新城区，中山陵园风景区， 十运会 场馆及运动员驻地周边区。 三线 城市进出口道路沿线，铁路及地铁沿线，河道沿线。 三带 明城墙风光带、城市主次干道和街巷道路两侧地带、老式小区和居民院落及周边地带。这几乎意味着 240 多平方公里的南京市主城区全面拆除违章建筑，拆违完成的最后期限是 2004 年底。按计划，南京市将在国庆节前完成拆违 100 万平方米的任务。截至 9 月 21 日 ，已拆除各类违法搭建 97 万多平方米，拆违工作进展顺利，但拆违带来的购房需求目前还没有显现。 由于 2004 年上半年拆迁总量的减少，使得南京市 2004 年三季度因拆迁产生的购房需求 比例 明显下降。但由于上半年的拆迁需求将大部分实现在三、四两个季度，所以三季度拆迁购房总需求仍达到了 94 万平米左右，占市场容量的 16.3% 。 1.2 改善住宅条件是目前购房需求的主体构成 ，增幅较大 由于生活水平的提高，居民收入增加及收入预期看好产生了大量的以改善居住条件为目的的对商品房的市场需求。根据南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的三季度会员统计数据，在图 1 中可以清楚看出，改善住宅条件的购房比例持续上升。 2004 年三季度，这部分购房比例达到 32.10% ，约 1.3 万户左右，需求量为 184 万平米，较二季度的 28.20% 上升了近四个百分点（分析：略）。 1.3 投资购房比例 基本平稳 根据南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的三季度会员统计数据， 2004 年三季度投资购房的比例与上季度基本持平，达到 23.40% ，进入三季度，受到政府宏观调控特别是 4 月 1 日起 开始实施的 “ 禁炒令 ” 和银行 “ 紧缩银根 ” 的政策影响，如购房首付门槛提高、存贷款利息可能升高及出租投资收益率偏低等各种因素的影响，在以短期投资为目的投资购房需求量继续下降，而以中长期投资为目的购房需求有所回升的趋势背景下，三季度南京市投资购房需求比例由二季度的 23.60 下降到 23.40 ，需求量约在 134 万平米左右。 抉策地产研究中心认为：从长期走势来看，南京市投资购房比例将会有一定程度的反弹，原因在于：随着长三角经济一体化的发展，南京市投资购房比例将与周边几个城市的状况逐步拉进，特别是异地投资置业产生的增长回在 2005 有比较明显的增加；而随着城市经济的发展和人口的逐年增加，出租收益率将有所增长，中长期投资行为将有进一步的增加；另外同时有自住打算与中长期投资双重目的的二次置业行为也会有持续的增加。 1.4 结婚购房比例 保持稳定 根据南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的三季度会员统计数据，由于南京市商品房总价供给结构性矛盾和房价上涨速度超出结婚年龄段人群的承受能力， 2004 年三季度，有结婚购房意向的购房者的总量基本保持稳定，三季度结婚购房需求达 106 万平米，占三季度购房总需求的 18.4% ，比二季度的 19.50% 有轻微下降，但因为相对于投资及改善居住条件的购房需求，结婚需求有较大的刚性，抉策地产研究中心认为，长期来看这一部分的需求将呈稳定上升趋势。需要提醒注意的是这部分需求与改善居住条件需求有部分重叠。 1.5 城市化进程中产生购房需求增速平稳 南京经济正处于高速稳定的发展时期，目前城市化水平以每年 2 左右的速度增长，人均住宅面积的稳定增加和外来人口的定居需求比例的增大，表现在购房需求中就成为明显的扩大。根据南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的三季度会员统计数据， 2004 年三季度由于城市化进程所带来的购房需求为 56 万平米，占购房总需求的 9.8% 。 2. 南京房地产市场需求特征分析 市场容量包括现实的需求与潜在的需求，从经济学的角度来看，现实的需求是刚性的，满足的可能性非常大；而潜在的需求是弹性的，受价格、区域以及投资支付条件等因素的影响非常大，需要在一定条件下才能得到满足。根据抉策地产研究中心本季度的研究，随着南京房地产市场供求关系的变化，在满足现实的需求之后，开发商的竞争领域开始逐渐转向潜在需求领域。 根据南京抉策地产研究中心的监测数据， 2004 年三季度，南京市商品房总体需求约为 574 万平米，其中有 261 万平米的需求得到了满足，成为现实需求，而 313 万平米的需求由于价格、区位、楼型等方面的原因，特别是价格方面的原因，没有能够实现。需求无法在短期实现已成为南京市房地产市场的主要需求特征。 抉策地产研究中心购房会员俱乐部三季度数据显示，在受访的潜在购房者中有 45.9% 的人群认为南京的“房价过高，难以承受”；有 54.1% 的人群认为南京的“房价偏高，勉强可以承受”；认为南京目前“房价适中”、“偏低”的人群比例为 0% ；与上季度相比，认为南京房价高的比例有所上升（详见本报告第四节的相关内容）。所以延续上季度的观望气氛，三季度南京市各个片区的楼盘的销售状况并不容乐观。 3. 2004 年 1-9 月房地产市场交易状况分析 3.1 新建商品房交易情况 根据南京市房产局发布的交易数据： 2004 年 1-9 月份全市商品房销售面积 582.91 万，同比增长 5.6% ，明显低于去年平均 34% 的增幅， 1 、 2 、 3 季度销售量分别为 194.29 、 197.05 和 191.57 万 。三季度具体情况如下： 2004 年 6-9 月南京市商品房交易总量为 191.57 万。数据显示 三季度南京市新建商品房交易量与变化速度没有大的变化。 3.2 2004 年 1-9 月存量房、经济适用房的交易情况 根据南京市房产局数据： 1 9 月份全市二手房交易面积为 313.84 万，同比下降 4.98% ，其中二手房住宅交易面积为 269.76 万，同比下降 9.20% 。在全市中，江宁区、鼓楼区和白下区二手房成交量位于前三名，分别占总量的 18.64% 、 16.63% 和 12.85% 。今年三季度全市二手住宅交易面积为 82.66 万，同比下降 4.21% 。 随着南京城市拆迁规模的扩大，今年南京有 9 个地块的经济适用房项目，共计 342 公顷 。原计划开工建设经济适用房 146.24 万平米，竣工 122.5 万平米，共 15798 套。截至 5 月中旬，已开工 97 万平米。根据今年的城市建设总体规划，全年南京市国有土地拆迁需要申购经济适用房 1.6 万套、集体土地拆迁约需 3 万套、城镇双困家庭约需 5000 套，共计 5.1 万套，扣除现土地开发余房 5000 套和今年正在建设的 15798 套，当前经适房建设总量还有 30202 套的缺口。 3.3 2004 年上半年及三季度未实现的需求分析 根据南京抉策地产研究中心市场容量的月度消化模型的数据， 2004 年上半年由于价格、区位、楼型等方面的原因未能实现的需求为 249 万平米。 三季度的市场容量为 574 万平米，而三季度市场的实际总供给量是 592 万平米，已供稍过于求。从供需比看，延续二季度的发展，市场上存在着大量未被实现的供给和持续累积的购房需求，总量虽然基本均衡，但实际的市场消化速度却放缓了，在一定的时间内，例如至 2005 、 2006 年，大量累计的潜在需求因为在商品房供应格局、房价、地区经济的变化下将有可能转化为租赁需求，暂时退出购买需求总量，也就是说，南京市房地产市场总量严重供大于求的时代已经到来，市场的供需比例将会随着消化速度进行自我调节，但是这种调节又有一定的滞后性，抉策地产研究中心建议应该依据多方面的数据和市场表现对项目开发和营销节奏进行风险控制。 数据显示，三季度南京的房地产市场继续呈现严重的结构性供需矛盾的市场特征：一方面有 313 万平米的潜在需求因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内未得到满足；另一方面至少有 331 万平米（三季度未消化的供给量）的商品房同样是因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内得不到消化；由此可见，南京房地产市场的结构性供需矛盾非常突出！（详见本报告第二部分“产品结构分析”。） 2004 年三季度需求结构分析 4.1 各片区的需求结构分析及季度变化情况 商品房与普通商品最大的不同就是不动性，因而在一个较大范围内的地区市场，将会呈现出明显的区域特征。从而呈现出不同的市场特征。 根据南京抉策地产研究中心的监测数据，截止到 2004 年三季度南京市各大片区的市场容量比例变化如下图所示： 图 2003 年三季度至 2004 年三季度南京市各片区需求比例变化图 上图可以看出，河西的需求份额从 2003 年三季度至今年上半年始终处于缓慢下降的趋势，但在三季度有小幅度的回升；江宁、江北片区的需求份额从二季度的 18.30% 下降到三季度的 15.8% ；城南、城中片区的需求份额则显示出曲线上升的趋势，总体形势良好；城东、城北片区的三季度需求份额变化则比较平稳。 总体来看三季度商品房市场需求格局的变化比较明显：河西总价较高的商品房供给面积偏大使得河西片区市场容量没有在供给放量的背景下有所提升，而城东、城南则成为河西片区替代供给区域，所以三季度城南片区市场需求比例有小幅提升；江宁和江北片区的需求比例持续降低的主要原因是购房者在这两个片区的配套建设的速度滞后状况下无奈向其它区域转移；城中片区近期供应量有所放大特别是新建住宅供应量的放大对需求的引导作用非常明显，表现为市场需求份额的提升比较快，而城中二手房市场供应量的弹性很大也是吸引市场需求份额的重要因素；南京市民钟情的城东片区的需求份额变化是最平稳的，新东郊麒麟镇版块供给量的反弹将在未来半年内进一步导致城东片区需求 份额 的提升。 4.2 价格层次需求结构分析及季度变化情况 价格是制约需求实现的最主要的因素，也是购房者最为关心的敏感因素。 根据抉策地产研究中心南京购房者俱乐部的数据， 2004 年三季度南京市商品房价格层次市场容量（需求比例）结构如图 1-3 。图 1-4 2004 年二、三季度南京市商品房价格层次需求比例（单位：元 / 平米） 抉策地产研究中心三季度潜在消费者调研结果显示，潜在消费者对可承受的最高单价多在 3000-5000 元 / 的区间内，其中对单价在 3001-4000 元 / 之间的比例最高为 39% ；其次是单价在 4001-5000 元 / 之间的比例为 29.6% ；处于第三位的是单价在 3000 元 / 以下的，比例为 16.1% ；比例最低的依然是单价较高的 6000 元 / 以上的，比例仅为 4.2% 。 与 2004 年二季度相比，消费者对高房价的心理承受水平有所上升，主要反映在可以承受的最高单价在 5000 元 / 以上的比例从 10.00% 上升到 10.80% ；可以承受的最高单价在 6000 元 / 以上的比例从 2.60% 上升到 4.20% ，提高了 1.6% ；其他价位段的比例变化不大。 图 5-2 2004 年三季度潜在消费者对可承受最高总价的统计（单位：元 / 套）2004 年三季度潜在消费者可承受最高总价的调研结果如上图所示。按照单户需求面积 125 平米计算，则以 可以承受的最高总价的高位计算，购房者的理想单价如下表所示： 可以承受的最高总价 （元 / 套） 2004 年三季度 需求比例 按照单户 120 平米面积根据总价承受能力换算的理想单价（元 / 平米） 20 万元 18.20% 1667 30 万元 15.50% 2500 40 万元 35.10% 3333 50 万元 14.50% 4167 60 万元 10.50% 5000 80 万元 6.20% 6667 从南京市三季度消费者对可承受的最高单价与理想单价的交叉分析可以看出，虽然购房者对单价的承受能力有所提高，但为了实现购房需求，在总价限制下，购房者只有牺牲购房面积，也就是说，实际上 80% 以上的购房者的理想单价在 4100 元以下。但在实际供给下，潜在消费者对可承受的最高单价的心理承受水平被迫提升。 4.3 楼型层次需求结构分析及季度变化情况 图 2003 年四季度至 2004 年三季度南京市分楼型市场需求比例 从上图可以看出，从 2003 年四季度到 2004 年三季度潜在消费者对各种楼型的需求情况中，对多层的需求比例一直比较高，而对小高层和高层的需求比例呈现持续小幅上升趋势分别达到 36.9% 和 15.6% 。 参照三季度的分楼型商品房细分市场的供给比例可知，由于城中、河西、城北小高层以及高层建筑开发及竣工比例大幅增长背景下，购房者对小高层、高层的市场需求比例继续上升是比较正常的。另外近郊如江宁片区的联排别墅项目由于总价较低需求比例有所上升。 4.4 户型层次需求结构分析 图 2004 年三季度潜在消费者对户型的偏好统计2004 年一到三季度，消费者对二室一厅、三室一厅的户型需求比例比较平稳，波动不超过 1% ；对二室二厅的户型需求比例则出现了小幅上升，增长了 4 个百分点，同样对三室两厅的户型需求比例也增长了近 2 个百分点，说明在同等面积的情况下，消费者更注重分区合理，希望餐厅和客厅分开，以便更好的保护居者私人空间的私密性；而对单室套的比例仅为 1.9% ，这个数据不能完全反映消费者对该户型的需求情况，因为目前对该户型的供给比例太小，消费者没有选择。 第二节 产品结构分析 产品结构分析，主要是从供给的角度来分析市场的状况，包括土地的供给情况、新建商品房的供给结构以及房地产投资概况。在新建商品房的供给结构中，既有供给总量的分析，也有细分市场供应结构的分析。另外，本节还从供需平衡的角度对目前的南京房地产市场运行状态进行了综合分析。 1. 2004 年三季度市场供给状况 1.1 2004 年 1-9 月全国及江苏省固定资产投资总量 今年 1 至 9 月，中国全社会累计完成固定资产投资 45102 亿元，比去年同期增长 27.7% ，增幅比上半年降低了 0.9 个百分点。根据国家统计局 10 月 25 日 公布的数据，今年前三季度，城镇投资 38028 亿元，增长 29.9% ，增幅比 1-8 月回落 0.4 个百分点，比上半年回落 1.1 个百分点；农村投资 7074 亿元，增长 16.9% ，比上半年回落 0.4 个百分点。在城镇投资中，国有及国有控股投资 21913 亿元，增长 24.9% ；住宅投资 7065 亿元，增长 26% 。从新开工项目情况看，城镇累计新开工项目 108154 个，比去年同期增加 7323 个。从房地产开发投资情况看，房地产开发投资 8357 亿元，同比增长 28.3 ，增幅比 8 月降低了 0.5 个百分点。 根据江苏省统计局数据，江苏省 1-9 月实现固定资产投资 4648.86 亿元，同比增长 34.7% ，其中房地产投资为 765.21 亿元，同比增长 47.7% ；商品房施工面积 9846.23 万，同比增长 48.9% ；竣工面积 1506.61 万，同比增长 26.4% ；销售面积 1533.90 万，同比增长 12.2% 。 1.2 南京市 2004 年三季度房地产开发投资状况 图 2-1 2003 年至 2004 年三季度南京市固定资产投资与房地产投资额（单位：亿元） 从上图可以看出， 2003 年至今，由于国家的宏观调控影响，今年上半年固定资产投资总额和房地产投资总额都有所回落，增速也趋缓，但到三季度开始回升，今年 1-3 季度，南京市完成全社会固定资产投资 828.06 亿元，其中基本建设完成投资 349.21 亿元，同比增长 15.2% ；房地产开发完成投资 189.42 亿元，同比增长 53.0% 。三季度南京市固定资产投资总额和房地产投资总额分别达到 349.14 亿元和 79.07 亿元。 2003 年至 2004 年三季度南京市固定资产投资增长速度如下图所示： 图 2-2 2003 年至 2004 年三季度 南京市固定资产投资增长速度 在宏观调控政策作用下，全市固定资产投资增速有所趋缓，由一季度的 72.8% 回落到上半年的 23.1% ，进入三季度以后，在国家重点工业项目和“十运会”城建项目的支撑下，投资增幅开始逐步回升。 2. 南京市 2004 年三季度南京市土地供应状况 今年 6 月，南京市政府发布市政府关于进一步治理整顿土地市场秩序的通知明确收回了江宁、浦口、六合三区国土资源管理权，从而把土地的管理和经营权全部收归南京市国土资源局，实现了土地的统一规划和利用，同时增大住宅用地的供应量，尤其是加大中低档住宅的供应量，减少高档住宅供应量，从而促进多层次住房保障体系的建立。另外，由于 11 月对农用地转用审批开禁，有可能进一步扩大四季度的土地供应量，因此，南京市四季度的土地供应应该不会出现紧张状况。 根据南京土地交易中心的数据， 2004 年 1 9 月，南京市通过招拍挂方式共出让经营性用地 375.56 公顷 ，成交价款 48.75 亿元。仅今年三季度南京市共挂牌出让土地 18 幅，出让面积 163 公顷 ，但实际成交 12 幅，成交面积 118.3 公顷 ，成交金额 11.3 亿元， 1/3 的出让土地流拍。这主要是受到国家土地和金融双紧政策的影响，使得开发商不得不对拿地普遍采取较为审慎的态度。同时，土地市场的“退烧”客观上将有助于控制开发成本，有利于房价的平抑。 2004 年南京市规划推出 150 公顷的经济适用房用地， 90 公顷的中低价商品房用地。今年，市政府加大经济适用房、中低价房的建设规模，仅上半年，全市经济适用房竣工并交付建筑面积 189.25 万平方米，比去年同期增长 66.7% 。 三季度仅江宁区挂牌出让地块 4 幅，出让面积 90.9 公顷 ，成交金额 5.3 亿元；六合挂牌出让地块 3 幅，出让面积 6.46 公顷 ，成交金额 0.2 亿元。预计今年四季度将挂牌上市的土地有 10 幅，出让面积在 26.44 公顷 以上。 表 2-1 三季度挂牌出让土地统计表区域 地块数量 实际出让面积 （单位：平米） 是否成交 成交金额（单位：万元） 江宁区 4 908982 成交 53700 江北区 3 64636.4 2245 河西区 2 46467.9 14600 城中区 1 2728.3 4860 2 174918.8 未成交 城东区 1 109001.2 成交 18000 城北区 1 52031.2 19600 3 259568.1 未成交 城南区 1 12175.0 3. 南京市 2004 年三季度经济适用房、中低价商品房供给状况 根据南京市统计局公布的数据，今年上半年，南京市经济适用房建设投资 7.4 亿元，同比增长 55.4% ，高于房地产开发投资增幅 21.3 个百分点，经济适用房建筑面积 189.25 万平米，比上年同期增长 66.7% 。见下图： 目前，全市共有九个经济适用房片区，一次性规划用地总面积 6157 亩，规划建筑 356 39 万平米，可建住宅 41300 套。根据南京市政府的规划， 在原计划完成 120 万平米竣工面积的基础上，下半年再建设 30 万平米经济适用房。可以确保年底有 150 万平米经适房竣工、交付。今年全市已规划建设南湾营、幕府西路等五处中低价商品房建筑面积共 77.07 万平米，上半年已开工两处。 2004 年下半年至 2005 年度，由于经济适用房和中低价商品房供应量增加，中低价位商品房供需紧张状况会有所缓解。 4. 南京市 2004 年三季度南京市商品房供应情况 4.1 2004 年三季度商品房总体供需状况 根据南京抉策地产研究中心的监测数据， 2004 年三季度，南京房地产市场总需求（新建商品房和存量房，包括二季度的未满足的需求 90 万平米）为 574 万平米（其中新建商品房需求 344 万平米），总供给（新建商品房和存量房，包括一季度未被消化的供给）为 592 万平米（其中新建商品房实际供给 366 平米）。总的供需比为 1.03 ： 1 ，供略大于求，新建商品房的供需比是 1.06 ： 1 。 需要指出的是，供需比反映的是南京商品房市场总体的供求状况，对于房地产市场的认识具有参考价值，但总供需比无法反映各个细分市场的供求状况，如分区域、分价位段等的结构性供求矛盾的存在与实际比例，本报告除给出南京市总的供需比例外，还对各个细分市场的供需状况进行交叉分析，欲了解更加详尽的信息，敬请关注抉策地产研究中心的定制研究产品南京市月度分片区市场特征监测报告。 相关调研数据的处理方法见本报告综述中的 抉策地产研究中心新建商品房供需监测模型 。 4.2 2004 年四季度南京市新建商品房供应总量 根据南京抉策地产研究中心楼盘数据库的最新监测数据， 2004 年三季度南京新建商品房的实际供给总量为 366 万平米， 统计方法参照抉策地产研究中心新建商品房供需监测模型。 4.3 分结构的新建商品房供需平衡状况 4.3.1 分片区的新建商品房供需分析 图 2-3 2004 年前三季度分片区的新建商品房供需比 从图 2-3 片区供需比变化图可以看到， 2004 年一、二、三季度南京市房地产市场的供需比例的变化情况。三季度江宁江北片区、城南片区、河西片区的供需比已经大于 1 ，且供需失衡情况比较严重，城北片区供需比为 1.18 ，供需基本平衡；城中片区供需比为 0.8 ，城东片区供需比为 0.61 ，供不应求的情况较一季度与二季度有所加剧。 2004 年三季度是楼盘销售旺季，江宁、江北及河西片区都有大量的新楼盘进入市场，大大增加了片区的市场供给量，同时，经过一段时期的发展，购房者对这些片区的购房需求量已基本稳定，在有效需求不变甚至逐渐减少而供给仍在持续增加的情况下，最终造成了这些片区供过于求的局面。 城北片区的情况相对稳定，供需比例一直保持在 1 左右。这里的楼盘供给量一直不多，但是由于购房者对城北片区的需求比例变化比较平稳、供给增长也不是很高，使得城北片区不多的供给量已能满足购房者的需求。城东、城中片区的商品房供给很少，而购房者对于这两个片区的需求却呈上升趋势，使得城东、城中片区供不应求的局面有所加剧。 结合第一节未实现的需求分析，我们可以清楚的看出， 2004 年三季度未实现的需求主要集中于供需比小于 1 的城东片区和城中片区，而未被消化的供给主要集中于供需比过大的河西、江宁江北以及城南片区。当然，供需的平衡是受众多因素影响的，在以下报告中我们将更加全面的分析这个问题。 4.3.2 分价格层次的供需分析 图 2-4 2004 年三季度南京市新建商品房分价格层次供需比 图 2-4 显示了 2004 年三季度分价格层次的供需比例情况。 2004 年三季度，南京新建商品房在价格层次供需结构失衡情况仍然比较严重。从上表中数据可以看出， 5000 元 / 平米以下的商品房市场供不应需，供需结构矛盾较之二季度略有缓和，原因在于三季度中江北、江宁片区 3000 元 / 平米左右的商品房供应量增加较多。同时，与二季度相比， 5000 元 / 平米以上的商品房市场供需比例有所下降，原因在于由于南京市近期商品房价格一直较高，购房者对 5000 元 / 平米以上的价格接受能力也在变强，需求量有所增加。 4.3.3 分楼型的供需状况 图 2-5 2004 年一、二、三季度南京市商品房分楼型的供需比变化 由图 2-5 ，可以看出， 2004 年三季度的楼型供需比较之前期，有所变化。多层及小高层住宅的供需比在 1 左右，并且都在缓慢上升。其中多层住宅的供需结构矛盾在逐渐缓和中，供需相对平衡，而小高层住宅目前供大于需，且差距在逐渐拉大。但总体而言，分楼型细分市场供需结构仍然存在矛盾，但是仍不够明显。市场中的高层住宅与别墅的供需结构失衡情况则较为突出，尽管近期别墅市场的供需比例有所减少，但是供给市场仍远大于需求市场容量，这二者市场属于压力较大的细分市场，具体的市场表现就是高层住宅与独立别墅市场供需比大于 1 ，市场消化速度的明显放慢。 5. 2004 年四季度南京市新建商品房供应状况 5.1 2004 年四季度南京市新建商品房供应总量 抉策地产研究中心因为拥有较全面、及时、准确的南京在售楼盘数据库，有能力对以月为单位的楼盘供给、吸纳、变化率做出较为精确分析，分析模型见本报告综述部分。根据南京抉策地产研究中心楼盘数据库的最新数据， 2004 年四季度南京新建商品房的供给总量约为 350 万平米，与三季度基本持平。 5.2 2004 年四季度南京市新建商品房供给状况分析 5.2.1 2004 年四季度南京市新建商品房分片区供应状况 图 2-6 2004 年四季度南京市新建商品房分片区供应比例 在 2004 年四季度南京新建商品房的供给中，江宁片区最高，占到了 23.82 ，主要是由于该片区存在着大量的未被消化的住宅，同时新增供给较多的缘故，由此可以看出，江宁片区的住宅市场严重供过于求，供需矛盾将会更加突出。 2004 年四季度城中的供应量占到总体的 20.43 ，处于第二的位置。因为城中片区楼盘数目较多，供给量很大，同时由于物业类型以写字楼为主，市场消化周期较长；河西片区以 17.82% 位于第三，河西片区以住宅为主，市场供给增量较大，四季度仍然占取了相当大的份额。 鉴于本报告是常规层次的研究报告，有关各片区的具体供给情况不再赘述，若想了解详情，请关注抉策地产研究中心的南京房地产市场片区市场特征监测月度报告。 5.2.2 2004 年四季度南京市新建商品房分物业供应状况 图 2-7 2004 年四季度南京新建商品房分物业供应比例 2004 年四季度，南京市新建商品房市场供应的主体是住宅，占到供应总量的 74 ，接下来是商住写字楼，占到供应总体的 17 。商铺和别墅分别占到供应总量的 5 与 4 。 5.3 2004 年三、四季度南京市新建商品房供应状况对比 5.3.1 分区域市场供给比较 图 2-8 2004 年三、四季度分区域供给比例变化 由图 2-8 可以看出 2004 年三季度向四季度过渡中，南京新建商品房供给的变化趋势：江宁江北片区的供给份额增加非常明显，城东片区的供给份额略有增加，其余如城中、城南、河西、城北的供给份额略有减少。 四季度尽管城中、河西等片区都有新增楼盘，但是由于江宁江北片区增加楼盘较多，且增加的供给总量在市场供应总量所占的份额很大，使得其他片区供给的份额被 “ 冲淡 ” 甚至减少。出现这一情况的原因在于：江宁江北片区前期剩余供给较多，新增供给总量也较多，从而在市场中的份额变化最大；城中、河西片区楼盘供给量很多，消化速度不够快，所以在四季度供给份额变化幅度不大；其他片区由于供给总量在市场总量中所占份额很小，因此供给份额的变化体现不明显，变化幅度较小。 三季度城北片区商品房价格明显上升这与供给总量的比例分额持续偏低有关系，预计四季度该片区的商品房价格涨速可能较其它片区继续领先。 与三季度分片区的市场供需情况进行对比，在未来的四季度中，江宁江北片区供过于求的情况将会加剧。城中、河西片区供需比也将会继续增大。城北、城南片区变化一般。整体市场供大于求，市场压力将进一步加大，如何在这种市场中求得生存和发展，我中心将在相应的南京房地产市场片区市场特征监测月度报告中进行详细的分析，敬请关注。 5.3.2 分物业类型市场供给比较 图 2-9 2004 年三、四季度分物业类型的供给比例变化比较图 由图 2-9 可以看出， 2004 年三季度与四季度的供给对比中，住宅供应比例基本稳定，绝对增加量约为 13 万平米左右；别墅项目供应有少量增加；商住、写字楼供应比例略有降低；商铺供应量比例变化明显，增加了约 10 多万平米。 增加的住宅主要集中在江宁、江北以及河西片区，这些片区都已经供过于求；新增的商铺分布较为分散，几乎各片区都有少量增加。 第三节 价格研究 本期价格研究以南京抉策地产研究中心楼盘数据库数据为依托，对南京市不同区域、不同物业具有代表性楼盘（新建、在售商品房）的销售状况进行连续跟踪分析，从市场供应价格、销售变化率等得出价格指数，从价格层次、供需状况等多方面研究本季度南京市房地产市场价格特征。 本期价格研究内容主要包括： 2004 年 10 月南京抉策 70 典型楼盘价格指数、南京市新建商品房总体价格水平、新建商品住宅价格水平分析以及分物业、土地、存量商品房（二手房）和经济适用房、中低价商品房价格水平分析，南京市商品房价格成因及价格走势分析。 1. 供给价格水平分析 1.1 抉策地产研究中心南京 70 典型楼盘价格指数 2003 年 8 月，南京抉策地产研究中心创立了 南京市 70 典型楼盘价格指数评价系统 ，是南京市第一个比较完善的监测商品房价格行情与销售成交状况的数据库系统。南京市近 100 家在建、在售的房地产项目的开发及营销代理机构与我中心签定有 70 指数数据交换协议，并从 2003 年 8 月起每月提供一次最新的楼盘信息、销售动态与价格信息及业主信息，所有数据汇总在抉策 70 典型楼盘价格指数数据库，相关研究将定期发布在抉策地产研究中心南京市 70 典型楼盘价格指数报告（双月发布）中。 注： 70 指数并不是单纯使用价格为变量，销售进程、空置比例、出租行情及相关市场动态行情都是重要的指标项目。 我们把 2003 年 8 月第一期 70 指数值定为 100 ，根据 2003 年 10 月、 12 月 2004 年 2 月公布的抉策地产研究中心南京 70 典型楼盘价格指数数据，运用系统模型得到 2004 年 10 月抉策地产研究中心南京 70 典型楼盘价格指数。本期指数变化如下： 1.1.1 2004 年 10 月抉策南京 70 典型楼盘价格总指数表 发布时间 南京市 70 典型楼盘价格总指数值 比上期增长率 2004 年 10 月 127 3% 2004 年 08 月 123 1.98% 2004 年 06 月 120 1.69 2004 年 04 月 118 1.7 2004 年 02 月 116 4.5% 1.1.2 2004 年 10 月抉策地产南京 70 典型楼盘指数分区指数表 发布时间 分区域指数 城北 城东 城南 城中 河西 江宁 江北 2004 年 10 月 123 120 126 1 32 132 123 115 2004 年 08 月 121 120 121 126 127 119 114 2004 年 06 月 117 120 118 117 123 116 113 2004 年 04 月 116 118 117 115 122 115 111 2004 年 02 月 115 116 115 112 120 113 108 1.1.3 2004 年 10 月抉策地产南京 70 典型楼盘指数分物业指数表 发布时间 住宅 商住写字楼 别墅 2004 年 10 月 129 125 126 2004 年 08 月 126 121 123 2004 年 06 月 125 116 116 2004 年 04 月 123 114 115 2004 年 02 月 121 112 114 本期南京抉策地产研究中心 70 典型楼盘价格指数分析表明， 2004 年 6 月至 10 月南京市房地产市场总指数、分区指数、分物业指数都上升了 2-15 个点，与上期指数相比上升较大。 2004 年 10 月以来南京市商品房市场价格波动较大（除个城东片区外），其它片区的商品房价格均有不同程度的涨幅，其中城中片区涨幅最大，涨幅 20.30% 。但个别片区（如城东片区）出现小幅下滑，有些片区供应量明显增加。因此，供应结构性失衡始终是南京市房地产市场的主导因素。 据国家统计局对全国 35 个大中城市房地产市场调查显示，三季度我国房地产市场持续高温，价格继续大幅上涨。三季度，房屋销售价格比去年同期上涨 9.9% ，土地交易价格上涨 11.6% ，房屋租赁价格上涨 2.1% 。三季度与二季度相比，房屋销售价格上涨 1.9% ，土地交易价格上涨 1.3% ，房屋租赁价格上涨 0.6% 。其中排在前 5 位的城市是：沈阳 19.2% ，南京 17.7% ，重庆 15.6% ，上海 14.9% ，天津 13.4% ，南京房价涨幅位居全国第二。 虽然受到宏观调控的影响，但南京市前三季度贷款增量、增幅依然保持较高水平，各项贷款余额占全省贷款总量的 30 ，新增贷款占全省增量的 28 ，均排在全省各市首位，全市金融机构余额存贷比达 95.6 ，增量存货比达 109 ，当年新增贷款超过新增存款；贷款同比增幅达 22.5 ，高于全市 GDP 的同期增长速度 4.4 个百分点，基本上与全市经济增长的合理信贷资金需要相适应。 预计下半年及今后南京市信贷结构将发生变化，预计全年贷款增幅在 20 左右，略高于经济增长速度，贷款增量在 700 亿元左右。重点基础设施建设贷款将维持增势，重点行业、重点企业的贷款需求仍将得到基本满足，随着各行信贷政策的紧缩，国有商业银行将经营重点放在保证重点企业和优质客户商，重点行业、重点企业仍将得到较多的信贷支持；房地产开发类贷款将有所减少，但个人房地产贷款将继续增加，对房地产业的各项调控措施将使南京市金融机构提高贷款门槛，减少对房地产开发类贷款的投放，并有可能收回部分房地产企业的贷款额度，但随着今后房地产销售的继续增加，个人房地产消费贷款也将随之增加。联系抉策地产研究中心 70 指数的走向，再结合上述相关政策法规，说明第三季度南京市房地产发展较大，同时发展速度也较快。 1.2 新建商品房价格水平分析 图 3-1 2004 年 6 月 -2004 年 10 月南京市新建商品房价格走势（单位：元 / 平米）根据抉策地产研究中心楼盘数据库和 2004 年 10 月 70 典型楼盘价格指数，以南京市七大片区作为统计对象，根据供给面积与市场价格加权计算，得出 2004 年 10 月新建商品房加权平均价格为 5048 元 / 平米，七大片区均价如图 3-1 所示。 由于城东麒麟镇版块供应量逐渐放大 , 城东商品房均价涨幅显得不够明显 , 而河西片区均价涨幅继续了上半年的速度达到 5979 元 / 平米，城中商品房均价跃升较快主要是受新近开盘项目起价较高以及两个开盘价位较高供应量较大的商铺价格的拉升影响，达到了 7985 元 / 平米。 图 3-2 2004 年 6 月 -2004 年 10 月南京市新建商品房均价涨幅图（单位：元 / 平米 如图 3-2 所示：根据抉策地产研究中心发布 70 指数至今， 2004 年 6 月至 2004 年 10 月以来，南京商品房总均价上涨 98 元 / 平方米，其中涨幅最大的仍为城中，为 1287 元 / 平方米。 1.3 新建商品住宅价格水平分析 图 3-3 2004 年 10 月南京市新建商品住宅价格走势（单位：元 / 平米）根据抉策地产研究中心楼盘数据库数据统计，得出 2004 年 10 月新建商品住宅价格走势统计如图 3-3 ， 2004 年 10 月南京市新建商品住宅均价为 4762 元 / 平方米，与 2004 年 6 月相比增长 112 元 / 平方米。 2004 年 10 月南京市商品住宅均价超过 7000 元 / 平方米的为城中片区，河西片区的价格已达 5765 元 / 平方米，其余片区也均有不同程度的上涨。其中城南和城北上涨较快，主要是这两个片区相对于城中地区直线距离较近且都有地铁即将开通的利好影响。 图 3-4 2004 年 10 月南京市新建商品住宅价格涨幅（单位：元 / 平米）； 根据抉策地产研究中心 70 指数数据统计， 2004 年 6 月至 2004 年 10 月，南京市商品住宅总均价上涨了 112 元 / 平方米，其中涨幅最大的为城中片区，达 1502 元 / 平米。 1.4 分物业新建商品房价格水平分析 根据抉策地产研究中心楼盘数据库数据统计， 2004 年 10 月南京分物业新建商品房价格走势，如图 3-5 ： 图 3-5 2004 年 10 月新建商品房分物业价格走势（单位：元 / 平米）本期 70 典型住宅加权均价为 4762 元 / 平方米，商住写字楼均价为 7130 元 / 平方米，别墅及公寓加权均价为 7136 元 / 平方米。其中公寓及别墅涨幅较大，涨幅 15.47% 。相关数据见下图。 图 3-6 2004 年 6 月至 10 月南京市新建商品房分物业均价涨幅 近期南京市别墅和高档公寓销售状况较好，根据抉策地产研究中心消费者调查数据显示，三季度分物业市场容量中对别墅和高档公寓的需求占商品房总需求的 4.8% 。 通过对新建商品房物业均价的对比分析，可以得知，别墅、高档公寓涨幅较大，这个变化主要与南京市住宅消费升级换代需求大量增加及购房者追求高品质生活需求的趋势相关，而由于商住、写字楼主要集中在城中片区，新近开盘的项目涨幅也较快，相比之下，普通商品住宅的涨幅较慢，主要是因为江宁和