住宅物业管理方案投标书

物业服务投标书（副 本）物业服务有限公司年月一、投标致函xx物业服务招标领导小组： 首先，感谢xx物业服务招标领导小组提供给我们这个良好的机会，使我们有幸与xx进行合作。 正如招标领导小组期待的一样，河南xx物业服务有限公司同样具有先进的服务理念，以“服务为本、精益求精”为经营理念；以“内驱聚合，规范高效”为管理理念，以“让服务对象在和谐中持续发展”为企业使命，有信心、有能力让招标领导小组放心，让xx满意。 接到招标文件后，我们迅速组成投标领导小组，组长李苟芹高度重视，全过程跟踪监控此投标项目书的制订和审核，投标小组成员均夜以继日、不辞劳累地完成了此次投标书的编写。 如果此次投标我们中标了，我们会完全按照招标文件中的各项规定承担物业管理服务任务，完全遵照招标领导小组的要求对xx小区实施专业化、现代化、规范化的管理服务，完全按照服务合同甲方的要求和自己的承诺组织实施具体的服务工作。实现优质管理，给业主、使用人、外来访客创建一个温馨、舒适、便捷、安全、洁净的生活、居住环境，是我们物业公司的神圣职责。为此，我们制定了一套完善、实用的管理方案，敬请参评。河南xx物业服务有限公司年 月 日二、投标书致：xx物业服务招标领导小组根据已收到的贵方xx选择物业公司招标文件，签字代表李苟芹经公司正式授权并代表本投标人河南xx物业服务有限公司（地址：）提交投标文件正本一份和副本二份，并对之负法律责任。据此函，签字代表宣布同意如下：1、在满足招标人各项要求的前提下，我们投标的住宅物业服务费为0.73元每平方米月，商铺物业服务费为1元每平方米月。2、如果我方中标，我们将履行招标文件中规定的每一项要求，认真履行合同。3、我方愿按中华人民共和国合同法履行我方的全部责任。4、投标人已详细审查全部招标文件，包括修改文件以及全部参考资料和有关附件。我们完全理解并同意放弃对这方面有不明及误解的权利。5、我方同意所递交的投标文件在招标文件规定的90天投标有效期内有效，在此期间内我方投标有可能中标，我方将受此约束。6、除非另外达成协议并生效，贵方的中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。7、投标方同意提供按照贵方可能要求的与其投标有关的一切数据或资料，承认最低报价是中标的主要选择，但不是唯一标准。8、与本投标有关的一切正式往来请寄：地址：邮政编码：电话： 投标人代表姓名： 投标人名称（公章）： 日期： 年 月 日 三、管理优势 1、专业优势：xx物业服务有限公司的总经理、副总经理、部门经理、客服专员100%取得了建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，或经过劳动与社会保障部组织的全国统一考核，并取得了物业管理人员资格证书，公司全员持证率达到100%以上。公司已获得了国家认可的物业管理企业资质证书。 2、技术优势：公司员工具有高中级职称的管理人员、工程技术人员15人。设备管理是本公司的核心管理技术，对用户的设备可实施全方位的养护，减少设备的非正常损坏，达到为业主方保值增值的目的。目前，公司管理的设备档次较高，有电梯、变电机组、中央空调机组等，在进行设备管理之中，锻造了一支技术过硬的骨干队伍，强弱电管理、智能化管理是永达物业的强项。 3、学习优势：xx物业公司正在创建“学习型企业”，全体员工持终身学习的理念，形成了浓厚的文化氛围，公司还定期组织员工开展读书活动和专业技能比武，全面提升物管人员的综合素质。 4、团队优势：xx物业公司员工大专、本科以上学历13人，具有先进的现代化物业管理理念；同时，公司注重发挥员工的团队精神，造就了一支团结协作、敢打硬仗的精干队伍。 5、经验优势： 公司管理着目前为止xx县规模最大的超市xx县xx（物业服务面积12000平方米），从中积累了丰富的物业管理经验，具有xx县其它物业公司无法比拟的经验优势。四、物业管理服务的理念及质量目标 一、为了给xx小区业主提供一个安全、舒适、温馨的生活环境，针对该小区所处的位置和特点，本公司准备对其采取的总体管理思路为： （一）安全管理 安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，必须做到万无一失。针对xx小区物业特点，本公司准备采取封闭式管理，另外，本公司的“紧急情况处置预案”、“巡逻制度”、“24小时间值班制度”也将全面应用于xx小区，以确保在安全管理上的万无一失。 （二）公共事务管理与人性化服务 针对来访客户成份较杂，本公司准备在公共事务管理中全面推行标准化管理和人性化服务的管理模式，特别措施有： 1、设定物业服务中心。采取一站式服务的方法，只需业主方打一个热线服务电话，问题均可在承诺的时间得到处理。 2、“时效制”：所有物业服务中心对外服务工作均采用24小时值班工作制，在对业主方公开承诺的时间内完成。3、不均衡管理。所有员工的工作均是按照商业动作秩序设计，均以满足业主方和来访客户的生理需要和心理需要为主要目标。4、回访工作制：我方将依照自己的标准作业规程对开展的服务工作定期走访业主，虚心接受业主的建议、批评。重大决策、措施均会在事先通报给业主。5、零干扰服务：物业服务中心将认真解决因自身工作造成二次干扰的问题，努力将二次干扰降至最低，给业主一个宁静、悠闲的生活环境。6、安全预案制：物业服务中心将优先解决的安全管理问题，对治安重点、难点建立预案制度，可能出现的突发问题均有及时、有效的处理程序，确保安全工作的万无一失。 （三）环境服务管理 环境服务是形象工程。针对环境管理这类工作的特点，本公司准备采用如下管理方式： 1、定额责任制。首先将清洁和绿化分成责任区，制定出清洁、绿化养护标准，通过竞争上岗配置清洁工、花木工，责任到人，然后依据标准进行规范化管理，从而确保环境服务质量。 2、按照环境质量体系的要求全面管理环境，不仅对传统物业管理的清洁绿化加以管理，而且将环境服务控制扩大至噪音、粉尘、垃圾分拣处理等方面，必将带给“xx”业主方和来访客户一个宁静、优雅、洁净、安详的生活环境。 （四）机电维修管理 xx小区机电设备包括变压器、治安消防监控系统、水泵房、客用电梯、中央空调等。本公司在机电设备、房屋设施和业主报修管理上将采用本公司独具特色的标准化管理和定人定机制。 1、定人定机制：通过内部竞标的方式将重要的机电设备的管理责任分包到具体的员工身上，然后将该设备的状态与该员工的奖金、工资挂起钩来，以保证设备的安全运行。 2、时效工作制：对所有的维修工作均实行时效制管理。3、不均衡管理：针对设备的维护特点来安排设备的维修养护工作。对设备的检修工作基本上做到不影响业主方和来访客人的正常办公、办事活动，“零干扰”业主。 （五）内部运行机制 本公司的内部管理机制全方位地推行了标准化管理。如接管xx，我公司也将全面推行这套成熟的标准作业规程。二、xx总体管理目标（一）总体管理、服务目标 1、全年不发生重大安全责任事故 注：“重大安全事故”是指： （1）因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故； （2）因失职或玩忽职守引发的公司重要财产报废、损毁事故； （3）因失职或玩忽职守引发的火灾事故； （4）因失职或玩忽职守引发的水浸事故； （5）因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件； （6）因失职或玩忽职守引发的业主重伤、死亡事件。 2、所辖物业设施设备的使用完好率达到98%以上。 3、员工培训合格再上岗率达到100%。 4、员工对企业的满意率达到85%以上。 5、业主方对管理、服务工作的满意率达到95%以上。 （二）物业服务中心分项管理指标 1、房屋完好率100%。 2、维修及时率，合格率100%。 3、有效投诉率3起/万平方，有效投诉的处理合格率（以回访结果为准）100%。 4、求助处理率，满意率100%。 5、有效回访率达到100%。 6、培训计划完成率100%。 7、员工绩效考评有效率98%。 8、服务规范出错率（以检查、投诉记录为准）3%。 9、工作操作规程抽检合格率95%。 10、业主方对物业管理服务工作的满意率95%。 （三）治安、消防管理分项指标 1、消防设施、设备的使用完好率100%。 2、普通治安案件的发生率0/万平方米，有效处理率100%。 3、其他各类突发事件的有效处理率100%。 4、灭火预案演习每年2次。 5、治安预案演习每年2次。 6、训练考核达标率100%。 7、车辆违章停放率5%。 8、服务规范的不合格率3%。 9、业主方对护管、消防工作的满意率95%。 （四）设施设备养护、运行分项管理目标 1、设备计划保养完好率100%。 2、设备开机完好率100%。 3、设施、设备大、中、小修计划完成率100%。 4、设备运行成本降到最低。 5、设备临时故障的排除率95%。 6、值班记录准确合格率98%。 7、机房卫生达标率100%。 8、服务规范的不合格率3%。 9、业主方对设施设备养护、运行工作的满意率90%。 （五）园林绿化分项管理目标 1、绿化养护成活率98%，黄土裸露面积0平方米。 2、植物长势达标率95%。 3、服务规范的达标率95%。 4、业主对维护保养工作的满意率95%。 5、设施设备使用完好率100%。 （六）、清洁、保洁分项管理指标 1、垃圾停留地面的时间不超过半小时间。 2、工作标准抽检达标率95%。 3、工作规程抽检合格率95%。 4、业主方对清洁工作的满意率95%。五、项目管理组织架构1、xx县xx物业服务中心组织架构图（共计23人）经 理1人客服专员2人维修工2人电梯工1人楼道保洁5人庭院保洁2人公秩班长1人消防专员2人公秩队员7人物业服务中心采取服务中心经理负责制的直线式管理形式。此结构编制精干、简单、职责明确，日常工作由服务中心经理直接负责安排，便于全面掌握日常工作及人员状况，减小失控。六、管理方案xx县xx服务中心内部实行公司监督和服务中心经理负责制和业主共同监督的运行机制。物业公司监督机构xx物业服务中心各执行人员业 主在具体运作中，服务中心经理是日常工作的指挥者，同时又是监督检查者。公司对服务中心工作需要协调或有新的需要时，可直接向小区服务中心协调。在整个过程中，服务中心经理不但要安排工作还要监督、检查，同时物业公司定期监督、检查，及时发现工作中的不足；业主日常监督，及时发现管理中存在的问题，并加以纠正，做到有布置、有检查、有总结，从而保证了沟通、管理的有效性和及时性。1、重难点分析及措施情况分析：a、xx县xx的红外线对射、监控系统、可视对讲系统等安全设施齐全，非常利于本项目的安全管理，同时也给安全设施管理提出很高的要求。b、区域内各种配套设施、设备很齐全，对此方面的管理也提出很高的要求。c、区域内采取开放式管理的同时，来往人员不便盘查，鱼龙混杂。就商业角度上讲，两者既矛盾，又紧密相连。因此管理重点也是难点之一就是安全管理。d、物业行业属微利行业，工作人员难招聘，人工成本比较高。E、结合商业和住宅小区的客流量较大的原因，应在保洁上加大力度。2、应对措施及管理办法 xx县xx的设施、设备管理、安全管理、车辆管理、人员、车辆 、物品出入管理、清洁管理、生活秩序管理、成本控制等面临很大挑战，现就该区域内物业管理中存在的重、难点以及解决方案列举如下：（一）安全管理安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为客户所关注的工作，必须做到万无一失。针对本物业特点，主要采取的措施有：（1）采取全封闭式管理。严格采取“来访（客）登记”、“出入登记”的管理控制手段来确保无危险人员进出；（2）所有汽车、摩托车、电瓶车、自行车出入均采取出入收、发车牌的管理方法。车辆进入停放区域时门岗予以发放车牌，请随身携带，待出停放区域时将车牌交于门岗方可出小区，否则将禁止出本区域。（3）人员布置：公秩队每班3-4人（含班长、监控、消防专员），负责人员、物品、车辆出入管理、区域内安全防范。区域内巡逻岗，负责内部公共区域的24小巡逻和路面车辆停放、疏导等管理工作。安全监控室人，负责小区红外线对射、监控系统的监控管理工作,发现异常立即通知相关人员。（5）小区巡逻采取24小时巡逻管理方法，即在安全管理的关键位置电子巡更点上，巡逻人员必须定时、定点巡逻，使巡逻做到无死角、无漏巡。（6）在物业管理工作中将“安全预案制”、“巡楼制”、“不均衡管理法”全面应于本区域。（二）车辆行驶、停放管理、安全防范管理1、交通管理的原则a、依法办事的原则b、文明服务的原则c、规范管理的原则d、时效性原则2、车辆行驶、停放管理、安全防范管理a、提醒进入管理区域内的车辆不超过5km/h慢行、禁鸣喇叭，停放在指定的停车位置。b、提醒司机关、锁好车门、窗；c、巡检车辆情况，发现门、窗未关好，有漏水、漏油等到现象应及时通知车主。d、留意进入管理区域内的一切车辆情况，对载有易燃、易爆等危险物品的车辆禁止进入辖区。e、严密注视车辆情况和驾驶员的行为，避免意外的发生。f、实行人车分流，指导行人走人行道。g、对辖区内路面、地下车场的一切车辆实行统一停放管理。（三）消防安全管理消防安全管理也是物业管理工作中非常重要的内容，它关乎业主的生命、财产安全，针对该小区的特点，我公司拟采取以下消防管理措施。1、制订消防管理办法，实行消防责任制，划片分区包干到人，责任到人，并配备专业的消防专员。2、在日常消防巡视的基础上，每月组织一次全面消防检查，发现隐患及时处理。3、定期、不定期组织消防、灭火宣传活动，并定期对消防设施进行养护，确保消防设施保持正常使用状态。（四）清洁管理（1）由专业保洁人员针对楼道、外行道进行保洁，严格按照公司要求的作业标准进行作业，确保清洁。（2）主管每日、服务中心每月组织人员对清洁卫生情况进行全面检查，发现问题及时予以解决。（3）通过创新的社区文化活动，向业主宣传垃圾收集方式、垃圾分类、社区清洁要求，使业主形成良好的卫生习惯、自觉爱护家园，使业主主动投入到清洁管理工作当中来，共同创建整洁、文明社区。（4）推行“人人都是保洁员”的管理思想，上至服务中心经理，下至工作人员，只要看到地面有烟头、纸屑等随时捡起放入垃圾箱内，做到保洁的随时性和及时性。（五）小区接管验收1、结合xx实际情况，进行房屋的接管验收，房屋技术资料及公共设施设备配套资料应完整移交物业服务中心进行管理，以便后期提供服务使用。2、接管的同时拟订小区前期物业管理所需的全部资料，例如：业主临时公约、安全用水、电、气管理规定、车辆管理规定、卫生周检查制度、房屋装饰装修管理规定、装饰装修管理协议、室外装饰管理办法前期物业服务协议等，确保各项工作有章可循、有条不紊。3、招聘、培训保洁员、公共秩序管理员、维修人员，以便顺利开展物业管理工作。4、协助地产公司处理保修期维修工作。（六）房屋装修管理1、装修施工和装修方案的选择（1）帮助业主选择实力强、信誉好、取得合格证书的装修企业。（2）业主选择的装修方案应符合国家规定，不出现违章装修项目，服务中心将对装修方案进行严格的审查。2、装修申报（1）住户装修，必须提前七天向服务中心申报，服务中心对业主或使用人的资格进行确认，并提供装修手册。（2）业主领取装修申请表如实填写装修项目、时间、施工企业、施工人员数量等，并提交装修设计图纸。3、装修审批（1）在接业主递交的装修方案两天内，服务中心经理对方案进行严格审核，保证不出现违章装修方案。（2）业主（住户）收到批复后，交纳装修管理押金、装修垃圾清运费，同时会同装修单位负责人到服务中心办理装修手续，签订房屋装修管理协议，办理施工人员登记手续和交纳施工押金。4、施工管理（1）所有施工必须按照服务中心审批的方案进行，不得有任何更改。如实际情况需要更改，必须报服务中心审批，出具更改通知后方可施工。（2）施工期间，服务中心工作人员会不定期到现场检查，以保证装修按照方案进行。（3）施工期间，业主进行现场监理，并保证装修施工队严格遵守国家的有关装修规定，按章作业，文明施工。（4）施工时间：每天施工时间为8：0012：00，14：0018：00。严禁扰民。（5）装修施工用电不得超过该装修小区单元的装修表容量，严禁擅自乱拉乱接电线。否则造成的一切后果责任人自行负责。（6）管道供气设施和燃气具的安装、拆移、改装，必须由相应资质的燃气公司施工，用户不得自行安装、拆移、改装。（7）装修施工，严禁拆任何墙体，否则除责令恢复原状外，按50%100%的比例扣除装修押金。（8）空调按统一规划的位置安装。（9）不得改变阳台的用途，防盗窗样式由服务中心统一设计。（10）施工过程中要注意装修垃圾必须用袋子装好，堆放在指定位置，并当天清运不得损坏公用设备、设施，保持公用地面、墙壁完好和整洁。5、验收（1）装修完毕后三个月，业主和施工队负责人共同向服务中心申请验收，服务中心将派人进行查验。（2）隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收，拒绝验收造成的损失由业主自己负责。（3）验收不合格时，限期改正，再行复验，直到合格。（4）验收合格后，将押金退回业主（住户）和施工队。具体将按照中华人民共和国建设部令 第 110 号 住宅室内装饰装修管理办法执行。（七）日常设施、设备维修、养护1、配备专业的维修工、电梯安全管理员，实行24小时维修服务。2、每年制订详细的养护、维修计划，严格落实执行。3、对小区内的公共设施、设备实行日巡查，月巡检制度，做到及时发现，及时解决。（八）社区文化及其他服务1、公司将不定期在xx开展以下文化活动：A、体育类活动：如乒乓球比赛、长跑运动会、棋类比赛、各类趣运动会等等；B、文化类活动：如书画展、我爱我家摄影展、心系家园诗朗诵等等。C、联谊类活动：如爱国电影周、迎春晚会、绿化活动等等。D、老年活动：如老年舞蹈队、太极拳、太极剑等。E、人文关怀：如乔迁、新婚送鲜花、送祝福等，为老弱病残送关心、送祝福等。通过以上活动的组织开展，使业主与业主之间、业主与物业公司之间更加认同和理解，让业主的业余生活更舒心。2、迎接检查和逢年过节时物业公司将悬挂各种条幅及红色标语。3、向业主提供家庭有偿维修服务，让业主家庭小问题足不出户即可解决，如家庭保洁、送水等等。4、以物业服务中心为平台，建立起业主与各商家的联系，不管业主需要什么服务，一个电话即可解决。七、相关岗位职责及管理规定（一）岗位职责1、服务中心经理岗位职责a、负责建立、健全服务中心各项管理制度，并组织落实。b、主持服务中心日常工作，制定年度、季度、月度工作计划，并组织实施，每月底向公司提交工作报告。c、负责服务中心员工的调配、使用、考核等工作。d、领导开展各项费用的收缴工作。e、负责业主装修手续的审批。f、组织制订服务中心预、决算，并进行成本费用控制。g、领导开展社区文化活动、多种经营及服务创新工作。h、负责协调与业主委员会、开发商、物业行政主管部门及专业专项服务公司之间的关系。i、负责服务中心固定资产及低值易耗品的管理。j、协助公司相关部门制订项目接管方案及物业管理方案，组织物业的承接验收。k、协助公司各部门完成其它工作。2、电梯运行工职责（持证上岗）a、负责制订电梯管理规定，起草电梯维保合同；b、负责电梯的运行监管及日巡视，认真填写电梯日巡视记录和电梯月保养记录；c、电梯发生故障时负责紧急救援及监督修复处理；d、负责跟踪维保方履行电梯年检工作；e、监督、检查电梯维保方的维修保养工作，认真填写电梯定期保养检验报告，并做好电梯维修记录；f、参与服务中心组织的月检及对电梯维保方的考评和评审工作；g、负责装修监管及工程验收工作；h、完成领导交办的其它工作。3、维修工职责(强、弱电)a、负责所辖区域内供电系统及公共设施的日常巡查、记录、维护管理，并制订最佳运行方案，确保供电设备、设施的正常运行，出现故障立即排除。b、负责消防、通风、楼宇对讲、小区安防监控等设施设备的运行，维护管理工作。c、根据系统(强、弱电)运行情况进行必要的技术改造，制订切实可行的节约能源措施，并确保实施。d、负责装修监管及工程验收工作。e、每周对各个配电房及设备进行一次清洁。f、负责完成业主家庭有关强、弱电部分的特约维修服务。g、完成领导交办的其它工作。4、巡逻岗岗位职责a、负责公共设施设备的安全巡查，并做好相应记录。如发现问题及时报告。b、协助业主看管放置在公共区域内的私有财产，提示业主对其加强管理。c、观察来往人员的情况及其携带物品，发现可疑人员，及时进行盘查，必要时选择适当的位置加以监视并及时报告。d、发现偷盗、行凶、流氓等犯罪活动应立即报警；对打架、斗殴等行为应及时制止并上报经理。e、制止践踏草坪、盗用绿化水、损害设施设备等行为。f、发现散发广告、拾垃圾、乞讨等闲杂人员，应立即驱逐。g、发现违章装修行为，应立即制止并向服务中心经理报告。h、维持交通秩序，及时纠正乱停乱放行为。i、发现火情立即向服务中心经理报告，同时采取紧急措施。j、及时制止各种扰民行为。k、完成领导交办的其它工作。5、监控室值班管理规定为规范监控室值班人员的标准化作业，提高对应急事件的处理能力，维护辖区内的正常工作和生活秩序，特制定本规定。a、当值主管负责依照规定对监控室值班情况进行检查，督促落实各项工作。b、监控员负责依照本规定对值班情况进行自查。c、服务中心经理负责对监控室值班情况进行监督。（2）要求：a、值班人员应具有较强的责任心，能够熟悉监控设施的工作原理进行熟练的操作。b、值班人员应严格遵守交接班制度，提前10分钟到岗，认真审核交班记录，了解掌握上班次设备运行状况；c、值班人员当值期间，不得随意更改设备程序，严格按作业程序操作，认真做好监控记录，发现问题及时上报当值主管，迅速解决；d、值班期间严禁擅自离岗，不得做与工作无关的任何事情，（阅读任何报刊杂志），严禁在监控室用餐或将食品带入监控室；e、非工作人员禁止进入监控室，未经服务中心经理批准禁止将系统资料带出监控室及转借他人；严禁将私人的光盘或录象带在监控设备中使用；f、未经当值主管领导批准，不得随意更换值班班次；g、保持室内环境整洁，干燥，禁止携带易燃易爆物品进入监控室，每班次交接班之前应将室内保洁一次；h、值班人员下班后应及时离开，不得在监控室逗留。6、消防管理规定为了加强小区内消防工作，保护公共财产和广大业主及使用人生命财产的安全，特制定本规定。（1）管理原则：预防为主，防消结合；（2）日常管理A、内容a、消防设施设备的检查、维护；b、消防知识的教育、宣传；c、消防演练；B、消防队伍消防负责人：服务中心经理义务消防员：公共秩序管理员及公司其他员工C、消防责任制a、实行服务中心经理负责制。b、消防片区的划分：小区整体为一个消防区，消防片根据各个小区实际情况进行划分。D、消防人员职责a、消防负责人（a）组织消防预案的制订、演练；（b）组织消防宣传与教育；（c）检查、落实消防制度及工作计划；b、公秩队员（a）负责消防设施、器材的日常巡检及火灾隐患处理，并做好相应记录。（b）处理消防报警及消防电话投诉。（c）负责火灾时应急处理及报警。（d）协助服务中心宣传消防知识，参加消防演练。E、消防知识的教育、宣传a、员工的培训教育（a）消防理论知识的培训：包括政府消防法规，防火、灭火基本原理和基本知识等。（b）消防管理技能培训：包括消防设施设备、消防器材使用，火灾、火警应急处置方法，人员的疏散、自救等。b、培训方式（a）定期理论培训。定期进行授课式、问卷式等形式的消防知识培训。（b）定期实操培训。每年一次消防演习，各专业定期进行分项实操模拟训练等形式。c、业主的宣传教育（a）服务中心工作人员经常到户向业主及商户宣传消防规章制度及消防常识。（b）结合城市消防管理部门不定期做专场消防教育宣传。（c）利用小区宣传栏、板报等形式对业主进行消防知识宣传教育。F、消防设施设备的检查、维护；a、消防栓的管理（a）每月打开检查一次，每季度保养一遍，每年涮漆一次。消火栓箱卫生整洁，门关闭正常，锁、玻璃无损坏，封条、面漆完好。（b）水龙头、高压水枪、水龙带每月检查一次，每季度保养一遍。元件良好，无脱落、丢失，水龙头无渗漏。并对消防阀门进行开闭检查和养护。b、灭火器材的管理（a）灭火器放置位置应明显便于使用，并保持干燥、通风、整洁。（b）正常使用时灭火器压力表指针必须在绿色区域，喷筒畅通，在红色区域要检查原因，检查后送到专业公司重新灌装。c、公共区域、道路、场地管理（a）紧急出口、消防通道，必须保持畅通无阻，任何单位或个人不得占用或封堵，严禁在设定禁令的通道上停放车辆。（b）定期巡视建筑公共通道，严禁闲杂物品堆放在楼道内；严禁在消防栓、灭火器等消防设备前摆放杂物，影响火灾时消防设备的取用。（c）业主进场装修时与业主签订消防安全责任书，严禁明火作业、超负荷使用电器、乱接临时用电线路。（d）严禁小区内经营和贮存烟花炮竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品以及各类剧毒物品。7、小区日巡视检查工作规定为规范房屋日常巡视行为，统一巡视标准，避免工作出现漏洞，特制定本规定。（1）巡视人员：服务中心主管经理、公秩班长、维修工（2）巡视时间：服务中心经理、公秩班长、维修工每天上午、下午各巡视一次，并做好相关记录。（3）日巡视内容A、房管：查违章，如，有无乱搭、乱建、违章装修，墙壁有无乱画、乱张贴，区域内有无乱摆摊设点、推销、收破烂人员，商业网点是否进行“门前三包”，有无擅自转租或变更住户等。B、维修：是否存在不安全隐患，如，房屋及附属设施、设备是否出现破损、消防通道是否被堵、消防设施是否完好无损，有无临时乱拉乱接电线，公共设施、设备有无损坏，室内外上下水管道有无渗漏，道路、停车位是否完好无损等。C、治安：有无可疑人员在区内游荡，乱贴广告和其他的治安可疑情况等。D、车辆管理：有无乱停放车辆，摆放是否有序，有无乱收费现象，是否按规定对进出车辆进行登记等。E、保洁：有无乱堆乱放垃圾，垃圾桶是否及时清理，雨水管、化粪池等是否有堵塞以及是否及时疏通、清理，楼道是否按规定进行清洁；如道路、草坪上有烟头、纸屑、业主乱放置的垃圾袋等，捡起后放入最近的垃圾桶内。F、绿化：树木花草有无损坏以及是否及时进行修剪和除杂草、除病虫害，是否及时修枝剪叶，绿地、树木是否被破坏，绿化取水点是否完好、渗漏。G、消防设施：a、消防栓：阀门完好无损，保护漆完好，报警按钮完好；b、消防箱：箱门完好且标识清楚，箱门玻璃牢固，无裂缝；箱内喷枪、消防带等配套齐全；（4）巡视记录及处理方法A、巡视中，主要记录发现的问题、业主的建议、处理结果。B、处理方法a、现场纠正。b、转相关人员处理。（5）注意事项A、每次巡视要覆盖日巡视内容。B、日巡视检查记录均记载在本人的工作日志本上，形式不限，但记载要求清晰、简洁，并有处理结果，作为日巡视检查依据及工作考核依据。具体的岗位职责及制度将在该项目竣工、交房前按照实际情况制定。八、物业管理费用依据1、物业管理费用的计算依据中华人民共和国物业管理条例国家发改委、建设部物业服务收费管理办法许昌市政府关于许昌市住宅小区物业管理办法许昌市物价局、房管局关于许昌市物业管理服务收费实行政府指导价管理办法其它各项法律法规。根据当地维修保养和人工费用标准。2、物业管理费用的构成费用构成：管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费办公费物业管理单位资产折旧费公共设施、设备日常运行、维修及保养清洁费公共秩序维护费前期投入摊销不可预见费公共设施、设备保险费管理佣金法定税率3、根据xx县xx实际情况，现对住宅、商铺管理费用进行测算，按57288.619平米计算。4、地下停车场收费按实际情况另行收取九、经营支出费用预算经营支出费用测算（31050元/月12月=元/年）1、人力成本（31050元/月）（1）员工工资（27300元/月）岗位人数（人）工资标准（元/人/月）月工资额（元/月）经理120002000客服专员212002400维修工215003000电梯运行工115001500楼道保洁员59004500庭院保洁员29001800公秩班长113001300消防专员212002400公秩队员含监控712008400合 计2327300（2）福利费、社会保险（3750元/月）员工福利费2330=690（元/月）社会保险费按员工工资总额的30%（除保洁、公秩）提取，为：1020030%=3060元/月以上两项合计为3750元/月。2、办公费（977.5元/月）（1）通讯费A、电话1部200元/部/月=200元/月B、手机1部100元/部/月=100元/月（2）服装费：300元/人23人2年12月/年=287.5元/月（两年更新一次）（3）低值易耗品（纸、笔）：10元/人/月23人=230元/月（4）招待费：每月一次 100元/次1/次=100元/月（5）网络办公平台费用：60元/月3、固定资产折旧费（355.8元/月）（1）办公设备原值：A、电脑 1台4000元/台=4000元B、打印机 1台2500元/台=2500元C、电话机 1部150元/部=150元D、对讲机 4部800元/部=3200元E、办公桌椅4套300元/套=1200元F、饮水机 2台100元/台=200元G、文件柜 4组200元/组=800元H、沙发、茶几 2组1000元/组=2000元I、保险柜 1台1000元/台=1000元J、会议桌椅1组2000元/组=2000元（2）工具设备A、冲击钻：1000元B、管道疏通机：600元C、三轮车：一辆500元/辆=500元D、组合工具一套：1000元E、电焊机：1200元 以上(1)(2)两项合计21350元依照物业管理行业资产折旧划分，以上设备均按5年分摊。则每月折旧费为：21350(5年12月/年)=355.8元/月4、前期投入费用摊销（187.5元/月）（1）宣传品、资料等印刷：3000元，分8年摊销。（2）入住场地布置：2000元，分8年摊销。（3）办公室、接待中心装修：10000元，分8年摊销。（4）标识系统：3000元，分8年摊销。 以上4项合计18000元(8年12月/年)= 187.5元/月5、日常运行、养护费（12832.7/月）（1）电梯维保费：5000元/年/部8/部12月/年=3333.3元/月（2）电梯年检费：500元/年/部8/部/12月/年=333.3元/月（3）公共设施、设备日常运行养护费：按xx县xx总投资2.6亿元计算，总面积80849.57平方米，则每平方米造价为3215元。住宅、商铺面积57288.619平方米。（3215元/平方米15%）（25年12月/年） 40%=0.64元/平方米/月0.64元/平方米57288.619平方米=36664.7元/月注：考虑到该项目刚刚投入使用的实际情况，决定对公共设施、设备日常