某地区基础设施建设可行性研究报告

- 一、 勐仑 概况 （一）地理位置 西双版纳州辖一市两县 景洪市、勐腊县和勐海县，勐仑镇隶属于勐腊县。勐腊是中国云南省最南端的一个边境县，东、南、西南部与老挝接壤，西边与缅甸隔江相望，西北与州府景洪市相连，北面与江城县毗连。 勐仑镇位于勐腊县西北部，东与易武镇相连，西与州府景洪市勐罕镇、基诺乡毗邻，南与关累镇接壤，北与象明乡交界，地理坐标东经 10100，北纬 2150，全镇占地面积为 355 平方公里。镇政府驻地距勐腊县城 98 公里，距州府景洪 70 公里，是勐腊县通往内地的重要交通枢纽，有勐腊北大门之称。 （二） 自然资源 1、土地资源 勐仑镇区有良好的山水生态格局，周围山地环绕，山脚水系环流，中心坝区分布有大面积的农田，地势平坦，利于城镇建设的展开和山水特色的营造。 2004 年全镇占地面积为 355 平方公里，有耕地面积27348 亩，其中，水田 8607 亩，山地 18740 亩，森林覆盖率 64%，保护区 ，国有林地 22 万亩。 2、矿产资源 - 勐仑镇的矿产资源，迄今发现的有煤、铅锌矿等几种矿产，既有外生矿产，又有内生矿产，后者主要是热液型和火山喷发沉积型两种，主要有曼安的褐煤矿、曼空的铅锌矿、勐醒的铜矿和铅锌矿等。 3、生 态环境资源 勐仑镇周边分布有自然保护区，山地森林保存完好，镇区所在坝区依然保持大面积农田，村寨散布其中，仍然可见傣族传统农耕生活的景象，整体生态环境保护良好。镇辖区范围内根据历年监测数据，空气质量达到（空气环境质量标准）二级标准；罗梭江近几年各项污染物指标都达地表水环境质量标准类标准；噪声质量达到 城镇 区域环境影响噪声标准类标准。 4、水资源 全镇辖区内有罗梭江、勐宽河、勐醒河 3 条江河水系。有 3 座水库，设计库容 60 多万立方；有 35 条较大的灌溉沟渠，全长 41 公里，有 4 座较大的水坝。全镇农田水利化程度 达 34%。 （三）旅游资源 1、美丽的自然资源 勐仑镇自然旅游资源丰富，外围群山环绕，分布有国家级热带雨林自然保护区，勐仑位于国家级版纳风景名胜区的核心景区，闻名遐尔的中科院版纳热带植物园座落于镇区罗梭江边的葫芦岛上，与镇区隔江相望，是热带、亚热带植物种群荟萃集锦之地，被誉为“绿色王国”皇冠上的明珠。 - 勐仑镇还有初步开发的景点：绿石林、翠屏峰。有待开发景点勐远溶洞、天生桥、王子山等四五个景点。 2、神秘的民族文化 西双版纳素有“民族文化博物馆”的美誉。在这块被誉称为“勐巴拉娜西”的神奇美丽的土地上，千百年来 各民族繁衍生息，和睦相处，同生共荣，共同创造了西双版纳丰富多彩、独特鲜活的民族文化。 其中，“贝叶文化”是最为璀璨的一颗明珠，它是对傣族传统文化的一种象征性提法，代表了整个傣族社会的全部历史和文化。广义地说，是指一切信仰南传上座部佛教的傣民族保存的传统文化。 （ 1）水文化 傣族人民喜欢依水而居，有“水的民族”的美称。人们习惯称傣族为水的民族。 （ 2）宗教文化 傣族是一个信仰南传佛教的民族，它对傣族社会的政治、经济、文化艺术等方面都有极深刻的影响。 （ 3）建筑文化 傣族建筑艺术别具一格，尤以寺塔和飞架于江河上 的竹桥最为有名。 （ 4）饮食文化 傣家的食品以糯米做的种类居多，在数千年的民族发展进程中，傣族的膳食烹调别具一格并已形成具有食品文化意义的“傣族风味”。而在东汉时期，勐仑就有茶树栽培。西双版纳的六大茶山早已成为普- 洱茶原料中心。 （ 5）民俗文化 傣族的重大节日有泼水节、关门节和开门节，均与佛教有关。在重大节日期间，各地都举行盛大的“赕佛”。傣族生性活泼，温柔多情。互丢花包，对唱情歌，买卖鸡肉、递送情书等是他们自由恋爱的方式。婚礼主要仪式是“树欢”（拴线、拴魂），意即把新人的魂拴在一起，把两颗心拴在一起。仪式简 朴，气氛隆重。 （ 6）歌舞服饰文化 傣族音乐甜美柔和，委婉转流，民间舞蹈舞姿优美，外柔内刚，感情内在，极具韧性，有“天上飞，水上漂，麂子蹬，马鹿跳”之称。在服饰上，傣族妇女追求轻盈、秀丽、淡雅的装束，协调的服装色彩，极为出色。 （ 7）医药文化 傣医药作为一门知识，是傣族科学文化的重要组成部分。几千年来，傣族人民在和疾病的斗争中，不断总结经验，汇积了丰富的民间药方，收集了上千种草药。其中档哈雅（医药中），是傣族一部重要的医学文献。 （ 8）稻作文化 稻作农耕是傣族最主要的生产活动，也是获取粮食的主要途径。傣 民随着季节的更替周而复始地劳作，节庆祭典都与水稻的生产周期相适应。在一千二百多年前的唐代，傣族稻作农业就已进入使用畜力的犁耕，水利灌溉的管理制度和分水器的使用都充满着科学的智慧和- 浓郁的情趣。 二、勐仑旅游发展优势条件分析 （一）资源丰富，开发潜力大 一是气候资源丰富，适宜动植物生长，生物资源种类繁多，为农业综合开发提供了广阔的空间和门类。二是旅游资源特色鲜明，开发价值高，在国内外具有一定的知名度， 中科院版纳热带植物园是西双版纳州的核心旅游景区，在目前版纳州 5 个 4a 级旅游景区（版纳热带植物园、野象谷、原始森 林公园、热带花卉园、橄榄坝傣族园）中，版纳热带植物园游客量已经居于首位（ 2005 年）。 自然资源与人文资源并存，开发潜力大，作为云南省以自然景观为主体的旅游产品，勐仑旅游业的发展已经初具规模。 此外，版纳热带植物园内部进行 的国内外文化、信息、学术交流较为频繁，可以为勐仑镇发展建设提供 充分的智力与技术支持。 （二） 区位优势突出 勐仑地处云南省南部咽喉要道，距离景洪市约 70 公里，人流、物流、信息流集中，是重要的区域性旅游目的地，在云南省有相当的辐射影响。今后，随着昆曼大通道的开通，勐仑的交通优势将进一步凸现出来， 将成为内联大陆、面向东南亚的重要的旅游中心点。目前已- 村村通公路，已经解决了农业产品的外运和对外的交流，大大促进了农业经济的繁荣。由于距离景洪市主城区较近，今后随着昆曼铁路中线的开通，勐仑在铁路与航空方面的交通条件也是十分优越的。优越的区位和重要的交通枢纽地位，为勐仑镇敞开大门，背靠省内，面向省外、国外，全方位开展多元化的经济、技术合作，大力打造国际性旅游小城镇，构建区域性经济中心，为推动镇域经济跨越式发展提供了有利条件。从省域范围来看，勐仑镇位于云南省的“南部旅游区”；同时，由于地处景洪市南部，从旅游线路的 组织上来看，勐仑北连思茅、景洪，南接磨憨、老挝（南勃拉邦、万象）、泰国，区域优势相当明显。 （三） 特色突出，整体风貌保存较好 勐仑有几个保存较完整的傣族村寨，既保留着村寨、田园、河流、雨林相映衬的原生态傣族聚居格局，又保存了原真性的衣食行与民风民俗，真实地展现着傣族的独特人文景观，独特的民族文化以及自然景观使勐仑镇具有独特的文化魅力，与内地的其他旅游小镇有很大的差别，并使勐仑在全国范围内具有较大的影响 ,为勐仑发展绿色旅游产业奠定了坚实的基础。 （四） 镇域经济实力显著增强 ， 为进一步加快发展奠定了坚实基础 经过 多年的开发建设，勐仑镇域经济发展水平已经跃上了一个新- 台阶，产业基础进一步巩固，经济增长速度加快，增长质量逐步提高，为进一步加快发展奠定了坚实基础。 2005 年全镇生产总值和财政收入在勐腊县所有乡镇中名列第四。 2004 年接待游客 人次，旅游综合收入 2500 万元。在旅游业的带动下，交通运输、通讯、餐馆、宾馆、商品流通等服务业发展迅速。与此同时，科、教、文、卫等各项社会事业不断进步，经济社会逐步迈上协调发展的轨道。 （五） 土地优势 勐仑镇占地面积为 355 平方公里，有耕地面积 27348 亩，其中，水田 8607 亩 ，山地 18740 亩，森林覆盖率为 64%，保护区面积 亩，国有林面积为 22 万亩。全镇种植经济林林面积 62079 亩，其中，橡胶 48631 亩，水果 3320 亩，柚木 825 亩，澳洲坚果 85 亩，茶叶 1239亩，砂仁 6047 亩，香荚兰 750 亩，依兰香 1812 亩。勐仑镇中心坝区分布有大面积的农田，地势平坦，利于城镇建设的开展和山水特色的营造。 三、项目概况 （一） 项目的由来 西双版纳州 位于云南省 南 部， 澜沧江 上游，目前是我国著名的旅游胜地， 西双版纳州 东 部 与 老挝 相 连 ， 西边、 南 边与缅甸接壤， 北边- 为 思茅市 ，有公路和航空与 省 会 西双版纳 相联系， 澜沧江连接老挝、缅甸、泰国等国家， 对外交通较为发达 ，是中国通往南亚、东南亚的重要通道 。 西双版纳 是国家级风景名胜区之一， 具有“植物王国”的美誉 。 西双版纳 位于 云南省西南旅游区 ，拥有 众多的珍稀动植物 ，具有丰富的自然景观资源和人文景观资源 。 近年来， 西双版纳 以旅游业和绿色农业为龙头，经济得到了迅猛发展。旅游业在国民经济中的地位和作用明显提高，旅游业对地方财政的贡献率逐年递增，旅游业提供的就业机会越来越多。 随着 云南省其他旅游 城镇 的逐步发展，各个旅游线路、旅游景点之间的竞争逐步加剧。西双版纳州 作为国 际性旅游 目的地 在国内外的知名度也越来越高，每年游客量增长迅猛，旅游高峰期人满为患，明显暴露出 城镇 基础设施和旅游接待设施容量不足、不配套， 城镇 功能不够合理等弊端， 旅游产品结构老化，吸引力和更新不足， 传统文化被侵蚀 的弊病 ，不利于 旅游业 的可持续发展。旅游发展中存在的问题集中表现在： 1、长期以来旅游业的发展依赖于自然景观，对游客心理需求考虑不足，致使旅游产品老化严重， 旅游产品更新缓慢。 2、对地方民族传统文化保护力度不够，传统文化逐步流失，不利于旅游业的长远发展和地方民族文化的延续。 3、作为西双版纳州东部精品旅 游线路上的重要目的地和旅游服务中心的勐仑镇（版纳热带植物园），旅游设施严重不足，导致游客- 停留时间太短，走马观花的旅游方式使游客对景点、景区认识不深，甚至产生抱怨情绪，不利于西双版纳州自身旅游业的发展，也不利于云南省滇西南旅游区的发展。 4、作为 省级重点旅游城镇和西双版纳州东部重要旅游景点的 勐仑镇自身而言，过境交通穿城太多，建筑密度和人口密度过大，加上整个城区道路路况差，等级低，不成系统，易导致 城镇 交通不便或混乱。 综上所述，为将 西双版纳 州、景洪市、勐仑镇发展成为世界级精品旅游 城镇 ，首先应配套完善 城镇 基础设施 ，完善和提升 城镇 功能。 勐仑旅游小镇的建设正是以发展经济为出发点，以提升 城镇 旅游品牌、打造国际精品旅游 城镇 为目的，以 西双版纳 本土文化为主要脉络，最终将该区建设成为文化底蕴丰厚、布局合理、功能完善、景观优美、环境优良、品质统一的文化旅游服务区。 （二） 项目概况 项目名称： 勐仑旅游小镇 近期 建设 项目 项目业主： 云南省 旅游投资有限公司 项目地点： 勐仑旅游小镇 近期 建设项目 位于 勐仑镇南 部，南起 城子寨、南哈河 ，北 抵植物园园外园 ，东到 罗梭江 ，西 部以勐仑镇至城子寨的道路和 213 国道为界 ，规划用地面积 ） 。 项目定位：以构筑高质量旅游服务体系为目标，以旅游商务区为主体，放眼于滇西 南 旅游区，以基础设施建设带动旅游服务设施的建- 设，使 勐仑旅游小镇 成为 西双版纳 旅游业的又一亮点和样榜。 （三）规划目标 1、抓住机遇，加快经济结构调整、促进产业升级，增加城镇的集聚和辐射力，带动宏观区域社会与经济的可持续发展。 2、把勐仑镇建成“文化名镇、旅游大镇” ,打造为全国最有魅力和活力的精品热带旅游小镇。 3、加强城镇基础设施整合与城镇空间发展、城镇用地的密切结合。 4、重视城镇民族文化与城镇特色的塑造，充分利用自然生态资源 ，构筑城镇生态框架。 （四）城镇定位 城镇形象定位为：热带植物王国憩息地，人间仙境蓬莱岛，原真民俗文化体验地，异国他乡情调生态氧吧。 城镇功能定位为：热带雨林珍稀植物科考地，植物王国、珍稀动物观瞻地，以自然风光、民风民俗为主的综合性旅游城镇。 （五）城镇发展构思 1、 加强城镇特色和文化特征的塑造，使勐仑具有过目不忘的个性与魅力。 2、 维护并加强城镇以“山绿”、“水清”为主的生态型规划管理模式，创造适宜的可持续发展的人居环境。 - 3、 加强城镇基础设施和公共服务设施的建设，合理配备教育、文化、体育、会务、信息贸易等设施，为最 终发展成为设施齐全、环境优良、具有高度文明程度的国际精品旅游小镇奠定良好的基础。 4、 将城镇结构形态确定为“组团式”旅游城镇形态。 5、 以良好的自然环境、优越的旅游资源和浓郁的民族文化为背景，创造观光休闲度假型城镇。 （六）规划理念 1、 使人们最大限度，最便捷地享受自然环境丰富变化的山水文化城镇。 2、 使城镇绿色环境与旅游环境、文化环境有机融合。 3、 创造崭新的绿色文化形态； 勐仑镇将充分利用其有竞争力的城镇自然文化资源，建设绿色文化城镇，明确城镇新的吸引点。 四、 项目的建设内容 (一 )地理位置： 勐仑旅游小镇 近期 建设项目位于 勐仑镇南部，南起城子寨、南哈河，北抵植物园园外园，东到罗梭江，西部以勐仑镇至城子寨的道路和 213 国道为界，规划用地面积 ）。 - (二 )规划出发点 延续地方民族文化，建立有效的 城镇 生态自然网络，将片区建设成为以旅游服务、文化娱乐为主的旅游服务片区，构建新的充满活力的吸引点，使勐仑旅游小镇成为振兴西双版纳东部旅游线路的拳头产品。 (三 )规划定位 因为服务于西双版纳东部旅游区，因而其中可以包含旅游商品的销售等功能，因为服务于西双版纳东部地区，其信息化 (包括直接的信息提供和物质化的信息特征 )会成为西双版纳地区景洪 城镇 之外的又一 城镇 亮点，作为 建设，理所当然地可以包括 度假 酒店、分时段 度 假设施功能空间模式，为未来的建设发展留下合理充足的弹性。 有四项基本功能： 服务功能：为旅游者提供休息、餐饮、交通、购物及住宿等服务，使旅客顺利完成在游览区的游览计划。 管理功能：与服务设施同时组建的卫生、消防、保安、园艺、宣传等游览区管理部门往往也集中于此，使 时发挥全旅游区的管理基地的作用。 信息功能：游客可在 充分了解游览区的内容构成、环境特征及景观主题等内容，对游客的游览期望及情绪 有较大影响。此外，一个良好的 城镇 是一个旅游景区对外的“窗口”，其本身在特- 定空间上的存在，就已经对外传达了 一定 的形象信息。 游憩功能： 往本身就是一个景观建筑群，与游览区具备相似的建筑风格，其纪念性的标志景观、留有疏散回旋余地的入口广场空间，可使游客 (包括外地游客和本地游客 )在停留的时间内满足静观动览、留影纪念等的游憩功能。 (四 )规划原则 1、 创造人性化的开放空间 强调人性化的本意，就是应该结合特定的气候条件、景观资源，充分考虑在环境当中的合理行为和心理需求。在设施上作充分考虑，对游客的参与 、观赏之外的行为需求作深入的研究，很大程度上完全站在使用者的立场上，作充分细致的考虑。 2、 塑造城 镇 的灰空间 指在将这种类型空间的公共程度及规模程度予以提高，以体现旅游 城镇 特有的空间包容性，并顾及大量人流使用公共空间的要求。 3、 形成具有生态价值的绿化体系 提倡成规模的绿化布置，并高度结合相关小品的设置，形成具有高度生态和观赏价值的绿化地段。 (五 )规划规模 用地规模：片区的总体用地规模为 顷。 - (六 )规划用地布局 1、 功能分区结构 整个规划范围内分为 傣族风情步行街 区、 艺术家之村 、 民族表演场 、 贝叶 文化博物馆 、 傣药康健疗养中心 、 五星级酒店区 、 自驾车营地 、 傣式山地度假村 及 傣式度假酒店区九个功能区 ，并与植物园园外园（主要设置停车场、游客服务中心、特色购物商店等）联为一体，整个格局有 南北 两侧的城 镇 主要道路相连接，并在区间设计了合理的相互联系道路，以 中心水面为界 自然划分为南、北 、西三个 部分。 2、主要内容 （ 1） 傣 族风情步行街 以傣族建筑形式和风貌为主，进行艺术再创造，重现古傣式街区景象， 营建酒吧、休闲一条街，时尚元素结合边境旅游特色，让游客不出国门体验国际风情，也为东南亚度假游客提供一个有亲切感的娱乐和交流 场所 ，展示穿着当地民族服饰的居民的日常生活以及古代的易货方式，营造历史文化氛围和民族风情，打造成镇内旅游项目亮点 。主要以特色 酒吧 、傣味餐厅、 小型影剧院 、特色旅游商品购物等为主 。风情步行街中还考虑有手工艺品作坊：以原生态工具、方式展示傣族竹艺、布艺、陶艺等手工艺品的制成全过程，游客在参观的同时，也可以亲自参与制作，为自己的旅游体验留下一个深刻的回忆。在此过程中游客可自己参与制作极具个性的旅游纪念品。 傣族风情步行街占地面积为 顷，总建筑面积 133015 平方米。该区域建筑密度为 容积率为 地率为 （ 2）艺术家之村 为到版纳热带植物园写生的画家提供创作空间，在扩大影响力的- 基础上发展建立艺术家基地，突出民族传统特色，同时将新的文化创造力元素引入，让艺术家在这里聚会、交流、修学，逐渐发展成为版纳州的艺术朝圣地。主要内容为艺术家创作室、展览厅等。 艺术家之村占地面积为 顷，总建筑面积 19982 平方米。该区域建筑密度为 容积率为 地率为 （ 3）民族表演场 开展少数民族体育运动会，游客与当地居民进行体育竞赛活动，提供民族体育运动项 目培训，设立体育俱乐部等。 其中傣族古音乐观演厅：通过傣族古音乐的挖掘和再创造，进行极富地方特色的音乐表演，通过音乐来传递感情、述说傣族的历史传说与浪漫故事。 民族表演场占地面积为 顷，总建筑面积 23031 平方米。该区域建筑密度为 容积率为 地率为 （ 4）贝叶文化博物馆 是一个集科学研究、文物保存、科普教育 、文化旅游 等为一体的专业 贝叶文化 博物馆 ，在建筑设计 、 内部 装修、布展 等几个方面都充分展现傣族历史文化内涵。 贝叶文化博物馆占地面积为 顷，总建筑面积 9903 平方米。该区域建筑密度为 容积率为 地率为 （ 5）傣药康健疗养中心 引用 24 小时便利和自助健身的经营模式，经营针灸，傣式按摩，拿、蒸浴、沐足、傣药理疗等活动。为游客提供一个放松疗养的特色场所，同时也可对本地居民开放。 傣药康健疗养中心占地面积为 顷，总建筑面积 6416 平方米。该区域建筑密度为 容积率为 地率为 - （ 6） 五星级酒店区 位于规划区西南面，为游客提供超标准的星级酒店享受。 五星级酒店区占地面积为 顷，总建筑面积 23705 平方米。该区域建筑密度为 容积率为 地率为 （ 7） 自驾车营地 为自驾车游客们提供 休憩活动的场所。 自驾车营地占地面积为 顷，总建筑面积 37976 平方米。该区域建筑密度为 容积率为 地率为 （ 8）傣式山地度假村 以傣族传统居住形式为主，让游客体味原始、古朴的傣族生活方式，并在其中得以回归自然，放飞心灵。 在度假村中可设置干栏式接待区、家庭度假屋、体育运动保健区、风味餐厅（雨林特色风光）等。 傣 式山地度假村占地面积为 顷，总建筑面积 85229 平方米。该区域建筑密度为 容积率为 地率为 （ 9） 傣式 度假酒店区 傣王宫式花园洋房，精致复古的花园配合整体安宁祥和又不乏时尚活泼的氛围，在诸多旅游地产开发中独具竞争力。借鉴目前欧洲中产阶层的生活形式，通过独特的气候和文化风情特色引来旅游者定居或开发第二居所（ 为富裕起来的都市人寻找心灵栖息地。 傣式 度假酒店区占地面积为 顷，总建筑面积 59040 平方米。该区域建筑密度为 容积率为 地率为 3、建筑空间形态： 主要源自西双版纳傣族村寨的布局形式，同时兼顾节约土地，集- 约建设的原则，以公共空间为核心，与周边围合建筑并与步行及水系相互联系，所有的步行活动被包围在亲切的尺度当中。简约而随意的建筑空间布局布局，既解决了各种基本的功能问题，又以总体尺度的得当及与傣族传统村落的韵律达成了延续性对话。 在入口处设立明显标志作为旅游风情小镇的主要标志，为其建立形象主体。 4、 街道空间系统： 所有街道空间系统可以划分为三个层次：其一：是通行机动车的城 镇 干道划分出的街 道网格格局；其二，是次一级机动车道路与主要绿化景观轴线划分出的街道格局；其三，是街坊内部相互联系的步行系统网构成的步行街道空间格局。 主要道路 5、 绿化 景观空间系统 空间系统 沿 罗梭江和南哈河的 绿化空间系统是整个片区生态核心区， 规划在旅游小镇中心区设立中心水体景观，充分体现傣族的水文化，整个区域无明显中轴线，体现了傣族崇尚自然的生活原则， 也迎合了游客休闲时随意、放松的心情，从而塑造出亲切的空间环境。 6、其他活动 （ 1） 竹筏漂流 竹排漂流是观光和亲密接触自然山水环境的最佳选择，给游客提供了体验清雅小镇恬静氛围和 观光热带气候植被的机会。该段沿岸设有多个码头，游客可自由选择上岸与下水的地点。 具体可安排在罗梭江上曼打鸠至曼梭醒段。 （ 2） 罗梭江赛龙舟 - 傣族有“水的民族”的美称，每年泼水节期间，全州城乡各地傣族聚居地都要举行赛龙舟活动。 勐仑镇断 罗梭江水面平缓，江面宽阔，景色优美，适合赛龙舟活动的开展，同时江边的风情街是很好的观赛场地。 具体可安排在 版纳热带植物园老吊桥至城子寨段 。 （ 3） 江中捕捞体验 在城子寨江边设置江中捕捞体验游，让游客在傣族风情的渔船上欣赏罗梭江自然风光，参与捕鱼等活动，与渔民共同燃薪烹肴，品尝自己的劳 动成果。 （ 4） 放河灯、放高升 在园外园综合旅游区的夜间民族歌舞表演活动及篝火晚会结束后，可沿着广场到达风情街泼水广场的亲水平台部分，进行富有宗教文化色彩的放河灯、放高升活动，许下自己的心愿，寄托对亲人的祝福之情。 （ 5） 森林浴场 傣女水边沐浴是极具傣族特色和诗情画意的场景。设立生态浴池，让游客放松心情，入乡随俗，在大自然天赐的山水环境之中尽情沐浴。 （ 6） 版纳热带植物园游览区 利用版纳热带植物园内某些特有植被的独特习性，开展旅游项目，并可将这种活动适度向镇区内延伸。如，跳舞草、神秘果、旅人蕉、鸡蛋果的体 验等；开展植物认养活动，既提高人们认识了解热带植物的积极性，又能提高重游率。 - 五、 项目建设的必要性分析 一、勐仑旅游小镇是延续和发扬 傣族 文化的需要 高品位的旅游业不但要完好地保存自然景观，还需要给游客展现深厚的文化内涵。随着旅游业的深入发展，游客素质的提高，必然对旅游产品的品位要求更高，会追求以旅游的方式深入了解云南的历史和文化。勐仑旅游小镇项目的建设将是一道文化旅游大餐，会使来云南 、到版纳 的游客整个行程更加丰富多彩，最终全面提升云南旅游产品的质量。 西双版纳是国家级 风景名胜区 之一， 傣族 文化博大精深，对 傣族文化的保护和延续是我们义不容辞的责任和历史使命。勐仑旅游小镇以 傣族 文化为根基，着重反映建筑文化、歌舞文化、音乐文化、饮食文化、服饰文化、 宗教文化和 传统手工艺，旨在将 傣族 文化用具体的物质形态 体现出来，并跟上时代和经济的发展，用发展的眼光和动态保护的手段对待历史文化的保护和延续，使 傣族 文化代代相传，发扬光大。 二、勐仑旅游小镇建设项目是现代新西双版纳旅游业转型发展的需要 云南旅游业经过近十年的高速发展，从景点开发到各类配套设施都得到了显著提升，走到了全国旅游业的前列，成为众多省市学习和研究的对象。然而，近几年来 ，随着全国大量新旅游景点的开发，分- 散了客源流向，使西双版纳的旅游收入增长缓慢，旅游服务等相关行业竞争加剧，西双版纳的旅游进入了发展瓶颈期。 省委、省政府审时度势并提出：瓶颈期就是机遇期，云南旅游业要进行二次创业，要转变旅游增长的方式，从传统的观光型旅游，向休闲旅游、健康旅游、体育旅游、商务度假旅游、会议旅游、奖励旅游等旅游细分市场转变，扩大旅游产业的根本出路在于不断创造让广大游客向往的新景区。因此，在西双版纳建设以西双版纳热带植物园为主题、以傣文化和绿色生态为特色的勐仑旅游小镇，推出系列独具地方文化特色，融 观赏性、参与性和娱乐性为一体的旅游项目，有利于搭建现代新西双版纳旅游产业发展的新平台，有利于推动西双版纳旅游产业继续延伸和发展。 三、勐仑旅游小镇是西双版纳建设国际旅游区域目标的需要 随着整个云南经济特别是旅游业的迅猛发展，西双版纳作为云南旅游业的明珠，在国际国内的地位在逐年上升，正逐步朝着一个在国内、国际一定范围内有着一定影响力的国际性旅游区域迈进。 西双版纳作为云南省最南部的 重要地州 ，是通往东南亚、南亚的重要交通枢纽，目前，云南旅游业正形成一个以昆明为中心“三线六区”相辅相成的发展格局，西双版纳作为滇西 南旅游区的中心。将主要旅游目的地进行发展，要改进旅游设施，提供更多的旅游产品，发挥西双版纳在气候、资源、交通等方面的优势，组建跨地区、跨行业的旅游企业集团，把西双版纳建成中国西南地区，面向东南亚走向亚- 太的著名国际旅游区域。 西双版纳要向国际国际著名旅游区域迈进，很重要的一条就是配备完善的服务配套设施，且对其档次、规模亦有更高要求。勐仑旅游小镇的建设将进一步弥补西双版纳旅游产品的不足，将观光型旅游和康体养生、休闲娱乐融为一体，并由此引导国内及本地旅游产品的发展和创新，从而提升西双版纳旅游服务档次，繁华西双版纳 旅游服务种类，塑造西双版纳旅游新形象，拉动内需，促进西双版纳经济发展的需要。 四、勐仑旅游小镇是提升勐仑城镇功能，完善城镇旅游服务质量，打造国际精品旅游小镇的需要 勐仑镇现状的旅游设施大部分是过去自然形成的，有很多由于建造年代久，设施陈旧，在服务质量、服务内容、服务档次上已与时代脱节。从目前旅游业发展的趋势来看，随着生活水平的提高，人们用于旅游的支出将逐步上升，游客总量也将呈上升趋势，游客的分化和差异以及由此带来的旅游需求差异也将日益加大，勐仑旅游小镇以市场为导向，集吃、玩、住、赏为一体，以高品质的文化景观 、山水景观、建筑景观为一体的物质环境和一流服务，使其成为西双版纳旅游服务业的新领头羊，使城镇环境和服务水平更上一层楼 ，为使勐仑逐步成为国际精品旅游小镇奠定良好的基础 。 五、勐仑旅游小镇是建设西双版纳东部旅游圈的需要 在西双版纳州旅游发展规划中，以勐仑为主要服务基地和次- 中心的东部旅游圈的开发，是西双版纳实现从“旅游观光型”向“旅游度假型”发展的重要举措。过去，东部旅游圈除了少量项目外，没有长远的具有持续经济价值的充分体现旅游度假功能的项目。勐仑旅游小镇项目的建设，正是促使西双版纳向“旅游度假型”转变的一项重要措施，它既可完善西双版纳州东部旅游圈的功能配套，满足游客观光度假的需要，同时，作为一项新型的旅游产品，也将成为长远持续的税收来源，从而促进东部旅游圈的进一步发展。 六 、是为了满足人民生活水平不断提高、塑造良好的城 镇 环境的需要 随着人们生活水平的进一步提升，消费理念将不断更新，旅游已经成为人们新的消费时尚。双休日，茶余饭后人们都想到大自然中消遣，参加各种体育锻炼，情侣想有一个宁静、幽雅的谈心交流之地，儿童也想有一个天真活泼的乐园。一 个 好的 旅游产品 不仅能满足人们身心健康发展的需要，而且对塑造 城镇 形象，提升 城 镇 文化品位，促进 城镇 社会经济发展，尤其是旅游业的发展，将起到重要作用。通过兴建勐仑旅游小镇，可以为 勐仑居 民创造一个良好的生活空间，不断提高 居民 的生活质量，改善 居民 的文化娱乐水平，带动 勐仑镇 第三产业及其他各项事业的发展。同时，该项目的建设实现了 城镇 公益事业社会化的目标，极大地改善了 城镇 环境，塑造了绿色 城镇 形象。 - 七、满足现代 勐仑 生态建设和新型产业布局的需要 勐仑 城镇 规模和社会经济的高速发展必须要有更大的产业基础来支撑，必须新增产业门类、扩大产业规模和提升产业档次。勐仑旅游小镇项目将以现有的生态景观为依托，通过 高质量的生态建设和随地形、山势、水系和民族文化的有序开发，建立起项目自身的良性生态循环系统。勐仑旅游小镇项目的建设，还将在一定区域内形成大量 傣族 的建筑风格和 现代 商业经营模式，将有力地促进和带动时尚 城镇 现代服务业的发展。同时该项目的建设，将通过发展文化创意产业，改变本土化、低端化的旅游业开发模式，推动西双版纳旅游业的“二次创业”。 八、提高当地农民收益的需要 提高农民的收益水平，是解决“三农”问题的措施之一，只有增加农民的非农经济收入，扩大农村剩余劳动力的就业途径，才能提高农民的收入水平。勐仑旅游小镇项目的实 施，能够为 勐仑镇 提供 500个以上的直接就业机会，还能够使周边农村的农民获得更多就业的机会，能够增加家庭经济收入，带动周遍“农家乐”等多种形式的经济发展，为全面建设小康社会创造条件。 总之，凭借 勐仑 现有的自然风光和深厚的 傣族 文化，构建一个融旅游观光、文化传播、商品贸易、商务信息、康体运动、休闲娱乐为一体的勐仑旅游小镇具有特别重要的意义，是非常必要的。 - 六、 项目投资估算 （一） 编制范围 片区 顷 内的 建筑、绿化、 基础设施、水系及场地等几部分。 （二）游客量控制 根据勐腊县旅游发展规划中预测，勐仑镇 远期游客量约为 200万人次 /年，平均日游客量 5500 人，根据镇内的游客的主要游览点，小镇的合理游客量为 15000 人，最大极端容量为 25000 人，在新区要积极建设旅游用地，以增加游客容量。本规划中相应的配套设施建设规模已经能够满足最大游客量的需要。 （ 三 ）工程总投资估算 项目 数量 单价 总价 土地征用费 元 /亩 6146 万元 建筑 39829700 元 / 1863 万元 绿化 12489650 元 /873 万元 道路 （不包含滨江路） 3493000 元 /99 万元 给水管网 （ ， 3352m 280 元 /m 94 万元 污水管网 3352m 430 元 /m 144 万元 - （ ， 雨水管网 （混凝土管， 3352m 900 元 /m 302 万元 供电线路 1166 万元 电信线路 112 万元 配电室 5 个 30 万元 /个 150 万元 铺地 7172980 元 /291 万元 小品 15 个 20 万元 /个 300 万元 水景 200 万元 滨江路 306000 元 /45 万元 设计勘察费 520 万元 总投资 45375 万元 （ 四 ）投资回收方式 经营收入来源为： 五星级酒店收入，按照 300 元 /间，入住率 50%，共计 200 个标准间计算； 商铺出售 ,3000 元 /平方米计算； （商铺总面积为 133015 平方米） 度假酒店按照 2000 元 /平方米进行销售； （度假酒店总面积为144569 平方米） 竹筏漂流按照年游客人次 30%，年游客量按照 200 万人次计算，每年约有 60 万人次参加，按照 50 元 /人计算； 傣药康健疗养中心，按照年游客人次 20%，年游客量按照 200 万人次计算，每年约有 40 万人次参加，按照 100 元 /人计算； - 影剧院、展览馆、民族歌舞展演按照年游客人次 20%，年游客量按照 200 万人次计算，每年约有 40 万人次参加，按照 30 元 /人计算； 自驾车营地、艺术家之村按照 100 元 /间 间按照 100 平方米计算 ，入住率 40%； （自驾车营地、艺术家之村总面积为 57958 平方米） 二、经营成本测算 成本按以下原则考虑： （ 1）、维修费按固定资产投资的 10%计取 （ 2）、管理费按收入的 30%计取 （ 3）、税金及其它 a所得税： 25%。 b营业税：本项目按 5%计取。 c城市维护建设税：按营业税额的 5%缴纳。 d教育费附加：按营业税额的 3%缴纳。 三、主要财务指标 （ 1）、净现金流量： n (1+t t=0 其中： 现值累计 金流入量 金流出量 - 会基准折现率（ 13） t计算年份 由表中可看出，至计算期末 所得税后， 元 0 所得税前， 元 0 说明该方案是可行的。 （ 2）、投资回收期 所得税后，投资回收期 20 年 所得税前，投 资回收期 20 年 表明该项目在经营期内能收回投资。 （ 3）内部收益率 n (1+t =0 时 t=0 可计算出内部收益率 所得税后， 得税前， i 表明内部收益率大于社会基准折现率。 以上指标皆表明在计算期内可回收投资，项目是可行的。 - 七、经济技术指标 规划总用地 顷 总建筑面积 398297 平方米 建筑占地面积 93535 平方米 道路用地面积 52306 平方米 建筑 密度 绿地率 容积率 体面积 27969 平方米 八 、项