某湖高端商务政务休闲平台项目可行性研究报告

狮子湖 高端商务政务休闲平台 项目 可行性研究报告 1 目 录 第一章 总论 第二章 建设单位概况 第三章 项目建设的背景和意义 第四章 项目选址及建设条件 第五章 项目的规划建设方案 第六章 环境保护与节能设计 第七章 建设周期 第八章 投资估算及资金筹措 第九章 租售收入和财务效益 第十章 风险分析 第十 一 章 结论 附件 2 第一章 总论 狮子湖 高端商务政务休闲平台 青岛 某某 投资（集团）有限公司 内容 ： 碧水丹山 高尔夫球度假俱乐部 、 地中海 会议休闲中心、 翡翠谷 温泉 养生 中心、 风情人居 游艇别墅等 广东清远市狮子湖山庄 1 号 项目占地 3047 亩（已经扣除水体和高尔夫球场面积） 。规划总建筑面积 614600 平方米，其中：地中海会议休闲中心 建筑面积 136800 平方米；碧水丹山高尔夫版块 建筑面积 111000 平方米；翡翠谷温泉养生版块 建筑面积 150300 平方米；游艇风情人居版块 建筑面积 113700 平方米；别墅区 建筑面积 102800 平方米。 总投资 ： 374217 万元 业自筹，部分银行贷款。 根据 清远市 十一五发展纲要 的 建设规划，通过本项目的建设，促进 清远市 现代服务业和 房地产 业 的 发展 ，改善清远市投资环境 。 3 同时，配合 清远市 的建设与完善，带动当地的经济发展，提高群众的生活水平。 第二章 建设单位概况 青岛 某某 投资集团有限公司 2001 年在青岛注册成立，注册资本贰亿柒仟万元人民币 ,涉足电源产业、房地产行业、生态旅游、高科技产业、国际国内贸易、工程技术咨询、大型机械租赁和机电设备制造、国际物流等多个领域。集团公司依托深厚的电力产业背景 ,在上海、江西、青岛、潍坊等地控股经营了上海南山生态林有限公司、青岛众望置业有限公司、青岛颐杰鸿利科技工程有限公司、青岛颐杰鸿运国际物流有限公司、江西颐杰鸿方实业发展有限公司、山东电建铁军电力工程有限公司等 10 家子公司，参股鲁能集团等 4 家公司。 企业秉承 “ 诚信立企、创新发展 ” 的理念和 “ 立足社会、服务社会 ” 的宗旨，经过 5 年运营发展，公司规模不断壮大，经济效益稳步增长。 2005 年资产总额达到 元 ,年收入 元。 集团现有员工 500 余人，各类专业技术人员 412 人，其中 386人具有中高级专业技术职称， 70%以上员工拥有大专以上学历。集团坚持 “ 人本管理 ” ，崇尚团队精神，积极推行科学合理的激励分配机制，营造了开放灵活的用人环境。并力求将员工职业生涯规划发展与企业发展目标有机结合，通过为员工创造发展空间，激发员工 4 成功欲望，实现个人价值与企业目标的高度和谐统一。 目前，随着集团公司在上海、青岛等地业务的拓展和国外项目的推进，各项事业正蓬勃发展，在富有创造和机遇、充满挑战和希望的征途上，公司求贤若渴，诚邀各类英才加盟，燃烧激情，成就未来，携手打造一流国际集团，谱写二十一世纪辉煌的篇章。 5 第三章 项目建设的背景和意义 理位置 本项目建设基地位于 广东清远市狮子湖山庄 1 号 。 远市 国民经济与社会发展概况 2005 年全市生产总值达到 元， “ 十五 ” 第一产业年均增长 第二产业年均增长 第三产业年均增长 产业结构得到调整优化，农业产业化经营水平不断提高，工业化步伐大大加快，旅游、商贸、物流等服务业加快发展，各具特色的经济区域初步形成，非公经济比重提高，经济活力进一步增强，三次产业结构比例由 2000 年的 39： 26： 35 演变为 2337 40。 地方财政一般预算收入达到 元，比 2000 年增长 目的背景 策背景 清远 市是 一座年轻而充满魅力的城市。 1988 年 1 月 7 日经国务院批准设立清远地级市，同年 2 月 28 日正式挂牌成立。现辖清新县、 6 佛冈县、阳山县、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县和清城区 5县 1 区，并代管英德、连州两个县级市。总面积 平方公里，总人口 387 万人，是广东省地域最大的地级市和广东省少数民族主要聚居地。建市以来，清远市委、市政府在广东省委、省政府的正确领导和兄弟地区、海 内外社会各界的热诚关心支持下，顺利实现了新市各阶段战略发展目标，一座现代化滨江新城在北江两岸巍然耸立。面对世纪之交的新形势新挑战，清远市又旗帜鲜明地提出实施工业化、城市化、市场化和后花园四大发展战略，掀起了 “ 二次创业 ” 高潮。 今日 “ 珠三角后花园 ” 清远的良好地区形象已日益深入人心，招商引资势头迅猛，经济社会发展加快。 2002 年 2 月 28 日，清远市成功举办了 48 个重点项目奠基剪彩仪式，总投资额达 元。可以说清远招商引资的 “ 羊群效应 ” 正在形成和扩大。在新世纪新一轮发展浪潮中清远市正以其崭新的形象、独特 的魄力、美好的前景充分展现其巨大的发展新优势。 会背景 随着 时代 的 变化，休闲也是生产力，并成为巨大的产业。美国的休闲产业已占 首位，约占全部消费支出的三分之一。统计显示，在靠休闲消费驱动经济模式中，休闲产业成为美国第一位的经济活动。 世界经济发展经验证明：人均 到 1000 美元时就会产生巨 7 大休闲需求，去年中国人均 达到 1700 美元，这意味着中国已经踏入休闲经济“井喷式”发展的门槛。中国 “十一五”规划纲要指出：“要立足扩大国内需求推动发展，把扩大国内需求特别是消费需求作为促进经 济增长的基本立足点，促使经济增长由主要依靠投资和出口拉动转向消费与投资、内需与外需协调拉动转变。” 珠江三角洲是我国经济实力最强、发展最快的增长极 之一 ， 服务业高度发展， 2005 年 广东 省第三产业增加值达 元，比2000 年的 元增长 年均增速达 比 九五 时期提高 百分点 ， 继续居各省市首位，比第二、三位的江苏、山东多出 3000 多亿元。 休闲经济，正成为以消费拉动国民经济增长的生力军。对于如广东这样的中国发达地区而言，尤其需要在“休闲消费拉动”方面率先做出榜样 。 珠江三角洲 众多经济发达的城市群体的密集存在，在造就了数量庞大的财富群体及其巨大高端需求的同时，也付出了生态环境普遍恶化的代价，使本区域内普遍缺乏生态优美天人合一的高端休闲设施建设平台。 本项目的开发建设，正是填补了这一空缺。 尔夫 产业 发展现状 高尔夫作为 高端 休闲时尚的体育运动在中国发展已有 20 个春秋，并且取得了 不俗 的成就。目前国内的高尔夫消费人群也已突破100 万人，潜在的高尔夫消费者已达 2000 万，同时海外每年有 308 万人次来华进行高尔夫旅游，且逐年在增加。 广东高尔夫球场 已 达 70 家， 但特 色鲜明的球场却凤毛麟角，因而多半只是休闲运动的场所，而难以形成复合化休闲交际的魅力平台。观澜湖高尔夫是广东这片神 奇 土地孕育出来的一大胜景，但即使经过多年的巨大投入和苦心经营，也依旧存在若干功能性缺陷而不能成为一个名副其实的高端交际平台。 从 1992 年开始，香港骏豪集团先后投入巨资，在深圳观澜湖兴建了世界最大规模和惟一汇聚五大洲球场风格的 180洞高尔夫球会。此外，还兴建了拥有 51 片网球场的亚洲最大网球中心，五星级度假酒店，引入了世界最著名的大卫利百特高尔夫学院。从单一的高尔夫项目发展到今天拥有网球、壁球、 桌球、排球、羽毛球、健身中心、中西美食、 童游乐场、度假物业等综合体育休闲设施的大型产业园区，观澜湖被评为“鹏城十景”之一，并成为国家 由于规模宏大，众多球场之间的休闲生活纽带难以紧密，使其更多的呈现为一种高球大卖场的状态，而生活的温馨氛围与便利性都难以体现。故其虽然足以号称世界第一大球会，却距离第一魅力球会的 目标相当距离 高尔夫运动 作为 一项高尚的体育休闲运动 ，经过在中国的二十多年发展历程， 已经 成为对社会经济与文化的发展具有重要影响作用的新兴的社会产业 。 现今广东省拥有 观澜湖高尔 夫球会 、中山长江高尔夫球会、佛山市南海桃园枫丹高尔夫俱乐部等较为大型的高尔夫俱乐部，并且 9 各具特色。 其中， 观澜湖高尔夫球会， 是目前 中国规模最大，档次最高，配套最齐全，影响力最大的高尔夫球会 ,是中国第一个获职业高尔夫球员巡回赛事会（ 可的球场 。 中山长江高尔夫球会位于中山长江旅游风景区，座拥四通八达交通之便利，同时强调五星级的服务意识，以“向客人提供至高至上的最佳服务，创建国际一流球会”为宗旨。 独特 位置 和发展前景 广州 作为珠三角中 心城市 ，其经济辐射带动能量之巨大不容置疑 。中共 中央政治局委员、广东省委书记张德江给广州的定位 ： 把广州建成 “ 带动全省、辐射华南、影响东南亚 ” 的现代化大都市 。 在广州城市发展最新的战略部署中，“北优”战略是关键的一环。其“北优”虽在官方文件里主要划定为从化和花都，但事实上清远在休闲经济领域却占据极重要的地位。从化温泉一向有名，但作为广东传统的官方疗养基地，无论是设施还是服务，都已呈现老化，再造工程非一日之功。花都则由于新白云机场的存在，临空经济流成为其核心特色。根据临空经济的辐射圈层划分，在距离机场 30清远正好处于这 一最佳区域，可谓天造地设，物华天宝。事实上，新机场不仅拉近了清远与广州的距离，也拉近了清远与全国和全世界的距离。使清远在大众化休闲经济领域可以更上一层楼，更足以在高端休闲领域大展宏图。 10 清远作为广东重要的产粮区， 地处珠三角与粤北山区的结合部，在地理上属于珠江三角洲北端。南靠广州、佛山，西连肇庆，东邻韶关，北接湖南、广西，历来有 粤 、湘、桂 “ 三省通衢 ” 之称，是经济强省广东与内地广大市场连接的重要经济走廊。 具备强大的后发优势，青山绿水，生态美食，温泉、漂流等等已经形成规模和口碑效应，是近年来广东旅游休闲经济最活跃 的地级市。但是目前清远旅游休闲经济处于比较粗放的大众化消费阶段，高端设施严重缺乏，无论对于吸引客商还是提高经济素质和城市魅力都有不足 ， 迫切需要加以改变。 以天赐的优美生态自然条件为基础，承接大广州的经济辐射，利用机场临空经济区位优势，清远有条件、有必要、也有能力打造一个特色鲜明的服务于珠三角的高端休闲交际平台 ， 以拉动其城市形象与休闲经济的全面素质化提升与完善。 为了加强城市特色与魅力，清远市提出了宏大的湖城规划，将把北江与大 燕 河连通起来，造就壮观的平湖风貌，并使游艇足以通江达海。而地处北江与大 燕 河之间的狮子 湖 高尔夫球场 ，恰好成为湖城景观中得天独厚的一块宝地，利用其自身碧水丹山的优美地貌特征与曲线和便捷通畅的水系，既可以形成自成一体的内部水世界，也能够与外部大湖 城形成充分互动循环，打造一个充分展示亲水魅力的高端休闲交际平台。 因此，狮子湖 场 项目，将成为清远湖城蓝图中极其靓丽的一道风景，也是其画龙点睛之所在，在整个广东省范围内，都具备排他的唯一性吸引力，市场前景无可限量。 11 尔夫别墅 近年来， 高尔夫别墅 与绿色、自然、健康无限贴近的高尔夫运动，不仅是一种锻炼的方式，更成为许多人的生活方式、交友平台，甚至 是选择生意伙伴的途径。果岭上的青草绿水成为了上流阶层休闲娱乐、生意洽谈的主要场所。 高尔夫曾被人誉为是贵族的运动，而别墅也被看作是金字塔尖人物的专属之物，当这两种象征着顶级生活形态的奢华享受结合在一起时，便形成了令无数人艳羡的高尔夫别墅。 也正是因为高尔夫别墅的横空出世，才使得高尔夫与地产的梦幻组合，成为富豪们实现休闲娱乐和商务合作的理想所在。如今，高尔夫别墅已经自成一派，成为别墅市场上的新贵。 在高尔夫球场进入国内以来，与高尔夫球场伴生的房地产开发特别是别墅项目进行得非常火爆，高尔夫球场成为这类房地 产项目的主要卖点。可以说，高尔夫别墅已经成了一种独自销售的别墅类型。 曾有业内人士说： “ 最有价值的别墅不是在山水之间，而是在高尔夫球场之间。 ” 确如其言，两种稀缺性资源的结合将带来无以伦比的合力作用。数据显示，具备高尔夫球场的别墅比普通别墅的价值高出 60% 80%。也正因为如此，高尔夫别墅犹如雨后春笋一般在神州大地相继登场。因此，对于高尔夫别墅市场的分析，亦成为 12 时下最令人关注的焦点问题。 目前，国内的高尔夫别墅多分布于环境优美、拥有便利交通的沿海城市和内陆省份，其中以深圳、珠海、海南、上海等地的高尔夫别墅 项目备受人们瞩目，而 2005 年 10 月 29 日在深圳盛大开盘的观澜湖私家果岭别墅，成为吸引业内人士眼球的极品高尔夫别墅的代表之作。 高尔夫别墅会成为高层人物的置业新选择，这与两种象征顶级生活形态的事物的完美融合密不可分。近年来，高层人士对住房的要求越来越高，从大面积、靠海等要求已逐步转向绿化好、方便运动的方向，于是高尔夫别墅成为他们最优化的选择。 为此本项目具有良好的发展前景。 际会议中心 高端政务商务休闲特区是清远市的超级客厅，也是广东省的超级迎宾馆。通过高端和个性化的主题酒店、顶级的会议中心和 论坛、尊贵的温泉疗养和健康养生服务、多元文化的国际游艇社区，以及近在咫尺的亚洲最好的富豪商务高尔夫球场，共同构成从清远到泛珠三角的超级政务商务交际活动、休闲生活和高端会议论坛平台。 本项目 希望运用生态的主体结合国际会议的功能，定期举办国际生态论坛，以此作为中国积极参与国际环保生态活动的决心，并作为企业度假、会议及教育培训中心，吸引企业团体的参与，带动外围区域的发展和开发。 13 泉养生 温泉养生谷是以地热温泉为基础，发展健康养生和现代保健的综合性养生基地，号称“生命加油站、人体大修厂”。将整合国内 外一系列专业的水疗、体检、保健、运动专业组织，共同搭建一个为高端人士提供高质量和人性化的身体技术支持。 该项目的地理位置位于广东省，交通便利，距白云机场仅 45 分钟车程。而目前珠江三角洲北部缺乏集高品位的高尔夫俱乐部、国际会议中心、温泉与一体的商贸休闲养生度假区，所以该项目有利于吸引省内外的社会精英来此进行会务、休闲、度假，从而拉动消费，参与到清远的经济发展中来。 本项目所在的狮子湖位于广东省清远市，区域内经济的发展因交通 条件 和自然地貌受到极大限制，土地利用效益低 下，农民的生活水平一直较低，人均年净收入不足 800 元。本项目的建设，不仅可以为当地及周边农民提供就业机会，提高农民的收入和生活水平。同时又为当地政府带来丰厚的税收收入。还可以拉动配套产业的发展，为区域经济的发展作出贡献。项目基地内村民宅基地的货币化动迁，也可以 提高土地集约化使用率，为农民住宅 为建设与完善创造有利条件，进一步改善农民的生活质量。 14 狮子 湖 项目 的建设和运营，需要大批的高级管理人才和专业技术人才，必将促进当地的文化教育事业的发展。同时所吸引的客户群中包括大量的社会精英，不仅会为 清远 的经济发展带来丰富的人力和财力资源，而且会迅速提高 清远 在全国乃至世界的知名度；该项目的运营可以为社会各界提供完美舒适的会议、休闲、养生场所，不仅会弥补 广东省、 清远 市近年来经济 迅速发展而现代化服务业发展的不足，为把世界高端的人才和项目引进 清远 、留在 清远 创造良好的条件，而且会和当前 清远 主导产业 生态农业、 旅游业 形成经济互动，拉动 清远 特别是 狮子湖 的经济快速发展。 15 第四章 项目选址及建设条件 目选址 广东清远市狮子湖山庄 1 号 地的取得 项 目 建设 用地 以 土地批租方式取得。 高尔夫球场 用地 与水域以租赁方式取得。 地现状及规划条件分析 状 已建有 18 洞高尔夫球场和配套会所，以及占地约 100 亩的高尔夫别墅区。项目周边为农田和水塘。 域条件 清城区总面积 927 平方公里，人口 55 万，下辖 7 个镇、 5 个街道和 1 个场，境内属亚热带季侯风气候，年平均气温 22 ，年降雨量 2215 毫米，气候宜人，春色常驻。矿产资源丰富，其中储量大、品位高的有钠长石、钾长石、铁矿、高岭土、稀土等，为当地建材 16 业提供了充足原料。 经济状况良好。工业是清城 区经济的主体，尤以轻工业为发达，初步形成电线电缆、陶瓷、电子、建材、塑料、制衣等支柱产业。农业比较发达，现有耕地 亩，农产品以水稻为主，经济作物有蔬菜、花卉、水果、笋等，清远麻黄鸡、乌棕鹅驰名中外，生猪和水产品产量较大，是天、珠三角鲜活农副产品生产基地 。近年来，房地产业、旅游业和商贸流通业加快发展 已 逐步成为清城区国民经济重要支柱。 划优势条件 中国的发展正处于一个快速增长阶段，因此，中国也正处于一个大转折时期；珠三角是中国的经济前沿地带，在新经济的影响下，珠三角也正迎来了新的发展浪潮。 狮子湖项目未来将被打造成珠三角的超级客厅，整个广东省的超级迎宾馆，未来将具备高端商务、政务休闲交流功能。在当前国际一体化的形式下，项目在市场需求方面也面临着前所未有的机遇。 从休闲产业的发展来看，休闲产业主要以旅游、娱乐、运动为基础，涉及旅游业、服务业、健身业、娱乐业、零售业、交通业、会展业、体育产业等由此连带的产业群。 据预测：十年后，休闲消费支出将占到城市人口消费支出的 50%以上。休闲经济的发展有着无限巨大的潜力，以休闲居住、旅游休闲、商务休闲、康体养生、休闲体验为主的休闲产业将成为休闲经 17 济的支柱。休 闲经济必将成为 21 世纪中国的朝阳经济。 珠三角作为中国经济的前沿地带，在这样的大好形势下，必然也会迎来新的发展机遇，实现珠三角的再次飞跃，而项目所处的地段，在新的历史发展机遇前，具有超越常规的跨越式发展潜力，这是与大广州的发展阶段密切相关的。 从珠三角休闲度假的需求来看，目前珠三角财富增长迅速、人均 人均收入位居全国前列，人们不但具有休闲度假的意愿，也有很强的休闲度假的能力；人们一年中有近三分之一的假期，休闲度假也从过去有钱阶层的时尚“专利”，变成普罗大众的生活方式，这些方面促使休闲消费的 效应日益明显 。与强烈的需求相比，珠三角目前休闲经济的主要问题是 有特点、有个性、能吸引人的休闲项目供给不足。 而从清远的资源、区位、交通、生态等条件来看，完全可以加大对高端休闲产品的供给，为城市经济发展寻找新的增长路径。清远的旅游资源底蕴丰富、品种多样，更主要的是：清远与珠三角其他城市相比，山清水秀、生态宜人，在珠三角 能有 如此大片的生态风光发展会务休闲、商务休闲 十分难得 对于项目来说也是一个千载难逢的好机会。 远市第三产业 发展 规划 游业 推动以旅游业为龙头的第三产业发展，明确旅游业的支柱性产 18 业地位。 整 合区 域旅游资源，把资源优势转化为产品优势，积极 拓展观光、休闲、度假、康体、疗养、会议等多功能多层次的产品体系。 地产 随着经济结构的转型，服务业、商业、房地产业等以消费为目的的第三产业开始发育。珠三角大都市连绵带是中国经济最发达、城市化水平最高和人口密度最大的地区之一，广州未来的发展趋势是人口达到 1000 万的高密度大都市区，居住郊区化是大都市 拓展 的必然趋势，这一倾向在广州已开始显现。 碧桂园已经投资清远的房地产正预示着一个敏感的信号。广州庞大的高中收入阶层、 成功人士潜藏了一个巨大的高级住宅消费市 场。 识密集型服务业 大力发展通讯、信息、教育、科技、咨询、卫生等知识密集型服务业；加快发展文化、体育、社 区服务、中介服务、城镇社区等现代服务业，扩大消费需求，改善消费环境 ，挖掘市场的潜力，扩大经济增长的空间。 设条件 位环境 清远狮子湖项目位于 中国内地经济最发达、最具市场活力和投 19 资吸引力的地区之一 广东省境内的清远市。 广东省位于我国大陆的南部，珠江三角 洲 区域内，是著名的 鱼米之乡 ， 拥有 “ 绿水丹崖 ” 的秀丽景色 和 别具魅力的岭南文化。 同时广东省毗邻港澳， 是 国际资本和跨国公司、国 际大财团投资最活跃的地区之一，也是全球最重要的制造业基地之一。随着经济的发展，不仅为该地区带来了众多的投资资本，也集聚了大量的境内外高级管理人士。这部分人群的出现，为广东省带来了众多的时尚生活理念和运动休闲理念。 清远 美丽的珠江三角洲后花园， 交通十分便利 ，随着广清高速公路开通，到广州只需 45 分钟，而通过广州的高速公路网，直接连通东莞、深圳、佛山、珠海；东面， 106 国道将清远与韶关、江西连接；向西， 323 国道通达广西、 “ 清四公路 ” 直通肇庆。 在清远 境内有石坑崆、大雾山、大罗山、云台山等大山名山，有北江、连 江、翁江、滨江等大河名川，相互交结，孕育出个性鲜明的高 山 峡谷、河流湖泊、原始森林、溶洞温泉 等得天独厚的自然景观 以及古朴的瑶、壮两族民俗风情，这些充满天然气息的生态旅游资源，给渴求回归大自然的现代人提供了一个不可多得的高品味的好去处。 清远市具有非常独特的区位、自然与环境优势 。 区位优势 ： 清远市 地处珠三角与粤北山区的结合部，在地理上属于珠江三角洲北端。南靠广州、佛山，西连肇庆，东邻韶关，北接湖南、广西，历来有 粤 、湘、桂 “ 三省通衢 ” 之称，是经济强省 20 广东与内地广大市场连接的重要经济走廊。市区距离香港、澳门均只有 200 公里左右， 距离广州市中心只有 50 多公里 。 资源优势： 清远是广东省重点粮产区、重要用材林、水源林和新兴蚕桑、水果、茶叶、甘蔗、烟草、中药材、反季节蔬菜出口基地。独特的气候资源为发展特色农业创造了良好条件。拥有清远麻黄鸡、乌鬃鹅、骆坑笋、北江河鲜，英德红茶、苦丁茶、连州白茶、水晶梨、东坡腊味，连山沙田柚等闻名省内外的地方土特产。 环境优势： 清远是广东省自然生态环境最优越的地区，有利于顺应国际发展潮流，吸引高科技产业和兴办生态式企业。全市林业用地面积达 公顷，其中有林地面积 公顷，森林 活立林总蓄积量 立方米；森林覆盖率达 已建立国家级、省级、市级森林自然保护区 14 个，面积 公顷。 综 上所述， 清远市，山清水秀，空气清新，河水清澈，一河两岸，环境优美， 是一个非常适合发展高尔夫项目的地区。 境现状 清远狮子湖项目约 5970 亩，其中 1000 亩为游艇区， 500 亩为发展备用地。基地位于清远市清城区横荷 街道 ，原狮子头水库及周围小丘陵区域，水系众多，自然环境优越。在对外交通上，位于清远市南（面）、东距 107 国道约 5 公里，到清远市区只需 10 分钟左右的路程，到 广州约 60 公里。本项目北面紧邻清三公路（清远至三水），西面为乡间道路，东、南侧目前为小山丘、水塘。现有的高尔夫球 21 场及配套设施已建成十二年，已全部完成表土覆盖、绿化和道路建设等工作，尽量保留了原有植被，做好生态恢复和保护工作，切实落实了水土保持和生态保护措施，目前不存在水土流失情况，最大限度地减少了项目对生态环境的影响。 候条件： 基地所处的地域气候温和，雨量充沛，夏长冬短，冬天少见霜，不见雪，属于南亚热带季风气候。年平均气温 高气温 端高温 最低气温 生生态： 项目所在区域土壤为清远地区普遍存在的红壤，铁、锰、锌含量较高，除地表一层为褐壤外，全部为红壤，粘性较大。本项目所在地大部分为山地，周围覆盖灌木、杂草，周边有少量竹丛、桉树、柳树、榕树等，植被覆盖率达到 80%以上，本区域有少量小动物。 生生态： 狮子湖水库有大藻、凤眼兰、红萍、青萍等水草、轮虫、水蚤、螺、河蚌、昆虫水生幼虫及鲫鱼、鲤鱼等鱼类，沿岸好湿性植物生长茂盛，有细枝柃、冬青、毛竹、青皮竹等灌木。 22 市 总体布局与环境关系 本项目在地形地貌与生 态环境以及水景资源方面具有独特性优势， 其地处 北江与大燕河之间，基地内池塘水泊星罗棋布，在清远市连通二河打造湖城的战略框架中，成为得天独厚的一块山水宝地，既与中心城区近在咫尺，又 远离烦嚣， 丘陵起伏多致，随处茂林修竹，入目碧水丹山，丹霞地貌是本项目的重要特色与亮点之一，在珠江三角洲地区具备鲜明的特色化魅力。具备优秀的 韵味天成的 高端 休闲渡假 居住开发潜力 。 础设施 目前，项目基地北侧和东、西侧均有公路通过。项目一期内上下水、电力、通讯等基础设施齐全 。 随着清远市城市基础设施的建设与完善 ， 本项目所需上下水 、电力、通讯等基础设施条件均能得到满足。 23 第五章 项目的规划建设方案 划目标：湖城明珠 休闲天堂 划总目标 本项目立足实际，目标高远，着力落实“天人合一，碧水丹山”的规划宗旨，以清远湖城战略为依托，以高端会议休闲为支柱，以高端运动与养生保健为支撑，对地块进行全方位的整合，引进最先进的理念为珠三角和清远市搭建一个世界一流的宾馆。 划所要解决的问题 1在东方传统理念的基础上如何运用现代技法并结合国外的优秀建筑风格使之升华到另一境界？ 2如何 使得 各种 人为型生态休闲场馆与山、水、植物等纯自然物态达到 完美结合？ 3已建建筑和已有的高尔夫球场与新扩建部分如何结合，怎么从原有过渡到新区域，从而整合整个狮子湖高端政务商务休闲区，达到焕然一新协调统一的效果？ 计理念 24 本规划结合当地的地域文化特色以及现状条件，努力打造一个“天人合一，碧水丹山”的高端政务商务休闲中心。 在中国传统文化中，天人合一的观念源远流长。天人合一在人与自然亲密的基础上形成了一种相关的文化心理，这是人以诗意的情怀去体悟自然的结果，认为人与自然本为一体，是一种亲和关系。人既不是自然的主 宰，也不是自然的奴隶，而是人即自然，自然即人。天人合一的境界就是是天人和谐境界。 在总体概念规划中，我们根据基地的现状努力的体现天人合一地 境界。在中国传统风水学中有“风水之法，得水为上”之说，“仁者乐山，智者乐水”更是肯定了水对人性的影响力。因此我们在规划中体现了“水凝”的概念。中心的政务商务休闲中心为一水珠，接受着来自四方各小水珠（围绕中心的各个半岛）的聚拢，这也正好体现了合一的概念。至此，使现实意义上狮子湖的水性有了质上的提升。 划原则 态保护原则 项目开发与资源、生态环境保护相结 合。坚持狮子湖休闲区生态环境保护与合理开发利用相结合的原则，维护狮子湖区域的生物多样性及生态系统结构和功能的完整性，应在全面保护的基础上合理利用，对个别地块因人为干扰而遭到破坏的地块，应结合实际进行整体修复，发挥其环境、经济、社会效益。 25 现特色原则 狮子湖高端政务商务休闲区，以植被与水体相结合的自然风光为特色，丹霞地貌为亮点，生态环境优雅。规划注重自然生态保护和现代科技相结合，充分利用地形环境特点，解决好室内室外 、 地上地下 、 水面和陆地之间对立统一的关系。努力创造新颖独特的景观格局，达到步移景异 、 景赋情的效果。继承东方的历史文化理念，策划具有西方异域风情的高档休闲活动，赋其新意，增添地域文化氛围。 人与自然为本原则 规划设计以人与自然为本。设施建设和项目设计要符合地域的自然条件，充分尊重和理解人与自然的亲和关系，体现“人性化”。保持景观绿化的公共性和开放性，尽量形成连续的公共空间，为游客创造独特的休闲氛围，努力实现“物我同一”的境界。 老协调统一原则 本区的开发应将旧区的改造与新区发展相接轨，使规划 布局、休闲设施、交通道路、绿化系统等在新旧两区的发展相协调，形成一个环境优雅、 布局 协调的空间整体。 26 持续发展原则 充分重视生态环境营造对社会经济发展和人类生存的重要性，把建设良好的生态环境、确保社会经济的可持续发展摆在突出位置，高度注重资源的有效保护和集约利用，注重投资效益，在创造良好的环境效益 与 社会效益的同时，争取实现良好的经济效益，使狮子湖休闲区的建设更具科学性、可行性。 期建设原则 在明确长远的基础上统一规划，强调突出整体形象，体现科学性、高起点、高立意和适度超前性，使环 境、经济、文化形成体系，在地域结构与空间布局上日趋合理，使开发建设成为优化工程。同时，着眼于现实的可操作性，实行分步分期实施 、 分阶段滚动发展的方式，使有限的资金发挥更大的效益，实现资源配置的优化。 能分区 根据基地的现状情况，规划将基地分成四个功能区，即“一个中心，三大板块” 。 其中一个中心为地中海会议休闲中心，三大板块为碧水丹山高尔夫板块、翡翠谷温泉养生板块、游艇风情人居板块。地中海会议休闲中心主要是利用周边现状丰富的水域资源及便利的道路交通，将其规划成以主题会议酒店、主题度假酒店、滨水渔人码头、 企业商务会馆为核心的政务商务休闲区。高尔夫板块以休闲健身度假为出发点，根据现状条件，规划为 27 洞高尔夫球场以及健 27 身运动中心、精英俱乐部、高尔夫大宅。以温泉养生为主要项目的翡翠谷温泉养生板块依托现有良好的地质优势，根据不同特质风貌，规划为温泉养生中心、温泉养生酒店、养生度假会馆。游艇风情人居板块这一区域主要是利用良好的对外水上交通，将其规划为游艇码头、游艇俱乐部、游艇别墅、半岛水上豪宅和运河人家社区的度假休闲中心。 通规划 外交通规划 基地的主出入口位于东西向的清三公路上，其为基地对外的 一条主要交通道路，其余基本为乡村级公路。在规划中，基地周边将形成便捷的道路系统，为本基地经济的发展提供了便利的交通。 部交通规划 基地内通过“一横一纵一环”的道路交通系统将四个功能区串连起来，组成一个既连续又便捷的道路交通系统，各功能区内部道路成网状自成交通体系。 一级道路：路面宽 8，在保证交通顺畅的前提下，适当增加线形的曲折，有利于限制车速，同时丰富了空间层次，达到步移景异的效果。 二级道路：路面宽 6，方便小车到达各区域内。 三级道路：路面宽 2 米，主要为高尔夫球场内的电瓶车道路 。 28 绿化步行道：宽 1，结合景观绿化布置，串联不同层次的绿化，线形曲折有致，与车行道忽近忽远，显得更为自然别致。 区出入口 规划范围内基地北侧的清三公路、东侧的在建公路以及南侧的公路上分别设一个主要出入口，次入口位于基地西面规划公路上，基地的辅助路口位于基地南侧的公路上。 态交通规划 本基地（一）共有“一个中心，三大板块”四个功能区，在每个功能区内，沿区内的一级道路边设置有大型的集中公共停车场，以 作为进入各区内的交通集散点和换乘点。通过此交通节点，将人流有序地 分散至各功能区内， 以达到绿化环保交通规划的目的。 游动线规划 大型旅游巴士及私家自备车主要沿清三公路进入本基地，并停放于各区域内的大型公共停车场。而后通过各区域内的公共交通体系，将人流疏散至各区域，形成绿色环保型的交通体系。 利用各区域内的公共交通工具（电动车），形成环形路网结构，为区内提供便捷而完善的公共交通。 各区域内设有完善而合理的人行系统，根据各功能区的不同地域特色，设计有合理的徒步旅行线路、休闲养生步行道路。并且各步行系统与区内环形交通网相衔接，以利于游客在区域内方便的通 29 行。 充分利用现有的狮子湖水 系，在规划中对其进行调整，形成连续贯通的水系系统，使游艇能方便快捷的到达地块内的各区域。 向设计 在仔细分析现有地形的基础上，对现状地形适当整治改造，依托山势和溪流，合理组织场地排水走向。道路设计及竖向规划应结合地形。 观绿化规划 体景观设计： 中国园林，外师造化，中得心源，成就极高。江南园林模范自然、意在笔先，讲究以小见大、由奥至旷、借景无因、触情皆是。“动人春色不在多”，讲究的是因势造形。 本基地有山有水，颇具旷奥之妙。通过“隐、显、疏、密”的安排，达成江南园林“贵有 层次、妙于曲折、在于深秀”的韵致。平岗小坡，曲岸回沙，虽由人作，宛自天开。 基地由边缘至中心，由高至低、由平淡入幽深，山水相依、高低相盈、曲转回合，又有岸沙草树、曲道飞桥点缀其间，得林野之风致，去尘谷之 烦 虑。 体环境特征 基地的整体环境特征确定为建筑聚落镶嵌在景观绿化之中，充 30 分利用并呈现自然景观，建筑风格结合自然环境，起到点缀的效果。 基地夜间灯光布置围绕“天池夜景、五云明珠”这一主题展开，在主要标志物、构筑物、大树集中地、游憩地、廊道等处，设各色激光灯、泛光灯加以渲染，将丹山碧水白天的意境向 夜晚延伸，特别是桥上彩光密布，尤若仙境。 水之间，自然意趣 自然式的狮子湖依托山体形成山水相依的主题景观。建筑轮廓线不破坏背景山体轮郭线，而起到丰富和增强的作用，两者是一种相互依存、相互促进的关系。 观形成序列 主要道路串联各大功能区，山林景点由次要道路和步行游憩系统串通，形成山林、坡地、小溪的立体化的景观系统。沿林荫道前行、参差屋舍，小溪处处碧水汪汪，斜阳叠翠。路上景观序列见山有水、有屋有林、有幽有敞，具有节奏和变化，真正作到了步移景异的效果。 在 设计整体景观方案时，特别注意以下几个方面： 1景观意境 通过景观体现出某种文化形式或情调、使人产生联想，达到一 31 种艺术的境界。营造与当地的文化背景和特点相仿的景观意境。通过借景周边的环境素材营造出江南水乡泽田、两国沙滩椰林、丘陵起伏延绵等的景观效果。并使球场景观融入自然环境之中而又富有特色 。 2突出重点 为客人营造轻松自然、赏心悦目的景观，是高尔夫球场景观营造的根本目的。客人在球场内活动最频繁、逗留时间最长的地方是会馆 (所 )，包括餐馆 (厅 )，所以，这里是景观布置的重点。规划中特意保留的原有景物和特 殊景观。设立独特的、标志性景观，使客人留下深刻的印象。另外，精心营造客人中途休息亭、卖品店等休闲小品。 3统一和变化 在设计时，保持球场的总体景观特色一致，但各个球洞之间又各有特点，富于变化。包括品种变化、高低变化、疏密变化、体量变化、色彩变化等等。在设计中，选定一种或两种树种，作为整个球场的基本树种。在景观点的总体布置时，注重点、线、面的结合。 点：即独立的、重点的个体景观或景观点。 线：由两个以上连续的景观连成的观赏线，在视觉效果上具有延续性。 面：多个景观个体在特定区域 (如会馆四周 )组成 的景观群，体量较大，在视觉效果上具有成片及中心扩散的感觉。 4景观材料的选择 32 在制定整体景观方案时，考虑使用不同的景观材料，以达到不同的景观效果。体现原始自然的风貌，尽量选用当地的天然石材、原木、青竹、枯藤、茅草、野花等，以营造融入周边环境的、返朴归真的景观效果。 5水景 俗话说 山因水而活 ，水景在高尔夫球场中也是必不可少的，它为球场增添了灵性和流动的美景。在设计中，重点处理水体的驳岸，既追求美观，又讲究实用。规划的 驳岸形式和所用材料是多种多样的，可用石块整齐砌垒，可用竹、木排列成篱，或者 用石子、粗沙营造海滩，也可用砖瓦、卵石营造小溪等等。植物在水景的营造上也是必不可少的。设计中在岸边栽植桃、柳及迎春、黄荆条等临水植物，在水中、岸边栽种野生水生植物，使水景变得自然而有野趣。在溪边栽植兰草、菖蒲等，使溪流变得欢快。在池中布置荷花、睡莲等，使水景变得生动而有活力。此外，在水体中放养鱼、虾等水生动物，则更为球场增添了无穷的生机。 区说明 “ 一个中心 ” 地中海会议休闲中心 狮子湖的门户形象区 位分析 地中海会议休闲中心位于基地的中心区域，以会议、休闲为核心功能，打造狮子湖水上 休闲天堂的交通门户、形象焦点、功能中 33 枢和特色亮点。 划理念 借用了中国水乡的独一无二的空间肌理，此区将成为度假区（积极）的休闲和娱乐核心区。它位于基地的中心位置，建筑的形式将是具有完全现代的风格。其焦点是中央的水湾，它由一系列混合的（积极）活动内容组成，并设有水边的可供人就座的亲水台阶。水湾呈半圆形，面对度假村主体的开放湖面。水湾尺度适宜，使两岸的空间从视觉上感到是一个整体，具有很强的向心感和场所感。在水湾的后面，是一条特色的水系空间，强调了主题和造型。这里将混合多样的休闲和商业的功能。 划设计 心广场 处于整个地中海会议休闲中心的核心位置，具备了人流集散、表演、展示等多种功能。并且是联系区内其他项目的主要节点。而且应当形成整个区域的标志景观。 题星级酒店 紧邻着中央水湾的 五星级商务度假酒店。宽敞舒适的豪华客房，每间均有眺望 狮子湖 的露台，尽览壮观的 湖面 景致。多选择的餐饮服务、多元化的娱乐设施、全方位的商务服务。 提供高品质的服务， 34 接待以国际游客为主的环境。既可以为公司提供非正式的会议场所，可供商旅人士居住，也可为游客提供一个豪华和独特的度假享受。 题会议中心 主题会议中心以举办国际性商业会展以及提供各种商业会晤的场所。可以吸引国内外各大重要会议和博览会。会展场馆主体以展览，会议为主兼作与展览和会议有关的展示、演示、表演、宴会等。场馆外部设置公园式广场和绿地，促成经贸活动、文化交流与旅游相结合；内部配以商务，运输旅游票务、邮政、通讯、海关、金融、餐饮、停车场等服务设施，为会展活动提供直接服务。 务会务别墅 紧邻酒店开发用地，可以作为高档会务别墅的开发，本区域提供了良好的水景、山景 和绿化的环境 以及提供高档服务的会所。 水渔人码头 东方威尼斯 依内湖而建的渔人码头商业区，有充满西方嘉年华氛围的美食广场、专卖店、电子游戏、各式酒吧、西餐厅等。湖上 40 多艘各式游船。游客或乘船赏景品茗，或湖上泛舟，或闲庭信步，享受美食和购物之乐。夜幕降临，可于观景台上尽情领略浓郁的异国风情 。 35 标 水丹山高尔夫板块 “ 三大板块 ” 碧水丹山高尔夫板块 以碧水丹山为背景，重点演绎珠三角商务文化 位分析 高尔夫板块处于基地的南端 ,占地 2063 亩。基地内原生态植物丰富，并有变化的自然地质地貌。狮子湖 ，湖光山色，果岭青翠，令人着迷，生活於此，有如世外桃源。 1733 亩为高尔夫球场 ， 球场绿茵，气派尽显。高尔夫大宅，座拥都市罕有和不可复制的自然与人文资源优势，以其得天独厚的环境、无以伦比的大宅设计 , 营造生活 与享受的最佳空间，尽情展示商务社交的独特魅力。 划设计 项目 单块 建筑面积 基地 总建筑面积 基地用地面积 容积率 主题会议酒店 80000 136800 平方米 697 亩 (已扣除水体面积 850亩 ) (464899 平方米 ) 题度假酒店 企 业商务会馆 滨水渔人码头 14200 会务别墅 42600 36 身运动中心、精英俱乐部 高尔夫会所 由蜿蜒的球道和青翠的果岭环抱其中，环境优雅，设施齐全。设有 中西食肆 、 贵宾房 、 宴会厅 以及为会员度身设置的各种康体健身设施 ， 引领自然健康的休闲时尚。 高尔夫大宅 荟萃意大利托斯卡尼建筑的高贵气质与夏威夷热带建筑的休闲个性。建筑面积开阔，实用空间超乎想像 ， 高尔夫精致别墅黄金岭承袭了大宅典雅、方正的风格，空间设计精致紧凑，功能分区完美，和谐的居家生活气氛更浓厚。 标 翠谷温泉养生板块 “ 三大板块 ” 翡翠谷温泉养生板块 生命加油站、人体大修厂 位分析 位于基地的东部 , 占地 740 亩，建筑面积 15 万。主要建筑群体包括温泉养生会所 , 康体 休闲 中心 , 养生度假酒店及别墅和相关项目 单块 建筑面积 基地 总建筑面积 基地用地面积 容积率 健身运动中心 16000 111000 平方米 330 亩 (已扣除高尔夫球场面积1733 亩 ) (220110 平方米 ) 英俱乐部 高尔夫会所 10000 高尔夫大宅 85000 37 的文化、娱乐、休闲设施等。 划理念 翡翠谷温泉养生 度假区打破了传统模式，成为具有休闲度假、温泉沐浴、运动健身、体检休养等功能，配套完善、多元一体的新型旅游度假乐园。 三大体验：健康、欢乐、享受 生命的加油站 ； 健康体验 纯正的 疗、热疗、保健按摩，精心设计的健康检查； 欢乐体验 高科技的机动游戏、湖面泛舟、主题晚会、街头表演、风情酒吧、经典 享受体验 众多的项目，人性化的服务，无处不充满着享受。释放压力、陶冶情趣 ,为生命加油！ 划设计 翡翠谷温泉养生谷 内山峦起伏，树木葱茏，空气新鲜，水 相拥，景色秀丽，实为珠三角地区一个难得的 “ 天然氧吧 ” 。于此度假休闲，一如置身于 “ 世外桃源 ” ，感受到身、心、神的放松与愉悦。 巧夺天工的开放豪华温泉浴场与座座温泉别墅临水而立，融入秀美的大自然。 这里汇聚着当今最时尚的潮流经典及顶级护理设施，融合世界美容科技的最新理念及东方古法调理方式。为您度身订做香熏、纤体、美容