企业所得税年纳税申报表201X年版培训-池州地方税务局ppt课件

.,1,2015年度房地产企业所得税年度纳税申报讲解,池州市地方税务局2016年3月,.,2,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,一、对新修改申报表的了解二、对所得税相关政策的了解三、相关表格填报错误提示四、房企年度申报应重点关注的事项五、房企“营改增”应对提示六、房企所得税申报表填报例示,2016年3月,.,3,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,一、对新修改申报表的了解国税总局2016年第3号公告1、对企业基础信息表（A000000）及填报说明修改如下：（1）“107从事国家非限制和禁止行业”修改为“107从事国家限制或禁止行业”。填报说明修改为“纳税人从事国家限制或禁止行业，选择是，其他选择否”。（2）“103所属行业明细代码”填报说明中，判断小型微利企业是否为工业企业内容修改为“所属行业代码为06*至4690，小型微利企业优惠判断为工业企业”，不包括建筑业（属其他企业）。,.,4,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,一、对新修改申报表的了解国税总局2016年第3号公告2、固定资产加速折旧、扣除明细表（A105081）及其填报说明废止，以修改后的固定资产加速折旧、扣除明细表（A105081）及填报说明（见公告附件1）替代，表间关系作相应调整。3、根据国家税务总局关于许可使用权技术转让所得企业所得税有关问题的公告（国家税务总局公告2015年第82号）规定，所得减免优惠明细表（A107020）第33行“四、符合条件的技术转让项目”填报说明中，删除“全球独占许可”内容。,.,5,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,一、对新修改申报表的了解国税总局2016年第3号公告4、抵扣应纳税所得额明细表（A107030）及其填报说明废止，以修改后的抵扣应纳税所得额明细表（A107030）及填报说明（见公告附件2）替代，表间关系作相应调整。5、减免所得税优惠明细表（A107040）及其填报说明废止，以修改后的减免所得税优惠明细表（A107040）及填报说明（见公告附件3）替代，表间关系作相应调整。,.,6,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,一、对新修改申报表的了解国税总局2016年第3号公告6、下列申报表适用范围按照以下规定调整：（1）职工薪酬纳税调整明细表（A105050）捐赠支出纳税调整明细表（A105070）特殊行业准备金纳税调整明细表（A105120），只要会计上发生相关支出（包括准备金），不论是否纳税调整，均需填报。（2）高新技术企业优惠情况及明细表（A107041）由取得高新技术企业资格的纳税人填写。高新技术企业亏损的，填写本表第1行至第28行。,.,7,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,二、对所得税相关政策的了解2015年总局下发的企业所得税相关文件2015年，财政部、国家税务总局为了完善企业所得税政策，加强实施后续管理，联合或单独发布了企业所得税政策文件60份，其中税收优惠政策13份，区域税收政策3份，行业税收政策6份，税收征管3份，非居民税收管理3份，纳税申报4份，制度规定4份，个案批复6份，推广完善政策9份，行政审批制度改革9份。现简要介绍如下：（一）税收优惠政策（13份文件）1、小微企业税收政策优惠（6份文件）,.,8,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,二、对所得税相关政策的了解2015年总局下发的企业所得税相关文件2、固定资产加速折旧（2份文件）财政部、国家税务总局以财税2015106号文件，国家税务总局以2015年第68号公告明确对轻工、纺织、机械、汽车等四个领域重点行业实行加速折旧政策。对房地产企业有影响的：5000元以下的固定资产可一次性税前扣除，不再分年计提折旧。,.,9,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,二、对所得税相关政策的了解2015年总局下发的企业所得税相关文件3、残疾人就业（1份文件）国家税务总局以2015年第55号公告明确以劳务派遣形式就业的残疾人，劳务派遣单位可享受相关税收优惠政策4、重点群体创业就业（2份文件）（1）将就业失业登记证更名为就业创业证，取消高校毕业生自主创业证。（2）已发放的就业失业登记证继续有效。,.,10,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,二、对所得税相关政策的了解2015年总局下发的企业所得税相关文件5、工资薪金税前扣除（1份文件）国家税务总局以2015年第34号公告明确企业福利性补贴支出、汇算清缴结束前支付的汇缴年度工资薪金、企业接受外部劳务派遣用工支出的税前扣除政策。6、税前扣除资格（1份文件）财政部、国家税务总局以财税20151号文件明确中国红十字会总会、中华全国总工会、中国宋庆龄基金会和中国国际人才交流基金会具有2014年度公益性捐赠税前扣除资格。,.,11,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,二、对所得税相关政策的了解2015年总局下发的企业所得税相关文件（二）区域税收政策（3份文件）与房地产企业无关（三）行业税收政策（4份文件）与房地产企业无关（四）税收征管（3份文件）国家税务总局以2015年第33号、40号和48号公告明确非货币性资产投资企业所得税、资产（股权）划转企业所得税以及企业重组业务企业所得税征收管理问题。这三个公告极大地减轻了涉及这方面业务企业的税收负担。,.,12,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,二、对所得税相关政策的了解2015年总局下发的企业所得税相关文件（五）非居民税收管理（3份文件）国家税务总局以2015年第7号、22号和60号公告明确非居民企业间接转让财产企业所得税问题、修改非居民企业所得税核定征收管理办法以及发布非居民纳税人享受税收协定待遇管理办法。与房地产企业无关,.,13,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,二、对所得税相关政策的了解2015年总局下发的企业所得税相关文件（五）非居民税收管理（3份文件）国家税务总局以2015年第7号、22号和60号公告明确非居民企业间接转让财产企业所得税问题、修改非居民企业所得税核定征收管理办法以及发布非居民纳税人享受税收协定待遇管理办法。与房地产企业无关,.,14,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,二、对所得税相关政策的了解2015年总局下发的企业所得税相关文件（六）纳税申报（4份文件）1、国家税务总局以2015年第30号、31号和79号公告发布中华人民共和国非居民企业所得税年度纳税申报表等报表样式及填表说明；发布中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表(2015年版)等报表报表样式及填表说明；修改企业所得税月（季）度预缴纳税申报表样式及填表说明。2、国家税务总局以税总函2015102号文件修订企业所得税汇算清缴数据采集规范。,.,15,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,二、对所得税相关政策的了解2015年总局下发的企业所得税相关文件（七）制度规定（4份文件）1、国家税务总局以2015年第43号公告发布税收减免管理办法。2、国家税务总局以2015年第45号公告发布规范成本分摊协议管理。3、国家税务总局以2015年第73号公告发布减免税政策代码目录。4、国家税务总局以2015年第76号公告发布企业所得税优惠政策事项办理办法。,.,16,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,二、对所得税相关政策的了解2015年总局下发的企业所得税相关文件（八）个案批复（6份文件）（九）推广完善政策（9份文件）（十）行政审批制度改革（9份文件）与汇算清缴关系不大。,.,17,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,二、对所得税相关政策的了解省局下发的相关文件1、安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知皖地税函2007311号2、安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的批复皖地税函2012583号这两个文件是与土地增值税相关的，但是考虑开发产品的成本划分必然影响到企业所得税，在此提醒房企财务核算过程中重点关注。,.,18,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,二、对所得税相关政策的了解本市税务管理对房地产企业的相关要求（一）四项成本的预警指标前期工程费、建安工程费、基础设施费和开发间接费根据开发项目完工年度不同，池州市地方税务局设定了不同预警指标。对于超过预警指标的房地产开发企业，要求提供相关资料进行解释。,.,19,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,二、对所得税相关政策的了解本市税务管理对房地产企业的相关要求（二）关于地下车位、架空层、储藏室的处理1、区分有产权和无产权2、无产权是否属于公共配套设施3、销售永久使用权和租赁,.,20,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,三、相关表格填报错误提示有的企业因政策不清填报错误，补缴税款并加收滞纳金，但也有相当数量的企业单纯地填报错误，不涉及调整应纳税所得额。虽然不涉及税收风险，但企业需要解释清楚，既给自己带来了麻烦（被约谈、被核查、写说明、改报表），也增加税务机关的负担。为此我们整理了一些经常发生的填报错误，给大家提个醒：（一）弥补亏损直接填某企业2010、2011、2012年度亏损额分别为200、180、120万元，企业2014年度总共可弥补亏损额为600万元，为图省事，全部填到2013年度。这样的填报错误不是一两家。,.,21,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,三、相关表格填报错误提示（二）行业填错很多企业对A000000企业基础信息表“103所属行业明细代码”填写比较随意，若是不享受相关税收优惠政策，则无关紧要，但若享受固定资产加速折旧政策，则必须属于六大行业（今年再加四个行业），若企业行业填写不正确，系统会认为企业加速折旧存在问题。小微企业（工业企业、其他企业）的认定标准也不相同。,.,22,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,三、相关表格填报错误提示（三）工资为零在对以工资薪金支出为扣除基数的相关费用（职工福利费、职工教育经费、工会经费等），发现大量企业超过限额扣除，进一步分析发现，大部分企业A105050职工薪酬纳税调整明细表第1行“工资薪金支出”为零。企业一年不可能一分钱工资都不发，就算真一分钱工资都不发，又哪里来的职工福利费？这些企业不在少数，他们认为“纳税调整表”没有纳税调整就可以不填，这是错误的，即使没有纳税调整，企业也要如实填报相关数据。,.,23,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,三、相关表格填报错误提示（四）基本医疗保险填补充医疗保险有的企业A105050职工薪酬纳税调整明细表第11行“补充医疗保险”超标未调整。经核实发现，企业误将基本医疗保险填入补充医疗保险行次。企业发生的基本医疗保险应填入A105050职工薪酬纳税调整明细表第8行“各类基本社会保障性缴款”。,.,24,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,三、相关表格填报错误提示（五）政府补助填其他有的企业A105000纳税调整项目明细表第8行“不征税收入”第4列“调减金额”大于零，而A101010一般企业收入明细表第20行“政府补助利得”为零。对于一般企业来说，大多数不征税收入来源于政府补助，企业没有取得政府补助，怎么会有不征税收入，因此企业存在少计收入的嫌疑。经核实发现，企业将政府补助填入A101010一般企业收入明细表第26行“其他”。由于“其他”中还包含别的收入，因此系统无法判断“其他”中是否包含政府补助。还发现有少数企业将政府补助填入其他业务收入，甚至主营业务收入，这样填报会加大业务招待费、广告费和业务宣传费扣除基数，产生风险。,.,25,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,三、相关表格填报错误提示（六）财务报表随意填报现在各地税务机关都要求企业在报送年度申报表的同时一并报送财务报表。按照年度申报表填报说明，主表第1行至第13行金额应来源于企业财务报表中的利润表。很多企业财务报表“利润总额”远大于年度申报表主表第13行“利润总额”。经核实，大多数为企业财务报表填写错误，有的多写一个零，有的小数点点错，有的本期金额与上期金额填反究其原因，税法对企业财务报表质量没有强制要求，填错又不涉及税款，又不会被处罚，只是企业对财务报表填报不重视。,.,26,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,三、相关表格填报错误提示（七）收入为负数某企业A101010一般企业收入明细表第9行“其他业务收入”为-20万元，收入本来是增加利润，负数变成了减少利润。经核实，该企业其他业务成本为30万元，其他业务收入为10万元，企业将差额-20万元填入“其他业务收入”，不影响应纳税所得额。这样的企业不是个例，多为执行企业会计制度的企业，将财务报表上的“其他业务利润”直接填入年度申报表的“其他业务收入，“营业外收入”也有填为负数的，可能是企业汇总账上按照“营业外收支”记，遂将差额填入“营业外收入”。甚至发现个别企业主营业务收入也是如此填报。这样填报虽不会少缴税款，但会减少业务招待费、广告费和业务宣传费扣除基数。,.,27,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,三、相关表格填报错误提示（八）享受优惠不备案很多企业享受了相关税收优惠，但没有进行备案。国家税务总局关于发布的公告（国家税务总局公告2015年第76号）第三条规定：“企业应当自行判断其是否符合税收优惠政策规定的条件。凡享受企业所得税优惠的，应当按照本办法规定向税务机关履行备案手续，妥善保管留存备查资料。”但根据国家税务总局关于税务行政审批制度改革若干问题的意见（税总发2014107号）第三条第十一款规定：“实施备案管理的事项，纳税人等行政相对人应当按照规定向税务机关报送备案材料，税务机关应当将其作为加强后续管理的资料，但不得以纳税人等行政相对人没有按照规定备案为由，剥夺或者限制其依法享有的权利、获得的利益、取得的资格或者可以从事的活动。纳税人等行政相对人未按照规定履行备案手续的，税务机关应当依法进行处理。”企业没有备案是不对的，但虽然没有备案，也可以补充备案享受税收优惠，因此企业不重视备案。,.,28,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,三、相关表格填报错误提示（九）一不小心填串行某企业A105050职工薪酬纳税调整明细表第4行“职工教育经费支出”超标未调整，经核实，企业将职工福利费支出（第3行）错填入职工教育经费支出（第4行），导致系统认为职工教育经费超标。这样的企业也不在少数，解释的理由多是行次太多看串行了。,.,29,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,三、相关表格填报错误提示（十）不填该填的行次一大型企业职工福利费超标2000多万元，税务人员很奇怪，这么大一家国企怎么会连这么点小政策都不知道。经向企业核实，原来企业将此超标的2000多万元填入A105000纳税调整项目明细表第29行“其他”第3列“调增金额”。明明按照填报顺序超标的职工福利费应填入A105050职工薪酬纳税调整明细表第3行“职工福利费”第5列“纳税调整金额”，企业却舍近求远填入别的报表，真让核查人员哭笑不得。,.,30,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,三、相关表格填报错误提示现在税务风险监控需要计算机识别，一旦不符合相关条件，就会被系统识别出来，出现上述情况，人工无法判断是否真正存在风险，只能向企业核实，增加税企双方负担。因此，企业在2015年度汇算清缴填报申报表时，一定认真填写，避免不必要的麻烦。,.,31,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,四、房企年度申报应重点关注的事项（一）收入方面1、按揭销售开发产品跨年度收款企业通过正式签订房地产销售合同所取得的收入，具体按国税发200931号规定确认。跨年度收取的按揭款可计入收款之日的所属年度的收入总额，计算缴纳企业所得税。因现房按揭需要开具全款发票，造成发票金额与确认收入金额不一致。房企应做好销售台账备查，销售成本按收款金额占合同总额的比例结转。例：2015年销售面积100平米住宅，合同金额60万元，首付20万元，余款按揭在2016年1月到账。单位开发产品成本0.3万元/平米。本期确认收入20万元，结转销售成本0.3*100*20/6010万元,.,32,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,四、房企年度申报应重点关注的事项（一）收入方面2、企业从政府取得的配套费、城市公共服务等项目的拨款能否作为不征税收入？财政部、国税总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知规定，企业从县级以上各级政府财政部门及其他部门取得的资金，凡同时符合三个条件的，才可作为不征税收入：资金拨付文件、专门的资金管理办法、支出单独核算。因此，对于企业而言，上述拨款属于企业的正常经营收入，不能作为不征税收入。,.,33,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,四、房企年度申报应重点关注的事项（一）收入方面3、符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益企业所得税法第二十六条规定，居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益，可以享受相应的免税政策。4、拆迁安置视同销售即以开发产品换取被拆迁方的非货币性资产，视同销售价格按规定执行。收入确认时间：于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时。5、预收款转收入：很多房企是按开具不动产统一发票的时间来确认。应该是按符合完工产品条件时确认销售收入的实现。,.,34,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,四、房企年度申报应重点关注的事项（二）成本方面1、成本对象管理：国税总局公告2014年第35号规定，房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同企业所得税年度申报表一并报送主管税务机关。成本对象报送后，不得随意调整或相互混淆。确需调整的，应就调整原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年年度申报时报送主管税务机关。,.,35,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,四、房企年度申报应重点关注的事项（二）成本方面2、共同成本和不能分清负担对象的间接成本分配应按受益原则和配比原则分配到各成本对象，具体分配方法一般可按以下规定选择其一：（1）占地面积法（2）建筑面积法（3）直接成本法（4）预算造价法,.,36,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,四、房企年度申报应重点关注的事项（二）成本方面3、单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施的分配应按建筑面积法进行分配。4、计税成本一般为实际发生的成本，但可以预提以下几项成本（1）出包工程未办理决算而未取得全额发票的，可预提不超过合同总额的10%；（2）公共配套设施未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用；（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用（物业管理基金、公建维修基金等）可以按规定预提。,.,37,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,四、房企年度申报应重点关注的事项（二）成本方面5、借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。6、房地产企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但尚未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。前期计税成本低于后期计税成本，纳税提前。7、开发产品完工年度的计税成本结算，企业可以在企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。计税成本核算终止日应在汇算清缴申报表报出之前。,.,38,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,四、房企年度申报应重点关注的事项（三）开发间接费用与期间费用的划分：1、公司管理人员工资与工程管理人员工资有些房企为了增加开发成本，以便得到土地增值税清算中的加计扣除优惠，将公司管理人员工资、福利费、办公费，甚至业务招待费、广告宣传费等期间费用全部计入开发间接费。根据土地增值税清算规程等具体规定，在清算过程中肯定是不能列支这些期间费用的。造成企业所得税中没有及时扣除，土地增值税中不能扣除的错误结果。,.,39,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,四、房企年度申报应重点关注的事项（三）开发间接费用与期间费用的划分：2、营销设施有些房企是单独于开发产品之外的，有些是利用开发产品。企业所得税和土地增值税对开发成本中的营销设施费处理也不相同，企业财务人员要妥善处理，防止损失。3、精装修样板房中的家具、电器的处理房企在精装修样板房中购置的家具、家用电器等，很多财务处理直接计入开发成本，但税务上是不认可的。大额的建议按固定资产计提折旧，计入期间费用；不超过5000元的可一次性计入期间费用，不需要计提折旧。严格按税法规定的成本核算方式运作，才能防范风险，减少损失。,.,40,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,四、房企年度申报应重点关注的事项（四）预收账款预计利润的调增与转回1、转回的预计利润大于前期调增的预计利润：在实务操作中，我们发现有些房企在收到未完工产品预售收入时，没有按预计利润率计算调增应纳税所得额，但在产品完工年度将预收账款结转销售收入时，按预计利润率调整减少当期应纳税所得额。造成的原因一是财务人员对税收政策理解不足，二是财务人员调动频繁，资料交接不清楚。由于大多数公司采用的应付税款法核算，对所得税时间性差异不进行账务处理，所以在纳税调整时不能反映可转回时间性的正确与否。这给企业带来较大的税务风险！,.,41,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,四、房企年度申报应重点关注的事项（四）预收账款预计利润的调增与转回2、实际转回的小于前期调增的预计利润在2015年的政府采购中介服务的审核过程中，我们发现有房企前期收到未完工产品预售款时，按高于15%的预计毛利率调增了当期的应纳税所得额1400多万元；在符合收入确认年度将预收账款结转销售收入时，仅调减应纳税所得额900多万元，造成转回年度多缴企业所得税125万元，多缴税款只能办理退税或抵税。由于房企现在市场行情不好，后期出现亏损，而办理退税需要经过主管机关“认真审核”之后才能实现，这样最起码给企业带来了资金方面的损失。,.,42,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,四、房企年度申报应重点关注的事项（四）预收账款预计利润的调增与转回2、实际转回的小于前期调增的预计利润国税发200931号文件和地方税务主管机关的要求中规定，房地产企业未完工开发产品预收收入按不低于15%预计毛利率调增当期应纳税所得，不一定就是15%。实际转回时如果预计毛利率超过或低于15%时，应出具报告进行说明。对于房地产开发企业的财务人员来说，我们在填报年度企业所得税纳税申报表时，应对这些承前启后的财务指标做好台账，填表完成后，要与台账进行核对，及时发现问题，及时进行纠正。,.,43,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,四、房企年度申报应重点关注的事项（五）税金及附加的扣除利润表中的税金及附加是反映企业当期实际发生的随收入计征的税金及附加税费。房企与其他企业略有不同，其他企业一般预收款不征收税金及附加，待符合收入确认条件时再计征税费。而房企取得的预收款按规定应计征税费。因而对房企取得未完工产品计征的税费有两种表达方式1、直接计入当期损益：有房企将随预收款计征的税费直接计入税金及附加科目，按预收款调增当期预计利润时不再扣除税费。2、在预计利润计算过程中扣除：计征预收款税费时反映在“应缴税费”借方，按预收款调增当期预计利润时扣除税费。,.,44,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,四、房企年度申报应重点关注的事项（五）税金及附加的扣除两种方式对应纳税所得额都没有影响，但从配比原则来看，由于房地产开发产品未完工年度没有确认销售收入，所以利润表中无主营业务收入、主营业务成本，因此也应该没有主营业务税金及附加。正确的方法应该按第二种方式填报。（六）业务招待费、广告宣传费的扣除房地产开发企业取得预售收入是可以作为业务招待费和广告宣传费的扣除基数的。但在预售收入结转到销售收入时，应扣除前期已作为扣除基数的预售收入，也就是不能重复作为业务招待费和广告宣传费的扣除基数，造成多抵费用少缴企业所得税。,.,45,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,五、房企“营改增”应对提示2016年3月5日两会政府报告提出“全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。”近期明确了建筑业、房地产业的增值税税率为11%，金融业、生活服务业的增值税税率为6%。“营改增”将给房地产企业带来不同的机遇与挑战。“营改增”的时间已经确定，可是“营改增”的细则尚待颁布，在细则出台到政策实施之间，留给企业的准备时间非常有限。在政策尚未明朗之前，任何通过猜测政策的方式进行的所谓筹划都是不可行的。,.,46,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,五、房企“营改增”应对提示即将进行的“营改增”与之前的部分行业试点，一个是全增值税模式下的运行，一个是营业税、增值税并存时的试点，很多政策肯定会发生大的变化，在相关政策明确前的生搬硬套“提前布局”极有可能为企业带来极大风险。房地产企业如何做好准备迎接即将到来的“营改增”，籍此机会，希望我们的提示能给您提供一些帮助。,.,47,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,五、房企“营改增”应对提示（一）、全员培训增值税原理营业税和增值税原理不同。与营业税相比，增值税在税率、营业收入计算、计税方法、专用发票管理、申报资料、征收机关等环节都出现了较大变化。“营改增”绝对不仅仅是财务部门的事，采购部门进行比价时在比较价格高低的基础上还要考虑能否抵扣进项税所产生的影响，预算部门制定预算价格是否含税也会对成本产生很大影响等等，“营改增”甚至会改变一个企业的内控、经营模式。因此要对全员进行“营改增”原理培训，让全员了解增值税。,.,48,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,五、房企“营改增”应对提示（二）、财务部门的实务操作1、财务人员要进行增值税会计核算方面的培训，未认证进项税发票如何处理，减免税情况如何记账，可以抵免税款的税控设备怎么办，增值税会计核算可不简单，想要纳税不出错，正确的会计核算是基础。2、编制标准化账务处理明细目录，根据企业实际经营情况进行梳理，比如哪些事项是需要做进项转出，哪些事项需要视同销售。,.,49,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,五、房企“营改增”应对提示（二）、财务部门的实务操作3、“营改增”后征管机构将由地方税务局变为国家税务局，在实际缴税和开具发票环节会有一段过渡期间，建议对现有发票整理统计，在政策出台后能够顺利进行发票缴销；对于增值税防伪税控系统申请、一般纳税人申请、发票领购开具等提前进行了解学习。4、对公司所有项目进行梳理，按已开工项目、未取得工程施工许可证未开工项目、已取得工程施工许可证尚未开工项目分别统计，以便于政策出台后区分不同项目情况进行不同财务、税务处理。,.,50,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,五、房企“营改增”应对提示（二）、财务部门的实务操作5、对公司现在供应商进行梳理，请相关部门配合，对供应商在“营改增”后能否提供增值税专用发票进行摸底调查。6、在不同项目，共同开发的情况下，与相关部门探讨分开采购的可能性，以避免不同项目因不能分开采购、分开核算，导致不能抵扣进项税的情况。7、以最大化增值税进项可抵扣项的原则下，设计改造现有经营流程改造，比如供应商管理、合同流程、采购流程、取票流程、报销流程、三流合一、认证和申报流程，对每个流程要适应增值税管理。比如发票报销时限要考虑抵扣时限的要求、抵扣需要考虑三流合一等等。,.,51,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,五、房企“营改增”应对提示（三）、推迟部分采购计划在不影响正常运营的前提下适当推迟采购，如“企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围”，企业购买不动产的采购计划可以推迟，涉及有房屋租赁的，也可以考虑推迟等等。（四）、未来产品设计，战略布局的调整土地成本是房地产企业成本结构的重要组成，在土地成本能否成为进项税的抵扣来源不确定的前提下，建安成本成为进项税抵扣的主要来源，建安成本占比越高将越利好企业税负抵扣，由于精装修费用可以作为进项抵扣，未来产品设计要考虑由简单开发销售向精装、商住转型。,.,52,房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解,五、房企“营改增”应对提示（五）、需重点关注事项1、可以抵扣增值税的凭证增值税专用发票，税控机动车销售统一发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票、出口货物转内销证明、代扣代缴税收缴款凭证。2、抵扣时限目前执行的增值税抵扣时限为180天，但并不是所有超过抵扣时限的都不可以抵扣，因客观原因导致增值税抵扣凭证未按期申报抵扣的，详细说明原因，经审批后仍可抵扣。客观原因包括：企业办税人员伤亡、突发危重疾病或擅自离职，未能办理交接手续；因自