现行二手房交易税收政策解读2014年

二手房税收政策解读,二一四年六月,房屋的分类,房屋的分类,住宅,非住宅,普通住宅,非普通住宅,商埠（店面）,度假村,写字楼/办公楼,公益事业用房,车库/杂物间,别墅,超面积自建房,房屋的分类普通标准住宅和非普通标准住宅,政策依据：1、国办发200526号普通标准住宅是指同时满足以下条件的住宅：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20。2、赣府厅发200535号普通标准住宅是指同时满足以下条件的住宅：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。具体标准由各设区市和县（市、区）确定。3、景德镇市三个条件中的“单套建筑面积”确定上浮20%，即为144平方米以下。,个人住房买卖相关税收,个人住房买卖相关税收营业税,政策依据：1、中华人民共和国营业税暂行条例第五条纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是，下列情形除外：（一）纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额；（二）纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额；（三）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；（四）外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额；（五）国务院财政、税务主管部门规定的其他情形。,个人住房买卖相关税收营业税,政策依据：2、财税200316号财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知三、关于营业额问题（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。财税200961号财政部国家税务总局关于公布若干废止和失效的营业税规范性文件的通知：“部分废止或失效的文件”中包括财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）第一条第（四）项、第二条第（六）项、第四条、第五条。,个人住房买卖相关税收营业税,政策依据：3、财税201112号财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知一、个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。,个人住房买卖相关税收营业税,政策依据：3、国税发200733号国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知（一）上述文件所称“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。1.个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。,超过一年的普通住房，差额征收,不足二年住房全额，超二年免征,不足五年全额，超五年普通住房免，非普通住房差额征,不足两年非普通住房全额；超两年普通住房免、非普通住房和不足两年普通住房差额征,不足五年非普通住房全额；超五年非普通住房、不足五年的普通住房差额征；超五年的普通住房免征。,个人住房买卖相关税收营业税,个人住房买卖相关税收营业税,A、上列营业税只适用个人的住房转让（不含自建自用住房，财税字1999210号规定转让自建自用住房免征），单位住房转让不包括在内B、个人转让住房的价格确定问题按规定，按住房持有人对外销售房屋的成交价格计税。但合同签订的成交价格明显偏低的，由有资质的房地产价格评估机构进行评估，按评估价格征收税款。C、个人转让住房的时间确定问题个人转让住房的购房时间，按房屋产权证发证日期、契税完税证明上注明的填发日期“孰先”原则确定。根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。,个人住房买卖相关税收土地增值税,政策依据：1、财税2008137号财政部、国家税务总局关于关于调整房地产交易环节税收政策的通知三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。本通知自2008年11月1日起实施。,个人住房买卖相关税收印花税,政策依据：1、财税2008137号财政部、国家税务总局关于关于调整房地产交易环节税收政策的通知二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。本通知自2008年11月1日起实施。,个人住房买卖相关税收个人所得税,政策依据：1、“国五条”对个人住房转让严格按20%税率征收个人所得税。2、财税字1999278号财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知四、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、继续免征个人所得税。,个人住房买卖相关税收个人所得税,政策依据：3、核定征收国税发2006108号纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据中华人民共和国税收征收管理法第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%3%的幅度内确定。市局规定：个人转让普通住宅1%，非普通住房、别墅、度假村2%。4、国税发2006108号国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知二、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。,个人住房买卖相关税收个人所得税,政策依据：房屋原值具体为：1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。3.经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。,个人住房买卖相关税收个人所得税,政策依据：房屋原值具体为：5、城镇拆迁安置住房：根据城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）和建设部关于印发城市房屋拆迁估价指导意见的通知（建住房2003234号）等有关规定，其原值分别为：（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为房屋拆迁补偿安置协议注明的价款及交纳的相关税费；（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为房屋拆迁补偿安置协议注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为房屋拆迁补偿安置协议注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。,个人住房买卖相关税收个人所得税,政策依据：转让住房过程中缴纳的税金纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。合理费用纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。,个人住房买卖相关税收个人所得税,政策依据：国税发200733号国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知五、税务机关应加强住房装修费用扣除的管理（一）凡有下列情况之一的，在计算缴纳转让住房所得个人所得税时不得扣除装修费用：1.纳税人提供的装修费用凭证不是有效发票的；2.发票上注明的付款人姓名与房屋产权人或产权共有人的姓名不一致的；3.发票由建材市场、批发市场管理机构开具，且未附所购商品清单的。,个人住房买卖相关税收个人所得税,政策依据：财税200978号关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知五、受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。,个人住房买卖相关税收个人所得税,政策依据：国税发2006144号国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知（二）关于加强个人将受赠不动产对外销售个人所得税税收管理问题受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。,个人住房买卖相关税收个人所得税,政策依据：国税发2009121号国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知四、关于个人转让离婚析产房屋的征税问题（二）个人转让离婚析产房屋所取得的收入,允许扣除其相应的财产原值和合理费用后,余额按照规定的税率缴纳个人所得税；其相应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。（三）个人转让离婚析产房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税，其购置时间按照国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知（国税发2005172号）执行。,个人住房买卖相关税收契税,政策依据：1、财税201094号财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。2、江西省规定对个人购买90平方米以上144平方米以下的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按2%税率征收契税。,个人住房买卖相关税收契税,政策依据：3、江西省规定对个人购买的非普通住宅，及家庭非唯一住宅，按4%税率征收契税。4、财税201013号财政部国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。,个人住房非买卖产权变更相关税收,个人住房非买卖产权变更相关税收营业税,政策依据：1、财税2009111号财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知自2009年1月1日起，个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：1.离婚财产分割；2.无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；3.无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；4.房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。,个人住房非买卖产权变更相关税收个人所得税,政策依据：1、财税200978号关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知一、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。,个人住房非买卖产权变更相关税收个人所得税,政策依据：1、财税200978号关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知三、除本通知第一条规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。,个人住房非买卖产权变更相关税收个人所得税,政策依据：1、国税发2009121号国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知四、关于个人转让离婚析产房屋的征税问题（一）通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。,个人住房非买卖产权变更相关税收个人所得税,政策依据：1、财税200978号关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知四、对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。,个人住房非买卖产权变更相关税收印花税,政策依据：1、中华人民共和国印花税暂行条例产权转移书据，对当事双方均按万分之五的税率征收印花税,个人非住房和法人房屋转让相关税收,个人非住房和法人房屋转让营业税,政策依据：1、财税200316号财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。,个人非住房和法人房屋转让土地增值税,政策依据：1、土地增值税暂行条例实施细则第七条条例第六条所列的