人大：商业银行业务与经营第8章-个人住房、综合消费及经营贷款

第8章个人住房、综合消费及经营贷款,（一）个人住房贷款的种类及发展1.个人住房贷款的种类：按贷款的利率：固定利率贷款、浮动利率贷款。贷款期限：短期贷款、中期贷款、长期贷款。资金金额：普通贷款和大额贷款。贷款用途：新购房贷款、二手房贷款、住房按揭贷款、商用房贷款。,第一节个人住房贷款,2.住房贷款的创新与发展住房加按揭贷款可变利率与固定利率住房贷款累进付款与分级偿还抵押贷款（累进付款抵押贷款是一种非等额还本付息的住房贷款，其特点是随着时间的推移，还本付息额逐渐递增。风机偿还抵押贷款将还款期分为几个阶段，在不同的阶段设置不同的还款比例，在同一阶段等额还本付息。各次分期偿还贷款的金额形成梯级越来越大的阶梯形状。）反向年金抵押贷款最后巨额付款方式（期限为3-5年，最初偿还少量的贷款本息，其余的大宗本息到期时一次付清）,分享增值抵押贷款（借款人支付较低的利率，并以和贷款人分享房地产的增值为代价，以保证贷款人的实际利息，期限为10年）次级抵押贷款（指美国一些银行向信用较差和收入不高的借款人提供的住房抵押贷款）“一揽子”交易抵押贷款（借贷双方不仅要在抵押贷款合同中规定应偿还贷款的本金、利率、期限等，同时还要规定凡参加借款的人必须参加建筑保险、财产保险或人寿保险。）,（二）个人住房贷款业务1.个人住房贷款的基本要求在贷款人所在地有常驻户口或有效居住证明有稳定的职业和收入信用良好，有按期偿还贷款本息能力有贷款人认可的资产作为抵押或质押有购买住房的合同缴纳了贷款人要求的首付款在同一家银行的贷款购房不超过三套,2.个人人住房贷款结构贷款额度：对商用房、别墅的最低首付款要求在50%，对同一借款人名下的第二套房要求的最低首付比例为50%；贷款期限：要求人住房贷款申请人的年龄+贷款期限65年，居住性房地产的最长贷款期限为30年，商用型的贷款期限不超过10年，别墅的最长贷款期限为15年；贷款利率：还款方式：贷款期限在1年以内的，按月付息，按期（月、季、半年）或到期偿还本金；贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法；,1）等额本息还款法M=(+)(+)M为每月还款额，L为贷款本金，R为贷款利率，n为还款期数2)等额本金还款法M=+M为每月还款额，L为贷款本金，R为贷款利率，n为还款期数,S为已还本金,1）到期一次还本付息：到期还款总额=10，000*（1+4.77%）2=10976.75利息总额=10976.75-10000=976.752)按月等额本息：月利息=4.77%12=0.3975%还款期数=12*2=24每月还款额=100000.3975%（1+0.3975%）241+0.3975%241=437.685还款总额=437.685*23=10504.43利息总额=10504.43-10000=504.43,例：一笔住房贷款，金额10,000元，期限为2年，贷款利率4.77%，采用不同的还款方式，计算利息总额？,3）等额本金还款法月利率=4.77%12=0.3975%还款期数=12*2=24每月等额本金=10000/24=416.67每月利息=（L-S）*R第1个月还款额=416.67+（10000-416.67）*0.3975%利息总额=457.12我国商业银行常用等额本息还款法,3个人住房贷款的业务流程,（三）个人住房贷款风险,信用风险,利率风险,提前偿还风险,抵押物风险,（四）个人住房贷款证券化定义：指把缺乏流动性但具有未来现金流的住房贷款汇集起来，通过结构重组和信用增级，将其转变为可以在金融市场上出售和买卖的证券来融通资金的过程。中国首只住房抵押证券-05建元1，标志着银行信贷资产证券化在中国实现了零的突破，成为一个标志性的金融创新事件。,第二节个人综合消费贷款,（二）个人综合消费贷款结构,担保方式,抵押、质押、担保,贷款额度,抵押：贷款额度不超过抵押物价值的70%质押：不超过质押物的90%；,贷款期限,中长期贷款,贷款利率,央行指定基础,（三）汽车贷款1.汽车贷款模式,汽车贷款的期限为1-3年，最长不超过5年,汽车贷款风险管理,1.汽车金融公司贷款（汽车金融公司：指经过中国银行业监督管理委员会批准设立的。为中国境内的汽车购买者及销售者提供金融服务的非银行金融机构；注册资本不低于5亿元，未经批准不能设立分支机构）贷款结构:贷款只以所购汽车作为抵押物，不需要其他担保，也不收保证金及抵押手续费。首付款较低，最高不超过车价的20%，贷款期限不得超过5年，贷款利率较银行多出大约2个百分点。,（四）非银行个人消费贷款,2.小额贷款公司贷款允许在实现一级成立小额贷款公司，以改善中国农村地区金融落后以及中小企业贷款难得状况。（小额贷款公司指由自然人、企业法人与其他社会组织投资设立，不吸收公众存款，经营小额贷款业务的有限责任公司或股份有限公司）有限责任公司形式，股东不得超过50人，注册资本不得低于5000万元；股份有限公司形式,股东不能超过200人，注册资本不得超过7000万元。贷款结构：一般最高不超过50万元，利率水平一般保持在中国人民银行基准利率0.94倍。,3.消费金融公司贷款消费金融公司指经中国银监会批准，在中国境内设立的，不吸收公众存款，以小额、分散为原则，为中国境内居民提供以消费为目的的贷款的非银行金融结构。消费金融公司的出资人主要为5年以上消费金融领域从业经验，资产总额不低于800亿元RMB的金融机构，最低注册资本要求为3亿元RMB或等值可自由兑换货币。贷款结构：主要支持个人购买约定的家用电器、电子产品等耐用消费品，或者用于个人及家庭、婚庆、教育、装修等消费事项。贷款金额不得超过借款人月收入的5倍。,定义：指银行发放的、用于借款人合法经营活动所需周转资金的RMB贷款。借款人必须是从事商业经营活动的主体，严禁用于房地产开发和土地储备，或进入证券市场、期货市场进行金融投资。贷款结构：担保贷款，抵押物为房产的房龄不超过20年；贷款额度不超过100万元，期限不超过3年，可循环使用。,第三节个人经营贷款,贷后管理：,贷后监督,贷后检查,违约贷款催收,贷款用途,还款能力,也称贷记卡，指具有循环信贷、转账结算、存取现金等功能和“先消费，后还款”、无须担保人和保证金、可按最低还款额分期还款等特点的个人信用和支付工具。,第四节信用卡透支,信用卡国际组织,定义,威士国际,万事达卡国际,2.信用卡种类：1）发行对象不同：,单位卡（商务卡）：以企事业单位等法人为对象的信用卡，授信额度较高,个人卡：以自然人为对象的信用卡，分为主卡和副卡。,2）按信用等级：3）品牌不同：,普卡,金卡,白金卡,钻石卡,银联卡,威士卡,万事达卡,运通卡,其他卡,4）信息载体不同：5）是否享有免息还款期,磁条卡,芯片卡,磁条芯片复合卡,贷记卡,准贷记卡：指持卡人须先按发卡银行要求缴存一定金额的备用金，当备用金账户余额不足支付时，可在发卡银行规定的信用额度内透支的信用卡，不享受免息还款期待遇。,6）按账户币种不同：7）是否联名:,人民币卡,双币卡,联名卡指发卡行与以营利为目的的商家联手发行的信用卡，具有信用卡存取现金、数卡消费、转账等全部功能，以及商家附加的一些新功能,非联名卡只有信用卡的功能，得不到商家提供的各种优惠,1.信用额度：信用卡透支额一般不超过50000元。对于信用额度较低的持卡人，在进行大额缴费时可将免息期内的普通消费转为分期付款。除取现及转账透支交易外，信用卡的其他透支交易从银行记账日起至到期还款日之间可享受免息待遇。信用卡取现额度是有限制的，