房地产按揭知识

按揭基础知识,正常商业贷款按揭流程：图1,注：下面的按揭类型以商业贷款为基础，不同的类型的资料和流程都会有不同。上述每个环节的时间实际以银行及房管部门的时间为准。,公积金和组合贷款按揭流程：图2,注：上述每个环节的时间以公积金中心、银行及房管部门的时间为准。,带齐相关资料前来签件评估、查册银行送审银行批复1个工作日3个工作日公积金审批（出同贷）15个工作日递件1-5个工作日放款公积金规模出抵押登记抵押登记归档出新证交税过户3个工作日15个工作日7个工作日15个工作日7-10个工作日,按揭贷款资料准备,卖方（售房人）资料：国内人士提供：身份证件（售房人及配偶的有效证件）户口簿（售房人及配偶的户口簿）婚姻证明（结婚证或未婚证,离婚的需有法院判决书）房产证原件（如果房产证未过五年但契税完税证满5五年，提供房屋契税完税证可视同房产满五年；房改房的需提供房改房缴款明细表）收款存折（需提供产权人本人银行账户）权属人过世需办理继承的要先到公证处办理继承公证，出了公证再到房管局出新房产证，等新房产证出来并归好档才能办理按揭贷款与过户。港澳同胞提供身份证及回乡证；台湾同胞提供身份证和护照、台胞证、来往大陆通行证等（台湾人婚姻状况要经海基会/海协会认证）；外籍人士提供护照和居留权证（如护照、居留证名字为外文，还须到公证处做护照中文译本公证。,买方（借款人）资料：国内人士提供：身份证件（借款人及配偶的有效证件）户口簿（借款人及配偶的户口簿）婚姻证明（结婚证或未婚证,离婚的需有离婚协议及离婚未再婚证明）由单位出具的借款人的收入证明（需盖单位公章或财务章）存折流水，其它资产证明（大额存款、汽车、房产等）供款存折（需按揭贷款的银行）港澳同胞提供身份证及通行证；台湾同胞提供身份证和护照、台胞证、来往大陆通行证等（婚姻状况要海基会/海协会认证）；外籍人士提供护照和居留权证及广州市联系人（如护照、居留证名字为外文，还须到公证处做护照中文译本公证）、暂住证或国内单位聘任证明。贷款人要求：1、家庭房屋套数证明；2、外地户口需有近两年内一年以上的社保或个人所得税税单。,公积金贷款条件,申请公积金贷款的基本条件：申请公积金贷款，广州市户口公积金需连续缴存近半年内以上才可申请，非广州市户口的需连续缴存近一年内以上才可申请。借款人应是非军人及铁路系统的人（铁路系统人员要在指定银行按揭）。个人最高可贷额度为人民币50万元；两个或两个以上申请人购买同一住房，贷款额度为每个申请人可贷额度之和，合计不超过人民币80万元。申请公积金贷款按揭还应提供的资料：公积金存折、公积金缴存明细表公积金可贷额度计算公式：（公积金当前余额+当月缴存额2当前至法定离退休年龄总月数）2公积金强制保险费计算公式：贷款金额年限0.1%0.2借款人年龄：男不能超过60周岁，女不能超过55周岁。混合结构房子不允许做公积金贷款。,房产地址更改,房产证上地址与现街道门牌地址不一致，一般情况下都会出现地址更改，具体可向业主或小区物业及房管局咨询，如确有地址更改，则需向物业所在地辖区域派出所开具相关门牌地址变更证明。业主本人持房产证与身份证到该房产所在物业管理开具初始证明，具体流程如下：物业管理或与单位购买的房产可在单位开具初始证明居委会盖章街道派出所或公安局开地址变更证明办证中心取到门牌证明（如右图）,图纸,房屋地址有更改，且图纸上有显示旧地址，则需要测绘新图纸。如左图手绘图纸，需测绘新图纸。如左图（黄埔房管局：图纸地址与房产地址一致可不测绘图纸）。房产证上只显示套内面积，无建筑面积，但图纸上两者都有显示即代表图纸已显示出分摊面积但未补购；如房产证上无写明已补分摊，或房产证与图纸都无建筑面积，则权属人未补缴分摊面积，在房管局交易时需先补上分摊面积的费用。房产证且为手绘图纸，房产证的建筑面积与图纸建筑面积一致：图纸上有盖蓝框写着分摊面积为，则此房屋的建筑面积应为房产证上的建筑面积加上蓝框的分摊面积才为房屋的正确建筑面积。图纸上无显示分摊亦无画出分摊，则在出门牌变更后需重出图纸，出完新图纸后才可按揭贷款。,手绘图纸,分摊面积以及分摊费用,房改房分摊面积计算公式：房改房分摊面积=套内面积X系数各类型楼宇系数：住宅楼（无电梯）：10.68%综合楼（无电梯）：12.65%9至19层有电梯住宅楼:19.25%大于并等于20层有电梯住宅楼21.88%（10层以下，不包括10层）补缴公摊公式每平米单价X分摊面积X10（10层以上，包括10层）补缴公摊公式每平米单价X分摊面积X20,按揭贷款还款方式,目前最普遍、最基本的还款方式是：等额本息还款法（等额）和等额本金还款法（递减）等额本息还款法:又称等额还款法，是各商业银行普遍采用的，借款人每期的还款金额相同，但单期还款本金与利息不一定相同，优点息便于资金安排。等额本金还款法:又称递减还款法，是借款人每期偿还等额本金，同时付清本期应付贷款利息的还款方式。其特点是，借款人每期月供逐渐递减，整体供款利息比等额还款法低。,税费基础知识,普通住房单套住房建筑面积144以下业主：营业税：满五年免征（以房产证出证日期或契税完税证任一满五年即可）未满五年，全额5.6%个人所得税：房产证满五年且唯一住宅可免征，办理个税免征业主需提供婚姻证明和户口本原件。不可免征的，计税价格1%交易手续费：房产建筑面积3元/房改房土地出让金：计税价格1%分摊费用：由房管局定价买家：契税：首次置业且面积小于90，计税价格1%；首次置业面积大于90小于144，计税价格1.5%（凡申请首次置业的买家需在户口所在地开具无房产证明）；二次置业或者面积大于144，计税价格3%。交易手续费：房产建筑面积3元/产权登记费：50元，每多加一人加10元贴花：5元本,住房单套住房建筑面积144以上业主：营业税：房产证出证日期或契税完税证未满五年，计税价格5.6%；满五年，计税价格减上手发票价格的差额5.6%个人所得税：计税价格1%交易手续费：房产建筑面积3元/客户：契税：计税价格3%交易手续费：房产建筑面积3元/产权登记费：50元，每多加一人加10元贴花：5元本,继承与赠与的税费,海珠房管局：继承与赠与的房屋满5年、且唯一，个人所得税可免；任一条件不符，据实征收20%或差额20%。（赠与的房屋所计的日期按赠与后新证的日期）天河房管局：继承的房屋满5年、且唯一，个人所得税可免；任一条件不符，据实征收1%。直系亲属与非直系亲属的赠与满5年、且唯一，个人所得税可免；任一条件不符，差额（以税局计税价格为准）20%（赠与的房屋所计的日期按赠与后新证的日期）黄埔房管局:继承的房屋满5年、且唯一,夫妻与非夫妻的直系亲属继承，个人所得税可免；不满5年或不是唯一的，夫妻继承，个人所得税核定征收1%，非夫妻的继承，个人所得税据实征收20%。直系亲属与非直系亲属的赠与满5年、且唯一，个人所得税可免；任一条件不符，据实征收20%。（赠与的房屋所计的日期按赠与后新证的日期）,非普通住宅（写字楼、商铺、车位等）业主：营业税：计税价格减上手发票价格的差额5.6%个人所得税：计税价格1.5%交易手续费：房产建筑面积3元/土地增值税：增值额的30%60%不等（以地税局所计价格为准）客户：契税：计税价格3%交易手续费：房产建筑面积3元/产权登记费：550元，每多加一人加10元贴花：计税价格0.05%元本,土地增值税费,土地增值税计算依据是什么？土地增值税计算依据为增值额：增值额=转让收入应扣除项目金额税金=增值额适用税率速算公式注：转让收入包括转让房地产价款及有关经济收益，成交价格低于市场评估价格又无正当理由的按照市场评估价确定转让收入。,测验题,陈亦，女，户籍所在地湖南省长沙，未婚，第一次置业。在黄埔区泰景花园购买一套物业，此物业的建筑面积为80，成交金额是150万。房产证权属来源写明权属人王博是1999年向单位购买的，已备注为房改售房，已补分摊。此物业的购房发票价格为50万。业主王博一年前在广州南沙购买了另外一套房产。回答以下问题：现陈亦女士需办理组合按揭贷款。业主王博与陈亦女士应提供什么资料办理银行按揭贷款。买卖双方已协商各付个税，并且按实际成交价报税，请列表计算出买卖双方各需要缴纳多少税费？,1.买卖双方所提供的资料如下：买方（陈亦女士）身份证件、户口簿、未婚证、由单位出具的借款人的收入证明（需盖单位公章）、存折流水和其它资产证明（大额存款、汽车、房产等）、广州的房屋套数证明、1年的社保或一年的工资税单、公积金存折与公积金缴款明细表、供款存折（需按揭贷款的银行）。卖方（王博）业主本人及配偶身份证件、户口簿、婚姻证明、房产证原件、房改房缴款明细表、收款存折（需提供贷款人申请贷款的银行）2.所需缴纳的税费：业主：个人所得税1500000元1=15000元交易手续费3元80=240元土地出让金1500000元1=15000元客户：契税1500000元1=15000元交易手续费3元80=240元产权登记费50元、印花税