第四讲-住房理财

第四讲住房理财,一、住房理财的重要性,白居易十六岁时从江南到长安，带了诗文拜访当时的名士顾况。顾况看了名字，开玩笑说：“长安米贵，居大不易。”但当翻开诗卷，读到“野火烧不尽，春风吹又生”诗句时，不禁连声赞赏说：“有才如此，居亦何难！”如今是“长安房贵，居大不易”。,北漂儿周杰杰,电视剧蜗居,二、Tobuyortorent,thatisaquestion.（买房还是租房？）,从“居者有其屋”到“住有所居”,2009年3月13日十一届全国人大二次会议表决通过的政府工作报告，对原草案有17处修改。其中一处修改是：将原草案中的“努力实现居者有其屋的目标”改为：“努力实现住有所居的目标”。,刚刚毕业参加工作的大学生，最好不要急着贷款买房，可以先租房住。租房子的财务负担会比买房轻很多。租房子的话，你可以选择离你单位近的房源，有利于你的事业的发展。租房子的话，你转换起来会比较方便。那些打算结婚，但夫妻双方自身的经济基础还比较薄弱，各自父母的经济条件不是太好，不能给予较大资助的年轻人来讲，也可以先选择租房，等有了一定经济基础，条件相对成熟以后再考虑贷款买房。,北京首套房贷者平均年龄只有27岁引热议（1）北京首套房贷者平均年龄只有27岁引热议（2）,三、购买怎样的住房？,注：1平方英尺=0.0929平方米610元/平方英尺=6566.20元/平方米,新版青花瓷,1、买新房还是买二手房？,与新房相比，二手房的价格相对便宜。如果你手头的资金有限的话，可以考虑买二手房。二手房的性价比相对较高。二手房贷款的首付款比例通常要比新房高。二手房贷款的年限有限制，一般贷款年限不会超过20年。,2、买期房还是买现房？,期房的价格一般要比现房便宜。买期房可以优先选择好的楼层、好的朝向和好的户型。但是购房者承担的风险相对较大一些：房子能否按时建好？建筑质量能否保证？开发商的种种诺言是否能够兑现？,3、一步到位还是逐步到位？（大房子还是小房子？）,要量体裁衣，量力而行，根据自己的经济条件和实际需求来做出选择。不要为了面子，一味追求大房子，而背上过重的债务负担。在手头资金有限的情况下，应选择逐步到位。如果手头资金较为宽裕，且工作和收入稳定，可以考虑一步到位。,4、买市中心的房子还是郊区的房子？,市中心的房子交通便利，但房价通常较贵，空气噪声污染比较大。郊区的房价便宜，可以在同等预算的情况下买更大的房子，空气和噪声污染小，但是交通可能会不太方便。个人喜好或者生活习惯也会影响到购房选择。郊区的商业和娱乐业没有市中心发达。一个城市好的医疗资源和教育资源通常都集中在市中心。郊区不会是一成不变的，是在不断发展变化中的。,5、买毛坯房还是全装修房？,全装修房是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。全装修房的价格要比毛坯房高。装修是一件费心、费力、费时又费钱的活。全装修房的装修风格相对单一，缺乏个性，不能兼顾每个人的喜好、风格、色彩搭配等要求。,实际装修效果与样板间的装修效果存在一定差距。你在办全装修房的住房贷款时，你的装修款也含在贷款中，也就是说装修也是向银行贷款的。某些银行对全装修房（精装房）要求的首付款比例要比毛坯房高一些。,6、买学区房还是非学区房？,“一房难求的学区房”,四、住房贷款,一个中国老太太和一个美国老太太在天堂相遇。美国老太太说：“我辛苦了30年，终于把住房贷款还清了。”中国老太太说：“我辛苦了30年，终于攒够了买房的钱。”,美国总统奥巴马,房奴国际歌,房奴flash,房奴（mortgageslave）一词是教育部2007年8月公布的171个汉语新词之一。并不是所有背负有住房贷款的人都称之为房奴。“房奴”是指城镇居民抵押贷款购房，在生命黄金时期中的20到30年，每年用占可支配收入的40%至50%甚至更高的比例偿还贷款本息，从而造成居民家庭生活的长期压力，影响正常消费。购房影响到自己教育支出、医药费支出和抚养老人等，使得家庭生活质量下降，甚至让人感到奴役般的压抑。,1、首付款比例,购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%,2、贷款利率,中国人民银行对于金融机构人民币贷款规定有基准利率。商业性个人住房贷款（即各商业银行发放的个人住房贷款）的利率可在此基准利率的基础上打折。但并不是所有借款人都能够享受到折扣，具体由各商业银行根据借款人的个人信用状况、贷款金额等因素自行掌握。个人住房贷款一般实行浮动利率，通常是一年一定。（每年1月1日根据最新利率进行调整）,2005年3月17日，中国人民银行调整商业银行住房信贷政策，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。2006年8月18日，中国人民银行将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.85倍。2008年10月27日，中国人民银行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。,住房公积金贷款不同于商业性个人住房贷款，它是由住房公积金管理机构发放的贷款。利率要比商业性个人住房贷款利率要低。应尽量选择住房公积金贷款。,3、贷款年限,家庭的未来收入有很大的不确定性，建议把贷款年限尽量放长一些（比如20年或者30年），留一些弹性，给自己未来还贷多留一些回转的余地。对于绝大多数二手房，银行审批的贷款年限一般都不会超过20年。,4、还款方式,最主要的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法。（1）等额本息还款法等额本息还款法是指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）。这是目前最为普遍，也是银行着力向客户推荐的还款方式。,（2）等额本金还款法等额本金还款法是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息。初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减。选择等额本金还款法所支付的利息总额要比选择等额本息还款法少。各种理财网站、各大门户网站的财经频道一般都设置有住房贷款计算器。,除了上述两种主要还款方式以外，各银行自行推出了一些还款方式。比如深圳发展银行曾经推出过“双周供”。不管选择什么还款方式，都应该及时、足额还款。,5、提前还贷,借款人如果手头有闲置的资金，又没有较好的投资渠道，建议提前偿还贷款本金（部