房地产开发成本构成大致分为七个方面

房地产开发成本构成大致分为七个方面：土地费用、开发前期费用、开发间接费用、建安费用、基础设施配套费用，不可预见费用本以及各种税费、规费。1、土地费用：土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。现在的房地产企业取得土地的方式必须是通过招标、拍卖和挂牌。土地费用包括缴纳给国土资源局（国有资产经营公司）的费用（即土地挂牌费用），还包括拆迁安置补偿费用，也应包括在土地交易过程中的一些无法明示的费用（比如议价、中介费）。为追求GDP和政绩，现在各大城市土地挂牌标价越来越高，各种地王不断涌现并不断被刷新，土地费用不断加大造成楼面价也不断的上升。2、开发前期费用：前期工程费主要指项目开发的前期调研、项目策划、方案落实、可行性研究、环境评估、地震安评、建设规划、施工图纸设计、地质勘查、定位放线、图纸审查、防雷装置设计审核、消防审核、工程监理、工程监督、人防建设、建筑垃圾清运、园林绿化、建设工程招标代理，土地证、施工许可证、以及现场的“三通一平”等等费用。上述费用各省市都有各自的收费标准。但现在一些从事环境评估、地震安评、地质勘探、图纸设计等等的单位和个人，均与发改委、环保局、地震局、建设局，城建局等政府机构有着千丝万缕的联系，而且从事上述工作的绝大部分单位，与政府相关部门挂钩，于是收费标准上下浮动较大，人际关系相当重要（这也符合中国的国情），该费用的高低，也是房价高低的一个标尺。3、建筑安装费用：建筑安装工程费是指所开发的建筑自土方开挖起至整个建筑通过竣工验收过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，即房屋建筑安装造价。该费用同时也包括了施工单位的备案、安全报监、意外保险等费用，对我们来说应该是相当熟悉了，不作阐述。4、开发间接费用：包括组织管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利、折旧、修理、办公、水电、劳动保护、周转房摊消以及所房屋开发销售过程中发生的费用：销售代理费、销售广告费、项目推广费、开盘庆典、预算许可、银行按揭以及面积测绘等等。目前房地产市场中，销售代理费及销售广告、项目推广费一般占据销售总额的1.5%-3%。5、基础设施配套费用：基础设施配套费包括：基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指小区的水、电、暖（热力）、气（天然气）、通讯（电话、宽带）、有线电视、小区道路、绿化等费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校、幼儿园、医院、居委会、派出所等）和各种营利性的配套设施（如商店、银行、邮局、菜市场等商业网点）等所发生的费用。此部分费用，同样也与开发企业的社交公关能力有密切的关系。6、不可预见费用：项目在开发建设工程中遇到的材料涨价、政府宏观政策的调整，银行贷款利率的调整，人工工资的大幅度涨幅等等；7、各种规费、税费。税收：房地产主要税费包括：a营业税：营业收入的5%；b城市维护建设税：营业税的7%；c教育费附加：营业税的3%；d地方教育费附加：营业税的1%（上述营业税及附加合计为营业收入的5.55%）；e土地增值税：按规定的税率征收；f房产税：房产税有两种计税依据，一种是年房产税=房产原值*（1-30%）*1.2%；第二种是房产租金收入*12%；g土地使用税：按相关年税额标准缴纳；h 印花税：依据建筑安装承包合同，房屋销售合同等合同金额的万分之五缴纳；j企业所得税：一般企业所得税的税率为25%。规费：主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。诸如征地管理费、商品房交易管理费、城市建设配套费、新型墙体材料专项基金、建筑企业养老保障、；房地产综合开发费、房地产开发管理费等等。2010年1月10日，山东省住房与城乡建设厅房地产管理处花景新处长，在诸城市全面提高建设行业整体素质培训班，作了当前山东省房地产市场形势与对策的报告，报告中通过对山东省17个地级市的房地产开发成本的统计和分析后认为：在房地产开发成本构成中，土地成本占了12%-34%；前期工程费占6%-16%；开发间接成本占3.7%-11%；建安成本占30%-55%；配套成本占2.4%-9.4%；不可预见费用占1.6%-3.8%；各种规费占5.8%-11%。一些网站、文章表示中国的房地产开发费用中有近55%的费用缴纳给了政府。房地产开发涉及的部门繁多，公共关系开发和维护的费用在整个成本中占有的比例也是很大的一部分，“从前期那地到后期销售，整个房地产行业涉及到的部门就多达110多个”。就拿这次全国两会全国人大代表，北京市人大常委会主任杜德印“房价高？明明是地价高”，全国政协委员梁季阳“房地产市场病根在于土地垄断“；农民工代表康厚明“据初步统计，我国现阶段涉及房地产的税种有12项之多，涉及房地产的收费多达50项，两者共计62项。一套房