商业经济分析.ppt

,商业发展模式经济分析2008.3.11,兰亭国际商业规划,致深圳其士金峰园房地产开发有限公司,商业群楼各层建筑面积及使用面积,使用率：85.5建筑面积使用面积1F:7125.35m26093.16m21F:6624.99m25665.28m2夹层:245.75m2210.15m22F:6512.44m25569.04m2,项目商业指标,除了临街铺位销售，其余全部出租,方案一简述,街铺,餐饮,零售店,开放式柜台,浅铺,浅铺,街铺,销售,分业态招租,450,400,600,300,110,107,80,街铺,1F,2F,划分业态，采取合作经营或者招商,大型中式餐饮,会所,培训中心,方案一简述,BF,统一招商,方案一简述,初步以卖场作为主业态进行测算；,通过我行对莲塘街铺的售价调查，初步估算街铺的售价为：32400元/m2可售街铺的面积为1382m2街铺的销售额为：44776247元,方案一：1F街铺销售额测算,根据我行调研，莲塘一层各业态的内铺租金水平,方案一：1F内铺租金测算,1F其余面积分业态招租,开放式柜台1F内铺开放式柜台建筑面积：690m2（约80个柜台）1F开放式柜台租金水平：2000元/个/月月租金收益预测：160000元餐饮、零售：我行预测1F零售餐饮租金水平：80元/m2/月1F内铺餐饮建筑面积：1469m2，月租金收益预测：117491元1F内铺零售建筑面积：3084m2，月租金收益预测：246730元,方案一：1F内铺租金测算,2F如果采用合作经营方式一：底租（1015保底提成）方式二：提营业额1520,甲方投入装修，商家输出管理,商家会通过对地段的评估提出一个意向租金，底租水平由双方谈判来定,2F如果由甲方统一招商，不采用合作的方式，不补贴,租金水平在4070元/m2/月聚福路硬件配置好的二层租金为70元/m2/月（足浴城）聚福路硬件配置一般的二层租金为45/m2/月（咖啡厅）,方案一：2F租金测算,根据我行调研，莲塘目前二层商业：,我行预测2F租金水平在55元/m2/月2F建筑面积为：6512.44m22F租金收益为：358184.2元,方案一：2F租金测算,租金水平在3050元/m2/月现阶段莲塘尚未有地下的商场，依据现在大型超市进驻类似项目地下商场，租金一般在3035元/m2/月，测算本项目BF租金水平大约在35元/m2/月.,方案一：BF租金测算,根据我行调研，莲塘目前地下一层商业：,我行预测BF租金水平在35元/m2/月BF建筑面积为：7125.35m2BF租金收益为：249387.25元,方案一：BF租金测算,销售部分：44,776,247元租赁部分：153,885,326元一层餐饮租金每3年递增一次，幅度3%-5%，其中餐饮合约期5-8年，零售每2年递增8%；第一年租30%，第二年60%，第三年80%，第四年100%；一、二层租金以10年计算，BF租金以15年计算；总收益198,661,573元,方案一总收益,预测销售均价：街铺：32400元/m2内铺：14787元/m2（内铺售价根据内铺的平均租金收益进行测算）建筑面积：街铺：1382m2(可售建筑面积)内铺：5243m2(可售建筑面积)销售额：44776247+77528241=122304488元,方案二简述,全部划铺销售,1F,方案二：2F/BF,分层租赁,2F/BF,2F租金收益：358184.2元BF租金收益：249387.25元,同方案一,销售部分：122304488元租赁部分：91724384元租金以10年计算，贴现率12%；总收益:214,028,872元,方案二总收益,方案三测算,除了临街铺位销售，其余全部出租,1F,1F街铺销售收入：44776247元,同方案一,统一招商,BF/1F除街铺/2F,单位租金：30元/m2/月租赁面积：19126.53m2租金收入：108533495元(15年租期，每5年递增5%),方案三测算,销售部分：44776247元租赁部分：108533495元总收益：153,309,741元,方案三总收益,1F街铺面积只有941m2，占商业部分总面积的4.7，销售收入不多；但如果考虑其它商业面积统一招商，综合评价销售街铺的收益和其对招商的影响，我行建