住宅市场与住宅金融

,住宅市场与住宅金融,住宅市场住宅市场的性质住宅市场的类型住宅市场的特点住宅市场的过滤效应住宅市场的空置现象住宅金融住宅融资渠道住宅抵押贷款的概念住宅抵押贷款的类型住宅抵押贷款证券化,1、住宅市场的性质定义：广义上说，“住宅市场”是指以住宅存量和住宅服务流量以及与住宅相关的生产要素为流通对象，在住宅需求者与供给者之间提供沟通机会和便利条件，以促成住宅商品完成交易的场所或机制。,住宅市场,住宅市场现状在大多数城市，住宅市场是一个垄断竞争市场。在一些小城镇和经济不发达地区，它可能是一个寡头垄断市场甚至完全垄断市场。原因在于：可替代性很低市场门槛高信息不对称,2、住宅市场的类型住宅市场可以从不同的角度进行分类根据交易对象划分住宅存量市场（新建住宅和旧有住宅）住宅服务流量市场（房东向房客、业主向自己）根据权益关系划分住宅业权市场住宅租赁市场住宅信托市场,根据市场体系划分住宅一级市场（以新建商品住宅所有权为交易对象）住宅二级市场（以旧有住宅所有权为交易对象）住宅三级市场（以住宅的使用权为交易对象：私人住宅的租赁、已租公房的差价互换及转租、已租公房使用权的有偿转让和交换房产等）,3、住宅市场的特点为市场垄断和半垄断提供了先天便利条件地区性增大了市场的风险难以把握市场的走向分散性多元性商品属性多重（消费品投资品投机品）交易形式多样（买卖租赁典当抵押信托）反复性,2010年7月房价排行榜1杭州市258402北京市223103上海市191684温州市188545三亚市183196深圳市169787宁波市134388广州市125609南京市1201610舟山市10500,11绍兴市1010512珠海市974713大连市967814厦门市966015苏州市910316台州市896717青岛市896218天津市895819南通市895020福州市8666,4、住宅市场的过滤效应市场均衡家庭收入普遍提高，新住宅进入市场（供给扩大）,价格昂贵的新居,高收入家庭旧宅,中等收入家庭旧宅,中等收入家庭旧宅,低收入家庭旧宅,最低收入家庭和外来贫民阶层,定义：它发生在当较高收入者迁出，使得遗留的原住宅对于较低收入者能够以较低成本入住的过程。,5、住宅市场的空置现象在我国，根据1995年8月国家统计局发布的固定资产投资统计报表制度中的解释：“空置面积，是指报告期末已竣工的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而未售出或未租出的房屋面积。”,空置状态的商品房,建成竣工后的时间在一年以下的待售商品房,建成竣工后的时间多于一年、少于三年的滞销商品房,建成竣工后的时间在三年以上的积压商品房,空置率的计算方法：计算期内空置商品房面积与同期竣工的商品房面积之比。分子分母均不含一年以内的商品房,住宅金融属于房地产金融的一部分，是指在住宅的投资、生产、流通、经营、消费的过程中，通过金融机构和金融市场，运用各种金融工具和方式，进行资金的筹集、融通、借贷、结算及提供相关的金融服务。分为：住宅生产融资、住宅消费融资,住宅金融,1、住宅融资渠道商业性住宅抵押贷款住房公积金贷款住房储蓄贷款合作建房集资建房典当,2、住宅抵押贷款的概念所谓“抵押贷款”，是指在房地产交易中，银行等金融机构向购房者贷出一定比例的购房款，借款人以其稳定的收入按照约定的期限和还款方式进行分期逐次偿还；在本息未完全还清期间，借款人将购房契约所标明的房产向放款方作抵押；若借款人到期不能还本付息，则放款方有权将被抵押的房产进行拍卖等处置并优先受偿以地笑欠款。,发生住宅抵押贷款时，常用到的概念首付款（约束贷款人的借贷行为，使之免于盲目的、不负责任地负债；金融机构规避自身的信贷风险的必要举措）贷款条件（利率、还款期限、还款方式等）还款期限（个人住宅抵押贷款的期限一般最高为30年）,还款方式一次性清偿法等额付息法每月等额付息数期末共计支付本利和等额还款法提前还清，贷款余额,等本还款法等额（或等比）累进还款法气球式还款法（借款人前期还贷压力很小，容易诱使一些人利用这个空子进行房地产的投机炒作）,贷款成数（国八条：首套房支付30%首付款，第二套房支付60%首付款）提前还款拖欠还款,3、住宅抵押贷款的类型按照贷款性质划分商业性抵押贷款政策性抵押贷款组合性抵押贷款储蓄性抵押贷款,按照贷款利率划分固定利率抵押贷款分段固定利率抵押贷款浮动利率抵押贷款可转换利率抵押贷款按照抵押时序划分初次抵押贷款二次抵押贷款再交易抵押贷款,4、住宅抵押贷款证券化它是指银行将所持有的住宅抵押贷款债权，出售给专业证券化机构以取得现金流；然后在该机构把这些长期的、受益固定的、流动性不是很好的资产收益权变成标准证券，然后在资本市场上向投资者发行和流通的行为。,住宅抵押贷款证券化的意义改善银行资产的流动性降低银行的融资成本提高银行的资本利用率创新金融产品，增加金融体系的安全性降低居民购房的贷款成本，刺激住宅的有效需求,住房抵押贷款证券化的优点（）有利于拓宽商业银行的融资渠道实行住房抵押贷款证券化，将银行持有的住房抵押贷款转化为证券，在资本市场上出售给投资者，银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款，从而拓宽银行的筹集渠道，扩大银行的资金来源，进而增强银行的资产扩张能力。90年代，美国每年住房抵押贷款的60以上是通过发行MBS债券来提供的。在我国，随着住房抵押贷款规模的扩大，资本市场的完善以及资产证券化技术的发展，住房抵押贷款证券化必将成为我国商业银行筹集长期性信贷资金的一条主渠道。（二）有利于降低商业银行的经营风险我国商业银行发放的住房抵押贷款期限可长达20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式偿还银行贷款债务。而我国商业银行的负债基本上是各项存款，在各项存款中绝大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，资产与负债的期限不匹配，加大了银行的运营风险。随着住房抵押贷款业务的发展和占银行贷款总额比重的提高，这种“短存长贷”的结构性矛盾将日趋突出，并有可能使银行陷入流动性严重不足的困境，给经济发展和社会稳定造成不良影响。通过住房抵押贷款证券化，将低流动性的贷款转化为高流动性的证券，在提高银行资产流动性的同时，还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，从而实现银行风险的社会化。,（三）有利于提高商业银行的盈利能力实行住房抵押贷款证券化，不仅可以扩大银行的资金来源，增强银行资产的流动性，而且还可以为银行创造新的利润增长点。1银行对已证券化的住房抵押贷款仍可继续保留服务职能；包括收回贷款本息、贷款账户记录、组织贷款抵押物拍卖以及其他相关贷款服务，并收取服务费，从而可以给银行带来费用收入。2.银行也可以作为证券包销商，为住房抵押贷款支持证券的销售提供服务，从中收取一定的手续费。3住房抵押贷款产生的现金流在支付证券本息及各项费用后，如有剩余，银行还有权参与对剩余现金流量的分配。可见，住房抵押贷款证券化使银行的收入突破了传统存贷款利差的局限，开发了新的收入来源。同时，由于上述各项业务并不反映在银行的资产负债表上，因而不需要增加银行的资本，从而提高银行的盈利能力。（四）有利于加强商业银行的资本管理按照已赛尔协议有关商业银行资本充足比率的规定，各国商业银行资本与加权风险资产的比率最低应为8（其中核心资本成分为4）。而资本充足比率偏低则一直是影响我国商业银行改革与发展的一个突出问题。通过运用资产证券化技术，将住房抵押贷款证券化，并将这部分从银行的资产负债表中移出，可以相应减少银行的风险资产数量，从而可以提高银行的资本充足比率并相应提升银行的信用等级。因此，我国商业银行要加强资本充足比率管理，提高资本充足比率，除采取“分子对策”，即通过内源、外源两条渠道充实资本外，还可以采取“分母对策”，即通过信贷资产证券化来提高资本充足比率，以充足的资本支持贷款规模的适度扩张，增强银行的风险承受能力。,（五）有利于完善中央银行的宏观金融调控公开市场业务是中央银行调控货币供应量的基本工具之一。而中央银行在公开市场上买卖的有价证券除政府债券、国库券外，住房抵押贷款证券作为一种流动性强、收益率高的优质债券也可以成为中央银行买卖证券的对象。随着我国资本市场的完善和住房抵押二级市场的扩大，中央银行通过在金融市场买卖住房抵押贷款债券，扩大了交易对象、加大了操作力度，从而可以在广度、深度上对商业银行的流动性进行适时调节，进而有效调节货币供应量。（六）有利于推动我国资本市场的发展根据货币市场与资本市场的内在关联性，住房抵押贷款证券化要以完善的资本市场为条件，而通过住房抵押贷款证券化又会促进资本市场的发展与完善。一方面实行住房抵押贷款证券化，可以为资本市场提供投资风险小、现金收入稳定的新型投资品种和融资工具，促进储蓄向投资的转化，实现货币市场与资本市场的对接，成为货币市场与资本市场的联结器、金融深化的助推器；另一方面，由于住房抵押贷款证券化是一项系统工程，涉及银行、特设信托机构、信用评级机构、证券公司、资产管理公司以及机构和个人投资者诸多方面，其成功运用不仅要有以上众多参与主体的协调配合，而且要有相应的政策环境和法规体系。因此，实行住房抵押贷款证券化有利于推动我国资本市场的发展。,住房抵押贷款证券化中存在的技术问题（1）如何将抵押贷款集中起来，按照贷款风险和收益的大小进行分类和标准化。（2）根据标准化的抵押贷款，如何设计可在证券市场上流通的、规范化的证券。（3）抵押贷款债券的管理问题。（4）证券的发行问题。（5）相关的法律、会计、税收问题。,我国住房抵押贷款证券化的特征我国住房抵押贷款证券化具有以下特征:一是以信托方式实现住房抵押贷款证券化;二是投资主体只限于机构投资者;三是信用增级的形式灵活多样,明令禁止政府提供信用担保。,我国住房抵押贷款证券化的对策（一）选择合适的商业银行作为发起人在美国，一级住房抵押贷款市场上的金融机构有四类，即储蓄贷款协会、商业银行、互助储蓄银行和人寿保险公司。而我国只有商业银行发放的住房抵押贷款一级市场体系，因而，在理论上任何一家商业银行都可以作为住房抵押贷款证券化的发起人。（二）完善住房抵押贷款的一级市场（四）推出不同品种的住房抵押贷款证（五）创造良好的外部环境,（三）组建专门的住房抵押证券公司一SPVSPV作为特设交易机构是住房抵押贷款证券化最关键的参与主体，对住房抵押贷款证券化的运行效率及未来发展有着决定性的影响。根据SPV的性质与职能，从我国国情出发，应由政府出资设立半官方的SPW住房抵押证券公司、这是因为：1由政府出资设立，既能充分体现政府对住房金融的引导与扶持，强化政府在住房抵押贷款证券化中的主导作用，又能赋予SPV更高的资信，从而使SPV所发行的住房抵押贷款证券更容易为投资者所接受；2商业银行设立SPV，由于存在着密切的“母子关系”，因而容易出现商业银行与SPV之间的关联交易，并有可能对住房抵押贷款的真实销售、SPV的破产隔离以及住房抵押贷款证券的发行产生巨大的负面影响。而由政府出资设立，则可以有效解决住房抵押贷款证券化中的关联交易问题，从体制上确保住房抵押贷款证券化的正常运行；3目前我国商业银行的风险防范机制还不完善，金融市场发育还不成熟，又缺乏信贷资产证券化的操作经验，因而初始阶段的SPV将面临更大的运营风险。而SPV以政府为背景，可以从资金上更好地应对可能出现的偿付危机，以保证住房抵押贷款证券化的持续稳定发展。,（四）推出不同品种的住房抵押贷款证作为一种新推出的投资工具，转手抵押贷款证券的发行需要采取以下对策：1应采取低面额、高收益的形式；2应根据住房抵押贷款组合不同的期限结构和收益结构，相应设计不同的证券，以满足不同投资者的需要；3证券利率应实行浮动利率，以防范因市场利率变动而带来的风险；4应选择规模大、资金实力雄厚、经营业绩良好且社会信誉度高的承销中介，以确保证券的成功发行。在住房抵押贷款证券化技术日趋完善，金融市场进一步规范以及投资者逐渐成熟的条件下，可以在转手抵押贷款证券的基础上发行技术操作比较复杂的担保抵押贷款证券或切块抵押贷款证券。,（五）创造良好的外部环境实行住房抵押贷款证券化不仅必须具备一定的内部条件，而且需要创造良好的外部环境，以保证住房抵押贷款证券化的有效实施。1成立政府抵押贷款担保机构，在一级抵押市场上为住房抵押贷款提供担保，充当无条件偿还贷款的保证者和保险者，在二级抵押市场上对住房抵押贷款组合进行强化担保，以提升住房抵押贷款证券的信用等级；2在加强金融市场监管的同时，大力培育住房抵押贷款证券的机构投资者，使其成为住房抵押贷款证券市场的“主力军”和“稳定器”；3逐步完善中介服务体系，严格规范中介服务机构行为，为住房抵押贷款证券的发行与流通提供保障；4加强住房抵押贷款证券化的法规建设，形成一个涉及住宅业、银行业、证券保险及其他中介服务行业的法律法规体系，同时加强各有关部门的相互协调，为住房抵押贷款证券化的顺利实施和健康发展提供法律保障；5对试点阶段的住房抵押贷款证券化实施税收优惠政策，以促进住房抵押贷款证券化的全面推行。,放映结束谢谢大家！,垄断竞争是指这样一种市场结构，一个市场中有许多厂商生产和销售有差别的同种产品。在垄断竞争理论中，把市场上大量的生产非常接近的同种产品的厂商的总和叫做生产集团。例如，汽车加油站集团，快餐食品集团，理发店集团等。寡头垄断：又称寡头、寡占，一种由少数卖方（寡头）主导市场的市场状态。英语中这个词来源于希腊语中“很少的卖者”。寡头垄断是同时包含垄断因素和竞争因素而更接近于完全垄断的一种市场结构。它的显著特点是少数几家厂商垄断了某一行业的市场，这些厂商的产量占全行业总产量中很高的比例，从而控制着该行业的产品供给，寡头垄断又称为双占垄断或又头垄断。,完全垄断是指整个行业中只有一个生产者的市场结构。这种市场结构形成的主要条件：一是厂商即行业，整个行业中只有一个厂商提供全行业所需要的全部产品；二是厂商所生产的产品没有任何替代品，不受任何竞争者的威胁；三是其他厂商几乎不可能进入该行业。在这些条件下，市场中完全没有竞争的因素存在，厂商可以控制和操纵价格。这与完全竞争的含义和形成条件是不同的。完全竞争又称纯粹竞争，是一种不受任何阻碍和干扰的市场结构完全竞争是这样一种市场结构，在其中同质的商品有很多卖者，没有一个卖者或买者能控制价格，进入很容易并且资源可以随时从一个使用者转向另一个使用者。例如，许多农产品市场就具有完全竞争市场这些特征。指那些不存在足以影响价格的企业或消费者的市场。,2010年7月24国家电网公司在660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零，按每套房三口计算，可供近2亿人居住。,6000万是否真实并不重要商品房空置是个伪命题2010年07月25日11:03新京报任何商品，消费者有权可以选择购买并使用，也有权选择购买并闲置。最近关于全国空置6000万套房的说法，引起各方关注。支持者认为，这6000万套空置房表明房地产市场投机性太浓，需要进一步挤压泡沫；反对者认为，数据出处可疑，并且不具有权威性，很难说明问题。笔者以为，商品房空置其实是个伪命题。一方面，市场经济往往是过剩经济。商品空置问题，实质上涉及消费者如何使用商品的问题。例如，一位女士购买了三辆均价30万的家庭轿车，由于各种原因，其中一辆从来没有开过。这是否意味着没开过的车是空置的？从市场经济角度看，其最大的好处就是让人们有自由选择权。其中一个重要的选择权就是商品处置权。消费者有权可以选择购买并使用，也有权选择购买并闲置。因此，如同我们不能指责女士浪费了一辆轿车，同样也不能指责第三套房空置就是浪费。其核心在于，即便这套房是空置，其空置成本也主要是由所有者承担。,有人会反驳说，空置的原因是由于投机者囤货，其结果拉高了房价，使社会公众承担了相应的成本。问题在于，市场经济条件下的囤货之举，似乎从未成功过。上世纪80年代纳尔逊亨特企图垄断美国市场的白银，以控制整个市场。纵有亿万身家，也以破产告终。另一方面，“空置”在不同的地方可能有不同的含义。以海南为